[6·19 부동산대책]강남 대출한도 1.2억 줄어들어…다주택자도 타격

[이데일리 정다슬 기자] 내달 3일부터 서울 전역과 경기도 과천시 등 조정대상지역에 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제가 강화됨에 따라 주택 대출자들의 대출 한도가 크게 줄어들 전망이다. 특히 그동안 가장 많이 대출 규제 완화에 따른 혜택을 누려왔던 서울 강남권이 가장 큰 타격을 입을 것으로 보인다. 집값이 비싼 강남·서초구 등은 이번 규제로 가구당 평균 대출 규모가 약 1억 2000여만원 줄어드는 것으로 나타났다.

고소득자·다주택자 주택 구입 어려워진다

19일 정부는 내달 3일부터 조정대상지역에 대해서 LTV·DTI 규제를 각각 10%포인트 강화한 60%, 50%를 적용한다고 밝혔다. 규제가 적용되는 지역은 서울 전역과 경기 과천·성남·광명·하남·고양·남양주시 및 화성 동탄2신도시의 공공택지, 부산 해운대·연제·동래·남·부산진구 및 기장군과 세종시 등 40개 지역이다.

전문가들은 강남권이 가장 큰 타격을 받을 수밖에 없다고 말한다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “대출금이 같은 비율로 줄어들더라도 강남·서초 등 고가주택이 밀집한 지역은 감소하는 대출한도의 절대액이 크다”며 “특히 LTV와 DTI가 함께 강화되는 만큼 주택 여러 채를 한꺼번에 구입한 투자자들이 많이 진입한 시장일수록 영향을 많이 받을 것”이라고 말했다.

실제 지난 5월 말 기준 서울 아파트 가구당 평균 주택 가격을 보면 강남구는 12억 7092만원으로 가장 비싸다. LTV 규제를 적용하면 강남 아파트 평균 대출 한도가 기존 8억 8964만원에서 7억 6255만원으로 1억 2709만원 줄어든다. 서초구 가구당 평균 대출 한도도 8억 8772만원에서 7억 6090만원으로 감소한다. 서대문구(3억 4008만원→2억 9149만원)와 비교해 3배에 달하는 감소폭이다.

특히 고소득자일수록 LTV 규제 적용을 많이 받는다. LTV와 DTI를 적용해 더 적은 금액을 빌려주기 때문이다. 예를 들어 연간소득이 3억원인 전문직 A씨가 서초 반포동 반포아크로리버파크 아파트 전용면적 84㎡(22억원)를 매입하려고 할 때 대출금(20년 원리금 균등상환, 금리 3.5% 적용)은 15억 4000억에서 13억 2000만원으로 2억 2000만원 줄어든다. 반면 연봉 3500만원 직장인 B씨가 같은 아파트를 매입한다고 하면 DTI 규제를 적용받아 대출금은 3억원에서 2억 5000만원이 된다.

대출을 받아 한번에 여러 채의 집에 투자하는 다주택자 역시 DTI 문턱이 높아진 만큼 대출 한도가 크게 줄어들 것으로 보인다. 앞선 사례에서 A씨가 이미 6억원의 기존 대출액(10년 원리금 균등상환, 금리 4% 적용)이 있다면 DTI 50% 규제를 적용받아 A씨의 대출 한도는 11억원 수준으로 또 줄어든다. 강화된 DTI 규제는 이주금·중도금·잔금대출 등 집단대출에도 적용돼 기존 주택시장뿐만 아니라 아파트를 분양받을 때에도 영향을 미칠 전망이다.

서울 전역 규제 직격탄…“입주 폭탄 등 악재 많아 시장 침체 우려”

정부는 강화된 대출 규제가 서민·실수요자의 내 집 마련을 어렵게 하는 것을 방지하기 위한 예외 규정도 만들었다. 정부의 공적대출상품인 디딤돌대출 조건을 준용해 △부부합산 연소득 6000만원 이하(생애최초구입자 7000만원 이하) △주택 가격 5억원 이하 △무주택 세대주 등의 조건을 충족하면 서민·실수요자로 간주해 강화된 LTV·DTI 규제가 적용되지 않는다.

김용범 금융위 사무처장은 “시뮬레이션을 돌려본 결과 조정대상지역 내 전체 차주(대출자) 중에 강화된 LTV와 DTI를 초과하는 차주가 54%인데 이 중에서 규제 강화를 적용받지 않는 서민 실수요가 55%에 달해 규제 강화의 영향을 받는 대상은 24.3% 정도로 추정된다”고 말했다.

그러나 아파트값이 비싼 서울의 경우 이 같은 예외를 적용받기 어려울 것으로 보인다. 이미 서울 아파트 한 채당 평균 매매가는 지난 5월 말 기준 6억 3484만원이다. 가구당 아파트 평균 매매가가 6억원을 넘는 자치구도 서초·강남구를 비롯해 광진(6억 5980만원)·마포(6억 2835만원)·중(6억 2789만원)·용산(9억 7937만원)·종로(6억 3852만원)·성동(6억 5108만원)·송파(8억 9219만원)·양천구(6억 6237만원) 등 11개 구에 달한다.

전문가들은 LTV·DTI 규제 강화를 계기로 부동산 시장 온기가 단숨에 식어버리는 것을 우려하고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “현재는 가계부채가 워낙 많은 상황이어서 LTV·DTI 규제 강화가 서민경제에 직격타를 줄 수 있다”며 “가뜩이나 미국발(發) 금리 인상, 하반기 입주 물량 폭탄 등 하반기로 갈수록 부동산 시장에 닥칠 악재가 많아 신중하게 접근할 필요가 있다”고 말했다.