(남택진의 경제생활과 세금)1세대 1주택 비과세제도 활용①

[이데일리 남택진 칼럼니스트] 세금을 부과하는 과세 관청이 우리나라 양도 소득세 제도에서 문제로 꼽는 분야가 있다. 바로 기준시가과세·1세대 주택 비과세·자경농지감면·농지대토비과세 등이다. 그러나 이는 납세자가 절세의 강력한 수단으로 활용 가능한 분야이기도 하다.

이중 기준시가 과세제도는 내년부터 실지거래가액 과세제도로 전환될 예정이다. 자경농지감면제도와 농지대토비과세 제도 역시 올들어 그 적용 여지가 상당 부분 줄어들었다. 두 가지 감면세액을 통합해 5개년간 1억원을 한도로 감면 범위가 축소됐기 때문이다. 그렇다면 이제 남은 제도는 1세대 1주택 비과세 제도뿐.

앞으로 2주 동안 소개할 1세대 1주택 비과세 규정과 활용 방안들을 적절히 조합, 응용하면 독자 여러분들 나름대로 절세를 통한 재테크가 가능하리라 생각된다.

◇1세대 1주택 비과세 제도의 개요

양도소득세가 비과세 되는 1세대 1주택이라 함은 `거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로 당해 주택 보유기간이 3년 이상인 것`을 말한다.

다만 서울특별시·과천시·분당·일산·평촌·산본·중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우 당해 주택 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 한다. 

양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택인 경우 6억원을 초과하는 부분에 대해서는 비과세 적용이 배제된다. 다가주 주택으로서 1인으로부터 취득하거나 1인에게 양도하는 경우에는 이를 단독 주택으로 보고 비과세 규정을 적용한다. 

◇1세대 1주택 비과세 제도 활용방안

그렇다면 이 제도를 절세와 재테크에 활용할 수 있는 방안에는 어떤 것들이 있을까? 

▲ 따로 거주하면서 소득원이 있는 30세 이상 성인 자녀는 주민등록상 세대를 분리한다. 30세 이상 또는 배우자가 사망하거나 이혼한 경우에는 배우자가 없는 경우에도 1세대로 간주한다. 따로 거주하는 경우에는 주민등록상 세대를 분리해 1세대 비과세 조건을 충족하는 것이 바람직하다.

▲대체 취득에 따른 일시적 2주택의 경우에도 비과세 적용을 받는 경우가 있다. 이사 가기 위해 일시적으로 두 채의 주택을 보유하더라도 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하고, 양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에는 비과세 적용을 받을 수 있다.

▲2주택 소유 세대인 경우 양도차액이 작은 주택을 먼저 양도한다. 양도일 현재 1세대가 국내에 보유한 주택이 한 채이고 동 주택의 보유기간이 3년 이상이면 비과세 요건이 충족된다. 두 채 보유 세대의 경우에는 양도차액이 작은 주택을 먼저 양도함으로써 최대한 세금을 절약할 수 있다.

▲단독 주택의 경우 주택 부수토지를 최대한 넓게 활용한다. 비과세 대상 주택이라 함은 주택의 건물과 부수 토지를 포함한다. 도시계획구역안의 토지인 경우 건물 정착 면적의 5배까지, 그 외의 토지인 경우 10배까지 주택으로 간주하므로 주택 신축시 이 규정을 최대한 활용한다.

▲공부상 주택으로 등재돼 있으나 사실상 폐가인 주택을 보유한 2주택 보유 세대인 경우에는 동 주택을 멸실 및 공부 정리한 후 일반 주택을 양도한다. 노후 불량 주택을 멸실 한 경우 나머지 일반주택이 비과세 요건을 충족할 수 있어 세금을 절약할 수 있다.

▲상가와 주택의 복합 건물을 신축하는 경우에는 주택 면적을 조금이라도 많게 한다. 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합돼 있거나 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우 주택 면적이 그 외 건물의 면적보다 조금이라도 크면 전체를 주택으로 보고 1세대 1주택 비과세 여부를 판단하게 된다. 복합 건물 신축시 가능하면 주택 면적을 크게 하는 것이 좋다.

▲따로 거주하고 있는 부모의 주민등록은 주택을 양도하기 전에 분리해 둔다. 부모님과 실질적인 거주 장소가 다르면 실질 과세의 원칙에 의거해 부모님 세대는 본인이 구성하는 1세대에 포함되지 않으나 문서에 의존하는 세무서의 과세 절차상 비과세대상이 아닌 것으로 분류돼 양도소득세가 과세될 가능성이 높다. 물론 조세불복의 절차를 통해 사후적으로 구제를 받을 수 있으나 이를 입증하는 번거로움과 추가적인 비용 지출 우려가 있으므로 사전에 주민등록을 정리하는 것이 좋다.

▲보유기간을 채우지 못하게 되는 경우 잔금 청산일 또는 등기 이전일을 고려한다. 서울·과천과 5대 신도시를 제외하고 3년 이상 보유하면 비과세 적용을 받을 수 있다. 이때 취득 및 양도 시기는 잔금 청산일 또는 등기 이전일 중 빠른 날로 한다. 3년 보유 요건을 충족하지 못하는 경우 매수인과 협의해 잔금 청산일 또는 등기 이전일을 조정함으로써 비과세 요건을 갖추는 것이 좋다.

▲2주택자가 1주택을 멸실해 나대지 상태에 있거나 신축 중에 나머지 1주택을 양도하면 이때 양도하는 주택은 비과세 적용을 받을 수 있다.

이상으로 1세대 1주택의 개념과 그 활용 방안에 대해 살펴봤다.  다음주에는 1세대 1주택과 관련해 일반적으로 발생 가능한 사례를 중심으로 유의해야 할 사항에 대해 알아보겠다.

(남택진 미래회계법인 파트너·공인회계사)