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- 땅값 1위 명동 파스쿠찌 평당 1억9600만원
- [이데일리 윤진섭기자] 건설교통부가 27일 내놓은 올해 전국 표준지 50만 필지에 대한 공시지가 조사 결과 서울 명동 파스쿠찌 커피숍 자리가 가장 비싼 땅으로 나타났다. 이 곳은 지하철 4호선 명동역 부근의 중구 충무로 1가 24의 2에 있는 상업용지로 2005년 가장 비싼 땅으로 공시된 이후 3년 연속 1위를 차지했다. ◇명동 파스쿠찌 평당 1억9600만원, 3년째 1위 고수 = 명동 파스쿠찌는 올해 공시지가가 평당 1억9600만원으로 지난해 (평당 1억6900만원)보다 평당 2700만원 정도 올랐다. 2005년에는 평당 1억3884만원이었다. 이는 공시지가가 평당 330원으로 전국에서 가장 싼 경남 산청군 삼장면 내원리 산 42에 있는 임야 59만3900평을 살 수 있는 가격이다 이어 서울 충무로 2가 65의 7에 있는 하이해리엇 쇼핑과 서울 중구 명동 2가 33의 2 소재 우리은행 명동지점이 각각 1억8644만원으로 뒤를 이었다. 전국 최고가 상위 10위가 모두 충무로, 명동에만 포진해 서울 강북지역 내 상업지역이 강세를 나타냈다. 서울에서 공시지가가 가장 낮은 땅은 도봉구 도봉산 산 36 일대 임야로 파스쿠찌 커피숍의 1만3100분의 1인 평당 1만4876원이었다. 주거 용지에서는 서울 강남권과 용산이 1위를 나눠 가졌다. 전국에서 가장 비싼 주거 용지는 강남구 대치동 506 소재 선경아파트로 평당 3123만원이었으며 단독주택에서는 용산구 한강로3가 63의 173에 있는 주택이 평당 2667만원으로 가장 높았다. 연립주택. 다세대주택은 강남구 청담동과 서초구 서초동이 각각 평당 2214만원, 평당 1851만원으로 1위를 차지했다. ◇버블세븐 지역, 개발 예정지 지가 폭등 = 버블세븐 지역과 재건축, 뉴타운, 역세권 등 개발이 예정된 지역 땅값이 폭등했다. 경기도 과천시는 개발제한 구역 해제, 주택가격 상승을 발판으로 24.2% 올라 전국 최고를 차지했다. 또 한남 뉴타운 개발과 용산역세권 개발이 예정된 용산구도 20.53% 뛰었다. 규제가 집중된 버블세븐 지역 땅값도 일제히 올랐다. 경기 용인수지지구가 23.9%로 전국 2위를 차지했고, 경기 분당(19.2%), 강남(18.4%), 송파(18.3%). 강동(18.2%), 서초(18.1%), 양천(17.2%)로 상위권을 차지했다. 이밖에 송도신도시, 청라지구 개발이 진행 중인 인천 남동구와 인천서구도 각각 20.4%, 18.3%로 경기 평균 상승률(13.6%)를 웃돌았고, 전철 복선화와 뉴타운 개발 기대감이 큰 구리시도 18.4%나 뛰었다. 한편 최근 몇 년간 지가가 급등했던 행복도시와 혁신도시, 기업도시는 안정세를 나타냈다. 행복도시가 들어설 연기.공주는 각각 9.2%, 9.5%를 올랐고, 혁신도시는 대구동구(16%)를 제외하고, 부산강서(12.4%), 원주(9.9%), 완주(6.7%)는 전국 평균을 밑돌았다. ◇ 전국 주요지역 지가 상승률 ▲ 버블세븐 지역 -강남 18.43%, 서초 18.11%, 송파 18.33%, 강동 18.21%, 양천 17.27%, 분당 19.26%, 용인 23.9% ▲개발 예정지역 -경기 과천 24.1%, 서울 용산 20.53%, 인천 남동 20.41%, 경기 구리시 18.93%, 인천 서구 18.33%
- 외국인 보유토지 분당의 9.2배..6.4%↑
- [이데일리 윤진섭기자] 작년 말 현재 외국인이 보유한 땅은 분당신도시의 9.2배인 것으로 파악됐다. 23일 건설교통부에 따르면 작년말 현재 외국인 보유토지는 1억8031만㎡(180.3㎢)이고 공시지가 기준 땅값은 23조5453억원으로 집계됐다. 외국인 보유토지 규모는 분당(19.6㎢)의 9.2배다. 작년 외국인이 매입한 땅은 1465만㎡이며 처분한 면적은 204만㎡으로 2005년 말 보다 6.4%(1261만㎡) 증가했다. 보유현황을 유형별로 보면 교포가 43.3%로 가장 많고, 합작법인(41.3%), 순수외국법인(11.0%), 순수외국인(3.4%), 외국정부·단체(1%)가 뒤를 이었다. 국가별로는 미국(57.2%), 유럽(16.7%), 일본(10.0%), 중국(1.2%) 순이며 용도별로는 해외교포의 임야, 농지 등 장기보유토지(51.9%)와 공장용(36.0%)가 대부분이었다. 면적을 기준으로 시도별 규모는 경기(3157만㎡), 전남(3086만㎡), 경북(2637만㎡), 강원(1706만㎡), 충남(1185만㎡) 순이었지만 금액별 순위는 서울(6조7992억원), 경기(3조6969억원), 경북(2조3022억원), 전남(2조1381억원), 인천(1조6113억원) 순이었다. 작년 외국인 취득현황을 살펴보면 외국계로 넘어간 이후 첫 보유신고를 한 외환은행이 업무용 토지 21만2000㎡를 취득한 것으로 나타났고, 노스게이트제1차 유동화 전문회사가 종로구 상업용지 4200㎡를 매수했다. 네달라드 마르스피에프브이가 경기도 화성시 동탄에 유동단지개발 사업을 위해 62만5000㎡의 토지를 취득했고, 미국회사인 케이케이가 충남 천안시에 공장용지 11만5000㎡토지를 매수했다. 반면 말레이시아 국적 법인인 코마드 유동화전문회사가 서울 여의도동 업무용지 4800㎡를, 미국법인이 케리어유한회사가 오산시 공장용지 6만6000㎡를 처분했다. 건교부는 "98년 부동산시장 개방이후 외국인의 토지보유는 2000년까지 연평균 30%씩 증가하다 2001년부터 증가율이 4-7.5%를 유지하고 있다"고 설명했다.
