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- 초보 재개발투자자, `관리처분신청전 매입 노려라`
- [edaily 윤진섭기자]`초보 재개발 투자자라면 관리처분계획신청 이전에 지분 매입을 노려라`
28일 부동산업계에 따르면 정부 규제로 재건축 투자가치가 반감되면서 최근들어 규제가 덜한 재개발 추진지역으로 투자자들이 옮겨가고 있다.
특히 서울시가 지난 6월말 2010년 재개발 기본계획을 내놓은 데 이어 오는 10월경에 3차 뉴타운 개발지역을 발표할 예정이어서 재개발에 대한 관심은 더욱 뜨거워질 전망이다.
하지만 초보 투자자에게 재개발 시장은 투자 난코스라는 게 업계 전문가들의 공통된 의견이다. 부동산뱅크 김소진 팀장은 “재개발 지분 매입은 구역지정, 조합설립인가 등 각 단계 이전에 지분을 매입하는 게 유리하다”고 말했다.
김 팀장은 “초기에 사두면 투자 수익률이 높지만, 사업 진행이 더딜 경우 투자 손실이 클 수 있다”라며 “초보 투자자는 자금부담이 있더라도 투자비용의 윤곽이 드러나는 관리처분계획신청 이전 단계에 지분을 매입하는 게 낫다”고 말했다.
또 관리처분계획신청 이전 재개발 지분 매입의 매력은 조합원 자격을 취득할 경우 분양권 상태에서 전매가 가능해 `희소성`을 바탕으로 한 시세차익도 기대할 수 있다는 데 있다.
실제 최근 관리처분계획신청에 들어간 용산구 용산동 5가 재개발구역 지분 시세는 신청 전에 평당 3000만~4000만원선을 나타냈지만, 현재는 평당 5000만원 이상을 호가하는 상황이다.
현재 관리처분계획 신청 이전 단계에 있는 재개발 구역은 성북구 정릉동 6구역과 하월곡동 2구역, 강북구 미아동 2구역, 동대문구 용두동 5지구, 마포 신공덕동 5구역을 꼽을 수 있다.
또 중구 황학동, 종로구 숭인동 4구역과 동작구 노량진동 1구역, 흑석동, 은평구 불광동 2구역, 동대문구 이문동 11구역 등도 관리처분 신청을 준비 중인 곳들이다.
이중 올해 분양예정으로 현재 관리처분계획 신청을 준비 중인 황학동 재개발구역은 청계천 복원 수혜지역으로 `안정적인 투자`를 희망하는 투자자들이 몰리고 있는 곳 중 한 곳이다.
롯데건설이 시공하는 황학 재개발구역은 총 1852가구, 8개동 규모로 24~46평형으로 구성된다. 현재 황학재개발 구역 내 11평형 지분 시세는 2억원으로 이주비를 제외할 경우 초기에 1억6000만원에 매입이 가능하다는 게 현장 중개업자의 설명이다.
롯데공인 관계자는 "33평형 조합원 분양을 받는다면 약 2억4000만원의 추감 부담금이 예상된다”고 말했다.
그는 “이 경우 총 4억원의 투자금이 소요되는데, 현재 인근 롯데캐슬천지인 32평형 로열층 분양권 시세와 비슷하다”며 “하지만 황학 재개발구역은 신규 대단지로 청계천 조망이 한눈에 들어온다는 점을 고려할 때 투자 금액 이상의 시세 형성이 예측된다“고 말했다.
이밖에 강북 미아뉴타운 부근에 위치한 미아2구역은 삼성물산(000830)이 시공사로 현재 15평형이 평당 1000만원, 15평형 이상은 평당 800만원 내외에 매물이 나와 있다.
또 내년 상반기 분양 예정인 동작구 노량진동 노량 1구역은 지하철 9호선과 1호선이 환승하는 노량진역이 걸어서 5분 거리에 위치해 있고, 무엇보다 한강 조망이 가능하다는 점에서 관심 지역이다.
