'나인원한남 보유세 부담'…대신F&I 대한 신평사 전망 엇갈려

[이데일리 박정수 기자] 크레딧업계에서 대신에프앤아이의 신용도를 두고 엇갈린 전망을 내놓고 있다. 종합부동산세법이 개정되면서 법인 임대사업자에 대한 보유세 부담이 크게 확대, 대신에프앤아이가 자회사인 디에스한남을 통해 펼치는 ‘나인원한남 사업’ 수익성에 걸림돌이 되고 있다는 데에는 이견이 없다.

다만 나인원한남 분양전환 결과에 따라 NICE신용평가(이하 나신평)는 재무안정성 저하 가능성이 상존하고 있다며 ‘부정적’ 전망을 내놨고, 한국신용평가(이하 한신평)는 임차인의 조기분양 유인이 높다며 ‘안정적’ 전망을 유지했다.

17일 크레딧업계에 따르면 나신평은 대신에프앤아이의 선순위 무보증사채 신용등급을 ‘A’로 유지하고, 등급 전망을 기존 ‘안정적’에서 ‘부정적’으로 조정했다. 반면 한신평은 무보증사채 신용등급 A와 ‘안정적’ 전망을 유지했다.

최대주주가 대신증권(003540)(지분율 100%)인 대신에프앤아이는 유동화전문 회사가 부실채권을 기초자산으로 발행하는 유동화증권의 인수 및 처분업무를 주요 사업으로 하고 있으며, 100% 자회사인 디에스한남을 통해 한남동 외인 부지 고급주택 개발사업을 진행하고 있다.

총 사업비 약 1조4000억원에 달하는 나인원한남 사업은 한국토지주택공사(HUG)로부터 매입한 한남동 670-1번지 일원의 토지 건물에 대해 진행되는 주택개발사업이다. 대신에프앤아이는 주택개발사업을 영위할 시행 법인으로 특수목적법인(SPC) 디에스한남을 설립했다.

2018년 고분양가로 인해 주택도시보증공사와 분양보증 협의 절차가 난항을 겪음에 따라 2018년 4월 일반분양 대신 임대분양 방식(선임대분양, 4년 의무거주 후 분양전환)으로 사업구조를 전환, 2019년 12월부터 임차인 입주가 시작됐다. 2023년 12월부터 분양전환이 진행될 계획이었다.

하지만 올해 8월 18일 종합부동산세법이 개정되면서 법인 임대사업자에 대한 보유세 부담이 크게 확대됐고, 사업수지 저하에 대한 우려가 나타났다. 여윤기 한신평 연구원은 “세제 개편으로 사업 초 예상했던 수준보다 세금 부담이 크게 확대됐고, 사업수지 저하 압력이 높아진 것은 자명한 사실”이라고 지적했다.

올해 사업장 공시지가(약 1조2300억원)을 기준으로 추정한 2020년 보유세는 약 431억원이나 종합부동산세율 개편 영향을 반영한 2021년 추정 보유세는 847억원으로 보유세 부담이 약 2배(416억원 증가)로 확대된다.

예정대로 4년간 임대가 지속된다고 가정하면 임대사업으로 인해 부담해야 할 보유세 부담은 3000억원을 초과할 것으로 추정한다. 종합부동산세법 개정으로 약 1200억원 이상 세금 부담이 증가한 것으로 추정한다.

박현준 나신평 연구원은 “정부의 세제 개편으로 주택 공시가격이 시세 수준으로 현실화되고, 2021년부터 부과되는 법인 보유 주택의 종합부동산세율이 인상되는 등 나인원한남 관련 비용 부담이 크게 증가할 예정”이라고 설명했다.

이에 디에스한남은 올해 8월 임대사업자 등록 말소를 통해 의무임대 부담을 해소했고, 내년 부동산 보유세의 과세 기준일인 6월 이전에 기존 입주민들을 대상으로 조기 분양전환을 추진하고 있다.

분양 전환이 계획대로 진행되면 내년 상반기 중 분양전환대금이 유입되면서 관련 자산, 부채가 연결재무제표에서 제거될 것이기 때문이다. 그러나 일부 입주민들이 조기 분양전환에 반발해 소송을 제기한 상태다.

이에 대해 박 연구원은 “다주택자 세금 규제 강화 등으로 분양전환 미신청 세대의 시장 매각 또한 지연될 가능성을 배제할 수 없는 상황”이라며 “소송 등으로 분양전환 일정이 연기되거나, 분양 전환율이 저조한 가운데 미분양 세대의 시장 매각이 지연되면 경상적인 영업 현금흐름으로 나인원한남 관련 비용 부담을 충당하기 어렵기 때문에 재무안정성이 재차 저하될 수 있다”고 판단했다.

반면 여 연구원은 “소송 참여 세대 수는 전체 분양전환 대상 세대의 약 3분의 1 수준으로 비중이 크지 않다”며 “그리고 가처분 신청의 경우 소송에 참여하지 않은 세대는 소송 결과에 영향을 받지 않는 것으로 파악된다”고 설명했다.

이어 그는 “소송에 패소해도 가처분 소송을 신청하지 않은 세대에 대해서는 효력이 발생하지 않아 조기분양은 예정대로 진행되는 상황”이라며 “결국 현재 진행되는 ‘분양전환 중지 가처분’ 소송하에서는 소송 결과와 관계없이 약 3분의 2의 입주민은 조기 분양전환이 가능하다”고 강조했다.

무엇보다 대부분의 입주 세대에 대해 임차인 모집 당시(2018년 7월)의 분양가 수준에서 분양을 받을 수 있는 우선권을 부여했고, 이는 현재 인근 시세 대비 저렴한 수준이라 분양전환 우선권을 보유한 임차인의 조기분양 유인은 높을 것으로 판단한다.

세대별로 부여된 분양전환가격은 평당 5500만~6000만원 수준으로 인근 한남더힐의 평단가 6200만~7300만원(2020년 중 실거래된 85, 100평형 기준) 대비 낮은 수준이다.

여 연구원은 “3분의 2보다 적은 50% 조기 분양 시 대신에프앤아이의 부채비율은 약 700%에서 400% 초반(연결재무제표 기준)으로 하락할 것으로 예상돼 재무구조 개선 효과가 기대된다”고 전했다.

박 연구원은 “나인원한남 분양전환 절차가 완료되기 전까지는 수익이 발생하지 않기 때문에, 과거 수준의 수익성 회복에는 시간이 소요될 것”이라며 “현재 추진 중인 분양전환 성과가 저조할 경우에도 레버리지배율 상승 등으로 재무안정성이 재차 저하될 우려가 존재한다”고 지적했다.