- (미리보는 경제신문)대만 지진에 亞 통신·금융시스템 마비
- [이데일리 손희동기자] 다음은 12월28일자 경제신문 주요기사(가나다순) ◇매일경제신문 ▲1면 -거품붕괴·3%대 성장 대비하라 -대만 강진으로 해저 광케이블 손상..국제통신·인터넷뱅킹 장애 -노대통령, 부동산 정책 실패 인정 -휴대폰 메모리도 1기가 시대 ▲종합 -민간아파트 표준건축비 공개한다 -건설업계 부동산대책에 촉각 -국회통과 새해 예산안..대선용 선심성 예산 크게 늘려 -중국 車산업 신규투자 규제 -4가지 불안에 내년에도 지갑 닫는다 -현금영수증 30조 돌파 ▲국제 -러, 에너지무기로 주변국 압박 -포드-도요타 적과의 동침 -MS, 맞춤 광고로 구글 잡는다 -中 골프채·화장품에 고관세 ▲금융·재테크 -신용 나쁘면 보험가입 어렵다 -지급준비율 인상후 채권시장 일시 충격 ▲기업과 증권 -송도에 `HP미래도시` 생긴다 -디지털TV 난시청 걱정마세요 -포스코, 호주광산 지분 인수 -LG전자 임원들, 남용부회장 즉석 질문에 비상 -삼성-애플, 新 밀월 들어서나 -큐렉소, 美에 기술이전 -대한항공·한진重 영종도서 대박 -인디시스템, 日 업체에 수신기 240만달러 수출 -여윳돈 많은 기업 주식투자로 재미봐요 -무선인터넷 요금 내려도 SK텔 무덤덤 -황금돼지해 실적..해외사업이 좌우 -매달 생활비 받는 펀드 나온다 -펀드에 유명인 이름 쓰지말라 -TPG 1010억 달러 M&A 성사 -박현주 회장, 미래에셋운용 증자 참여 -고배당株 내년 전망도 `高高` -세계 유동성場 내년에도 계속 -배당락일 예상보다 `선방` -동양메이저 한일합섬 인수효과 ▲부동산 -내년 집값 완만한 상승 -새해 첫 경매 노리세요 -지자체 "분양가 낮춰 낮춰" ◇서울경제신문 ▲1면 -대만 강진으로 해저 광케이블 장애..외국계銀 전산망 마비 -민간아파트 분양원가 공개..당정 최종합의 못해 -노대통령, 부동산정책 실패 인정 -삼성전자, 80나노 1Gb D램 세계 첫 개발 -약효 우수 의약품만 건보 적용 ▲종합 -韓美, `쇠고기 통상 전쟁` 본격화 -"부산북항 재개발 계획 재검토" -대선 의식 `선심성 예산`늘렸다 -무역대국 한국 `외화내빈` -수입액, 수출 역전현상 심화 -한은 3개지점 내년 3월 폐쇄 ▲금융 -대만강진..금융거래 상당기간 차질 우려 -신용 나쁘면 보험 가입 어려워진다 ▲국제 -도요타·포드 수장 비밀회동...뭘 논의했나 -日 내달 금리동결 가능성 높아져 -보잉, 에어버스보다 높이 날았다 -포드 前 美대통령 타계 ▲산업 -"쌍용차 영업시스템 확충 필요" -대우조선 `승진잔치` -포스코, 濠 석탄광산 지분 인수 -모바일 보안 피해 `경계령` -초고속인터넷 속도저하 일정기간 지속땐..위약금 없이 해지 가능 ▲증권 -배당락 큰 우량주 분할매수를 -한투證, 투자등급 변경 -새해 `예비 M&A주` 주목 -매달 분배금받는 펀드 나온다 -펀드 명칭에 `장하성`, `고승덕` 못쓴다 -`횡령후 경영권 양도` 또 적발 -하이브리드카 부품株 연일 강세 ◇한국경제신문 ▲1면 -대만 지진에 아 통신·금융시스템 `흔들` -노트북PC 한달쓰는 연료전지..삼성 1200Wh급 세계 첫 개발 -민간아파트 원가공개 결론 못내 -유선전화·인터넷전화도 번호 이동 ▲종합 -도요타·포드 손잡나 -인터넷 느릴땐 위약금 없이도 해약 -대만지진, 아시아 통신 금융망 대혼란 -통신 제도개선 `중장기 로드맵` 윤곽 -혁신 클러스터 사업에 내년 2300억원 투입 -대선 때문에? 