제네시스박 "규제지역 해제, 부담부 증여로 양도세 줄일 수 있어"

[이데일리 박종화 기자] “증여 취득세가 줄어들었습니다. 부담부 증여(전세 보증금 등 채무를 포함해 자산을 증여하는 것)은 여전히 유효한 절세 전략입니다.”

부동산 세제 전문가인 박민수(필명 ‘제네시스 박’) 더스마트컴퍼니 대표는 17일 서울 삼성동 코엑스에서 열린 ‘제2회 돈이 보이는 창 콘서트’에서 규제지역 해제에 따른 절세 전략을 이렇게 설명했다. 보유세 부담과 효과적으로 자산을 승계할 기회가 생겼기 때문이다.

[이데일리 이영훈 기자] 제네시스박 박민수 더스마트컴퍼니 대표가 17일 서울 강남구 삼성동 코엑스 컨퍼런스룸에서 열린 ‘제2회 돈이 보이는 창 콘서트’에서 제 2악장 부동산 변주곡 ‘달라진 부동산 정책, 내 자산을 지키는 절세전략’을 주제로 강의하고 있다.

“3주택자, 증여로 2주택자 되면 숨통”

정부는 14일부로 서울과 경기 과천·하남·광명·성남시(분당·수정구)를 제외한 전국 부동산 규제지역을 모두 해제했다. 2주택부터 다주택자 중과세를 적용받는 부동산 규제지역과 달리 비규제지역은 2주택까지 일반세율을 적용받는다. 박 대표가 “3주택자가 증여를 통해 2주택자가 되면 숨통을 트일 수 있다”고 말하는 이유다.

특히 비규제지역이 되면 직계가족 증여취득세 세율이 12%(공시가격 3억원 이상 기준)에서 3.5%로 낮아지기 때문에 증여도 쉬워진다. 여기에 부담부 증여를 활용하면 양도가액이 줄어들기 때문에 양도소득세도 줄일 수 있다. 내년 5월까진 다주택자 양도세가 유예되기 때문에 절세 효과를 더욱 키울 수 있다.

상생임대인 제도를 증여에 활용할 수도 있다. 상생 임대인 제도는 직전 임대차 계약보다 임대료를 5% 이내로 올리는 임대인에게 양도세 비과세를 위한 2년 실거주 제도를 면제해주는 제도다. 2024년 말까지 운용한다. 자녀에게 집을 증여한 후 상생 임대인 제도를 활용하면 자녀가 직접 실거주하지 않고도 양도세를 절세할 수 있다. 다만 박 대표는 “계약 해지 통보 리스크는 있다”고 말했다. 세입자가 중간에 계약을 해지하면 상생 임대인 제도 혜택을 받지 못하기 때문이다.

박 대표는 “증여를 할 것이라면 올해 안에 하는 게 좋다”고 조언했다. 내년부터 양도세 이월과세 기간이 5년에서 10년으로 늘어나기 때문이다. 이월과세는 증여받은 주택을 일정 기간 내에 팔면 증여가액이 아니라 증여자가 애초 주택을 산 취득금액을 기준으로 양도세 과세 표준을 매기는 제도다. 따라서 내년 이후에 증여받은 집을 팔면 10년간 수증자(증여를 받은 사람) 양도세 부담이 늘어난다. 여기에 내년부터는 취득세 과세표준이 시가표준액에서 시가인정액(최근 실거래가·유사 매매 등)으로 바뀌기 때문에 증여취득세 부담도 늘어난다.

박 대표는 부동산 규제지역 해제 지역 내 집을 가진 이들에겐 “취득 당시 조정대상지역이었다면 비과세 2년 거주 요건은 계속해서 붙는다”며 “유리하게 해석하지 마라”고 조언했다. 양도세 비과세 여부는 취득일을 기준으로 판단하기 때문이다. 반대로 계약 시점에서 규제지역이었더라도 취득일(잔금 지급일이나 등기 접수일 중 이른 시점)에 비규제지역이 됐다면 2년 보유만 해도 비과세 혜택을 누릴 수 있다.

“합산과세 과감하게 이용하라”

집을 팔 땐 어떻게 해야 세금을 아낄까. 박 대표는 “기본은 합산과세”라고 했다. 합산과세는 동일 연도에 집 여러 채를 팔면 그 차익을 합산해 과표를 정하는 제도다. 합산과세를 이용해 손실 난 물건을 이익 난 물건과 함께 팔면 양도차익이 줄어들기 때문에 각각 팔 때보다 세액을 줄일 수 있다. 박 대표는 “하락장에서 무리하게 팔 게 아니고 마이너스 난 물건을 더 과감하게 낮춰서 과표를 더 줄이는 게 이익일 수 있다”고 조언했다.

박 대표는 ‘내 집 마련’을 준비하는 무주택자에겐 “다른 복잡한 건 잊어도 공동명의는 무조건 하라”고 조언했다. 집을 공동명의로 해놓으면 집을 팔 때 양도차익을 분산해 세금을 줄일 수 있기 때문이다. 나중에 집값이 오르거나 주택을 추가 취득해 종합부동산세를 내더라도 공동명의로 해놓으면 세금 부담이 가벼워진다.