작년 오피스 총 거래규모, 전년비 6% 감소…"금리인상에 성장세 꺾였다"

[이데일리 김성수 기자]쿠시먼앤드웨이크필드는 작년 오피스 빌딩의 총 거래 규모가 14조4000억원으로 전년 대비 약 6% 감소했다고 27일 밝혔다. 가파른 금리인상 여파에 지난 2016년부터 이어진 오피스 투자 시장의 성장세가 꺾였다.

미국 연방준비제도의 급격한 기준금리 인상과 함께 한국은행은 작년 7번에 걸쳐 기준금리를 올렸다. 금융시장 불확실성이 커지고 유동성이 악화되자, 상당수 매물의 매각 계획이 철회되거나 딜 클로징이 지연됐다.

연간 오피스 거래량 추이 (자료=쿠시먼앤드웨이크필드)

대표적으로 IFC 매각이 불발되고 콘코디언, 타워 8 등의 매각이 지연됐다. 올해 금리 인상 속도는 완화될 것으로 예상되나, 높은 인플레이션과 지정학적 리스크 등으로 고금리 기조는 지속될 것으로 보인다.

이에 따라 캡레이트 상승과 자산 가격 조정이 이뤄지고 거래 규모는 감소할 것으로 전망된다.

작년 4분기 서울 및 분당권역 오피스 빌딩 거래 규모는 약 3조원으로 집계됐다. 작년 하반기 전체 거래규모는 약 6조원으로 전년 동기(6조2000억원) 대비 소폭(3.2%) 감소했다. 특히 리츠 설립을 위한 특수 목적 거래와 수익증권 거래가 다수 이뤄졌다.

작년 4분기에 클로징(거래 종결)된 딜 중 가장 규모가 큰 거래는 도심권역(CBD) 랜드마크 중 하나인 종로타워다. 매각가는 약 6215억원으로, 3.3㎡(평)당 약 3390만원에 거래됐다.

KB자산운용이 매물로 내놓은 뒤 SK리츠가 우선매수권을 행사해 매수하면서 자리츠인 토털밸류제1호리츠에 편입됐다.

보험사 소유 자산매각도 다수 마무리됐다. 보험사들이 올해년부터 적용받는 IFRS 17과 신지급여력제도 적용에 대비하기 위해 보유 부동산의 유동화에 집중한 결과다.

작년 4분기 주요 오피스 거래 사례 (자료=쿠시먼앤드웨이크필드)

삼성생명은 에스원빌딩과 삼성생명 대치타워를 각각 1965억원, 4811억원에 매각했다. 한화손해보험은 한화손해보험 여의도 사옥을 4560억원에 팔았다. 각각 계열사 자산운용사를 통해 리츠 사업을 진행할 예정이다.

트윈트리타워와 판교 GB1타워, GB2타워는 수익증권 거래방식으로 매각이 이뤄졌다. 트윈트리타워는 AEW캐피탈에서 이지스밸류플러스리츠로 손바뀜 됐다.

판교 GB1타워, GB2타워는 이든자산운용에서 벤탈그린오크로 매각됐다. 이밖에 CBD에 위치한 삼환빌딩은 2232억원에 하나대체투자자산운용에서 케펠자산운용으로 손바뀜이 일어났다.

케펠자산운용은 향후 증축을 통한 밸류애드 전략을 추진할 것으로 알려졌다. 밸류애드(Value Add) 전략이란 가치를 새로 더한다는 뜻으로 자산의 목적을 바꾸거나 리모델링 및 증축으로 자산 가치를 높이는 것을 의미한다.