가양·행신·반월…규제 완화, 적용대상지 51→108곳(종합)

[세종=이데일리 박경훈 기자] 정부가 노후계획도시의 재건축 규제를 완화한 ‘노후계획도시정비 특별법’ 적용 대상을 전국 51개 지역(103만 가구)에서 108개 지역(215만 가구)으로 대폭 확대했다. 이 지역은 용적률을 법정 상한의 150%까지 높일 수 있으며, 역 근처 500m 이내에 단지 일부라도 들어가 있으면 역세권으로 지정해 ‘고밀복합개발’을 하도록 했다.

국토교통부는 31일 이같은 내용을 골자로 하는 ‘노후계획도시정비특별법 시행령 제정안’을 마련해 내달부터 3월 12일까지 입법예고한다고 밝혔다. 노후계획도시정비특별법은 지난해 말 국회를 통과했다. 전문가들은 결국 문제는 사업성이라며 실제 진행이 가능한 단지는 분당·일산 등 1기 신도시와 서울 몇몇 단지가 될 것으로 전망했다.

(그래픽=김정훈 기자)

공공기여율 최대 70%까지 적용

가장 눈에 띄는 것은 기존 108개 내외로 확 늘어난 대상이다. 특별법상 노후계획도시는 ‘택지개발사업 등 대통령령으로 정하는 사업에 따라 조성 후 20년 이상 지나고, 면적이 대통령령으로 정하는 바에 따라 100만㎡ 이상인 지역’으로 51개다.

시행령에서는 단일택지가 100만㎡ 이상인 경우 외에도 연접·인접한 택지, 구도심, 유휴부지를 합산한 면적이 100만㎡ 이상인 경우도 노후계획도시에 포함했다. 서울에서는 개포·상계·중계·수서·가양 등 9곳이 적용 대상이다. 경기는 1기 신도시 5곳과 용인 수지·하남 신장·고양 중산·고양 행신·수원 정자 등 30곳이 해당한다. 인천은 구월·연수·계산 등 5곳이 포함된다.

이와 함께 안산반월·창원 등 국가산업단지 배후지와 택지지구 기준(100만㎡ 이상)에 못 미치는 80만~100만㎡ 지역 등도 추가로 대상에 들어간다. 최병길 국토부 도시정비기획준비단장은 “부천·일산 원도심 같은 경우는 특별법 적용대상 지구와 같은 생활권인데도 택지지구 경계에서 벗어나 같이 정비를 못 한다”며 “전체 면적 20%는 구도심 포함해 함께 정비할 수 있게 했다”고 말했다.

용적률은 법정 상한의 150%까지 상향했다. 건폐율과 인동간격(건물간격)은 조례에도 불구하고 국토계획법·건축법 상한까지 완화토록 하는 등 건축규제 완화에 관한 사항도 구체화했다. 특별정비구역의 경우 주거단지는 25m 이상 도로로 구획된 블록 단위로 통합 정비하는 것을 원칙으로 했다. 철도역으로부터 반경 500m 이내에 단지가 일부라도 포함돼 있으면 역세권으로 정의해 고밀복합개발토록 했다.

이론상 3종 주거지역 아파트가 종 상향을 통해 준주거지역(500%)이 되고 특별법을 적용받으면 최대 750%까지도 용적률을 적용받을 수 있다. 하지만 국토부 관계자는 “700%가 넘는 경우는 상업지역이다. 종을 뛰어넘어 용적률을 높이는 것까지는 현실적으로 불가능하다”면서 “1기 신도시의 경우 평균 용적률은 300% 내외가 될 것으로 예상된다”고 언급했다.

안전진단은 통합 재건축시 조례로 정한 비율 이상의 공공기여를 제공하는 경우에는 면제하도록 했다. 사실상 노후계획도시는 안전진단이 대부분 면제되는 셈이다. 최 단장은 “통합재건축을 할 수 없는 ‘나홀로 단지’나 이미 몇 개 단지가 리모델링 한 경우, 분양·임대가 섞인 블록은 개별적으로 적용해 안전진단을 면제받을 수 있게 할 것”이라고 덧붙였다.

(자료=국토교통부)

“지금은 인허가보다 경제여력이 중요”

관심을 끄는 공공기여 비율은 2단계로 나눠 기준을 지자체에 위임했다. 먼저 기본계획에서 정한 도시의 기준용적률(적정수준 평균용적률)까지는 낮은 수준(10~40%)의 공공비율을 조례로 결정해 적용한다. 기준용적률을 초과하는 범위는 높은 수준(40~70%)에서 조례로 결정해 적용한다. 최 단장은 “재건축을 하더라도 기준 용적률 이내로 들어오라는 신호”라며 “지자체 재량으로 도시기반 확충과 주민 부담을 고려할 수 있도록 했다”고 설명했다.

선도지구 지정기준은 △주민 참여도 △노후도 및 주민 불편 △도시기능 향상 △주변지역 확산 가능성을 고려해 구체화했다. 지자체별 구체적인 기준·배점·평가절차를 5월 중 공개할 예정이다.

전문가들은 특별법을 장기적으로 봐야 한다고 입을 모았다. 이은형 건설정책연구원 연구위원은 “지금은 인허가보다도 개별 조합원들의 추가분담금을 낼 수 있는 경제여력이 중요한 시기”라면서 “재건축사업의 호재도 장기적인 관점으로 다뤄야만 한다”고 말했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원도 “지금은 사업이 빠르게 진행되기 어려운 경제적 환경을 갖고 있다”면서 “실제 정비에 들어가도 지자체별 공공기여율에 따라 사업성이 많이 달라질 것이다”고 내다봤다.