(영상)리젠시, 매력적인 포트폴리오·밸류에이션 “지금 매수 기회”

[이데일리 유재희 기자] 부동산 투자신탁 운용사(리츠) 리젠시 센터스(REG)에 대해 매력적인 포트폴리오와 밸류에이션 등을 고려할 때 지금이 매수 적기라는 의견이 나왔다.

23일(현지시간) 미국의 경제전문매체 CNBC에 따르면 바클레이즈의 엔서니 파월 애널리스트는 리젠시에 대한 투자의견을 종전 ‘비중유지’에서 ‘비중확대’로 상향 조정하고 목표주가도 69달러에서 70달러로 소폭 올렸다. 이날 리젠시 주가는 전일대비 0.7% 오른 56.69달러에 거래를 마감했다. 엔서니 파월 분석대로라면 23.5%의 추가 상승 여력이 있다는 얘기다.

리젠시는 1963년 설립된 리츠사로 주로 쇼핑센터를 소유 및 운영, 개발하고 있다. 전국적으로 총 5400만평방피트 이상의 소매 공간을 갖춘 404개 센터를 운영 중이다. 이중 308개는 직접 소유하고 있고 96개는 일부 지분 확보를 통해 운영하고 있다.

리젠시는 홀푸드마켓과 세이프웨이, 퍼블릭스, 트레이더 조스 등 식료품 중심의 대형 마트에 포트폴리오가 집중(약 80%)된 게 특징이다. 특히 부유하고 인구밀도가 높은 지역을 중심으로 쇼핑 센터를 운영하고 있다. 리젠시 고객들의 평균 가구소득은 12만5629달러에 달한다.

리젠시가 지난 2018년 기업공개(IPO)를 한 이후 연평균 총주주수익률(주가 상승률 및 배당수익률 등)은 9.3%를 넘어서고 있다. 지난달 10일 4분기 실적 발표에서 2억5000만달러 규모의 자사주 매입 및 분기 배당금 주당 0.65달러 지급 계획을 밝히기도 했다.

엔서니 파월은 “리젠시는 주로 고소득자들이 거주하는 지역에서 운영되는 식료품 기반 쇼핑센터 포트폴리오를 보유하고 있다”며 “경기 둔화 등 불확실한 거시적 환경 속에서 세입자 수요가 높고 임대료 인상률이 높은 지역에 집중하고 있다는 점에서 유리한 위치에 있다”고 평가했다.

그는 또 리젠시의 건전한 재무구조를 높이 평가했다. 엔서니 파월은 “단기간내 만기 도래하는 부채비율이 상대적으로 낮다”며 “내년까지 만기되는 부채 규모는 총 4억7000만달러인데 이는 총기업가치(EV)의 3% 수준이며 총부채의 13%에 해당한다”고 말했다.

그는 이어 “현재 주가 대비 배당가능이익(FFO, 올해 예상이익 기준) 비율은 13.8배로 코로나19 전후의 평균 배수(약 16배) 수준을 밑돌고 있다”며 “올 들어 주가가 9% 넘게 하락하며 시장수익률(S&P500, -3%)은 물론 업종수익률(RMZ, -5.6%)을 밑돌면서 상대적 매력이 높아졌다”고 강조했다. FFO는 미국리츠협회가 만든 리츠사의 수익 지표로 리츠의 임대수익 등 현금 창출력을 알 수 있는 지표다. 이는 배당의 원천이 된다는 점에서 리츠사에 대한 매우 중요한 평가 기준이 된다.

엔서니 파월은 “리젠시의 연간 배당수익률이 4%를 웃도는 점도 투자매력을 높이는 요인”이라고 평가했다.

한편 리젠시에 대해 투자의견을 제시한 월가 애널리스트는 총 20명으로 이중 9명(45%)이 매수(비중확대 및 시장수익률 상회 등 포함) 의견을 유지하고 있다. 평균 목표주가는 69.4달러로 이날 종가보다 22.5% 높다.