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2020년 7월 31일 개정된 주택임대차보호법 제6조의3은 세입자가 임대인에게 2년의 계약 연장을 요구할 수 있고, 임대인은 실거주 등 정당한 사유가 없으면 이를 거부할 수 없다고 정하고 있다.
7조 2항은 계약 당사자가 차임이나 보증금 증액을 요구할 때 인상률을 5% 이내로 제한하도록 규정했다. 또 부칙 제2조는 법 시행 당시 존속 중이던 임대차에 대해서도 계약갱신청구권과 전월세 상한제 규정을 적용하도록 했다.
청구인들은 주택을 소유·임대하는 개인과 법인으로 해당 법 조항이 헌법에서 명시하고 있는 청구인들의 ‘재산권’을 침해한다고 주장, 2020년 10월 헌법소원을 냈다. 또 국토교통부와 법무부가 2020년 8월 임대차 3법 해설집을 발간·배포한 행위는 삼권분립 원칙을 위반한 것이라 주장했다.
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헌재는 우선 “계약갱신요구 조항과 차임증액한도 조항 및 손해배상 조항의 임차인 주거안정 보장이라는 입법 목적은 정당하다”며 “이를 통해 임차인의 주거이동률을 낮추고 차임 상승을 제한함으로써 임차인의 주거안정을 도모할 수 있다는 점에서 수단의 적합성 또한 인정된다”고 봤다.
특히 계약갱신요구 조항에 대해 “임대인은 자신이 소유한 주택에 대한 계약의 자유와 재산권을 제한받게 되나, 그 경우에도 임대인은 계약갱신에 따라 종전 임차인과의 임대차 계약을 유지함으로써 해당 주택에 대한 사용·수익권을 여전히 행사할 수 있다는 점은 마찬가지”라며 “임대인의 사용·수익권에 대한 전면적인 제한이 발생한다고 볼 수 없다”고 판단했다.
헌재는 “주거 안정은 인간다운 생활을 영위하기 위한 필수불가결한 요소이며, 국가는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 사회복지의 증진에 노력할 의무를 지므로, 계약갱신요구 조항과 차임증액한도 조항 및 손해배상 조항이 달성하고자 하는 임차인의 주거안정이라는 공익은 크다”며 “반면 임대인 계약의 자유와 재산권에 대한 제한은 비교적 단기간 이뤄지는 것으로 그 제한 정도가 크다고 볼 수 없으므로 법익의 균형성도 인정된다”고 판시했다.