개발이익환수제 초읽기..강남권 재건축 운명은?

[edaily 윤진섭기자] 개발이익환수제 시행이 초읽기에 들어간 가운데 서울지역 강남권 저밀도지구내 재건축단지의 적용 여부가 초미의 관심사로 떠오르고 있다. 16일 건설업계와 각 재건축조합, 일선구청에 따르면 송파구 잠실지구 잠실시영이 이날 분양승인 신청을 마감한 가운데 강남구 청담, 도곡지구 영동차관(AID)도 분양 승인 신청을 마쳤다. 이어 잠실지구 잠실주공 1단지도 분양보증서를 제출해 신청을 완료했고, 강남구 삼성동 해청 1단지도 분양가 조정을 마무리 짓고, 이날 분양신청을 제출할 계획이다. 이밖에 강동구 암사·명일지구 내 암사동 강동시영 1단지(5월12일 신청)와 강서구 화곡지구 화곡2주구(5월 13일) 등도 분양 승인 신청을 마쳐, 개발이익환수제를 표면적으로 피했다. 이에 앞서 지난달 동시분양에서 분양 보류가 이뤄졌던 강남구 대치동 도곡 2차도 일부 분양가를 낮춰 이날 분양승인 신청을 마무리 지을 계획이다. 이에 따라 이들 저밀도 재건축단지는 표면적으론 개발이익환수 실시 기준이 되는 19일 이전에 분양승인 신청을 마무리, 다음달 7일 청약접수에 들어가는 서울 5차 동시분양에 합류할 것으로 보인다. 그러나 이들 분양승인 신청 단지가 개발이익환수제를 완전히 피했다고 보기는 어렵다는 게 업계의 분석이다. 우선 건설교통부가 이들 분양승인 신청 단지를 대상으로 절차상의 하자 여부를 집중 조사할 방침인데다 일부 아파트의 경우 조합원간의 다툼이 여전해 아직까지 안심하기에는 이르다는 지적이다. ◇명도소송제기, 공탁 등 각 단지별 문제 해결방안 마련 지난 13일 분양보증서를 받아 분양승인 신청을 마무리한 잠실주공 1단지는 기존 상가 소유자 가운데 일부의 미동의자 처리가 골칫거리다. 그러나 조합측은 명도청구소송 제기만으로도 미동의자 지분에 대한 소유권 확보가 가능해 분양승인을 받는 데 큰 문제가 없을 것으로 점치고 있다. 조합 관계자는 "명도청구소송 제기만으로도 소유권 확보가 가능해, 일반분양을 진행하는 데 큰 문제가 없다는 것으로 법률적 자문을 받아놨다"라고 말했다. 이어 그는 "여기에 소유권 확보 이행각서와 분양보증보험 등 일반분양을 위한 각종 이중 안전장치를 해놨기 때문에 분양 승인을 받는 데 큰 문제는 없을 것"이라며 "분양승인의 기본 요건인 착공계 신청과 감리자 선정이 완료됐기 때문에 큰 문제가 없다"고 잘라 말했다. 단지 내 300여 평에 이르는 교회부지 처리가 현안인 잠실시영단지는 해당단지에 대한 명도청구소송 및 공탁을 해놓고 최종 분양 승인 여부를 기다리고 있다. 잠실시영 조합 관계자는 "일반분양을 위한 분양보증, 공탁 등 만반의 준비를 해놨다"라며 "설령 일부 조합원이 제출한 소송에서 조합측이 패소하는 최악의 경우에도 조합 문제로 제한시켜, 일반 분양자에게 피해를 가지 않도록 조치할 것"이라고 말했다. 삼성동 영동차관(AID)의 경우 평형 배정에 따른 손실보상 문제가 해결되지 않은 상태에서 오늘 분양승인을 신청했다. 법원이 지난 2일 15평형 조합원(1484가구)이 22평형 조합원(170가구)에 대해 가구당 8500만원씩의 배상금을 지급하라는 조정안을 내놓았다. 하지만 22평형 조합원들은 이를 거부, 가구당 1억원씩을 요구한 상태이며 아직까지 합의점을 찾지 못하고 있다. 결국 합의가 이뤄지지 않을 경우 일반분양에 대한 조합원간의 동의도 장담할 수 없는 상황이다. 조합은 하지만 소유권 확보와 신탁등기가 확실한데다 일반분양 평형(12∼18평형)이 조합원들의 배정평형(33,43평형)과는 다르기 때문에 크게 문제될 것은 없다고 주장했다. 시공사인 현대건설(000720) 관계자는 "일반분양과 배당금 문제는 별개라는 점을 22평형 조합원들에게 설명하고, 일반분양에 대해 동의를 이끌어낼 방침"이라고 말했다. 이어 그는 "만약 양측간 협상이 타결되지 않을 경우 개발이익환수제 적용이 불가피하며, 최종 가구당 2000만원 이상 추가부담금이 발생할 것으로 보여, 분양승인 여부가 최종 결정되는 25일까지 이들에 대한 설득에 총력을 기울일 것"이라고 말했다. 도로부지와 사업지내 2평의 땅을 확보하지 못해 어려움을 겪었던 강동구 암사동 강동시영 1단지는 최근 이 문제가 해결돼 분양승인 신청을 마감했다. 지난 4차 동시분야에서 분양승인 한 차례 보류된 바 있는 강남구 대치동 도곡주공 2차와 해청 1단지는 분양가를 소폭 낮추는 선에서 최종 분양가를 책정, 분양 신청을 오늘내로 마무리 지을 계획이다. ◇최종 승인여부는 미지수..건교부 각 단지별 조사 착수 이들 단지의 분양승인권을 쥐고 있는 각 구청은 분양승인 자체에 대해서는 여전히 조심스런 입장이다. 무엇보다 이들 재건축아파트가 몰고올 파장이 만만치 않은데다 유보나 반려했을 경우 주민들의 반발 또한 부담스럽기 때문이다. 송파구청 재건축 추진단 관계자는 "반분양을 진행하는 데 있어 절차상 하자가 될 만한 부분에 대해 각 단지들이 공탁이나 명도소송제기 등 안전장치를 해 분양승인을 제출했다" 말했다. 이어 그는 "구청 자체적으로 법률적 자문 등을 거쳐, 분양승인을 내주는 데 큰 하자가 없다는 입장이지만, 건교부가 절차상 문제를 정밀 조사할 계획이기 때문에 최종 분양승인 여부를 속단하기엔 이르다"고 말했다. 이에 대해 건설교통부 주거환경과 관계자는 "강남권 재건축 단지들이 제출한 분양 신청 관련 서류를 받아, 해당 단지에 대해 정밀조사에 착수할 것"이라며 "해당 단지에 대한 조치 여부는 조사 후 결정되며, 현재로선 분양승인 여부를 이야기하기는 곤란하다"고 말했다.