(클릭!부동산)"내집 마련, 길은 많다"

[이데일리 김자영기자] 직장인들의 가장 큰 고민 중 하나는 `내집 마련`일 것이다. 집값이 오르든 떨어지든 집 걱정 안하는 최선의 방법은 자가 소유의 주택을 마련하는 것.

내집 마련 방법에는 기존 주택을 구입하는 것 외에도 신규 아파트 분양, 경·공매, 재개발·재건축 투자 등이 있다. 자신의 자금 형편과 상황에 따라 `내집 마련 방법`을 선택해보자.

◇새 아파트에 들어가자! = 새 아파트에 들어가는 방법은 주택업체로부터 분양받는 것이 가장 일반적이다. 당장은 돈이 부족해도 2~3년(선분양 기준)의 중도금 납부 기간이 있기 때문에 자금마련 계획만 확실하다면 해볼만하다.

인기지역에서 분양을 받으려면 청약통장 가입이 필수적이다. 청약저축과 청약예금, 청약부금 등 3가지 종류가 있는데 각 통장마다 청약 대상 주택형이 다르므로 유의해야 한다. 청약예금과 청약부금에는 청약가점제가 적용되므로 무주택기간, 부양가족수, 통장가입기간 등 가점 요소를 잘 따져야 한다.

선착순으로 분양하는 미분양 아파트를 사는 방법도 있다. 미분양은 청약통장이 필요없는데다 최근에는 건설사들이 계약금을 낮추고, 중도금 이자후불제·무이자 등을 내걸고 있어 뜻밖에 마음에 드는 집을 찾을 수도 있다. 다만 미분양에는 이유가 있는 만큼 꼼꼼히 검토하는 게 필수다. 

◇급매물, 발품 팔아라 = 요즘 같은 주택가격 하락시기에 기존 주택을 산다면 급매물을 노리는 게 유리하다. 일반적으로 주변 시세보다 10%이상 싸게 내놓는 아파트를 급매물이라 한다. 집주인의 사정이 있어 내놓는 것이지만 이를 매입할 때 문제가 없다면 매수자에게는 기회인 셈이다.

급매물을 찾기 위해서는 발품을 팔아햐 한다. 현장으로 나서기 전 부동산정보업체, 국토해양부 실거래가, 국민은행 가격동향 등을 통해 시세를 파악해 둬야 수고를 덜 수 있다.

반드시 등기부등본 등을 열람해 권리관계를 파악하고, 급매물인 만큼 잔금 납부기간이 촉박할 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다.

◇경·공매가 싸다는데 = 경·공매도 싸게 집을 사는 방법 중 하나다. 개인 채권자가 법원에 매각을 의뢰해 이뤄지는 게 경매이고, 공매는 국가나 지방자치단체가 세금체납 등을 이유로 자산관리공사 등을 통해 경매에 부치는 것이다.

경·공매는 일반매매와 달리 낙찰자가 물건에 대한 모든 책임을 져야 하므로 권리분석을 더욱 철저히 해야 한다. 반드시 세입자에게 내줄 보증금이 있는지, 가압류 등에 따른 선순위 채권이 있는지, 가등기 등으로 정상적으로 소유권을 넘겨받을 수 있는지 등을 체크해야 한다.

경매도 입찰 경쟁이 심할 경우 낙찰가가 너무 높아질 수 있다는 점은 주의해야 한다. 뉴타운 열풍이 불었던 작년에는 서울 마포구·용산구·동작구 일대의 다세대 주택의 고가낙찰 사례가 수두룩했다.

최근에는 강남권 등에서 고가주택이 낮은 가격에 나오는 경우도 있어 관심을 가질만 하다. 박갑현 지지옥션 매니저는 "요즘은 버블세븐 지역의 매물이 싸게 나오고 있지만 경쟁률은 낮다"며 "두차례 유찰되면 감정가의 64%정도로 가격이 떨어지기 때문에 노리는 물건이라면 꾸준히 챙겨볼 만하다"고 말했다.

◇재개발·재건축 늦지 않았나? = 지금은 노후주택이지만 향후 새 집으로 재개발·재건축될 주택을 사는 것도 방법이다. 해당 지분을 매입해 조합원 자격을 얻게 되면 자신이 원하는 동호수를 지정해 일반분양가보다 낮은 가격에 새 집을 구할 수 있다.

그러나 대다수 지분은 가격이 많이 오른 상태임은 감안해야 한다. 해당 지분 가격과 권리가액, 추후 사업분담금 등을 감안할 때 입주시 예상 가격이 투자 금액을 넘지 않도록 해야한다. 또 사업추진 과정에서 돌발 변수가 생기면 추진 속도가 느려져 상당 기간 돈이 묶일 수 있다는 점도 고려해야 한다.

김혜현 부동산114 부장은 "정부가 재건축 규제 완화를 하겠다고 한 상태지만 구체적으로 확정되지 않았으니 변화되는 정책을 주시해야 한다"며 "공사를 마친 후의 가치를 꼭 따져봐야 하고, 주민들간의 분쟁이 적어 사업성이 떨어질 염려가 없는 곳을 선택해야 한다"고 조언했다.