[정기자의 경매브리핑]혼란의 경매시장…혼자 낙찰가율 100% 넘게 쓴 사연

△지난 23일 경매에 부처져 감정가의 106.46%인 9억 5811만원에 낙찰된 서울 서초구 반포동 현대아파트 전경. 낙찰자는 여모씨로 입찰자는 단 한명이었다.

[이데일리 정다슬 기자] 8·2부동산대책이 경매시장에도 영향을 미치는 분위기입니다. 주택에 대한 담보대출한도를 산정할 때 적용하는 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)이 경매물건을 담보로 받은 경락대출에도 고스란히 적용되기 때문입니다. 이에 따라 투기지역·투기과열지구로 지정된 서울의 경우 LTV·DTI 한도가 60%에서 40%로 줄어들고 이마저도 주담대가 한 건 있을 경우 10%포인트 축소, 투기지역 내 주담대가 있을 경우는 아예 대출을 받을 수 없습니다. 적은 자본으로 최고의 수익률을 노리는 경매투자자로서는 악재인 셈입니다.

그러나 얼마 전까지 경매시장은 저금리로 경매물건은 줄어든 가운데 풍부한 유동자금이 흘러들어오면서 호황기를 누렸습니다. 보통 경매는 1~2회 유찰된 물건에 입찰자가 몰리는 것이 보통이지만, 워낙 경쟁이 치열해지면서 인기 물건의 경우 신건에서도 감정가를 넘어서는 가격으로 낙찰이 종종 이뤄졌습니다. 이 같은 분위기가 불과 몇 주 만에 반전되면서 이번 주 경매시장에서는 웃지 못할 낙찰사례도 나타났습니다.

지난 23일 서울중앙지방법원에서 진행된 서울 서초구 반포동 반포현대 아파트 전용 84.7㎡가 대표적인 사례입니다. 이 아파트는 한 번의 유찰도 없는 신건으로 감정가 9억원을 기록했습니다. 지하철 9호선 사평역 초역세권 단지인데다가 7호선 반포역과 3·7·9호선 고속터미널역이 가까워 교통이 편리하고 재건축 시공사 선정을 앞둔 만큼 평소 같으면 입찰자들이 벌떼처럼 몰릴 물건입니다.

낙찰자 여씨 역시 이를 고려해 감정가의 106.46%인 9억 5811만원을 써낸 것으로 보여집니다. 그러나 이날 경매에서 입찰자는 여씨 한명이었습니다. 감정가 수준에서만 써냈어도 충분히 낙찰받을 수 있었던 것입니다.

실제 국토부 실거래가를 보면 같은 평형면적인 아파트가 지난 5월 9억 3500만원에 거래됐습니다. 싸게 사기 위해서 들어간 경매 낙찰가보다 무려 2300만원이 저렴한 가격입니다.

이창동 지지옥션 선임연구원은 “대출한도가 줄어들면서 확실히 서울 주거시설의 경우 지난달 평균 입찰자 수(12명)와 비교해 반토막이 났다”며 “서울 주택시장 얼어붙으며 실질적인 거래가 이뤄지지 않아 입찰자들이 적정한 시장가격을 파악할 수 없다는 것 역시 입찰을 망설이게 하는 요인”이라고 말했습니다.

8·2 대책의 영향을 두고 매도자와 매수자가 치열한 눈치싸움을 벌이고 있는 만큼 경매시장 역시 당분간 관망세가 지속될 것으로 보입니다. 지지옥션에 따르면 8월 넷째주(21~25일) 서울 아파트 주간 낙찰가율은 97.9%로 전주대비 4.4%포인트 하락했습니다. 이번 주에 나온 서울 아파트 경매물건 36건 중 18건이 낙찰되며 낙찰률은 50.0%를 기록했습니다.

다만 8·2 대책의 직접적인 영향을 받지 않은 상가, 토지 등 수익형 부동산의 경우 대책 이전과 비슷한 수준을 유지하고 있다는 전언입니다. 이번 주 전국에서 진행된 2904건 경매물건 중 1134건이 낙찰됐습니다. 낙찰가율은 72.0%로 전주 대비 0.2%포인트 하락했으며 총 낙찰가는 2783억원을 기록했습니다. 수도권 주거시설은 462건 경매 진행돼 이중 184건 낙찰됐습니다. 낙찰가율은 90.3%로 전주 대비 3.0%포인트 상승했습니다.