[대박땅꾼의 땅스토리]LTV, DTI, DSR이란 무엇인가?

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 요새 부동산 뉴스 카테고리만 클릭하면 자주 보이는 용어들이 있다. 한국말로 써놔도 해석하기가 알쏭달쏭한데, 영어의 약자처럼 존재하니 더 헷갈릴 수밖에…. 하지만, 부동산 시장을 이해하기 위해서는 알고 있어야 하는 용어들. 오늘은 그 용어들을 알아가 보도록 하자.

1. LTV는 무엇인가?

8.2부동산 대책의 골자는 ‘주거의 안정화’로 볼 수 있다. 정부는 현재의 부동산 시장의 투기과열을 막기 위해서, 그 기준을 강화하여 투기를 억제한다는 것이다. 이 정책은 9.13대책에서 한차례 더욱 강화되는 양상을 보이기도 했다.

우선, LTV는 주택담보인정비율로, ‘집을 담보로 얼마까지 돈을 빌릴 수 있는지’에 대한 것이다.

만약 집이 5억원이고 LTV가 70%라고 하면, 3억5000만원을 빌릴 수 있는 것이다.

*참고 (5억원 * 70%) = 3억 5000만원

또 한가지, 만약 서울에 위치해 있고, 전세를 낀 경우나 방이 3개인 경우라면 계산이 조금 달라진다. 방의 개수에 해당되는 최우선 변제금액을 뺀 금액을 돈을 빌려주는 것이다.

즉, [(5억원 * 70%) -(전세금) = 최종 대출금 ]이 되거나, [(5억원 * 70%) - (최우선변제금액 * N(방의 개수))=최종대출금]의 공식이 성립되는 것이다.

참고로 지역별로 LTV 한도가 다른데, 지역별로 LTV 한도를 조정하여, 투기과열지구 및 투기지역은 그 한도를 낮추어 과열 양상을 낮추는 것이다.

어려운가? 간단하게 생각해서 위에처럼 집을 담보로 돈을 빌리는데, 지역에 따라서 최우선 변제금액을 제하고 대출을 해준다고 생각하면 된다.

2. DTI는 무엇인가?

이것은 총부채상환비율로, ‘나의 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금과 이자가 차지하는 비율’을 말한다.

즉, 채무 상환능력을 보고 대출을 해준다는 것으로, 연소득 6000만원이고 DTI가 60%라면, 매년 갚을 ‘원금+이자’가 3600만원을 넘지 않게 대출을 제한하는 것이다.

다시 말해 DTI가 낮을수록 대출 가능 금액은 줄어든다. 이 때문에 서민들을 위한 정책이 아니라는 설명이 나오는데, 연소득은 높은 고소득자의 투기성이 높다는 데에서 모순적이라는 지적이 높다.

이에 2018년도부터 ‘신 DTI’가 도입되었다. 새 주택담보 원리금과 기존 주택담보 원리금, 기타 대출이자까지 적용해 다주택자의 경우 대출 가능 금액이 줄어든다.

*참고

DTI = [(해당 주택 담보대출 연간 원리금 상환액+기타부채의 연간이자 상환액) / 연소득]

신 DTI = [(해당 주택 담보대출 연간 원리금 상환액+기타부채의 연간이자 상환액+기존주택담보대출 연간원리금 상환액) / 연소득]

3. DSR

DSR은 ‘총부채원리금상환비율’로, 연간 총소득에서 전체 대출금의 원금+이자가 차지하는 비율이다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출과 신용카드결제액, 자동차 할부금 같은 모든 대출금이 해당된다. LTV와 DTI가 ‘주탬담보대출’을 기반으로 한다면, DSR은 보다 폭넓은 대출규제라고 볼 수 있다.

10월 31일부터 은행별로 대출산정방식이 도입됨에 따라, 대출 혹한기가 오고 있다고도 말하고 있다.

대출규제를 막는 이유는 무분별한 대출을 막아 투기세력을 억제한다는 점에서는 필요성이 높다고 볼 수 있다.

그러나 현실적으로 고소득자들은 규제가 강화되어도 빌릴 수 있는 금액의 곤란이 적은 반면 저소득층은 더 까다로워진다는 문제다. 더불어 생계와 관련한 사업자 대출을 받는 자영업자들의 경우에는 이러한 규제의 영향이 클 것으로 보인다.

어렵다고 피할 수만은 없는 부동산 및 대출용어. 이 정도는 알고 있어야 경제의 흐름을 약간은 수월하게 읽어나갈 수 있을 것이다.