부동산 PF란
부동산 PF는 쉽게 말해서 자금을 조달하는 방법 중 하나입니다. 일반적으로 기업금융은 기업 신용과 담보를 기초로 돈을 빌립니다. 하지만 부동산 PF는 부동산 개발 프로젝트와 이에 따른 향후 수익성을 담보로 자금을 조달합니다.
기업금융은 기업 신용에 의존하기 때문에 신용등급이 낮은 기업의 경우 빌릴 수 있는 자금이 크지 않다는 한계가 있습니다. 따라서 신용등급이 다소 떨어지는 기업의 경우 신용등급과 상관없이 부동산 개발 프로젝트만을 가지고 돈을 빌릴 수 있다는 장점이 있습니다.
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부동산 PF는 왜 ‘문제아’가 됐나
부동산 시장이 호황일 당시만 해도 부동산 PF는 크게 문제가 되지 않았습니다. 큰 돈을 빌려서 프로젝트에 들어가게 되더라도 건물을 지어놓으면 분양 받으려는 수요자들이 넘쳐났기 때문입니다. 부동산 가격이 ‘자고 나면 오르는’ 상승기였던 것도 부담을 줄여주는 요인이었습니다. 코로나19 사태로 이어진 역사적인 저금리 상황도 이러한 분위기에 한몫 했습니다.
문제는 부동산 호황기가 끝나고 금리 인상이 본격화하면서 시작됐습니다. 과거 5%만 줘도 빌릴 수 있었던 자금을 이제는 10%는 줘야 빌릴 수 있게 됐습니다. 그 사이 원자재 가격도 올랐습니다. 금리 뿐만이 아니라 공사에 필요한 자금 자체도 올라버리게 된 것이죠.
그렇다면 분양가를 올리면 될 일입니다. 하지만 부동산 경기가 위축되기 시작했습니다. 분양 가격을 낮춰도 분양받으려는 수요 자체가 사라져버렸습니다. 분양가를 올려야하는 상황에서 분양가를 낮춰도 분양 자체가 안되니 대출 받을 자금을 갚을 수가 없게 돼버립니다. 돈을 빌린 곳 뿐만 아니라 돈을 받아야하는 금융권도 발등에 불이 떨어지게 되는 것입니다.
그래서 태영건설은 어떻게 되나요?
태영건설이 워크아웃을 신청하게 된 결정적인 사업은 성수동 오피스2 개발사업입니다. 서울 성동구 성수동 2가에 있는 한 노후 공장부지를 오피스로 개발하는 사업인데 예정대로라면 태영건설은 이 부지를 지하 6층~지상 11층짜리 업무 시설로 시공할 계획이었습니다. 이 사업은 이지스자산운용이 자산관리회사(AMC)로 주도하고 태영건설이 약 30% 시행 지분과 책임준공 의무를 갖고 시공사로 참여했습니다.
시행사는 지난해 6월 성수동2가에 있는 사업 부지(노후 공장 외 5개 필지)를 1600억원에 사들였고, 이과정에서 세 차례에 걸쳐 PF 브릿지론 480억원을 토지비로 조달했습니다. 현재 대출 잔액은 432억원으로 알려졌는데 이 중 400억원에 대한 최종 상환기일이 태영건설이 워크아웃을 신청한 지난달 28일이었습니다.
태영건설은 주채권 은행인 산업은행에 이미 계열사 매각, 자산·지분담보 제공 등 자구안을 제출했습니다. 산업은행은 내년 1월11일 채권자협의회를 소집했는데 이 자리에서 워크아웃 개시를 위한 결의 절차를 진행합니다. 여기서 채권단이 75% 이상 동의하면 워크아웃이 개시됩니다.