(알면 힘이 되는 법)변호사가 따져본 기획부동산의 문제점

[최광석] 최근 각종 매체를 통해 기획부동산의 폐해에 대해 자주 접하게 된다. 부동산변호사로서 활동하는 필자 역시 기획부동산에 인연을 맺어 낭패를 본 경우를 자주 상담하고 있다. 일반적으로 기획부동산이라 함은, 대규모의 부동산을 매입한 후 일반인들의 돈을 끌어들일 수 있는 적당한 크기로 분할한 후에, 텔레마케터와 같은 조직적인 판매망을 통해 판매하는 조직으로 통하고 있다. 이 과정에서 분명치 않은 개발계획 등 감언이설이 동원되고, 매입한 가격의 수십배나 되는 터무니없는 많은 이득을 남기고 있어, 사회적인 물의를 빚고 있는 것이다. 필자의 경험으로는, 일단 기획부동산이 광고하는 개발성 계획들의 진위를 정확하게 판단하기 위해 행정관청에 직접 문의하는 것과 같이, 과연 기획부동산이 광고하는 부동산의 가치가 적정한 것인지 여부를 확인하기 위한 노력이 부족하다는 점을 차지하고서라도, 법률적인 측면에서의 기획부동산의 문제점에 대해서 일반인들의 이해가 매우 부족하다고 생각된다. 다시 말하면, 일반인들은 기획부동산이 제시하는 부동산에 관한 정보가 시세적인 측면에서만 정확하게 분석되면, 별다른 문제점은 없지않느냐라고 생각하고 있다는 것이다. 그러나, 실무에서 느끼는 기획부동산의 문제는 이보다 훨씬 더 심각하다. 우선, 가장 기본적인 문제점은 매입을 권유하는 기획부동산측의 신용도가 매우 낮다는 점에 있다. 부동산거래 뿐만 아니라 다른 비즈니스에서도, 당초 생각했던 것과 달리 거래가 낭패를 볼 수 있는 경우가 있을 수 있고, 이 경우에 상대방에 대해 책임을 물을 수 없다고 한다면 이 거래는 매우 위험한 거래가 되는 것이다. 예를 들어, 수입한 물건에 문제가 있는데 제조한 회사가 실체가 없는 회사라면 클레임을 걸어 이를 보상받을 수 있는 가능성이 적어질 수밖에 없다. 부동산거래 역시 마찬가지로, 당초 예상한 것과 실제가 다르다고 판단될 때, 부동산을 매도한 측에 대해 책임을 물어야 하는데, 소위 기획부동산이라고 하는 조직에는 이를 책임질 만한 별다른 자산이나 책임질 사람이 전혀 없는 것이 대부분이다. 오히려 이러한 사고발생을 염두에 두고 있음인지 일부러 그러한 자산을 구비하지 않는 것이 일반적이다. 또한 그 구성원들 역시 사회적인 근거가 약한 사람들이 대부분이어서, 자신들의 행동을 책임질 수 있는 능력이 매우 떨어지는 것이 보통이다. 결국, 기획부동산측이 판매과정에서 사기적인 수법을 사용하였다고 할 때, 민사적으로는 대금반환, 형사적으로는 형사처벌이 가능함에도 불구하고, 이를 책임질 수 있는 자력이나 사람이 없는 관계로 실효성 있는 구제를 받을 수 없는 경우가 많다. 필자가 상담한 사람 중에는, 기획부동산을 통해 전라도 신안군에 임야 수백평을 소개받았는데, 그 과정에서 기획부동산측으로부터 ‘해당 임야가 해당 지자체의 개발계획에 따라 곧 상업지역으로 용도 변경될 수 있고, 만약 2년 내에 상업지역으로 용도 변경되지 못하면 매매대금에 상당한 이자까지 반환하겠다’는 서면약속까지 받아서, ‘일단 투자했다가 나중에 투자가치가 없다고 판단되면 대금을 반환받을 수도 있겠다’는 확신 하에서 수천만 원을 투자한 사람이 있다. 그러나 결국 7년이 지난 지금까지도 개발계획은 실현되지 못하고 있고, 대금반환을 약속한 기획부동산측과도 현재 연락이 끓어진지 오래되었다고 한다. 이러한 문제가 바로 위에서 지적한 기획부동산측의 낮은 신용도에서 발생하는 것이다. 이와 같이, 기획부동산을 통한 부동산거래에 있어서는 항상 문제가 발생할 수 있다는 전제하에서 나중에 책임질 수 있는 조건이 되는지 여부를 먼저 살펴볼 필요가 있는 것이다. 기획부동산의 또 다른 법률적 문제점으로는, 기획부동산에서 파는 부동산은 단독으로 분할되지 않은 공유지분상태이거나, 단독으로 분할된다고 하더라도 단독으로 개발될 수 없는 상태의 맹지상태가 많다는 것이다. 개발계획이라는 것은 그야말로 계획이나 기대에 그칠 수 있고, 설사 실현된다고 하더라도 상당한 시간이 소요되는 것이어서, 그 이전에 부동산으로서의 가치를 가지기 위해서는 건축과 같은 행위가 가능해야만 한다. 그러나, 공유지분상태에서는 다른 모든 공유자의 동의 없이는 건축 등과 같은 행위가 불가능한데, 기획부동산을 통해 부동산을 취득하게 된 서로 면식이 없는 공유자들간의 협조는 사실상 불가능하다는 점에서, 큰 문제가 있다. 한편, 지분이 아닌 단독소유라고 하더라도, 기획부동산으로 거래되는 대부분의 토지는 상당한 대규모 토지를 소규모로 쪼개어 파는 것이어서 상당수의 필지가 도로와 접하지 않은 맹지인 경우가 많아, 도로에 접하기 위하여 인근토지를 매입하거나 도로사용승락을 얻지 못하는 한 건축행위를 할 수 없게 된다는 현행법상의 저촉을 받게 되어 토지로서의 이용자체가 사실상 불가능할 수 있다. 그밖에도 기획부동산으로부터 매입한 부동산에는, 현지에서 직접 소개받은 부동산의 위치와 실제 지적도상의 부동산 위치가 다른 경우가 많거나, 연고를 알 수 없는 분묘가 존재하는 등 예상치 않은 세세한 법률적인 문제가 많은 실정이다. 결국, 기획부동산으로부터 낭패를 보지 않기 위해서는, 기획부동산의 감언이설에만 현혹되지 말고 거래금액에 맞는 주도면밀한 확인검증을 본인 스스로 해야 하는 것은 물론, 말에 책임을 질 수 있는 해당 전문가(공인된 부동산중개업자, 변호사 등)으로부터 적절한 자문을 구하는 자세가 반드시 필요하다. 중개업자만 잘 만나도 토지 거래는 절반 성공한 것이라는 얘기도 있지 않은가.