서울시, 높이 규제 `35층 룰` 연내 폐기…정비구역도 확대

[이데일리 이성기 기자] 고(故) 박원순 전 시장 시절 도입된 아파트 35층 높이규제(35층 룰)가 연내 폐지된다. 또 도시계획의 기본 틀인 용도 지역 체계를 전면 개편하는 개념인 `비욘드 조닝`(Beyond Zoning)이 도입된다.

서울시는 지난달 30일 열린 제12차 도시계획위원회(도계위)에서 이런 내용을 담은 `2040 서울도시기본계획안`이 심의를 통과했다고 1일 밝혔다. 서울도시기본계획은 서울시가 추진할 각종 계획의 지침이 되는 최상위 공간 계획이자, 국토계획법에 따른 법정 계획이다. 향후 20년 서울이 지향할 도시 공간의 미래상을 담고 있다.

우선 10년 가까이 적용돼 온 `35층 룰`이 사라진다. 시는 박 전 시장 시절인 2013년 `서울시 스카이라인 관리 원칙`을 마련해 제3종 일반주거지역은 35층 이하로, 한강 수변 연접부는 15층 이하로 층고를 제한하기 시작했다. 이 같은 원칙은 2014년 확정된 `2030 서울도시기본계획`에도 반영됐다. 하지만 `35층 룰`은 재건축 사업의 발목을 잡을뿐만 아니라 다양한 스카이 라인 연출도 막아 도시 경쟁력을 떨어트린다는 지적을 받았다.

이에 따라 시는 지난 3월 관련 계획안을 처음 발표한 뒤 공청회와 관련 기관·부서 협의, 시의회 의견 청취 등 관련 절차를 진행해왔다. 전날 도계위 심의를 통과함으로써 사실상 모든 행정 절차가 마무리 됐으며, 후속 조치를 거쳐 연내 확정·공고될 예정이다.

세부 내용을 보면 `2030 서울도시기본계획`에 명시된 `35층 룰`을 삭제한다. 개별 정비계획 심의 단계에서 지역 여건에 맞게 층고를 허용해 다채로운 스카이 라인을 유도한다는 방침이다. 한강 수변 연접부 층고를 15층 이하로 제한하는 규정은 유지한다.

기본 틀인 용도지역 체계를 전면 개편하는 개념인 `비욘드 조닝`을 적용해 주거·상업·공원 등 땅의 용도를 구분하지 않고 어떤 용도를 넣을지 자유롭게 정해 유연하고 복합적인 개발을 유도할 방침이다.

도보 30분 이내 공간 안에 일자리·여가 문화·수변 녹지 등을 모두 갖추는 `보행 일상권`을 도입하고, 지상 철도 구간을 단계적으로 지하화 해 지상 공간을 활용하는 내용도 담겼다.



이번 심의에서는 `2030 서울시 도시·주거환경 정비 기본 계획안`도 수정 가결됐다. 상업·준공업·준주거 지역을 대상으로 도시 정비형 재개발 사업의 기본 방향을 제시하는 시 차원의 법정 계획이다.

우선 도심부의 경우 2016년 해제된 동대문 일대를 정비예정구역으로 재지정하고 도심부 외 11곳을 정비가능구역으로 지정한다. 정비가능구역은 건축물 노후도 등 세부 기준을 충족하고 기반시설 등 공공성 확보시 정비구역 지정이 가능한 지역이다. `2040 서울도시기본계획`에서 제시한 중심지별 육성 전략에 따라 지역별로 육성·촉진하고자 하는 용도 도입시 용적률 인센티브를 제공한다. 약 40여 년간 유지됐던 구역별 부담률을 현황 여건에 맞게 재정비하도록 했다.

민간 대지 내 지상부 중 시민이 자유롭게 이용할 수 있는 `개방형 녹지` 개념을 새로 도입한다. 정비사업을 할 때 대지 내 30% 이상을 개방형 녹지로 의무적으로 조성하는 것을 원칙으로 하되, 기존 90ｍ 이하로 경직돼있던 높이 기준을 완화해준다. 공개공지(일반 시민에게 개방되는 공적 공간) 초과 조성에 따른 용적률 및 높이 인센티브도 적용한다.

아울러 직주 혼합도시 실현을 위해 공동주택, 오피스텔, 도시형 생활주택, 코리빙 하우스 등 다양한 도심형 주거 유형을 도입하고 허용 용적률, 주차기준 완화 등 다양한 인센티브를 지원하도록 했다.

여장권 서울시 균형발전본부장은 “2040서울도시기본계획, 녹지생태도심 재창조 전략 등 서울시 주요 정책에 대한 실행 수단을 마련했다”며 “녹지생태도심 마스터 플랜 등을 통해 보다 구체적인 기준을 마련하고 공공정비계획 수립을 통해 기본계획에서 제시된 비전을 실행해 나가겠다”고 말했다.