확 바뀐 판교 전략..`그래도 청약 해 볼 만`

[이데일리 윤진섭기자] 판교를 포함한 신도시 등 공공택지 청약 대기자들의 전략 수정이 불가피해졌다. 판교신도시 25.7평 이하 아파트의 전매금지 기간이 10년 연장으로 가닥을 잡고 있고, 25.7평 초과는 주택매입채권 부활로 초기 자금 부담이 커지기 때문이다.

그러나 전문가들은 철저한 실수요자 위주의 청약을 주문하면서도 결코 위축될 필요는 없다는 입장이다. 각종 규제에도 불구하고 여전히 판교 개발에 대한 기대감은 사라지지 않고 있다.

◇자금부담 커진 25.7평 초과 청약대기자..자금력 갖췄다면 적극 청약

전용 25.7평 초과 주택에는 주택채권제도가 도입된다. 분양가 이외에 추가 자금이 더 들어가는 게 불가피하다. 결국 예전 같은 큰 폭의 시세차익은 기대할 수 없다.

예컨대 기존 병행입찰제에서의 전용 25.7평 초과 주택은 평당 1500만원이었다. 인근 분당 지역 시범단지의 시세는 평당 2000만원을 호가해, 당첨이 될 경우 평당 500만원, 40평형으로 환산하면 2억원의 시세차익을 기대할 수 있었다.

그러나 당. 정이 이 같은 시세차익을 주택채권을 통해 환수키로 함에 따라 시세차익은 줄 수밖에 없다. 또 원가연동제를 도입함에 따라 전체적인 건축비 상승에 따른 최초 분양가 인상도 예상된다.

하지만 분양가격이 큰 폭으로 인상될 경우 주택공영개발을 통해 분양가를 낮추겠다는 정부의 방침과 정면으로 배치된다. 결국 토지가 공급을 조정해, 분양가는 낮추되, 채권금액은 높이는 방식으로 25.7평 초과 주택의 공급 가격이 결정될 가능성이 크다.

이를 종합해 볼 때 현재 시장에서 예측하는 25.7평 초과 주택의 분양가(최초 분양가+주택채권 금액)는 평당 1500만원 대에서 평당 1600만원 선이 유력하다. 일각에선 평당 1200만원까지 예측하는 경우도 있다.

설령 평당 1700만원에 분양이 된다고 해도 주변 분당과 비교할 때 시세차익은 있는 셈이다. 결국 조건은 까다로워졌지만 여전히 시세차익은 기대할 수 있다.

문제는 조건을 어떻게 맞출 것인가에 달려있다. 즉 채권을 사야 하는 만큼 중대형 평형 청약자들은 분양가+채권 자금을 초기에 마련해 둬야 한다는 이야기다. 계약금과 함께 채권금액까지 준비하지 못하면 설령 당첨이 되었다고 해도 자격만 날릴 수 있다.

양해근 부동산뱅크 팀장은 "중대형 청약자들의 자금 부담이 늘어나 투기수요가 걸러질 가능성은 있다"라며 "하지만 입지 자체가 뛰어나고 시세차익이 여전한 만큼 자금력이 뒷받침되는 실수요자라면 적극 청약을 검토해 볼 필요가 있다"고 말했다.

◇25.7평 이하 수요자..10년간 재산권 제한 염두에 두고 청약해야

지난 3일 당. 정이 발표한 부동산 대책 중 판교 25.7평 이하 아파트와 관련해 주목할 부분은 주택의 전매 금지 기간 확대다.

구체적으로 전용 25.7평 이하는 종전 5년에서 10년으로 전매 금지 기간이 확대되는 게 유력하다. 또 25.7평 초과는 구체적인 기간이 정해지지 않았지만 일정기간 전매 금지는 불가피할 전망이다. 따라서 25.7평 이하 청약자는 10년 동안 집을 되팔 수 없다는 점이 청약 전략의 핵심 포인트다.

부동산퍼스트 곽창석 이사는 "10년 동안 집을 못 팔게 될 경우 재산권 행사가 어려운 만큼 분양가에 해당하는 자금을 조달할 수 있는지 여부부터 확인 한 후 청약에 나서야 할 것"이라고 말했다.

다만 25.7평 이하 주택은 무주택우선 공급제도가 그대로 유지되는 등 청약자격의 큰 틀은 변하지 않을 전망이다. 이에 주택매입채권 적용이 배제된 만큼 시세차익도 그대로 유지된다.

결과적으로 자금력이 뒷받침되고 판교 입성을 노리는 실수요자라면 상황 변화에 구애받지 않고 적극 청약에 나설 볼 만하다.

◇중대형 희망자는 `통장 갈아타기`고려

25.7평 이하 아파트는 특별한 제도 개선이 없기 때문에 예정대로 분양되거나 일정에 맞춰 내년 초에 분양 일정이 늦춰질 가능성이 크다.

그러나 25.7평 초과 아파트는 물량 확대, 주택채권제 도입 등 사전 제도 준비에 시간이 걸려 분양이 늦어지는 게 불가피하다. 이와 관련해 여권 핵심 관계자는 내년 중반기, 내지는 하반기에 분양될 것이란 의견을 제시한 바 있다.

향후 청약제도 논의 과정에서 분양시기가 내년 8월 이후로 잡혀진다면 25.7평 초과 아파트를 원하는 사람은 지금 청약통장을 증액해도 늦지 않다. 증액 후 1년이 지난 시점부터 청약이 가능해진다.

판교외 다른 신도시나 택지개발지구로 눈을 돌리는 것도 고려 대상이다. 수원 이의, 김포, 파주 신도시 등의 경우 원가 연동제 적용으로 중대형 분양가가 시세보다 싼데다 투자 수요가 많지 않아 채권액을 비싸게 쓰지 않아도 당첨 확률이 높을 것으로 예측되기 때문이다.