‘임대차 3법’ 재판관 전원일치 '합헌'…헌재 “입법목적 정당”

세입자 계약갱신청구권·전월세 상한제 등
주택 소유자·임대인들 2020년 10월 헌법소원
“재산권 침해” 주장했지만 전원일치 합헌 결정
헌재 “주거안정 공익 커…법익 균형성도 인정”
  • 등록 2024-02-28 오후 4:07:14

    수정 2024-02-28 오후 7:27:01

[이데일리 박정수 기자] 이른바 ‘임대차 3법’이라 불리는 개정 주택임대차보호법의 임차인(세입자)의 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 판단이 나왔다.

[이데일리 김태형 기자] 남산에서 바라본 서울시내 아파트 모습.
28일 헌재는 주택임대차보호법 제6조의3, 제7조 제2항, 제7조의2, 부칙 제2조 위헌 확인 사건 선고기일을 열고 재판관 전원일치 의견으로 합헌 결정했다.

2020년 7월 31일 개정된 주택임대차보호법 제6조의3은 세입자가 임대인에게 2년의 계약 연장을 요구할 수 있고, 임대인은 실거주 등 정당한 사유가 없으면 이를 거부할 수 없다고 정하고 있다.

7조 2항은 계약 당사자가 차임이나 보증금 증액을 요구할 때 인상률을 5% 이내로 제한하도록 규정했다. 또 부칙 제2조는 법 시행 당시 존속 중이던 임대차에 대해서도 계약갱신청구권과 전월세 상한제 규정을 적용하도록 했다.

이 조항들은 문재인 정부 시절인 2020년 세입자를 두텁게 보호할 필요가 있다는 사회적 요구에 따라 전월세 신고제와 함께 ‘임대차 3법’이라는 이름으로 도입됐다.

청구인들은 주택을 소유·임대하는 개인과 법인으로 해당 법 조항이 헌법에서 명시하고 있는 청구인들의 ‘재산권’을 침해한다고 주장, 2020년 10월 헌법소원을 냈다. 또 국토교통부와 법무부가 2020년 8월 임대차 3법 해설집을 발간·배포한 행위는 삼권분립 원칙을 위반한 것이라 주장했다.

[이데일리 방인권 기자] 헌법재판소
하지만 헌재는 전원일치 의견으로 개정 주택임대차보호법을 합헌 결정했다. 또 개정 주택임대차보호법 해설집의 발간·배포행위에 대한 심판청구는 부적법하다고 보고 각하를 선고했다.

헌재는 우선 “계약갱신요구 조항과 차임증액한도 조항 및 손해배상 조항의 임차인 주거안정 보장이라는 입법 목적은 정당하다”며 “이를 통해 임차인의 주거이동률을 낮추고 차임 상승을 제한함으로써 임차인의 주거안정을 도모할 수 있다는 점에서 수단의 적합성 또한 인정된다”고 봤다.

특히 계약갱신요구 조항에 대해 “임대인은 자신이 소유한 주택에 대한 계약의 자유와 재산권을 제한받게 되나, 그 경우에도 임대인은 계약갱신에 따라 종전 임차인과의 임대차 계약을 유지함으로써 해당 주택에 대한 사용·수익권을 여전히 행사할 수 있다는 점은 마찬가지”라며 “임대인의 사용·수익권에 대한 전면적인 제한이 발생한다고 볼 수 없다”고 판단했다.

또 “주택가격이 상승하고 임대주택의 공급이 부족해지면 차임 급등이 초래돼 임차가구의 주거불안과 주거비 부담에 따른 생계곤란으로 이어질 우려가 있다”며 “따라서 차임증액의 범위를 제한하는 것은 계약갱신요구권 제도의 실효성 확보를 위한 불가피한 규제에 해당한다”고 해석했다. 아울러 “2019년 연간 소비자물가상승률과 2015년에서 2019년까지의 수도권 전세가격의 상승률에 비춰 볼 때, 차임 등 증액의 상한인 20분의 1의 비율이 지나치게 낮다고 보기도 어렵다”고 봤다.

헌재는 “주거 안정은 인간다운 생활을 영위하기 위한 필수불가결한 요소이며, 국가는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 사회복지의 증진에 노력할 의무를 지므로, 계약갱신요구 조항과 차임증액한도 조항 및 손해배상 조항이 달성하고자 하는 임차인의 주거안정이라는 공익은 크다”며 “반면 임대인 계약의 자유와 재산권에 대한 제한은 비교적 단기간 이뤄지는 것으로 그 제한 정도가 크다고 볼 수 없으므로 법익의 균형성도 인정된다”고 판시했다.

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