오피스텔·생숙이 주거수요 폭발 막아…“규제 풀어야”

[이데일리 신수정 기자]오피스텔, 생활숙박시설 등 대안주거가 폭발적인 주거수요를 흡수해 시장 안정에 기여하고 있는 것으로 분석됐다. 그러나 경직된 제도가 수요자 맞춤형 공급을 가로막고 있어 시대변화에 맞춘 규제 변화가 필요하다는 지적이다.

한국건설산업연구원과 한국부동산개발협회가 15일 서울 중구 프레스센터에서 ‘Post 코로나 시대, 수요자 맞춤형 대안주거의 역할과 미래’ 세미나를 공동으로 개최하고 급변하는 주거수요 변화 속에서 대안주거의 역할이 중요하다고 강조했다. 대안주거는 오피스텔, 도시형생활주택, 생활숙박시설, 기숙사 등으로 정의했다.

세미나는 △대안주거의 공급 및 주택가격 안정 효과 △포스트 코로나19 시대의 대안주거의 필요성 △대안주거의 제도 방향 모색 등 3가지 주제 발표로 진행됐다.

먼저 김성환 부연구위원은 대안주거의 공급이 시장 안정에 기여했다고 설명했다. 2005년 이후 수도권 대안주거는 82만 5000가구로 같은 기간 동안 공급됐던 주택 대비 24% 수준에 달한다는 설명이다.

특히 생활숙박시설은 2013년 건축법개정을 통해 처음 도입된 이래 수도권에서 2만 1000실이 공급됐고, 생활숙박시설 도입 이전 건축되었던 건물 600실 이상이 용도변경해 총 2만 2000실의 재고가 존재한다고 집계됐다. 지식산업센터 내 기숙사는 과거 아파트형 공장의 물량을 포함해 총 1만 6000실이 공급됐다.

김 부연구위원은 “수도권 대안주거의 공급은 주택 대비 24% 수준에 달해 보완재가 아니라 대체재로 보는 것이 더 적절하다”며 “대안주거 공급으로 아파트로의 수요 집중을 일정 방어함으로써 시차를 두고 주택 가격 안정에 기여했다”고 설명했다.

이어 이태희 부연구위원은 포스트 코로나19 시대의 대안주거의 필요성에 대해 주제 발표를 진행했다. 코로나19, 도심 청년화, 디지털화, 오프라인 공간 수요 감소 등 메가트렌드가 가속화 되면서 기존 주택에서 담아내지 못하는 다양한 유형의 대안주거 수요가 급증하고 있다는 점에 주목했다.

이 부연구위원은 “1∼2인 가구가 차지하는 비중은 2020년 58%에서 2045년에는 72%에 이를 예정이고 젊은 세대들의 직주근접, 도심 용도복합 지역 내 거주 선호가 뚜렷하게 증가하고 있다”며 “팬데믹 종료 후에도 용도 융·복합화, 도심 주거수요는 증가하고, 비주거 수요는 하락할 것으로 본다”고 설명했다.

다만 도심 내 거주 수요가 확대되고 있으나 도시계획, 분양가 등 규제로 긍급이 제약되고 있다고 설명했다. 특히 그는 도시계획, 건축, 금융, 분양가, 세금 등 주택에 대한 전방위적 규제로 도심 내 주거용도 공급을 제약하고 오프라인 상가 과잉 공급을 유도하는 시대착오적 제도가 유지되고 있다고 분석했다.

이 부연구위원은 “코로나19 팬데믹을 거치며 공간이용 트렌드가 급변하고 과거에 없던 새로운 수요가 폭발하고 있으나, 시대에 맞지 않는 제도와 중첩된 규제로 수요 변화에 능동적 대응이 어렵다”며 “주거공간 공급에 있어 대안주거의 역할을 재평가하고, 시대 변화에 맞게 제도를 업데이트할 필요가 있다”고 주장했다.

허윤경 연구위원은 ‘대안주거의 제도 방향 모색’에 대해 주제발표하며 다양한 주거형태를 ‘거처’로 포괄해 주택시장에서의 역할과 기능을 재인식해야 한다고 강조했다. 입지규제를 위한 건축물의 용도 분류는 도시기반시설 사용량에 기반한 대분류 체계로 개편하고 유연성을 확보할 수 있는 용도지역제로의 전면적 개편이 필요하다는 분석이다.

허 위원은 특히 아파트 시장 규제가 확대됨에 따라 실질적인 이용 행태가 유사한 대안주거 시장으로 수요자가 집중되고 있다고 설명했다. 이는 대안주거 내부의 과열이 아니라 과도한 규제정책의 상품에 대한 풍선효과로, 정책에 의한 시장 왜곡 현상이라는 분석이다.

또 서울 상업지 건축물의 과반이 용적률 300% 이하로 저이용되고 있음에도 용도지역제는 복합용도 이용과 고밀 개발을 저해하고, 시대착오적 도심 내 비주거용 공급을 유도하고 있다고 지적했다. 실제 서울시 일반 상업지의 조례상 기준 용적률은 800%이지만, 서울 상업지역 내 건축물의 63.7%가 용적률 300% 이하로 분석된다. 또 2001년~2014년까지 서울시 상업지역 개발 용적률 평균은 424%에 불과한 것으로 집계됐다.

허윤경 연구위원은 “도심의 상업지역과 준주거지역에 대해서는 용도 혼합의 자율성을 보장하고 고밀 개발해야 한다”며 “과도한 토지이용 규제와 공급 억제는 도시의 쾌적성을 유지하지만, 공급을 어렵게 하여 부동산의 희소성을 높이고 기존 부동산 가격을 높이는 역할을 한다 최근 유럽에서는 강력한 토지이용 규제를 세대 간·계층 간 자산 격차 확대의 원인 중 하나로 꼽고 있는데, 현재 우리 상황도 크게 다르지 않다”고 설명했다.