선심성 `팍팍`늘려 -국민연금법 연내 처리 사실상 물 건너가 -직불카드 소득공제율 내년에도 15% ▲국제 -日 EPA로 `亞경제 맹주`노린다 -美 `경기후퇴論` 고개드나 -포드 전 미국 대통령 94세로 타계 -中, 자동차도 투자억제 나선다 -보잉, 6년만에 에어버스 추월 ▲산업 -정몽구 회장 `양궁사랑 21년` -조선, 중국산 후판 조달 늘린다 -포스코, 濠 탄광 지분 10% 220억에 매입 -삼성전자 세계 첫 1기가 모바일 D램 개발 -케이블·지상파 동시 수신..LG전자 디지털 TV칩 개발 -쌍용차 "2009년까지 9000억 투자" -MS, 한국 특허청에 `몰빵` -中企 근로자 월급여 169만원 -홈플러스·롯데마트 2위경쟁 치열 -`KT&G 담배` 분쟁지역 사로잡는다 ▲부동산 -새해 택지지구 7만5700가구 나온다 -내년 서울 집값 3.9% 오를 듯 -지난달 땅값 상승률 8개월만에 최고 ▲금융 -"6억 이하 집 살땐 e모기지론 쓰세요" -목돈 맡기면 매달 이익금 분배 ▲증권 -2006증시 스타주 탄생 vs 혹독한 시련 -"高배당株 저가매수 찬스왔다" -고제, 일주일새 또 새주인? -4兆대 매수차익 매물 쏟아지나 -JP모건, 내년 한국서 자산운용업 -코스닥 `냄비시장`됐다
- 내년 집값 좌우할 4대 관전포인트
- [이데일리 윤진섭기자]정부의 집값 안정대책인 11.15 대책 발표 한 달이 지났지만 집값은 여전히 보합세를 유지하고 있다. 이 같은 상황에서 수요자들은 2007년도에 집값이 약세로 돌아설지, 아니면 반등할지에 관심이 집중되고 있다. 이런 이유로 내년 부동산 시장을 좌우할 만한 변수가 어떤 게 있을까에 수요자들의 관심이 집중되고 있다. ◇ 정책변수 '1가구 2주택 양도세 중과' 집값 영향 미칠까 내년 부동산시장을 제대로 읽으려면 2007년 1월 이후 쏟아지는 정책변수를 반드시 감안해야 한다. 이 같은 정책 변수들은 당국자들이 내년 상반기 집값 하향 조정을 장담하는 이론적인 근거가 되고 있다. 기억해 둘 만한 정책변수로는 ▲1가구 2주택자 양도세 중과 ▲ 장기보유특별공제혜택 폐지 ▲ 6억원 초과 주택에 대한 종부세 과표 80% 상향 조정 ▲ 분양권, 입주권 실거래가 적용(2007년 6월) 등이 있다. 이 같은 정책변수가 시장을 뒤흔들지에 대해선 정부와 시장 사이에 의견이 엇갈리고 있다. 정부는 '보유세, 양도세 강화 등이 본격화될 경우 보유자체가 부담이 돼, 시장에 매물이 늘어날 수 밖에 없고, 집값은 내년 상반기로 갈수록 안정될 것'이라는 입장을 견지하고 있다. 하지만 지금까지의 부동산 수요 억제대책의 상당수가 부메랑으로 부동산 시장을 뒤흔들었다는 점에서 내년 부동산 규제가 실효를 발휘할지도 의문이라는 것이 전문가들의 분석이다. ◇ '금리 어떻게 움직일까'..내년 부동산 향배 결정할 변수 금리도 여전히 중요한 변수다. 원화가치 급등에 따라 콜금리가 일단 동결됐지만 이런 추세가 언제까지 이어질지는 미지수다. 이성태 한은 총재는 "아파트 가격 상승세가 둔화됐지만 불안 심리가 남아 있어 앞으로 관심을 갖고 지켜보겠다"고 밝혀 금리 인상 가능성을 열어둔 상태다. 한국은행이 금리를 올리거나 최소한 올릴 가능성을 꾸준히 내비칠 경우 시중 자금이 위축돼, 결과적으로 집값 안정의 단초가 될 수 있다. 금융계 관계자는 "환율하락으로 국가가 개입하면 시중 유동성이 풍부해져 부동산 시장이 살아날 가능성도 배제할 수 없다"며 "한국은행이 과연 어떤 방향으로 금리를 결정할지를 지켜봐야 한다"고 말했다. ◇ 대통령선거, "규제완화냐 집값 안정이냐"..정책기조 바뀔 수도 대통령 선거 역시 무시할 수 없는 부동산 시장 변수다. 대선 결과에 따라 부동산 정책 기조가 크게 뒤바뀔 수 있기 때문이다. 스피드뱅크 박원갑 부사장도 "내년 이후 대선정국에 돌입하면 부동산 시장도 규제완화 및 개발 기대감 때문에 가격이 오른다고 봐야 한다"며 "현재 불안한 안정세가 내년 초 다시 폭발할 가능성도 있다"고 말했다. 