과세특례 1채 내년초 팔고 특판예금·해외펀드 가입을

[조선일보 제공] 서울 서초구에 사는 오모(50)씨는 다주택자이다. 오씨는 현재 10년째 살고 있는 아파트 한 채와 외환위기 당시 전세를 끼고 싼값에 매입(3억원)한 같은 단지의 아파트 한 채, 또 지난해 매입한 아파트 분양권을 소유하고 있다. 오씨는 최근 외환위기 당시 매입한 아파트의 비과세 특례(양도세) 기간이 종료된다는 소식을 접하고 고민에 빠졌다. 부동산 보유 비중도 너무 높고해서, 매도 결단을 내릴 때가 되었다고 판단한 오씨는 은행 PB 센터에 자문을 구했다.

오씨가 가지고 있는 주택은 모두 일정한 지역 안에 있다. 그렇기 때문에 물건 별로 향후 수익률을 비교하기 보다는 어떤 물건을 먼저 매도 할 것인지 정하는 것이 중요하다. 오씨가 사는 서울 서초지역은 앞으로 삼성타운, 롯데타운 등의 지역 개발 호재로 유동인구 및 상주인구가 늘어날 것으로 예상된다. 또한 내년에도 강남 지역의 공급부족과 주택가격불안 현상은 쉽게 해소되지 않을 것으로 보인다. 결국 오씨는 가능한 한 매도 타이밍을 최대한 늦추며 비과세 혜택과 시세차익을 동시에 노리는 전략이 필요할 것으로 보인다.

3주택자인 오씨는 과세특례 아파트?현재 거주 아파트?분양권 순으로 매도 계획을 세우는 것이 효과적이다. 현 상태에서 2008년이 되면 과세특례 아파트는 그 자체 양도세는 비과세 받을 수 있다. 그러나 주택수에는 포함되기 때문에 다른 주택은 비과세 요건을 갖추어도 2주택자로서 50%의 양도세 중과세가 적용된다. 따라서 당분간 주택수에 포함되지 않는 과세특례 아파트를 매각순위에서 가장 우선 순위에 두어야 하는 것이다.

다음은 현재 거주 중인 아파트와 분양권과의 관계다. 오씨의 분양권 보유 아파트는 내년 봄이 되면 완공되고 이렇게 되면 실제 주택수에도 포함된다. 이 경우 1년 내에 종전에 거주하던 아파트를 팔게 되면 ‘일시적인 2주택자’로 간주돼 종전 주택에 대해 비과세 혜택이 가능해진다.

다만, 오씨의 경우 현재 자산이 부동산으로만 편중돼 있다는 점을 감안해야 한다. 게다가 분양권에 대한 중도금과 잔금도 충당해야 한다. 이러한 사정을 감안해 과세특례 아파트는 는 2008년 봄까지 꽉 채워서 매도하기 보다는 그 전이라도 매각해 위험부담을 줄이는 것이 좋다. 만일 조만간 과세특례 아파트를 먼저 매도한다면 현재 9억원 가량의 시세를 형성하고 있는 만큼 전세금 2억5000만원과 수수료, 농특세(양도세는 100% 감면되고 농특세 3100만원 정도를 부담하게 된다) 등을 공제하고 나면 6억원 정도의 자금이 남을 것으로 예상된다.



6억원의 남는 자금 중 분양권의 중도금과 잔금으로 필요한 자금은 2억3000만원이다. 나머지 약 3억7000만원은 순수 여유자금으로서 투자가 가능해진다. 여유자금도 용도에 따라 투자방법을 다르게 가져갈 필요가 있다. 우선 중도금 및 잔금으로 사용할 자금은 투자기간이 짧기 때문에 단기특정금전신탁이나 특판정기예금과 같은 확정수익형 상품이 적합하다. 또한 비상예비자금으로서 일부는 MMF에 예치해 두는 것도 필요하다.

상대적으로 투자여건이 괜찮은 3억7000만원은 보다 적극적인 운용으로 수익성을 높이는 전략이 필요하다. 구체적으로는 주식투자상품의 경우 한꺼번에 투자해 리스크가 큰 거치형 펀드 보다는 적립식 펀드를 통해 분할 투자로 접근하는 방식을 고려해 볼 만 하다.

또 투자 범위를 넓혀 해외펀드 투자도 고려해 봄직하다. 해외펀드는 향후 성장 가능성이 있는 유럽·일본 등 지역에 선별적인 분산 투자하는 상품을 권한다.

신한Private Bank 자문그룹 부동산재테크팀장 고준석, 부동산전문가 조강엽, 세무사 박상철, 올림픽선수촌 PB팀장 한상언