(남택진의 경제생활과 세금)1세대 1주택 비과세제도 활용②

[이데일리 남택진 칼럼니스트] 세법 적용에 있어 비과세 및 감면 규정은 요건을 엄격히 해석해 판단해야 한다. 유추하거나 확장 적용하는 것은 자칫 위험한 결과를 초래할 수 있다.

특히 `국민 주거 안정도모`라는 정책적 차원에서 지원하고 있는 1세대 1주택 비과세 제도의 경우 세법 규정으로는 보기 드물게 많은 실무 적용 조항을 갖고 있어 세심한 고려가 필요하다.

지난 주에는 주로 1세대 1주택 양도소득세 비과세 제도의 개념과 절세 활용 방안에 대해 살펴봤다. 이번 주에는 발생 가능한 사례를 중심으로 적용시 유의사항에 대해 살펴보겠다.

다음의 경우에는 1세대 2주택이라도 양도소득세 비과세를 적용 받을 수 있다.

▲ 상속 받아 두 채의 집을 보유하게 된 경우
한 채의 주택을 상속받은 경우로 일반 주택을 먼저 양도하는 경우와 상속 주택을 먼저 양도하는 경우가 있다.

일반 주택을 먼저 양도하는 경우 상속 받은 주택은 일반 주택의 1세대 1주택 비과세 여부를 판정할 때 주택 수에 포함되지 않는다. 따라서 일반 주택이 양도일 현재 비과세 요건을 갖추기만 하면 양도소득세는 비과세 된다.

그러나 상속 주택을 먼저 양도하는 경우 양도소득세가 과세된다. 따라서 상속 받은 주택이라도 일반 주택과 마찬가지로 양도 당시 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 한다.

하나의 주택을 여러 사람이 공동으로 상속하는 경우에는 일반 주택 양도시 상속 지분이 가장 큰 상속인이 상속 주택을 소유한 것으로 본다.

▲ 노부모를 모시는 과정에서 세대를 합침으로써 두 채의 집을 보유하게 된 경우
1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세(여자의 경우에는 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위해 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 본다.

▲ 혼인으로 인한 2주택 보유
1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 혼인한 날로부터 2년 이내에 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 본다. 

▲ 농어촌 주택을 포함한 2주택 보유
일반 주택을 1채 소유한 1세대가 상속·이농·귀농 등의 사유로 농어촌 주택을 취득함으로써 2주택을 보유하게 된 경우에는 일반 주택을 양도할 때 비과세 해당 여부는 농어촌 주택을 제외하고 판단한다.

재건축·재개발과 1세대 1주택 비과세

최근 서울을 중심으로 노후 아파트의 재건축·재개발 붐이 일면서 관련 아파트들의 거래가액이 천정부지로 치솟고 있다. 재건축·재개발 주택과 관련한 1세대 1주택의 적용은 어떻게 이뤄질까?
 
1세대 1주택자인 재개발·재건축조합의 조합원이 재개발·재건축 조합을 통해 취득한 입주권을 양도하는 경우로 종전 주택이 관리처분계획인가일과 주택 철거일 중 빠른 날 현재 비과세 요건을 충족하고 다음 어느 하나에 해당되는 경우, 부동산을 처분 권리가 있으나 양도소득세가 비과세된다. 

· 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우
· 양도일 현재 당해 조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우

그러나 1주택과 1조합원 입주권을 소유하다가 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세적용을 받을 수 없다.

이상 1세대 1주택 양도소득세 비과세 관련 내용을 살펴봤다. 앞서 말씀드린 바와 같이 1세대 1주택 관련 비과세 규정과 활용 방안들을 적절히 조합해 응용하면 나름대로 큰 폭의 절세와 이를 통한 재테크가 가능하다. 다음 주에는 양도소득세 절세 방안에 대해 살펴보기로 하자.

(남택진 미래회계법인 파트너·공인회계사)