[절세의 달인] ‘딱지’도 주택? 그때 그때 달라요

[조선일보 제공] Q 이주택씨는 강동구와 서초구에 아파트 두 채를 보유하고 있었다. 이 중 서초구 소재 아파트가 2005년도에 재건축이 시행되면서 한창 공사 중이다. 이씨는 평수를 늘려가기 위해 강동구 아파트를 매물로 내놓으려고 중개사 사무실을 방문했다가 황당한 이야기를 들었다. 8·31 부동산대책으로 이른바 ‘딱지’인 재건축 입주권도 주택으로 간주되기 때문에 강동구 아파트 처분시 2주택으로 양도세가 부과된다는 것이었다.

서초구 아파트는 공사 중이라 토지밖에 남아 있지 않은데도 말이다. 정말 이씨는 강동구 주택 처분시 2주택으로 양도세를 납부해야 할까?

A 이씨가 들은 대로 현재 재건축 또는 재개발 입주권은 주택으로 간주되고 있다. 이씨의 서초구 아파트처럼 멸실되어 거주할 수 없음에도 불구하고, 재건축아파트가 집값 상승을 주도한다는 이유로 인해 규제 일환으로 마련된 대책이다.

하지만 주의할 점은 재건축 또는 재개발 입주권이라고 해서 모두 주택으로 간주하지는 않는다는 것이다.

주택으로 간주하는 입주권은 기존 보유주택이 2006년 1월 1일 이후에 관리처분계획이 인가되었거나, 2006년 전에 관리처분계획이 인가되었더라도 2006년 1월 1일 이후에 새로 취득한 경우에만 해당한다.

반대로 기존주택이 2006년 이전에 이미 관리처분계획이 인가되어 보유 중인 입주권이나 2006년 전에 새로 입주권을 취득하였다면 이는 주택으로 간주되지 않는 것이다. 가장 많이 오해할 수 있는 것이 신축주택 분양권. 신축주택 분양권은 재건축 입주권과 달리 주택으로 간주하지 않는다. 일반적으로 재건축 사업은 재건축조합, 안전진단, 관리처분계획, 이주 및 건물멸실, 신축공사, 준공의 순서로 진행된다.

이씨의 경우 서초구 아파트는 이미 건물이 멸실되어 공사가 진행 중인 재건축 입주권이지만 2006년 전에 관리처분계획이 인가되었기 때문에 주택으로 간주되지 않는 입주권에 해당한다.

따라서 이씨가 소유하고 있는 주택은 강동구 아파트 1채뿐이므로 처분시 1세대 1주택 비과세혜택을 적용받을 수 있다.

신한은행 PB지원실 황재규 세무사