"서울 A급 오피스, 3분기 공실률 1.3%…임대료 상승세 지속"

[이데일리 김성수 기자]서울 A급 오피스 시장의 낮은 공실률 및 임대료 상승세가 당분간 지속될 것으로 전망됐다.

24일 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아가 발표한 ‘2022년 3분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면 지난 3분기 서울 A급 오피스 시장의 평균 공실률은 1.3%로 집계됐다.

평균 실질 임대료는 단위면적 1㎡당 평균 2만7156원으로 집계됐다. 3.3㎡(평)당 8만9614.8원이다. 전분기 대비 3.4% 상승하며 오름세를 지속한 것이다.

오피스 수요·공급 동향 (자료=CBRE코리아)

실제 올해 임차인에게 제공되는 무상 임대 기간은 작년 말 대비 서울 평균 1개월 이상 하향 조정됐다.

최근 임대료 부담 증가로 임차인의 권역간 이전 사례가 나타나고 있다. 특히 강남권역 임차인들이 임대료가 올라 타 권역으로 이전하는 사례가 다수 확인됐다.

BAT 로스만스는 강남파이낸스센터에서 센터원으로 이전을 완료했다. BC카드도 서초동에서 을지로로 고객센터를 이전했다.

지난 3분기 서울 상업용부동산 투자 시장 규모는 3조7340억원으로 집계됐다. 또한 올해 3분기 누적 투자 규모는 총 15조원으로 전년 동기대비 약 9% 감소했다.

섹터별 비중은 작년과 유사하게 나타났으며, 여전히 다수의 거래가 국내 투자자에 의해 주도됐다. 3분기 오피스 자산 거래는 2조3082억원으로 전체 규모의 약 64%를 차지했다. 여의도권역에서 이지스자산운용이 신한투자증권타워를 6395억원에 매입해 올해 해당 권역의 유일한 A급 오피스 투자 사례로 조사됐다.

오피스 거래 수익률은 약 3% 중후반 수준으로 파악된다. 올해 3분기 기준 서울 A급 오피스 평균 수익률은 약 4.0%로 보합세를 유지했다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄은 “오피스 공급난이 지속되는 가운데 내년에는 각 권역에서 일부 신규 공급이 예정돼 있다”며 “다만 상당 부분이 사옥 용도로 추정됨에 따라 향후 서울 A급 오피스 시장의 낮은 공실률 및 임대료 성장세는 당분간 지속될 것”이라고 전망했다.

호텔 및 리테일 자산의 투자비중은 3분기 총 거래 규모의 각각 3%, 7%에 그친 것으로 조사됐다. 사회적 거리두기 해제에 따른 본격적 일상 회복 및 연말 특수에 의한 구매 수요 증가 기대감으로 당분간 리테일 시장은 회복을 보일 것으로 전망된다.

가두 상권의 경우 성수, 한남 등 리테일 상권을 중심으로 브랜드의 신규 확장 수요 및 판매 활동이 두드러졌다. 그 외 가로수길, 세로수길, 압구정 등에서도 고급 F&B 및 패선 브랜드의 입점 수요가 확대됐다.

수도권 물류 자산거래 규모는 약 1조원 수준이다. 전체 물류 거래 비중의 76%가 실제 물류센터 용도로 확인됐다. 지난 3분기 코람코자산신탁이 약 2855억원 규모 용인 소재 양지 SLC 물류센터를 매입했고, 페블스톤자산운용이 화성 소재 동탄 물류센터를 2220억원에 인수했다.

또한 7개 신규 A급 물류센터가 수도권 내 다양한 지역에 총 40만3987㎡ 규모 공급됐다. 단일 자산의 평균 규모가 2만평 수준인 대형 자산 위주였다.

제3자 물류(3PL)란 생산부터 소비, 이용에 이르기까지 재화의 취급을 관리하는 물류 활동을 제3자에게 위탁하는 것을 의미한다. 3PL은 여전히 수도권 물류시장의 주요 수요 동인이다.

대형 플랫폼 기업과 전략적 제휴를 이룬 풀필먼트(기업) 스타트업의 성장에 힘입어 지속으로 확장하고 있다. 반면 이커머스 및 신선식품 시장은 비즈니스 성장이 소폭 둔화되면서 신규 자산에 대한 임차 활동 축소가 나타났다.