마스턴운용 "2024년 하반기 저점…2025년부터 점진적 회복기 진입"

[이데일리 김성수 기자] 마스턴투자운용이 글로벌 상업용부동산 투자환경에 대해 “올해 하반기 저점을 통과하고 내년부터 점진적 회복기에 진입할 것”이라고 전망했다.

마스턴투자운용은 사내 리서치 조직인 R&S실이 이같은 내용의 ‘2024 글로벌 시장 전망: The Art of the Leap_2024 Beamonesque(비머네스크, 상상할 수 없는 위대한 업적을 이룸)’를 공개했다고 9일 밝혔다.

지효진 마스턴투자운용 R&S실 글로벌리서치팀 이사 (사진=마스턴투자운용 브랜드전략팀)

이 보고서는 2024년 글로벌 상업용부동산 시장 전망과 투자 전략을 담은 보고서다. 2024년은 누적된 통화긴축 영향으로 세계 경제 전반이 잠재성장률을 밑도는 성장을 보일 것이라는 전망을 담았다.

마스턴투자운용 R&S실은 통화 긴축 장기화로 달러 강세가 지속되고 중국 경기가 둔화하며 미국과 이외 국가 간 격차가 늘어날 것으로 전망했다. 지난 2022년 하반기부터 지속돼 온 통화긴축으로 성장동력이 약화됐기 때문이다.

미국은 견조한 노동시장과 민간부문 소비 덕분에 1%대 성장은 가능할 것으로 예상된다. 반면 독일, 이탈리아 등은 제조업 업황 부진 영향을 크게 받아 역성장 가능성도 제기된다.

지효진 마스턴투자운용 R&S실 글로벌리서치팀 이사는 “세계적으로 가계 및 정부 부채가 최고조에 달해 경제 펀더멘털이 매우 약화된 상태”라며 “미국 대선, 한국 총선 등 각국 선거 결과에 따른 정책적 불확실성이 높아져 경기 하방 리스크가 큰 시점”이라고 말했다.

이어 “2024년 하반기에 사이클 최저점을 지나 2025년부터는 회복기에 들어설 것으로 예상된다”며 “포트폴리오 분산과 투자 성과 제고 차원에서 부동산 비중을 확대하는 것을 권고한다”고 말했다.

보고서는 포트폴리오 배분에 따른 안정 속 성장을 추구하기 위해 △투명성과 유동성 △안정성과 성장성이 높은 시장을 선별하는 것이 중요하다고 강조한다.

보고서에 따르면 투자 환경의 투명성이 높은 시장일수록 거래 유동성이 높아 자금을 회수하지 못해 생기는 리스크가 적다. 이에 따라 높은 수익률을 좇아 투명성과 유동성이 적은 국가에 투자하기보다는 안정성을 추구해 미국, 일본, 유럽 등 높은 투명성과 풍부한 유동성을 가진 나라에 투자할 것을 제안했다.

보고서는 시장 안정성과 성장성도 강조했다. 인구가 꾸준히 증가하는 국가의 상업용 부동산은 미래에 안정적으로 임대수익을 얻을 확률이 높기 때문이다. 서울과 달리 글로벌 도시들은 하이브리드 근무(출근과 재택근무가 섞인 업무 방식)의 영향으로 인구가 모이는 곳에 오피스 시장 형성과 임대주택, 리테일 등 동반 성장 가능성이 높다.

또한 보고서는 섹터별, 도시별로 회복 수준이 상이하고 이에 따라 발생하는 차이가 점점 벌어질 것으로 예상했다. 전반적으로 올해에는 소비지출 등 경기가 점차 개선돼 물류와 임대주택 시장이 점진적으로 회복될 것으로 전망했다. 다만 팬데믹 이후 하이브리드 근무 확산으로 오피스는 그보다 회복이 오래 걸릴 것이라고 설명했다.

오피스의 경우 입지가 같아도 자산 조건(스펙)에 따라 투자 성과가 달라지는 자산 차별화 현상이 가속화될 것이라고 분석했다. 최근 기업들이 인재 유치를 위해 뛰어난 스펙을 가진 오피스를 더욱 선호하는 플라이트 투 퀄리티(안전자산 선호) 현상이 두드러지고 있기 때문이다.

또한 넷제로(Net-Zero) 의무를 진 기업과 ESG 책임 투자 원칙을 정립한 투자자들이 늘어나 그린 프리미엄(친환경적 요소가 수익을 높이는 데 기여)도 늘어날 것으로 예상했다.

지효진 이사는 “올해는 포트폴리오 효과로 안정 속 성장을 추구하며 패러다임 변화에 따른 기회를 포착하는 것이 중요한 한 해”라며 “국가별 경기 회복탄력성에 차이가 있어 도시 및 섹터별 투자 전략의 다변화가 필요하고, 도시 공간의 유기적 재편이 가능한 도시를 선별하는 것이 중요하다”고 말했다.