[부동산 칼럼] 내 토지 가격 높이려면

[이진우 오비스트 대표이사] 토지 투자에서 가장 중요한 점은 무엇일까. 부동산 투자를 얘기할 때 보통 ‘첫째도 위치(location), 둘째도 위치, 셋째도 위치’라는 말을 한다.

이는 맞는 말이다. 개발 압력이 높고 지속적으로 개발 계획이 진행되는 지역이라면 최적의 투자처다.

하지만 많은 강의와 상담 사례를 보면 지역이 아주 우수하더라도 내 땅이 문제일 때가 많다. △길이 없는 땅(맹지)이거나 건축하기 위해 구입한 농지가 우리가 흔히 말하는 ‘절대농지’인 농업진흥지역 내 농업진흥 구역 농지인 경우 △큰 길가에 접해 있는 토지인데 ‘완충녹지’가 도로 따라 길게 형성되어 있어 내 땅에서 직접 길가에 진입하지 못하는 경우 △눈으로 보기에 야트막한 야산인데 사고 보니 소규모 개발이 힘든 보전산지 중 ‘공익용산지’인 경우 등 많은 문제가 내 땅에서 벌어져 투자의 목적을 이루지 못하고 “토지 투자는 어렵다”는 말만 되뇌곤 한다.

이 모든 문제는 바로 ‘토지의 계급장’이라 불리는 ‘용도지역’을 이해하지 못해 발생한다고 보면 된다.

일반인의 토지 투자에서 최상위 법이라 봐도 무방한 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’(국토계획법)에 따르면 전국 토지는 도시지역과 비(非)도시지역으로 구분한다.

먼저 도시지역은 △주거 △상업 △녹지 △공업 등으로 나뉜다. 비도시지역은 △관리 △농림 △자연환경보전 등이 있다. 여기서 21개 용도지역으로 세분화하지만 이 정도만 알아도 투자하는 데 충분하다.

도시지역의 경우 주거·상업·공업지역은 각각 주택을 짓거나, 사무실을 세우거나, 공장을 가동한다면 지정된 용도에 부합하는 일이기에 적법한 절차를 밟으면 대부분 허가를 받는다.

문제는 도시지역의 녹지지역과 비도시지역이다. 이들 지역의 지정 목적이 보전이기에 투자할 때도 주의가 필요하다는 얘기다. 이는 역설적이게도 농업·임업 등 보전에 필요한 행위 외에 건축·개발 등이 가능해진다면 투자 가치가 많이 높아질 수 있다는 의미기도 하다.

그렇다면 토지의 가치를 투자자가 직접 높이는 방법엔 무엇이 있을까.

우선 전(田)·답(畓)·임야를 창고 용지나 대로로 바꾸는, 공부상 지목 변경이 있다. 그 방법으로는 바로 건축·개발 등으로 용도 변경이 가능하다.

두 번째 방법은 절토, 성토, 정지 작업 등으로 땅의 성질을 바꾸는 방법이 있다. 이 역시 개발 행위를 통해 가능하다.

마지막으로 가장 어렵고 시간도 걸리지만, 어려운 만큼 수익률을 극대화시킬 수 있는 방법이 있다. 바로 용도지역 변경이다. 용도지역은 도시·군 관리계획으로만 바꿀 수 있다. 하지만 일반 투자자라면 그렇게 용도지역이 바뀔 수 있는 투자 물건을 고르면 된다. 예를 들면 농업진흥지역의 변경과 해제를 통해서 가능하다.

토지이용계획확인서 상 농지는 둘로 나눈다. 바로 예전 ‘절대농지’라 부르던 농업진흥지역과 농업진흥지역 외 지역 농지로 나눈다. 다시 농업진흥지역 농지는 농업진흥구역 농지와 농업보호구역 농지로 나뉘어 진다.

예전 개념의 필지별 규제인 절대농지는 지금은 농업진흥구역 농지라 봐도 무방하다. 그리고 농업보호구역은 농업진흥구역을의 농업환경을 보호하기 위하여 지정된 곳이다.

현장에서는 주택건축 등 행위가 가능하다. 그런데 만약에 농업진흥구역을 농업보호구역으로 변경할 수 있다면, 농업진흥구역을 농업진흥지역 외 지역 농지로 해제할 수 있는 토지 투자를 한다면 성공적인 투자일 것이다. 바로 농지법 제31조와 농지법 시행령 제28조에 나와 있다. 내용을 일부 인용해 보겠다.

도로·철도 개설 등 여건 변화에 따라 3ha(약 3000평) 이하로 남은 자투리 지역, 주변이 개발되는 등의 사유로 3ha(약 3000평) 이하로 남은 농업진흥구역 등이 그 내용이다. 공통점은 개발 압력이 높고 실제 개발이 이뤄지는 지역의 단절된 농지라는 공통점이 있다.

당연히 경지 정리되지 않은 부정형의 농지가 많을 것이다.

지금도 많은 나쁜 기획부동산들이 개발지에서 맹활약한다. 대표적인 유인 내용이 바로 농업진흥지역 해제이다.

우리 민법에도 “권리 위에 잠자고 있는 자 보호받지 못한다”라고 했다. 내 땅의 가치를 내가 스스로 높일 수 있다면 그 토지 투자는 성공할 확률이 높은 투자일 것이다.