'180만원 vs 160만원'…월세받는 직장인 뭐가 더 유리할까

[이데일리 김아름 기자] 최근 반전세 계약 갱신을 앞둔 2주택자 집주인 A씨는 부동산에서 월세를 180만원으로 올려받자고 제안하자 고민에 빠졌다. A씨는 회사에 다니고 있기 때문에 근로소득이 있는 상황에서 주택임대소득이 연간 2000만원 이하일 때 분리과세를 선택할 수 있지만 초과하면 종합과세로 신고해야 하기 때문에 계산해보니 분리과세가 유리했다. 결국 연 2000만원 이하로 주택임대소득을 유지하기 위해 월세를 160만원으로 계약하고 대신 도배비 등을 세입자가 부담하게 했다.

지난해부터 반전세로 월세를 받던 1주택자 B씨는 올해 공시지가가 하락해 임대를 주던 주택이 기준시가 9억원 이하가 됐다. 9억원 이하인 주택임대소득은 비과세 대상이라 이달 말까지 신고 납부기한인 종합소득세 신고를 하지 않아도 된다고 생각했다. 그런데 이번에 내야 하는 종소세는 2022년 기준이기 때문에 지난해 기준시가가 9억원 이상이었다면 종소세를 내야 한다는 사실을 듣고 가슴을 쓸어내렸다. 하마터면 종소세 신고·납부 의무 위반으로 가산세까지 낼 뻔했기 때문이다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

이달 말 종소세 신고 납부기한을 앞두고 임대인들의 셈법이 복잡해졌다. 1인당 연 매출이 2000만원 이하면 분리과세와 종합과세 중에서 선택해 신고할 수 있고 2000만원을 초과하면 종합과세로 신고해야 한다. 분리과세로 신고하면 연 매출에서 50%(등록임대사업자는 60%)를 필요경비로 공제하고 15.4%(지방세 포함)를 낸다.

주택임대소득을 연 2000만원 이하로 맞춘 A씨는 수입에서 50%의 필요 경비를 차감하고 남은 금액에서 다른 종합소득 금액이 2000만원 이하라면 200만원을 추가로 빼준다. 여기에 세율 15.4%를 적용하면 123만2000원의 소득세를 낸다. A씨가 등록임대사업자면 세금은 더 적게 낼 수 있다. 60%를 필요경비로 차감하고 남은 금액에서 다른 종합소득 금액이 2000만원 이하 있다면 400만원을 추가로 빼줘 61만6000원의 소득세를 낸다.

특히 분리과세는 복비나 도배비 등이 사업경비로 고려되지 않고 50% 정률로 공제되기 때문에 유의해야 한다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 “사업 경비는 종합과세로 신고하지 않고 분리과세로 신고하는 한 없다”며 “경비를 썼든, 안 썼든 50%가 경비라고 인정해주는 것이다”고 설명했다.

기준시가 9억원을 초과하는 1주택자나 2주택자는 월세가 신고 대상이며 3주택 이상자이면 월세와 간주임대료가 신고 대상이다. 올해 공시지가가 하락해 9억원 아래로 기준시가가 떨어졌어도 지난해 기준시가가 9억원을 초과했으면 신고 대상이다. 내년(2023년 귀속)부터는 12억원 이하인 주택까지 비과세 혜택을 받는다.