(07부동산전망)금융규제 `약발` 내년 봄에 끝날 듯

[이데일리 윤도진기자] 박합수 국민은행 PB 부동산팀장(사진)은 "정부의 금융권을 통한 주택시장 안정화는 3-4개월 뒤인 내년 봄 이사철이면 효력을 다할 수 있다"고 내다봤다.

그는 "주택담보대출규제책은 개인 대출 금액 감소 및 대출 총량 제한 등의 효과가 있고, 지준율 인상은 금리인상 효과가 있어 단기적으로 주택시장 안정화에 효과를 발휘할 것"이라면서도 "영향은 짧을 것"이라고 예상했다.

박 팀장은 "내년도 부동산 시장은 여전히 상승여력이 강하다"며 "무주택자의 경우 청약에만 의존하지 말고 대출 등을 통해 부담할 수 있는 최대한의 자금을 조달해 일반 매매시장에서 소형평수의 주택이라도 마련하라"고 조언했다. 

박 팀장은 금융변수 가운데 `금리`를 내년 부동산 시장에 가장 큰 미칠 요소로 꼽았다. 그는 "내년 중 금리 인상 가능성은 거의 없다"면서도 "다만 단발적인 움직임보다 통화당국이 금리의 방향을 제시하는 신호를 주게 되면 부동산 시장도 그에 따라 움직일 수 있을 것"이라고 내다봤다. 다음은 일문일답.

- 내년 부동산 값 어떻게 될 것으로 보나
▲단기적으로는 대출규제 효과 등으로 안정세가 유지될 것으로 보이지만 중장기적으로는 현실적인 공급부재 현상이 부각되며 강보합세 이상의 시장 상황이 예상된다. 전세시장은 물량부족, 세금의 하향전가 등으로 연초 이사철에 다시 불안한 상황이 예상된다. 매매시장과 연계되어 중장기적으로 수급상황이 해결 안되면 때마다 반복될 수 있다.

- 금융규제에 따른 부동산 시장 영향은
▲대출규제책과 지준율 인상 등은 시장에 금리인상효과와 대출 금액 감소 및 대출 총량 제한 등으로 단기적으로 효과를 발휘할 것으로 예상한다. 이미 시장은 금리 부담에 따른 영향과 대출총액에 대한 영향을 받고 있다. 그러나 영향은 길어야 3-4개월정도로 내년 봄 이사철이면 효력을 다할 수 있다.

- 부동산시장에 미칠 가장 큰 금융변수는
▲역시 직접적인 금리인상 혹은 인하다. 그러나 내년 금리인상 가능성이 낮기 때문에 금리가 집값을 안정시키는데 큰 역할을 하기는 힘들다. 단발적인 움직임보다 통화당국이 금리의 방향을 제시하는 신호를 주게 되면 부동산 시장도 그에 따라 움직일 수 있다.

-무주택자 내집마련 방법은
▲무주택자라도 일정 이상의 자금이 없으면 대출조달에 한계가 있어 내집마련이 쉽지 않다. 그러나 당첨이 될 확률이 별로 없는 청약에 의존하는 것은 시기를 놓칠 수 있다는 결정적 문제가 있다. 청약통장에 의지하기 보다는 일반매매시장에서 소형평수라도 매입을 해야 한다. 대출조달은 현실적으로 부담할 수 있는 최대한을 조달하는 것이 좋다.

- 다주택자의 선택은
▲시도할 방법이 거의 없다. 규제완화를 기다리며 보유세를 부담하는 방법이나 양도차익이 작은 물건을 매도하는 방법 등이 있으나 세금부담이 만만만치 않다. 증여를 통해 자녀에게 물려주는 방법이 양도세보다 저렴하기에 그나마 대안이 된다. 2주택자들의 경우 보유세를 낼 능력만 되면 보유하려는 경향이 이미 강하게 나타나고 있다.

- 참여정부 부동산정책의 문제점은
▲한마디로 정책의 부조화다. 대전제인 `보유세 강화-거래세 완화`를 스스로 지키지 않음에 따라 시장이 꼬이고 있는 상황이다. 종부세를 강화했으면 양도세를 완화해 퇴로를 확보해 주어야 했다. 양도세 완화 방법으로 유예기간을 최소 6개월 연장하거나, 기준시가에서 실거래가로 과표를 변경할 때 세율을 인하해 주는 방법, 1주택자 비과세 보유기간 3년을 2년으로 단축하는 방법, 1주택자 비과세금액을 6억원 초과에서 9억원 초과로 상향 조정하는 방법 등이 있을 것이다.

- 대선이 부동산 시장에 미치는 영향은
▲정치적인 불안이 부동산 시장에 `규제완화`라는 메시지를 줄 확률이 많기때문에 시장에도 기대심리를 갖게 할 수 있다. 대선이라는 이슈가 부동산 시장에서도 가격 지지기반을 형성할 것으로 예상된다.

- 강남에 대한 견해는
▲현재 고가아파트 가격이 평당 5000만-6000만원까지 오른 것은 정책의 부작용 탓이라고 본다. 정책 구사가 실패를 거듭하면 조만간 7000만-8000만원까지도 갈 수 있다고 예상한다. 이같은 강남 문제를 해결하기 위해서는 재건축 고밀도 개발이 필요하다. 교육에 대한 분산책도 중요하다.

- 재건축 해법은
▲기반시설이 이미 갖추어진 강남지역의 용적률을 높여서 적소에 공급을 늘려야 한다. 대신 개발이익환수 제도를 확실하게 실시하되 임대아파트는 이 자금을 통해 별도 지역에 건설하도록 해야한다. 재건축을 풀지 않고는 강남문제를 해결할 방법이 없다.

- 신도시 계속 지어도 되나
▲수급상의 문제를 해결하기 위해서는 지어야 한다. 오히려 신도시를 잘 짓고 강남이 재건축 등 고밀도 개발을 통해 환경이 안 좋아지면 이주수요도 있을 것으로 보인다. 문제는 서울과 너무 멀리 짓는 것과 교통 기반시설 설치 등 제반사항에 대한 과다 투자다.

- 수도권 발전축은
▲지금까지 경부고속도로를 축으로 서쪽이 대세였다. 앞으로 핵심지역은 잠실부터 성남대로를 거쳐 가락시영아파트, 문정, 송파신도시, 성남 재개발 지역 등이 될 것이다. 이 지역이 향후 5~10년간 관심을 받을 지역으로 부상할 것이다.