쌍용건설(012650)이 시공사로 24~44평형, 총 157가구를 건립할 계획이며, 현재 24평형을 받을 수 있는 10평형 이하는 평당 1500만원 내외에 시세가 형성돼 있다.
▲관리처분계획이란
관리처분계획은 재개발사업시행구역 안에 있는 토지와 건축의 소유권과 지상권, 전세권, 임차권 등 소유권 이외의 권리를 재개발사업으로 조성될 토지와 아파트에 관한 권리를 조합원에게 배분하는 일련의 단계를 의미한다. 조합원별로 소유 토지에 대한 감정평가와 추가부담금, 그리고 평형배정 등이 이뤄지는 단계다.
<관리처분단계 전후 재개발 사업지 현황>
- (연기·공주르포②)후보지는 `썰렁` 외곽은 `들썩`
- [edaily 윤진섭기자] “시세보다 20% 정도 싼 매물이 나와 있지만 규제 때문에 살 수 있는 사람이 없으니 거래가 완전히 중단된 상태입니다”(연기군 남면 종촌 신행정수도 공인 관계자)
충청남도 연기·공주가 신행정수도 후보지 4곳 중 평가 1위로 발표됐다. 각광이 당연히 비춰졌겠지만 현지는 그렇지 못했다. 최종 입지로 결정된 연기·공주, 그 중에서도 중심인 종촌리의 부동산시장은 산란하는 빛의 미광조차 찾기 쉽지 않았다.
◇거래 한산..이주자택지 분양 기대한 농가주택 매입 문의만 많아
발표 직후 시세보다 싼 급매물은 나오고 있었다. 그러나 각종 규제에 매수세가 `뚝` 끊기면서 매물만 쌓이고 있다는 현지 중개업소의 설명.
종촌리 면사무소 인근 신행정수도 공인 관계자는 “바깥은 불경기라고 하지만 여기에선 `허튼 소리`라는 말이 절로 나올 만큼 현금을 싸들고 서울이나 부산 등에서 매물 찾으러온 사람들이 발표 이후 북적거렸다”라며 “그러나 토지거래허가구역 등 각종 규제 때문에 사고 싶어도 살 수가 없어, 다들 발길을 돌리고 만다”고 말했다.
현재 종촌리와 남면, 동면, 서면, 금남면 등은 토지거래허가구역으로 200㎡(60평이상)은 반드시 허가를 받아야 하고, 농지는 해당지역 거주자, 임야는 해당지역이나 붙어 있는 시,군에 6개월 이상 살아야 한다.
종촌리의 복지공인 관계자는 “문의하는 손님한테 주소지부터 물어보는 게 우선”이라며 “거래 허가가 가능한 통작거리(반경 20km)내인 대전 유성구 노은동 일대 손님에게만 시세를 알려주는 형편”이라고 전했다.
하지만 거래허가구역이 가능한 구역내 사는 사람이라도 도로변 전답이 평당 30만~35만원 선, 임야가 평당 10만~15만원선이란 이야기에 발길을 돌리는 경우가 많다고 복지공인 관계자는 덧붙였다.
모든 거래가 규제로 인해 묶였지만, 상대적으로 외지인의 문의가 많은 부분도 있다. 바로 농가주택이다.
남촌공인 임진수 대표는 “가격을 불문하고 수용예정지 농가주택을 사달라고 한다”며 “가격도 1억~1억5000만원 안팎으로 저렴하고 이주자택지를 분양받을 수 있다는 소문이 돌면서 대다수의 문의자들이 다른 건 찾지 않고 농가주택만 선호한다”고 최근의 분위기를 전했다.
또 그는 “올 초 2000만원 정도에 거래된 대지 60평짜리 농가주택이 6000만~7000만원을 호가하고 있지만 매물이 없다”고 말했다.
