[9.13 부동산 대책]다주택자 대출 원천봉쇄…"실효성은 두고봐야"

[이데일리 장순원 기자] 한 채 이상 집을 보유한 다주택자가 투기과열지구 등 규제지역에서 신규 주택 구입을 목적으로 돈을 빌리는 게 원천 봉쇄된다. 부동산 임대사업자대출에 대해서도 주택담보인정비율(LTV)을 40%를 새로 적용키로 했다. 아울러 1주택자가 전세자금 보증을 받으려 할 경우 부부합산소득 1억원 이하인 경우에만 공적 보증이 제공된다.

금융위원회와 기획재정부, 국토교통부는 이런 내용을 담은 부동산시장 안정대책을 13일 밝혔다. 현재 정부는 부동산시장 과열지역을 조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역으로 지정해 관리하고 있다. 서울 전 지역과 경기 과천시, 성남 분당구, 광명시, 하남시, 대구시 수성구는 투기과열지구로 분류되고 서울 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서, 종로, 동대문, 동작, 중구 15개구와 세종시는 투기지역으로 묶여 있다.

우선 2주택 이상 보유세대가 규제 지역에서 주택을 새로 구입하기 위한 주택담보대출을 원천 금지한다. LTV를 0%로 적용하는 것이다. 1주택 세대도 원칙적으로 금지하되 근무지 이동, 이사나 부모봉양 같은 실수요만 예외적으로 허용키로 했다. 규제 지역내 9억원 이상 고가 주택을 구입할 때는 실거주 목적인 경우를 제외하고 주택담보대출을 금지키로 했다. 단 무주택세대가 주택 구입 이후 2년 내 전입하는 경우나 1주택자가 최장 2년 이내에 처분해야 한다는 조건을 만족하면 대출이 가능하다. 이 요건을 지키지 않았을 때는 주택 관련 대출을 3년간 제한키로 했다.

다주택자가 생활자금을 빌리는 용도로 주택담보대출을 활용할 때도 규제수위를 높인다. 생활안정자금 대출이란 의료비나 교육비를 포함해 생활자금으로 쓰려 주택을 담보로 받는 대출이다. 1주택세대는 지금과 같은 LTV나 DTI 규제를 적용하고 2주택 이상 세대는 10%포인트 강화된 비율을 적용키로 했다. 또 생활안정자금을 빌릴 때 주택을 구입하지 않겠다는 약정도 맺기로 했다. 다주택자의 주택구매는 묶되 생활자금을 빌리는 데는 어려움이 없도록 하겠다는 의도다.

주택임대사업자의 대출 규제도 대폭 강화한다. 부동산 임대사업자가 투기지역이나 투기과열지구내의 주택을 사려 대출을 받을 때는 주택담보인정비율(LTV) 40%를 적용한다. 현재 사실상 80~90%에 달하던 담보인정비율이 40%로 반토막난다는 의미다. 현재 주택담보대출의 경우 투기지역·투기과열지구에 LTV 40%(다주택자는 30%)가 적용되지만 임대사업자대출은 LTV가 적용되지 않는다.

특히 공시가격 9억원이 넘는 주택을 구입하기 위한 임대사업자 대출은 원칙적으로 금지된다. 주택담보대출을 이미 받은 임대사업자가 투기지역 내 주택을 사려 대출을 받는 것도 막기로 했다. 임대업대출 용도 외 유용점검을 강화해 정상적 대출은 원활히 지원하되 사업활동과 무관하게 쓰지 못하도록 점검도 강화한다.

전세자금 보증요건도 강화한다. 2주택자 이상은 전세자금대출을 사실상 막는다. 1주택자는 부부합산소득 1억원까지 전세자금 보증을 지원하되 보금자리론 소득기준을 초과한 경우는 보증요율을 상향한다. 무주택자는 소득과 관계없이 공적보증을 제공할 계획이다. 전세보증을 제공하는 주택금융공사나 주택도시보증부터 적용하며 SGI서울보증 협조를 요청해 사실상 모든 보증기관이 이런 방침을 따를 것으로 예상된다.

다만 대책 효과가 일시적일 수 있다는 얘기도 나온다. 이미 시장에 비정상적으로 유동성이 풀려있는 데다 실질적인 투기 수요는 자금력이 높은 자산가 중심이어서 대출을 막는 것으론 한계가 있다는 판단이다. 따라서 전문가들은 정책의 실효성을 거두기 위해서는 최근 가격이 급등한 지역을 중심으로 신규대출에 대한 전수조사를 하는 등 ‘핀셋단속’을 강화해야 한다고 지적하고 있다.

심교언 건국대 교수는 “서울 집값이 오르는 것은 근본적으로 공급 부족이 원인인데 정부 정책은 수요 억제에 초점이 맞춰져 있다”며 “금융 규제는 투기를 막기보다 서민과 실수요자를 오히려 힘들게 할 수 있다”고 지적했다. 이어 “금융당국도 이번 대책이 제대로 운영되기 위해선 차주의 주택보유수 변동, 대출자금 용도 점검 등 금융권의 사후관리가 매우 중요하다는 인식을 갖고 사후관리에 나서야 할 것”이라고 덧붙였다.