이와는 달리 집값 안정에 대한 기대가 그 어느 때보다 높은 상황에서 섣불리 규제 완화를 언급하기는 힘들 것이란 의견도 만만치 않다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “대선주자들은 분양가 인하, 공급 확대에 맞춘 집값 안정 공약을 내놓을 것으로 예상된다”며 “이 경우 집값 안정에도 어느 정도 긍정적인 요인으로 작용할 것”이라고 말했다. ◇줄어든 입주 물량. 이사철과 겹칠 경우 집값 불안 요인 입주 물량이 턱없이 줄어든다는 점도 집값 불안으로 이어질 수 있는 요인이다. 최근 현대경제연구원은 내년 서울·경기 등 수도권의 신규 아파트 입주예정 물량(12만3400가구)이 올해(15만6500가구)보다 20%나 줄고 이중 강남·서초구는 30% 수준으로 급감해 집값 불안 원인이 될 것으로 예측했다. 부동산 114 김규정 차장은 “내년에 서울 입주 물량이 부족한 상황에서 이사철이 겹칠 경우 전세를 구하기 어려워진 사람들이 집을 사는 쪽으로 선회할 수 있다”고 우려했다. 이와 함께 10조원으로 추정되는 땅값 보상비용, 내년부터 본격화되는 혁신도시, 기업도시 추진, 뚝섬, 뉴타운 등 각종 지역개발 등도 시장 판도를 뒤흔들 수 있는 요소로 거론된다.
- 수도권 분양가 4년만에 2배 올라
- [이데일리 윤진섭기자] 참여정부 출범 초기 경기도에서 33평형 아파트를 마련하는데 1억5900여만원이 들었지만 현재는 3억3500만원이 필요한 것으로 조사됐다. 부동산정보업체 부동산114가 올해 전국에 분양된 새 아파트 분양가(기준층 기준, 최상층 펜트하우스 제외)를 조사한 결과 평균 분양가가 평당 783만원을 기록해 현 정부 출범 직전인 2002년의 평당 평균 504만원 대비 4년간 55.4%(평당 279만원)이 올랐다고 5일 밝혔다. 특히 경기도는 올해 평당 평균 분양가가 1017만원으로 첫 1000만원대를 돌파하며 2002년 평당 484만원 대비 평당 627만원(110.1%)이나 뛰어 참여정부 이후 상승액이 가장 높았다. 이에 따라 2002년 현 정부 출범 당시 33평형 신규 아파트를 구입하는 데 1억5972만원이 들었지만, 현재는 동일 평형을 구입하는 데 2002년보다 1억7589만원이 더 필요한 3억3561만원의 자금이 필요한 것으로 분석됐다. 경기지역 내에서는 파주시가 평당 1202만원으로 2002년 평당 446만원 대비 169.5% 올라 최고 상승률을 기록했다. 이는 지난 9월에 고분양가 논란을 일으킨 파주신도시 한라비발디 분양 때문으로 최근 수도권 집값 상승의 단초가 되기도 했다. 경기도에서는 올해 파주외에도 광주(평당 1325만원), 의왕(1029만원), 부천(1042만원), 하남(1129만원), 구리(1061만원), 수원(1023만원), 용인(1209만원), 군포(1065만원), 안양(1353만원) 등 9개 시의 평균 평당 분양가가 새로 1000만원대를 넘어섰다. 참여정부 출범 후 분양가 상승률이 가장 높은 광역시는 울산광역시로 올해 평당 평균 1019만원을 기록해 2002년 평당 398만원 대비 156%나 급등했다. 울산지역의 평당 평균 분양가가 1000만원을 넘은 것은 이번이 처음으로 올 상반기 동문건설, 대우자동차판매건설 등이 고급 주상복합아파트를 잇따라 분양하면서 분양가도 상승했다. 이밖에 서울은 올해 평균 분양가격이 평당 1546만원을 기록했고, 부산은 평당 722만원으로 서울의 절반 수준에 그쳤다. 이처럼 전국 분양가격이 참여정부 출범 이후 급상승한 것은 혁신도시, 기업도시, 신도시 개발 등의 여파로 땅값이 크게 오른데 따른 것으로 분석된다. 업계 관계자는 “참여정부 출범 초만 해도 분양가 대비 최대 20-30%에 불과하던 토지비용이 현재는 분양가 대비 최대 50% 이상을 웃돌고 있다”며 “분양가를 낮추기 위해선 토지가격 상승에 대한 조치가 필요하다”고 말했다.
