[대박땅꾼의 땅스토리]농지투자 후 농지은행 이용하기

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 많은 투자자가 농지투자를 하고 고민하는 점은 바로 사후관리다. 대부분 외지에 살고 있어 짧게는 1~2시간 거리의 땅을 직접 경작하는 게 힘들다. ‘재촌자경’을 하는 게 농지법이지만 자경을 안 하더라도 지역주민이 농사를 짓는다면 문제는 안 된다. 하지만 그것도 신경 쓰지 않으면 나도 모르는 사이 방치돼 휴경지로서 불이익을 받을 수 있다.

가장 좋은 방법은 지역주민에게 부탁하는 것이다. 차선책은 농지은행을 통해 안정적으로 맡기는 방법이 있다. 한국농어촌공사에서는 농지은행을 통해 직접 농사를 짓기 어려운 사람의 농지를 위탁받아 자경할 농업인에게 빌려주는 사업을 진행하고 있다.

농지은행사업은 농지법 시행일(1996년 1월 1일) 이후 취득(증여포함)한 농지는 원칙적으로 지주가 경작해야 하지만 불가피한 사정으로 이행할 수 없다면 경작을 원하는 농민에게 임대함으로써 서로 이득을 챙길 수 있는 사업이다.

토지 소유지가 직접 경작하지 않을 시 농지처분명령과 함께 처분할 때까지 매년 이행강제금으로 해당 농지 공시지가의 100분의 20을 내야 하는 법적 의무가 면제된다. 더구나 농지은행에 8년 이상 위탁할 시 보유기간에 따라 6~38%의 양도소득세율이 적용돼 세금 부담이 줄어든다.

임대위탁이 가능한 대상 농지는 농지법 시행일(1996년 1월 1일) 이후에 취득해 개인이 소유하고 있는 ‘농지법’ 제2조 제1호에 해당해야 한다. 그리고 실제 농업경영에 이용되는 전·답·과수원 등이고 농업용 시설이 가능해야 한다.

대상에서 제외되는 농지로는 한 필지 또는 동일인이 소유하는 서로 연접한 2필지 이상의 농지로서 그 면적이 1000㎡ 미만이어야 한다. 또, 주거·상업·공업지역의 농지도 불가하고 농지전용허가를 받거나 신고한 농지도 해당하지 않는다.

각종 개별법에 따른 개발계획구역 및 예정지 내의 농지와 자연재해로 형질이 변경되거나 유휴화돼 농작물의 경작에 부적합한 농지도 안된다. 그리고 농지법 제6조 제2항 제3호에 따라 주말·체험영농 목적으로 취득한 농지, 농지처분의무통지 및 농지처분명령을 받은 농지도 대상이 될 수 없다.

농지은행에 위탁하는 방법으로는 한국농어촌공사 및 농어촌종합정보포탈시스템, 농지은행 등의 인터넷 접속과 직접 방문을 통해 진행할 수 있다. 보통 계약기간은 5년 이상이며 계약기간 만료 후 동일인에게 재계약한다면 3년 이상이 가능하다.

수탁수수료는 5000㎡ 미만 12%, 5000~10000㎡ 미만 11%, 10000~20000㎡ 미만 10%, 20000~30,000㎡ 미만 9%, 30000㎡ 이상은 8%를 해당 농지 연간 임대차료에 적용해 매년 부과한다.

여러 사정에 의해 농지투자를 했음에도 농지를 경작하기 어렵다면 농지은행은 임차인을 물색하거나 임대료를 징수하는 관리를 대신해주기 때문에 농지관리에도 부담감을 줄일 수 있다.

다만 농지투자 시 토지가 투자 목적의 매각이 우선인지, 양도인지 반드시 염두에 둬야 한다. 위탁을 진행하면 8년간의 계약기간이 시작됨으로 중도 매각 시 배상금을 내야 한다. 만약 보유기간을 길게 잡고 농지투자를 한다면 농지은행을 통해 양도세 혜택을 얻는 것도 한 방법이다.