(따져보는 부동산)보유세 개편에 따른 전망 및 절세전략

[안명숙] 지난 11월4일 하마평만 무성했던 정부의 보유세제 개편안이 발표되면서 부동산 시장은 다시 한번 술렁거리고 있다. 주택투기지역 확대 지정에 따른 양도세 증가에 이어 올해 강남을 비롯한 6개 지역에 적용된 주택거래신고제로 취등록세가 3~4배 올라 주택시장이 급격하게 냉각되고 있는 상황이라 부동산 시장의 반응은 더욱 민감하다. 특히 이번 보유세 개편안은 일정 금액 이상의 고가 부동산은 국세로 세금을 더 걷는다는 준부유세의 의미를 담고 있어 강남권 고가 부동산을 직접 겨냥한 정책이라는데에 특정지역의 반발도 예상되고 있다. 종합부동산세를 포함한 세제 개편안 발표 후 일선에서는 ‘안그래도 얼어붙은 부동산 시장 경기를 더욱 위축시킬 것’이라는 우려의 목소리가 제기되고 있고, 2/4분기 이후 이어지고 있는 주택가격 하락세가 더 가속화될 것으로 전망되고 있다. 세제 개편안의 영향 세부담 높아진 주택 냉랭, 상대적으로 부담적은 토지 관심 지속 전망 부동산을 사고 팔 때 한번 내고 마는 거래세가 아닌 보유세는 해마다 내야 하는 세금이라는 측면에서 영향은 장기적이고 지속적이라는 데 수요자들이 더 큼 부담을 안게 된다. 또 종합부동산세가 주택은 기준시가 기준 9억원, 나대지는 공시지가 기준 6억원 등 일정 금액을 기준으로 초과분에 대해서는 누진세율을 적용하게 되므로 주택을 여러채 보유하고 있거나 토지를 과다 보유한 이른바 부동산 부자들의 세부담이 크게 증가할 전망이다. 그러나 이번 세제 개편안을 자세히 들여다보면 부동산 시장에 더 큰 영향을 미치는 것은 종합부동산세 보다는 보유세의 과세 기준이 바뀐다는 점이다. 종합부동산세는 직접 과세 대상이 5만여명의 선에 머물지만 보유세 과세 기준을 변경함에 따른 보유세 증가는 대다수의 주택 소유자들이 당면한 문제이다. 즉 현행의 건물(재산세)과 토지(종합토지세)가 분리과세되던 보유세가 이른바 ‘주택세’로 통합과세될 경우 기준금액은 기준시가되므로 보유세 기준 금액이 크게 조정될 가능성이 높다. 그중에서도 준공연도가 오래돼 상대적으로 건물분 재산세가 적었던 아파트의 경우 통합과세되는 내년의 보유세 증가분이 커질 전망이다. 정부는 보유세제의 급격한 증가에 따른 조세저항 및 부동산경기 위축을 완화하기 위해 보유세 증가 상한선을 올해의 50%, 2006년에도 2005년의 50%를 넘지 않는 선을 조정하기로 했다. 그렇다면 이번 세제 개편안에 따른 체감 강도는 과연 부동산 부자들에게만 직격탄이 될까?실제로 강남권 고가 주택 소유자들은 세금이 늘어난다 해도 올해에 비해 50% 늘어난 선에서 조정될 전망이라 일부를 제외하곤 당초 예상보다 타격은 크지 않을 것으로 보인다. 실례로 대치동 미도 1차 45평 소유자들이 올해 낸 보유세는 재산세 58만3,000원, 종합토지세는 42만7,000원 등 총 101만원으로 조사됐다. 보유세 개편안에 따라 내년 보유세는 최고 상한액만큼 낸다 해도 151만원을 넘지 않는다. 그렇다면 시가 11억원의 주택을 소유한 사람에게 보유세 50여만원 상승은 큰 부담이 아닐 수 있다. 반면 중산층 이하의 주택소유자들은 보유세 과제 기준 개편에 따른 보유세 증가로 상대적 체감 부담액은 더 클 것으로 보인다. 3억원의 주택 소유하고 올해 15만원 정도의 보유세를 낸 사람에게 7~8만원은 상승은 상대적으로 더 큰 부담이 될 수 있기 때문에 이번 보유세 개편안이 부동산 시장에 미치는 영향은 일부 고가 부동산을 보유한 계층에만 영향을 미치는 것은 아니라고 보여진다. 그러나 세제 개편안 발표이후 부동산 시장의 위축 및 급격한 보유세 상승에 따른 대다수 주택보유자들의 부담을 감안, 보유세율을 낮출 것으로 보도되고 있어 9일 발표되는 보유세 세율 발표에 귀추가 주목된다. 현재 알려진 바와 마찬가지로 종합부동산세 부과 대상이 아닌 기준시가 9억원 이하 주택 소유자들의 재산세율이 늘어나지 않도록 조정한다면 실제 시장에서의 충격은 크지 않을 것으로 보이기 때문이다. 보유세제 개편으로 장기적으로 주택을 여러채 보유한 다주택자들의 처분은 불가피할 전망이다. 아파트 뿐만 아니라 주택이나 다세대도 내년부터 공시지가를 조사, 고시함에 따라 보유세 기준 금액이 크게 증가할 전망이라 앞으로 주택을 여러채 보유한 경우 보유세 및 양도세 부담 증가로 투자수익을 기대하기는 어렵기 때문이다. 