[대박땅꾼의 땅스토리]제주토지투자 시 주의해야 할 관리보전지역

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장]소위 토지투자를 전문으로 하는 사람들 사이에서 ‘제주도’는 내륙의 상식이 통하지 않는 곳이라고 불린다. 가령 내륙에서는 당연하게 집을 지을 수 있는 곳임에도 제주도는 지을 수 없는 경우도 존재한다. 바로 ‘관리보전지역’이라는 것 때문이다.

제주도는 도내의 자연경관과 자연보호를 위해 ‘제주특별법’이라는 이름 아래 크게 두 가지의 지역으로 나누어 관리한다. 그것이 [절대/상대보전지역]과 [관리보전지역]이다.

절대/상대보전지역은 대게 국립공원이나 섬 등의 도서지역이 해당돼 보전의 필요 정도에 따라 지정된 곳이다. 절대보전지역에서는 지역 지정 목적에 어긋나는 건축물, 공작물, 토지 형질변경, 토지의 분할 등의 행위는 금지된다. 더불어 그중 절대보전지역을 제외한 지역 중 상대보전지역은 지하수자원·생태계·경관보전지구 2등급 지역으로 하게 돼있다. 절대보전지역과 상대보전지역 모두 원칙적으로 개발행위는 금지되나 제한적인 범위 내에서 일부 설치 등은 도지사의 허가를 받아 할 수 있다.

그리고 절대/상대보전지역 대상 외 지역을 제주도는 ‘관리보전지역’으로 부르며 3가지로 구분해 4~5개 등급으로 관리한다.

이들 지역은 지하수자원, 생태계와 경관보전을 위해 개발이 규제돼 있는데 각 환경특성에 따라 ‘지하수자원특별관리구역(지하수자원보전지구)’, ‘생태계보전지구’, ‘경관보전지구’로 크게 나눌 수 있다.

이들은 다시 크게 5등급으로 나누어 서로 다른 규제가 이뤄진다. 1등급에 가까워질수록 사실상 개발행위가 불가능하다고 볼 수 있다. 반면, 4~5등급에 해당할 수록 개발행위에 큰 문제가 없는편이다.

◇지하수자원특별관리구역(지하수보전지구)

지하수자원특별관리구역은 숨골·용암동굴·함몰지 등 투수성 지질구조요소, 토양의 오염지수 등 토양요소를 조사하고 이를 고려해 지정하는 것이다. 만약 제주도의 토지가 해당 지역의 1등급에 해당하면 모든 시설을 설치할 수 없다. 2단계에 해당하면 폐수배출, 폐기물처리, 가축분뇨 배출시설이 금지된다.

◇생태계보전지구

생태계보전지구는 희귀·멸종위기·특산·자생식물군락지 및 자연림 등의 식물상 요소, 희귀·멸종위기·천연기념동물 서식지 및 수림지역 등 서식환경지역의 동물상 요소를 조사하고 이를 고려해 지정한다. 1~2등급은 야생동물과 식물에 대한 보호를 위해 산지허용 및 토지형질변경이 금지된다. 3등급은 활엽수 고밀지역으로 30%개발, 70%보전된다. 생태보전지구는 4등급이 4-1등급과 4-2등급으로 나뉘는데 4-1등급에 해당하면 토지의 50%개발, 50% 보전의 규제가 따라온다. 그렇다고 이 50%는 건폐율 20%정도만 해당한다. 용적률은 30%에 해당한다. 4-2등급과 5등급에 해당하는 지역은 개별법이 적용돼 개발할 수 있다.

◇경관보전지구

마지막 경관보전지구는 기생화산·하천·구릉·주요도로변 등 경관미 요소를 조사하고 이를 고려해 지정하는 것이다. 1등급에 해당하면 모든 시설을 설치할 수 없고 2등급은 2층 이하로 시설로 규제된다. 3등급과 4등급은 3층(12~15m)이하로 시설이 규제된다. 5등급에 해당하면 자유로운 편이다.

이런 지역 안에서는 지역지정목적에 위배하는 건축이나, 토지의 형질변경, 분할, 도로신설 등의 행위는 금지되지만 제한적인 범위 내에서 공원시설 설치 등은 도지사의 허가를 받으면 할 수 있다.

제주도는 눈에 보이지 않는 규제사항이 너무나도 많은 지역이다. 또, 서귀포시냐, 제주시냐에 따라 기준으로 하는 법규도 다르다. 따라서, 제주도에 토지를 산다면, 그저 경관이 좋고, 자연환경이 좋다고 좋아할 것이 아니라 그 안에 얼마나 많은 규제가 있는지부터 확인해야 할 것이다.