'리모델링이냐 재건축이냐'…주민·조합 셈법 복잡

[르포]'노후계획도시특별법' 발표 후 일산·평촌 갔더니
리모델링 추진 일산강선마을14단지 "재건축 전환하자"
평촌 한가람단지도 재건축 선호…지역별로 의견 갈려
규제 완화 분위기에선 대부분 "재건축 이득이다" 의견
  • 등록 2023-02-08 오후 6:21:50

    수정 2023-02-08 오후 10:17:53

[일산·평촌=이데일리 박지애 기자]“안전진단도 완화하고 용적률도 올라 재건축을 해도 분담금도 확 줄어드는 마당에 리모델링을 할 순 없다. 주민들이 모여 리모델링 반대 동의서를 작성하고 있다. 이전까지 반반이었다면 어제부턴(7일) 대다수가 리모델링에 반대하는 분위기다.”(일산 강선마을 14단지 주민 A씨)

국토교통부가 지난 7일 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’(1기 신도시 특별법)을 발표한 후 찾은 경기도 고양시 일산서구 강선마을 14단지. 1기 신도시 중 한 곳인 이곳은 고양시 최초로 리모델링 조합설립인가를 받은 곳으로 지난달 현대건설을 시공사업자로 선정했다. 8일 이곳에서 만난 주민들은 곳곳에서 ‘불만’을 터뜨렸다.

[그래픽= 이데일리 문승용 기자]
특별법 주요 내용이 전해지면서 우선 적용 지역인 1기 신도시 주민들의 셈법은 복잡해졌다. 재건축 추진이 지지부진하거나 어려워 리모델링 사업으로 방향을 틀어 진행 중인 단지들은 당장 주판알을 튕기며 재건축으로 다시금 방향키를 돌릴지 고심하고 있다. 특별법을 적용받으려면 국회 문턱도 넘어야 하고 넘더라도 재건축 공사 착수까지는 수년의 시간이 필요해서다.

특별법은 일산, 분당, 평촌 등 1기 신도시를 비롯한 수도권 택지지구와 지방 노후도시에 대해 용적률을 높이고 안전진단 기준을 완화하는 내용이 골자다. 여기에 리모델링 용적률도 완화돼 늘릴 수 있는 세대 수를 현행 15%보다 더 확대한단 방침이다. 늘어나는 세대 수의 범위는 앞으로의 시행령에서 구체적으로 정하는데 국토부는 20% 안팎이 될 것으로 예상한다.

강선마을 인근 한 공인중개사는 “국토부의 특별법 추진 소식에 재건축의 대안으로 리모델링을 선택했지만 상황이 급박하게 바뀌자 재건축이 더 이득이란 계산을 주민들이 한 것 같다”며 “리모델링 조합을 취소하더라도 재건축으로 바꿔야 한다는 주민 목소리가 커지고 있다”고 말했다.

인근 또 다른 공인중개사무소 대표도 “국토부가 리모델링 용적률을 확대하겠다고 했지만 재건축 용적률이 500%까지 늘어나는 등 재건축 규제가 대폭 완화하기 때문에 주민들은 리모델링 사업성이 더 낮다고 판단하고 있다”며 “이곳 일산을 비롯한 대부분 1기 신도시 지역에서 리모델링 반대 바람이 거세지지 않겠냐”고 언급했다.

실제로 안양시 평촌의 한가람 단지를 찾았더니 일산과 비슷한 분위기였다. 한가람 단지에 거주 중인 주민 B씨는 “평촌의 다른 아파트는 다 재건축하는데 우리만 리모델링 하면 상대적으로 더 가치가 떨어지지 않겠느냐”며 “리모델링은 소음도 더 취약하고 바닥도 좁아져 답답한 구조라는데 규제가 다 풀린 상황에서 굳이 왜 리모델링을 해야 하는 지 필요성을 모르겠다”고 말했다.

경기도 고양시 일산신도시 한 아파트 단지 전경(사진=연합뉴스)
전문가들도 현 상황에선 1기 신도시 주민이 리모델링 보단 재건축을 선택할 것으로 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “사업 주체들은 경제적 이득에 따라서 의사결정을 할 수밖에 없다”며 “조합으로에서는 정부의 규제 완화로 선택의 폭이 넓어졌는데 장단이 있겠지만 일단은 재건축에 대한 선호가 더 늘 것이다”고 설명했다.

재정비 사업을 시행하거나 대행하는 한 신탁사 관계자는 “분위기가 과거 재개발 규제가 많았던 상황과 달라져 현재는 리모델링 보다 재건축으로 기울어지는 상황이다”며 “특히 최근엔 리모델링도 자잿값이 늘고 조합에서 최신식 시설을 선호하다 보니 분담금 부담이 늘어나 리모델링을 추진하던 곳도 차라리 재개발하자는 의견을 내놓기도 한다”고 했다.

시공사도 정부의 규제 완화 기조로 재개발·재건축이 리모델링보다 사업성 측면에서 더 낫다고 했다. 대형건설사 한 관계자는 “대지면적 규모 등 사업장마다 성격은 다를 수 있지만 리모델링은 사실상 규제가 심했던 문재인 정부 시절 조합과 사업자가 재건축 대신 선택할 수 있었던 차선책이었다”며 “재개발·재건축을 수주하는 것이 장기적으로 더 이득일 뿐 아니라 조합원 역시 재건축을 선호하고 있다”고 언급했다.

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