[대박땅꾼의 땅스토리]성공적인 토지 경매투자법은

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장]경매시장에 물건이 없다한다. IMF 이후 우후죽순으로 쏟아져 나온 부동산물건은 재테크의 블루오션으로서 주목을 받다가 지금은 레드오션 상태가 된 재테크 투자처다.

오죽하면 한동안 부동산투자의 시작을 경매투자로 시작하는 이들도 적지 않았으니 말이다. 특히 지난해 부동산 경매시장은 역대 가장 치열했다고 할 정도로 토지, 수익형 부동산, 아파트 등이 고가에 낙찰되는 양상을 보이며 호황 아닌 호황을 누렸다.

많은 사람이 경매로 부동산투자를 하는 이유는 우선 일반 부동산투자보다 대출비율이 높다는 점이다. 최대 낙찰가의 70%가량을 경락대출로 받을 수 있으니 실투자금액이 적은 사람에게는 큰 도움이다.

또 부동산경매물건은 시세대비 저렴하다는 장점을 가지고 있다.

그러나 이러한 경매투자의 장점은 오히려 허점이 되기도 한다. 예를 들어 없어서 못 구한다는 제주도 토지는 경매에 나오는 물건을 상당히 저렴하게 투자할 수 있다. 그러나 그만큼 경쟁이 치열해 감정가의 150%가 넘는 가격으로 낙찰받기 일쑤다.

그럼에도 낙찰받은 부동산경매 물건이 좋다 볼 수만 없다. 때로는 맹지와 다름없는 손쓸 수 없는 토지가 ‘제주도’라는 프리미엄이 붙어 비정상적으로 높은 경쟁을 불러오기도 한다.

이렇게 되면 소액으로 투자하더라도 많은 금액을 대출받고 쓸데없는 땅에 투자하고 마는 꼴이다.

토지를 제외한 일반 부동산경매투자 시에도 마찬가지다. 높은 금액에 낙찰을 받았어도 소유권 이전 문제 등으로 드는 비용을 고려하지 않으면 시세와 별반 다를 바 없이 사들이거나, 더한 투자금으로 투자하게 되는 셈이 된다. 따라서 부동산경매투자에 임할 시에는 감정가의 80% 선에서 해결할 수 있어야 상당히 실속있게 투자했다고 볼 수 있다.

감정가의 80% 이상이 넘어가면 소유권 이전 비용을 고려했을 때 결코 저렴하게 샀다고 볼 수 없다. 부동산투자를 경매로 하면 현장답사 역시 소홀해질 수 있다. 감정평가서는 절대적 평가가 아님에도 감정평가서 등을 지나치게 믿기 때문이다. 반드시 입찰 전에 현장주변을 둘러보며 시세가 얼마인지, 주변 호재가 무엇인지 확인해 보는 발품이 필요하다.

더불어 법원경매 입찰 시에 분위기에 휩쓸리지 않는 것도 중요하다. 법원경매를 위해 입찰장에 들어서면 법원이 주는 긴장감과 수많은 인파로 흥분감이 몰려오기 십상이다. 그 자리에 있는 모든 사람이 내 경쟁자처럼 느껴지기도 한다. 결국 분위기에 휩쓸린 투자자는 자신의 목표금액보다 지나치게 높은 금액을 작성하게 된다. 경매는 잘 투자하면 서민에게 유용한 재테크 투자처이자 부동산 구입처가 될 수 있다.