- 토지임대료 내고 40년이상 건물 소유한다
- [조선일보 제공] 임대와 분양을 혼합한 ‘대지 임대부 분양주택’, ‘환매 조건부 분양’ 등 분양가를 낮출 수 있는 새로운 아파트 공급제도에 대한 논의가 본격적으로 이뤄지고있다. 주택공사는 물론 한나라당과 열린우리당 의원들이 새로운 주택 공급방식을 제안하면서, 청와대와 건교부도 본격적인 검토작업에 들어갔다. 하지만 어떤 제도를 채택하든 재정과 택지 확보가 관건이라고 전문가들은 분석하고 있다. 홍의원안 -10년 후부터 차익 얻고 매매할 수도 주공안 -재건축 초과이익 50%를 국가가 환수 여당의원안 -건물·토지 소유하는 대신 전매금지 ◆홍 의원 법안, 10년 후 프리미엄 받고 전매 가능=홍준표 의원은 토지를 임대하고 건물만 분양할 경우, 분양가를 시세의 절반 수준인 평당 500만~600만원대로 인하할 수 있다고 주장하고 있다. 토지 임대료(서울 기준)는 30평대 기준으로 월 30만원 정도. 10년간은 전매(轉賣)는 금지된다. 하지만 10년이 지나면 일반 주택처럼 매매가 가능하다. 일반 주택과 같이 시세차익을 내고 팔 수 있다. 최초 계약기간은 40년이며, 주민들이 요구할 경우 40년간 재계약도 가능하다. 아파트가 노후화돼 재건축할 경우에는 계약 연장이 가능하다. 기존 임대주택과 달리, 토지 이외에는 상속·매매 등 완전한 소유권을 보장해 준다. 홍 의원은 임대부 분양주택의 공급을 늘리기 위해 용적률(대지면적 대비 건물연면적)을 400%까지 허용하자고 주장하고 있다. 분당·평촌 등 신도시의 용적률이 200% 미만인 점을 감안하면 같은 면적에 아파트를 두 배 이상 더 짓기 때문에 땅값을 대폭 내릴 수 있다. 강남권 등 재건축단지에도 용적률 인센티브를 주어 임대부 분양주택의 공급을 확대하는 방안도 담고 있다. 이 주택은 토지를 소유하지 않기 때문에 취득·등록세와 재산세 등 보유세도 크게 줄어든다. ◆주택공사와 열린우리당도 비슷한 제도 주장=주택공사도 지난해 토지 임대부 분양안을 마련, 청와대에 보고했다. 주공측 안(案)은 홍 의원 안과 기본 골격은 비슷하지만 시세차익 환수 방안과 구체적인 추진 방안까지 담고 있다. 홍 의원의 법안은 10년 후 당첨자에게 시세차익을 보장해준다. 하지만 주택공사 안은 전매금지 기간을 시장 상황에 맞춰 10~20년간 탄력적으로 적용하고 재건축 시 발생하는 초과이익의 50%를 국가가 환수하도록 했다. 주택공사 주택도시연구원 박헌주 원장은 “국공유지(國公有地)를 활용할 경우, 지역에 따라 시세의 30~70% 정도에 주택 공급이 가능하다”고 말했다. 열린우리당 김태년 의원이 주장하고 있는 환매조건부 분양방식은 일부 시민단체의 지지를 받고 있다. 일반아파트처럼 ‘건물+토지’를 시세보다 30~40% 저렴하게 분양하는 대신, 전매 자체를 금지하는 방식이다. 되팔 경우, 물가상승률을 감안한 가격으로 정부가 환수한다. ◆재원조달과 토지확보가 문제=전문가들은 이에 반대할 이유는 없지만 결국 재원과 택지확보가 관건이라는 입장이다. 우선, 택지 확보가 문제다. 토지 임대가격을 낮추기 위해서는 국공유지에서 아파트를 공급해야 하지만 땅이 많지 않다. 홍 의원은 국유지인 송파신도시를 활용하는 방안을 제시했다. 하지만 송파신도시도 국방부 소유로, 국방부가 대체부지를 요구하고 있어 막대한 비용이 들기는 마찬가지. 경원대 박환용 교수는 “서울 시내나 경기도에는 그만한 국유지나 공유지도 없다”며 “토지를 어떻게 확보하느냐가 관건”이라고 말했다. 주택산업연구원 장성수 박사는 “국공유지 확보가 어려운 만큼, 결국 재정으로 택지를 확보할 수밖에 없다”며 “일부 당첨자에게만 막대한 혜택을 주는 제도가 될 것”이라고 말했다. 최초 당첨자에 대한 시세 차익의 환수여부도 문제다. 홍 의원 주장처럼 10년 후 매매를 허용할 경우, 사실상 로또 복권이 될 가능성이 높다. 그렇다고 환매조건부 분양방식처럼 아예 시세차익을 허용하지 않을 경우, 기존 국민 임대주택과 차이가 나지 않는다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “주택공급제도의 다양화 측면에서 시도해볼 만하지만 만병통치약은 아니다”고 말했다.