그러나 토지는 상대적으로 꾸준한 관심을 모을 가능성이 높다. 아직 이렇다할 대체 투자 대상이 없는데다 토지의 경우 공시지가가 여전히 시가와 차이를 보이고 있어 주택보다 세금 부담이 적기 때문이다. 또한 농지의 경우 과세기준일 현재 실제 영농에 사용되고 있는 개인이 소유하는 농지(다만 특별시ㆍ광역시ㆍ시지역의 도시지역안의 농지는 개발제한구역과 녹지지역안에 있는 것에 한함/지방세 시행령 194조 15호) 등 종합부동산세의 분리과세 대상 토지는 종합부동산 과세 대상이 아니기 때문에 보유세 부담을 줄일 수 있어 상대적으로 세 부담 증가에 따른 영향이 적을 전망이다. 거래세 인하폭 미미, 거래활성화 어렵고 중개업계에 찬물 한편 이번 세제 개편안에는 보유세 증가에 따른 부담을 줄이고 거래를 활성화하기 위해 등록세를 1%포인트 인하하여 거래세 부담을 현행 5.8%에서 4.6%로 낮추는 내용도 포함돼 내년 1월1일부터 시행될 예정이다. 그러나 인하폭이 너무 낮아 시장 활성화를 기대하기는 어려울 전망이다. 현행 주택거래신고지역은 내년에도 신고지역이 그대로 유지될 경우 취등록세를 시가로 내야 하므로 등록세가 1%포인트 줄어드는 만큼의 취등록세도 감소하게 된다. 실례로 대치동 삼성래미안 33평(시가 7억원)의 경우 연내 사게 되면 취등록세는 4,060만원이지만 내년에 취득하면 3,220만원을 내면 돼 840만원의 절감 효과는 예상된다. 반면 주택거래신고지역이 아닌 곳은 내년 7월부터 부동산중개업법 개정으로 실거래가로 신고하게 되면 현재보다 취등록세가 더 늘어나게 된다. 예를 들어 양천구 목동3단지 35평(시가 7억원)의 경우 현재는 지방세 과세표준액 3억2,800만원의 5.8%인 1,900만원만 내면 되지만 내년 7월 이후에는 시가인 7억원의 4.6%인 3,220만원을 내야 하므로 오히려 취등록세는 1,300만 원 이상 늘어나는 셈이다. 물론 내년 하반기 중개업법 개정에 따라 시가와 기준시가의 차액에 상당한 금액을 경감하는 내용을 지방세법(또는 조례)으로 규정, 추가 감면할 계획이지만 보다 파격적인 인하가 검토되지 않으면 실제 시장에서 효과를 기대하기 어려울 전망이다. 결국 이번 세제개편을 통해 정부는 주택가격을 한 번 더 하향 조정하겠다는 의지를 일관되게 보여준 것으로 풀이된다. 또한 현재 거래 위축으로 중개업소의 폐업이 속출하는 등 부동산 시장의 유통 구조가 얼어붙고 있는 상황에서 내년 1월1일부터 취등록세 감면이 예고돼 있어 수요자들이 주택마련을 내년 이후로 미루게 될 가능성이 높아 중개업소의 장기 불황이 심각한 문제로 대두될 것으로 보인다. 종합부동산세 관련 절세전략 종합부동산세 도입을 앞두고 부동산 시장이 심리적으로 위축되고 있다. 그러나 종합부동산에 대해 잘 이해하면 세금을 절약할 수 있는 방법도 찾을 수 있다. 절세를 위해서는 종합부동산세에 대해 기본적으로 철저하게 이해해야 한다. 종합부동산세의 가장 큰 특징은 과세 대상 기준금액을 초과하는 부동산에만 부과되는 세금이라는 특징이 있다. 발표안에 따르면 주택은 국세청 기준시가 기준 9억원, 나대지는 공시지가 기준 6억원(사업용 토지는 40억원) 등 과세 대상 기준금액을 초과하는 부동산에 한정하고 있다. 둘째는 인별로 소유 부동산을 합산 과세하는 세금이라는 것. 따라서 부부 개인간 또는 자식에게 증여할 경우 1인당 소유 부동산이 기준가액을 초과하지 않는다면 종합부동산세의 과세 대상에서 벗어날 수 있다. 예를 들면 주택을 시가 7억과 5억 원짜리 주택을 2채 보유하고 있다면 그 중 한 채는 부인이나 자식 명의로 할 경우 각각의 주택은 종합부동산세 부과 기준 금액 이하이므로 종합부동산세를 내지 않아도 된다. 셋째는 과세 기준일을 활용하는 것이다. 종합부동산세도 재산세와 같이 매년 6월1일을 기준으로 부동산의 소유현황과 가격이 과세 대상의 판정 기준이 된다. 따라서 종합부동산세 부담으로 부동산세를 처분할 경우 6월1일 이전까지 등기를 마치면 종합부동산세의 부담을 덜 수 있다. 반대로 주택을 구입할 경우라면 6월1일 이후 매입하게 된다면 고가 부동산이라도 1년은 종합부동산세를 절세하는 효과를 볼 수 있기 때문에 그동안 종합부동산세 과세 기준 금액이하로 처분하는 방법도 고려해 볼 수 있다.