[대박땅꾼의 땅스토리]서울 수익형 부동산 투자 전략은

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장]얼마 전 통계에서 처음으로 서울지역의 인구감소가 이뤄졌다는 뉴스가 나왔다. 전세 대란으로 수도권지역으로 빠져나감에 따라 서울시 인구가 줄었다고 한다. 전세난이 얼마나 심각한지 보여주는 대목이다. 그럼에도 서울지역의 부동산은 서로 전셋값을 높여 부르기 바쁘고 월세전환이 가중되고 있다. 더불어 여전히 몇몇 지역은 꾸준히 높은 수요로 부동산 불경기가 무엇인지 모르고 지내고 있다.

서울, 얼마나 많은 사람이 이 테두리 안으로 들어오려 하는지 상상하지 못할 것이다. 우스갯소리로 ‘서울에서 한번 벗어난 사람은 다시 서울로 입성하지 못한다’는 말이 나올 정도니 말이다. 최근 들어 인기가 급상승하고 있는 몇몇 서울 일부 지역의 특성을 간단히 살펴볼까 한다.

대치동에서 배우고 대치동으로 돌아온다

서울 강남구 대치동은 전통적인 명문학군에 해당하는 곳이다. 강남의 유명 재건축 아파트 역시 이들 지역을 중심으로 몰려 있는 현상을 엿볼 수 있다. 대치동이 재밌는 것은 십여 년 전 이곳에서 나고 자란 학생이 부모가 돼 자녀의 교육을 위해 되돌아오는 회귀현상이 발생하는 대표적인 지역이라는 것이다.

그렇다면 이들 지역에서 가장 인기 있는 수익형 부동산은 어떤 것일까. 아무래도 가족단위의 가구 수가 많아서 60~85㎡의 중소형의 주거용도가 인기가 많다. 좀 더 세부적으로 살펴보면 역삼에서 삼성역으로 이어지는 비즈니스 타운과 인접한 곳은 직장인 수요가 많아 원룸 등이 많고 곳곳에 유흥주점 시 존재함으로, 학습환경을 중요시하는 학부모들의 선호가 떨어지는 편이다. 특히, 주변에 골목보다는 CCTV가 잘 설치돼 있고 편의점과 독서실, 학원과의 거리가 짧은 곳 일대를 주목하는 편이 공실률을 낮출 수 있다.

중국인 큰 손이 모이는 마포

최근 중국인들은 제주도 토지투자에서 서울 부동산투자로 그 영역을 확대해 나가는 양상을 보이고 있다. 대표적인 지역이 서울 마포구 일대로 중국인 관광객에게 인기가 좋은 홍대, 신촌 등과 인접한 연남동 등이 인기가 높다. 이들 지역은 관광객뿐만 아니라, 중국인 유학생들의 비율 또한 높은 곳에 해당한다. 애초에 마포 일대에 소형아파트 등을 사서 유학을 오는 이가 적지 않기 때문이다. 또, 상가건물 역시 외관을 화려하게 꾸며 높은 임대수익을 챙기고 있다.

주목할 것은 이들 마포지역 인근이 한때 유행으로 끝나지 않게 하기 위한 정부의 노력이다. 정부와 모 유명 엔터테인먼트 회사는 이 일대 지역을 한류 거리로 부흥시킬 계획을 세우고 있다. 이들 지역 상권과 숙박업 등에도 상당한 호재가 될 것으로 보인다. 다만 주의할 것은 이미 너무 많은 중국인 큰손의 영향으로 일부 지역에서 ‘젠트리피케이션’(gentrification·낙후된 도심 지역에 문화 예술인 등이 들어와 새로운 공간을 창출해 상권이 활성화되자 지가와 임대료가 상승해 내몰리는 현상)이 시작됐다는 것이다.

주변시세비교를 충분히 한 이후에 투자를 진행하는 것이 적합할 것이다. 또한 ‘유커’와 ‘관광’에만 집중하는 경우 국제정서변화에 따른 후폭풍 역시 직격으로 맞을 수 있다는 점도 고려해야 한다.

신림선과 신림

한때 고시촌으로 유명했었던 신림지역에서는 다세대건물들이 우르르 쏟아졌다. 몇 번의 유찰에도 쉽게 낙찰되지 않았던 이 경매물건들이 어느 샌가부터 자취를 감추기 시작했다. 그것은 바로 여의도에서 보라매공원을 지나 신림 그리고 서울대까지 이어지는 신림선이 지난해 보라매 공원에서 경전철 기공식을 시작했기 때문이다.

경전철은 2021년 개통을 목표로 하고 있다. 시세 차익까지 노려볼 수 있는 유망한 지역으로 탈바꿈한 상태다. 개통되면 여의도 인근의 높은 월세에서 벗어나고 싶은 일부 직장인 수요가 해당 지역으로 몰릴 전망이다. 꾸준한 월세수익을 목표로 하는 목돈을 가진 투자자라면 이 지역의 다세대투자도 한 번쯤 고려해볼 만하다.