- (투자의날을 만들자)<2부>⑦부동산 편애 지나치다
- [이데일리 이진철기자] 박정남(가명·48세)씨는 지난 2002년 6월 경기도 고양시 대화지구의 L아파트 48평형을 3억원에 구입해 입주했다. 매입한 지 2년이 지나 박씨가 살고 있는 아파트는 부동산값 상승 분위기에 편승해 4억5000만원을 호가할 정도로 올랐다. 때마침 박씨는 대형쇼핑몰에 투자하면 높은 임대수익을 얻을 수 있다는 생각에 금융권을 통해 집을 담보로 2억원을 대출받아 서울 동대문의 모 테마상가를 분양받았다. 하지만 테마상가는 공급과잉으로 공실이 늘어가고 임대수익은 기대에 크게 못미쳤다. 대출연체에 사업 때문에 받았던 신용대출까지 합치면 박씨는 빚은 집값을 이미 넘어선 상태였다. 결국 올해초 박씨의 집은 금융기관에 의해 경매신청에 들어갔고, 최근 제3자에게 낙찰됐다. 박씨는 잘못된 부동산 투자로 낙찰자가 손에 쥐어준 이사비만 건지고 결국 4년만에 집을 날릴 수밖에 없었다. 자산불리기의 최종 목표가 내집마련이라고 여기는 직장인들이 많다. 2년마다 찾아오는 전세계약 만기 때마다 전셋값을 올려달라는 집주인의 성화가 지긋지긋하기 때문이다. 설움많은 셋방살이에서 벗어나는 최선의 방안 역시 내집을 갖는 것이다. ◇ 부동산 고수익 투자대상 자리매김..'무리해서 집 사고 버티면 돈 번다' 최근 대통령이 직접 나설 정도로 최근 부동산값 급등이 사회적 문제가 되고 있다. 하지만 일련의 사태를 꼼꼼히 되짚어 보면 부동산만큼 확실하게 고수익을 올려주는 투자대상이 없다는 반증이기도 하다.이 때문에 부동산 투자를 예찬하는 사람들이 적지 않다. 혹자는 '주식은 망하면 종이조각에 불과하지만 부동산은 망하더라도 실물 만큼은 남지 않느냐'고 주장하기도 한다. 지금까지의 경험으론 그랬다. 부동산은 최고의 투자대상임을 부정할 수 없다. 무리를 해서라도 집을 사서 버틸 수 있을 때까지 버티면 열중 아홉은 돈을 벌었다. 부동산 중에서도 특히 아파트값 상승률은 어떤 투자대상보다 높았다. 서후석 명지대학 부동산경영과 교수는 "고령화와 조기퇴직 등으로 노후생활에 대한 불안감이 높아지면서 국민들의 재테크에 대한 관심이 과거보다 크게 높아졌다"면서 "주식과 채권은 투자대상으로 부담이 많은데 비해 부동산은 상대적으로 접근이 쉬워 전 국민적인 부동산 재테크 열풍이 몰아쳤다"고 진단했다. 그렇다면 부동산 불패 신화는 앞으로도 지속될 수 있을까?◇ 아파트 '10년 주기설' 등에 업고 오름세..재테크 수단 1순위부동산 중에서 가장 좋은 환금성으로 재테크 수단 1순위로 꼽히는 것은 아파트다. 게다가 '10년 주기설'이 나올 정도로 파동 수준의 오름세도 보여왔다. 아파트값의 급등의 역사는 1970년대초로 거슬러 올라간다. 1973년부터 1974년 1년동안 아파트 가격은 철근파동, 유류파동, 물가불안 등이 겹치면서 200%나 올랐다. 이후 2차례에 걸친 급등세를 거치면서 부동산 투기의 상징인 이른바 '복부인'이 등장했고, 정부의 부동산시장 안정을 위한 규제정책도 처음으로 나왔다. 올림픽 특수가 있었던 1988년부터 1991년까지 3년동안 아파트값은 다시 300%가 올랐다. 당시 급등하는 전셋값을 감당하지 못해 자살하는 가장이 나올 정도로 부작용도 심각했다. 화들짝 놀란 정부는 공급확대로 집값을 잡는다며 수도권에 분당, 일산 등 5대 신도시 건설에 나섰다. 1990년대 중반에 접어들면서 아파트값은 수도권 5대 신도시의 입주 등 공급확대 영향으로 안정세를 보이다가 1997년 금융위기가 발생한 직후 국제통화기금(IMF)의 고금리 처방 여파로 1998년까지 30%가 하락했다. 2000년대 들어서도 경기침체가 지속되자 정부는 건설부동산 경기활성화를 위한 진작책과 초저금리 등의 정책을 추진했다. 이에 아파트값은 2001년부터 다시 상승세에 접어들어 지금 수준에 이르렀다. 그동안 부동산값 급등을 잠재운 것은 대부분 오를 만큼 오른 정점에서 정부가 내놓은 '규제'라는 채찍이었다. 강력한 세무조사, 양도세 중과, 각종 세금의 신설, 신도시건설, 임대주택 공급확대 등 각종 정부의 투기 억제책이 부동산값 상승의 브레이크로 작용했다. ◇ 정부 투기억제책..