농가주택엔 `사자`세력이 몰려 가격 급등 속에 품귀현상을 빚고 있는 셈이다. 이렇게 농가주택이 인기를 끄는 데는 공영개발때 주택이 수용되는 원주민에게는 조성원가의 70%선에 단독택지(이주자 택지) 분양권을 주기 때문. 기회는 기회를 노리는 사람들에겐 온전하게 찾아오는 듯 느껴졌지만 낙관은 금물이었다.
실제 판교나 화성동탄, 파주 교하 등의 이주자 택지 가격은 비싸게는 3억원에서 최소 2억원의 웃돈이 붙어 있다.
그러나 농가주택에 대한 투자 수요가 몰리고 있지만 현장중개업소조차 이런 투자에 대해 회의적인 반응이 지배적이다.
연기군 금남면 학산공인 김모 대표는 “현재 거래되는 농가주택은 주택과 텃밭을 합쳐 150평 내외가 대다수여서, 토지거래허가(60평 이내)를 피할 수 없다”라며 “여기에 전가구원이 해당지역으로 주소를 옮기고, 무주택자여야 하는데, 요즘 농가주택을 사려는 사람들은 무슨 생각을 갖고 사는지 알 수가 없다”라고 말했다.
이에 대해 현장 조사를 나온 연기군청 건축과 관계자는 “이미 집이 있는 경우 회사발령과 규모 등을 현장 조사해 허가를 내준다”며 “무주택자 외에는 원칙적으로 허가를 내주지 않을 방침이고, 위장전입자는 행정절차를 밟아 퇴거 조치할 계획”이라고 말했다.
◇발 빠른 투자자 `투자 안전지대` 찾아 외곽으로 빠져
발 빠른 투자자들은 후보지 인근 `투자 안전지대` 탐색에 나서고 있다. 특히 조치원 일대는 거래가 끊긴 남면, 동면 일대와는 달리 중개업소 별로 지도를 펴놓고 발표된 후보지와 특례지역을 일일이 체크하며 안전지대를 찾는 투자자와 중개업소 사장간의 분주한 모습을 쉽게 찾을 수 있었다.
조치원에 위치한 충청공인 박모 사장은 “짙은 관망세속에서도 고수들은 후보지를 약간 벗어난 지역을 찾아달라는 매수주문이 끊이지 않고 있다”라며 “서면 월하리와 신내리, 고복리, 서창리 등 조치원 서부지역과 그리고 연기군 전의면ㆍ청원군 현도면, 봉평리 일대가 `관심 0순위`지역”이라고 귀띔했다.
또 그는 “월하리와 쌍절리 일대 진흥지역 내 전, 답은 작년에 10만원 선이었는데, 현재는 3배가 뛴 30만원에 거래되고 있다”라며 “토지거래허가를 받지 않아도 되는 소형 필지 급매물들이 속속 소화되고 있다"고 말했다.
연기군 전의면·청원군 현도면 대로변 관리지역도 한 달 전보다 배 이상 오른 평당 30만∼40만원에 시세가 형성돼 있다. 특히 현도면의 경우 당초 새 수도 수용지역에 포함될 것으로 알려졌으나 이번에 제외돼 투자자들이 몰려 값이 많이 뛰었다고 중개업자들은 전한다.
한 중개업자는 “개인 투자자뿐만 아니라 주택건설업체들도 땅 사재기에 나서고 있다. 자고 나면 평당 1만원씩 오른 곳도 수두룩하다”고 말했다.
아예 청주시 강서동이나 삼남택지개발지구 쪽 토지를 찾는 수요도 있다. 서울에서 내려온 유모씨는 “서부지역이 인기라고 하지만 언제 규제로 묶일지 몰라, 아예 안전 투자로 청주시 강서동과 삼남택지개발지구 내 구획정리 토지를 소개받았다”라며 “평당 300만원 내외의 토지인데, 급매물이여서 270만원 내외에서 거래를 틀 생각”이라고 전했다. 생각은 다양했고 풍부했다.
토지시장이 각종 규제로 묶이면서 상대적으로 규제가 덜한 조치원 내 아파트가 인기를 끌면서 가격도 상승하는 양상이다.