부동산투자 불확실성 높아져 전문가들은 이러한 관점에서 볼 때 향후에도 부동산투자가 과거처럼 고수익이 가능할 지에 대해선 회의적이다. 여기에 저출산·고령화 추세로 인한 주택구입 수요 감소도 부동산값에 영향을 미칠 것으로 전망하고 있다.▲ 정부 규제로 부동산 투자에 대한 불확실성이 높아지고 있지만 국민들 사이에선 여전히 부동산이 투자대상으로 인기가 높다.올들어 국내 부동산시장은 정부의 부동산 버블 경고, 통화당국의 금리인상 등으로 거래 빈곤 속에서 주택가격 상승률이 둔화된 모습을 보이다가 판교분양 발표이후 다시 불안한 상승세가 지속되고 있다. 박덕배 현대경제연구원 연구위원은 "현재의 국내 부동산 시장은 지속적인 상승압력과 정책당국의 강력한 행정규제 등 하락압력 등이 맞붙으면서 서로 힘을 겨루고 있는 상황"이라고 진단했다. 박 연구위원은 "부동산시장이 높은 가격과 극도의 거래부진 현상이 동시에 나타나는 스태그 플레이션적 현상을 거친 후 붕괴될 가능성을 배제할 수 없는 상황"이라며 "부동산값의 하락압력이 점차 힘을 얻어가고 있다는 점에서 부동산 투자의 불확실성이 높아지고 있다"고 말했다. 부동산값 안정을 위한 정부의 세금강화 방침도 과다한 보유 부동산이 애물단지로 전락할 수 있다는 가능성을 높여주고 있다. 부동산을 계속 가지고 있으면 늘어난 보유세를 부담해야 하고, 팔려고 해도 시세차익의 대부분을 양도세로 납부할 수밖에 없기 때문이다. 특히 집값이 오를 때에는 세금증가분을 매수자에게 전가시킬 수 있지만 하향 분위기가 강할 때는 그 부담이 매도자의 부담으로 돌아올 수밖에 없다.◇ 부동산 편중투자 리스크 높아져..분산투자 절실하다 전문가들은 이제 우리나라도 재산을 부동산 한곳에 집중하거나 돈을 빌려서 무리하게 자기 집을 마련할 경우 그에 따르는 위험을 제대로 점검하지 않으면 안되는 시대를 맞고 있다고 조언한다. 집값이 지속적으로 상승하면서 우리나라 가계의 총 자산중 주택을 포함해 부동산이 차지하는 비중은 평균 80%에 달하는 실정이다. 이에 비해 선진국인 미국 등의 가계 금융자산비중은 평균 40%에 미치지 못하다. 이는 우리나라의 부동산 편중 투자가 얼마나 심각한 지를 말해준다.서후석 교수는 "우리사회에서 돈 있는 자산보유층이라고 할 수 있는 30대 후반부터 50대까지의 연령층은 대출을 통해서라도 부동산에 투자하려는 선호현상이 강하다"면서 "부동산값이 정부정책에 따라 좌우될 수 있다는 측면을 감안하면 과거와 같은 고수익이 향후에도 지속될지는 의문"이라고 지적했다. 부동산 자산편중의 부작용을 일컫는 말로 미국의 '캘리포니아의 땅 많은 가난뱅이'라는 말이 있다. 부동산을 잔뜩 보유하고 있으면서 그것을 현금화하지 못해 고생하고 있는 사람을 일컫는 말이다. 이러한 사례는 우리나라도 IMF 외환위기 시절 금리는 급등하고 집값은 폭락할 때 어렵지 않게 찾아볼 수 있었다. 김선덕 건선산업전략연구소 소장은 "선진국의 경우 가계가 최대로 이자를 부담할 수준을 전체 소득의 25% 수준까지 보는데 비해 우리나라는 40%선으로 매우 과다한 상태"라고 지적했다. 그는 "우리 가계 부동산 대출의 95%가 단기 변동금리 상품으로 매우 취약한 구조"라며 "집값이 연착륙이 아닌 경착륙으로 하락하고 금리마저 오를 경우 가계의 이자부담이 매우 위험해 질 수 있다"고 지적했다.강창희 미래에셋투자연구소 소장 역시 "우리나라의 가계가 지나치게 부동산에 편중된 자산구조를 갖고 있다"고 우려했다. 그는 "이제부터라도 분산투자에 대한 개념을 심각하게 생각하지 않으면 안된다"고 힘주어 강조했다. * 협찬 : 대우증권, 미래에셋증권, 삼성증권, 한국투자증권, 현대증권, 증권선물거래소, 증권예탁결제원, 한국증권업협회, 자산운용협회 * 후원 : 재정경제부, 금융감독위원회· 금융감독원* 도움주신 분들 : 강창희 미래에셋투자교육연구소장, 김일선 자산운용협회 이사, 변진호 이화여대 경영학부 교수, 임종록 한국증권업협회 상무, 최창환 대우증권 전문위원 (가다나順)
- "부동산말고 투자할 게 없다"..집값 누가 올려놨나
- [조선일보 제공] “미쳤다”는 말이 어울릴 정도로 뛰는 최근 주택가격은 정부가 남발했던 개발 계획이 근본원인의 하나라는 비판이 나오고 있다. 지난 3년간 정부가 추진한 국책 사업 성격의 개발 사업만 70여개. 행정도시, 혁신도시, 신도시 등 이름도 너무 많아 헷갈릴 정도. 집값 안정과 지방 발전 명목으로 추진된 이들 사업에만 무려 37조원의 보상비가 지급됐다. 매년 나라예산(약 200조원·2006년)의 5%가 넘는 12조원이 풀린 것. 정부의 ‘돈 잔치’ 덕에 개발예정지 인근 땅값은 치솟았고, 갈 곳 없는 보상금은 주변 지역과 강남 등 수도권 부동산 시장으로 몰렸다. 전문가들은 향후 2년간 예정된 30조원의 보상비가 아무 대책 없이 시장에 유입된다면 ‘불에 기름을 붓는 격이 될 것’이라며 개발 사업의 속도와 규모 조절이 시급하다고 지적하고 있다. ◆지방서 보상 받아 서울로, 서울로지난해 판교신도시에서 논 600여평이 수용(收用)되면서 60억원대 ‘돈벼락’을 맞은 이주명(가명·61)씨. 그는 올 초 아들과 공동 명의로 서울 강남의 아파트와 송파구 신천역 근처에 5층짜리 상가 빌딩을 샀다. 그는 “이 나이에 농사짓기도 그렇고, 어디 투자할 곳도 없지 않으냐. 강남에 투자해서 손해 볼 일은 없을 것 같았다”고 말했다. 쏟아지는 각종 개발 계획 덕분에 목돈을 거머쥔 지방 지주(地主)들이 ‘수도권 투자’에 대거 나서고 있다. 교보생명 김창기 웰스매니저는 “수십억원씩 싸들고 와서 어떻게 굴리면 좋겠느냐고 상담하는 지주들이 적지 않다”면서 “땅이나 아파트를 사겠다고 야단”이라고 말했다. 실제로 평당 4000만원대의 고가 아파트인 서울 강남구 도곡동 렉슬, 역삼동 푸르지오 등은 소유주의 10%쯤이 지방 거주자다. 서울부동산경제연구소 최문섭 소장은 “전남에서 농지 보상으로 큰돈이 생긴 마을 주민들이 수도권에 땅을 사달라고 의뢰했다”고 말했다.◆지주들 “부동산말고 투자할 게 없다”천문학적인 액수의 보상비가 풀렸지만, 정부 기대처럼 지방경기 진작 효과는커녕 돈은 부동산 시장으로만 몰렸다. 보상금을 생산적 부문으로 유인할 만한 대책이 없다 보니 지주들은 안정성 있는 아파트와 땅에만 재투자한 것. 우리은행 박승안 PB팀장은 “보상금 받아서 사업했다가 망한 사람도 많다”면서 “아파트와 땅, 자동차를 사고 남는 돈은 은행에 넣는 사람이 대부분”이라고 말했다. 더욱이 보상금의 상당수가 서울·수도권에 사는 외지인에게 돌아가는 것도 문제. 판교의 경우, 전체 보상비(2조5000억원)의 61%가 외지인에게 돌아갔다. 50억원 이상 고액 보상금 수령자 중 서울 강남과 분당 거주자는 54명이나 됐다. 행정중심도시도 외지인이 15%에 이른다. 해밀컨설팅 황용천 대표는 “외지인이 받은 보상금을 현지에 다양한 방식으로 재투자할 수 있도록 유인하는 수단이 강구돼야 지방 경기 활성화에 도움이 될 것”이라고 말했다.◆보상비 30조 이상 더 풀려 걱정지난해 기업도시와 혁신도시로 잇따라 지정된 강원도 원주. 혁신도시 예정지 인근 땅값은 최근 2년 새 3~4배쯤 뛰었다. 평당 10만~20만원이던 논밭은 요즘 50만~60만원을 부른다. 충남 아산신도시 인근 지역은 불과 3년 전까지 평당 20만~30만원이던 논밭이 평당 200만~300만원으로 10배나 폭등했다. 행정도시가 들어설 충남 연기군은 3년간 땅값이 63%나 올랐다. 같은 기간 전국 평균 상승률(13%)의 5배쯤 된다. 충북 진천(혁신도시), 전북 무주(기업도시) 등도 20% 이상 올랐다.전문가들은 앞으로가 더 걱정이라고 말한다. ‘세중코리아’ 김학권 사장은 “내년부터 풀릴 보상비도 수십조원에 달한다”면서 “한껏 달아오른 부동산 시장에 기름을 부을 수도 있다”고 우려했다. 건설교통부는 2007~08년에만 혁신도시(11곳) 4조원, 기업도시(6곳) 1조원 등 약 30조원의 보상비가 지급될 것으로 추산하고 있다. 부동산 컨설턴트 ‘RE멤버스’ 고종완 대표는 “주택 공급을 늘리기 위해 신도시가 동시다발적으로 개발되면 보상비 문제가 악화될 수 있다”면서 “확실한 로드맵을 갖고, 계획의 우선 순위를 재점검해 규모와 속도를 조절해야 한다”고 말했다.