특히 최근에 분양된 신흥푸르지오는 가격 상승에 기폭제 역할을 했다는 게 현지 중개업소의 설명이다.
지난 9일 계약 만료 후 95%의 계약률을 보인 것으로 파악된 신흥푸르지오는 관계 당국의 집중단속에도 불구하고 여러곳의 중개업소가 문을 열고 분양권 거래에 적극 나서고 있었다.
아시아공인 이모 이사는 “현재 전평형에 걸쳐 호가는 3000만원 선이지만 실제 거래가격은 2500만~2700만원선”이라며 “하루에 5건 내외 거래가 이뤄지는 상황”이라고 말했다.
분양가격이 평당 450만원이상에 분양되면서 평당 200만원 내외에 머물던 주변 신동아, 욱일 1차 등의 시세에 영향을 미쳤다는 게 현지 중개업소의 설명이다.
- (연기·공주르포①)공시지가 보상 "턱도 없다"
- [연기·공주=edaily 윤진섭기자] 국사봉이 우뚝 솟고 전월산이 병풍처럼 둘러 있는 너른 평지, 1번 국도를 따라 조치원에서 10km 떨어진 연기군 남면 종촌리를 장마비로 불어난 금강이 휘돌아가는 기세가 무서웠다.
이 마을은 연기군 송담에서 오른쪽으로 공주시 장기면과 연기군 남면, 그리고 금남면, 동면 중간에 위치해 신행정수도가 들어설 경우 중앙이 될 것으로 예상되는 지역이다. 주말 굵은 빗줄기는 수도자리 매김이라도 하려는듯 팍팍 흙바닥을 파고들었다.
송담 사거리에서 왼쪽으로 빠져 들어선 종촌리는 초입에 컨테이너를 개조한 중개업소와 함께 `신행정수도 연기·공주 평가 1위`라는 플래카드가 걸려 있었다. 1위 평가를 자랑하는 현수막은 앞으로 일어날 그 많은 혼란을 예고하듯 바람에 이리저리 어지럽게 날리기만 했다.
◇"9천만원으로 뭘해? 어디가서 땅을 사나?"
2차선 길섶을 따라 10여 개의 중개업소가 자리잡고 있었는데, 첫번째 방문한 남촌중개업소엔 백발의 노인들이 모여 담소를 나누고 있었다. 화제는 당연히 행정수도 이야기.
“보상관련해서 소문이 무성한데, 공시지가로 보상하면 나갈 사람이 하나도 없지. 지금 땅값이 몇 배로 올랐는데 4만~5만원하는 공시지가로 보상하면 주민들이 가만히 있겠나...”
남촌 공인 임진수(70)대표는 인사말을 생략하고 말을 쭉 이었다.
“내가 여기 논 1300평을 가지고 있는데, 올해 1월 1일 공시지가 평당 3만 5000원선이었어. 아무리 2배로 보상 해준다고 해도 9000만원 조금 넘을 것"이라며“주변 농지가격이 평당 20만~30만원을 넘는디, 어디 가서 땅을 사라는 것”이라고 한탄했다.
함께 자리하고 있던 김 모(68. 남면 종촌리)씨는 한술 더 뜬다. “공시지가로 보상받으면 주민 반은 거지된다”며 “행정수도 오는 것도 좋지만, 그래도 여기에 사는 사람들 살 궁리는 해줘야 되는 게 아닌가”오는 수도 만큼, 떠나는 민심은 말이 많았다.
이주자 택지에 대한 보상 역시 기대 하지 않는 분위기다. 원사봉 자락에 산다는 임웅제(67)씨는 “여기 찾아오는 사람들 모두 농가주택 사서 딱지 받을 요량으로 오는데, 그거야 돈 있는 외지 사람들 야그(이야기)”라며 “딱지를 수십장 받으면 뭘해. 공짜로 주는 것도 아니고 조성비용의 70%를 내야 하는데, 여기서 그 돈 낼 사람 아무도 없을 거야”라고 큰소리 높였다.
보상얘기가 계속되는 도중 동네 주민들이 모여들어 너도나도 한마디씩 아우성했다. 이들은 언성을 높이며 걱정을 쏟아놓았다.
젊은이 축에 끼는 임호택(59)씨는 “행정수도 확정 환영한다고 마을 입구에 플래카드 붙인 사람들 욕들 많이 먹었지” 라며 “이제 이 동네 사람들도 행정수도 오는 것 반기지도 않고, 주민들만 희생시키는 행정수도라면 오지 않았으면 한다”고 말했다.
바로 옆 복지공인 김모(52세)대표는 “정책 세우는 사람들이 농민마음 헤아려 주면서 일을 해야지. 이런 식으로 해선 안된다”고 정부 정책에 강한 불만을 표시했다.
김씨는 “토지거래허가, 특례지역 등 투기를 방지한다고 이중 삼중으로 규제를 묶어놨는데, 그래도 현지 주민들이 팔도록 숨통은 터줘야 하는 게 순리”라고 말했다.
또 그는 “월하리나 쌍정리 등 조치원 서부지역 사람들은 평당 30만~40만원에 팔면서 수십억대 부자가 됐다는데, 여기에 사는 사람들은 땅 100평 못 파는 상황에서 과연 행정수도가 의미가 있겠는가”라며 상대적인 배고픔을 강조했다.
같이 이야기를 나눈 임모씨 (53)는 "우리 임씨 문중이 여기서 600년을 살아왔고, 한 집에서 농사지으면서 살고 있어요. 조상들 묘도 다 여기 있는데, 무슨 돈으로 다른 곳으로 이장할까 라는 생각에 잠도 제대로 자지 못하는 실정”이라고 걱정을 털어놓았다. 보상이 택없다는 얘기만 절절했다.
◇외지인들, 이주자 택지노린 농가주택 신축 `붐`
종촌리를 빠져나와 1번 국도를 따라 월산리가 나왔다. 1번 국도변에서 행락객을 대상으로 복숭화를 파는 월산리 토박이인 윤광현(68)씨는 “행정수도 이전으로 동네 인심만 사나워졌다”는 말로 이야기를 시작했다.
윤씨는 “월산리 사람들은 행정수도 발표 한참 전에 평당 3만~4만원에 외지인에게 땅을 넘겼다”라며 “그런데 지금 그 땅이 평당 30만~40만원까지 치솟았으니, 다들 술로 날을 지내고 있다”고 전했다.
토지가 묶여 외지인들도 토지를 팔지 못해 손해를 보는 게 아니냐 라는 질문에 윤씨는 “외지인들은 사전에 사둔 토지에 주택을 짓는다”라며 “뼈대만 있는 엉성한 건물을 짓고, 나중에 이주자 택지를 분양 받을 것이란 게 이 일대 마을엔 소문이 파다하다”고 전했다.
외지인들의 농지주택 개축은 인근 양화리나 금남면 금천리 등 대부분 마을에서 성행하고 있었다. 실제로 남면사무소에는 최근 농가주택을 짓기 위해 신고된 농지전용건수는 수백건에 이르고 있다는 게 윤씨의 설명이다.
◇`정부가 마음대로 땅 빼앗아도 되나..청와대앞에서 드러누울 것"
공주시 장기면 당암리. 집중호우가 내릴 것이라는 기상예보에 비닐하우스를 손보러 나왔다는 최상규(53)씨는 “엄연히 세금내고 사는 국민인데, 정부 마음대로 가져다 쓰겠다는 심보는 어림도 없는 일”이라며 “이 나라가 공산국가인가”라며 정부정책에 대한 강한 불만을 드러냈다.
“이제 막 애들이 대학에 들어가 농협에 빚진 돈 8000만원에 융자를 더 받아야 하는 상황”이라는 최씨는 “현 시가하고 공시지가가 10배나 차이 나는데, 공시지가 보상은 빼앗는 거나 다름없는 일이다. 만약 이런 식으로 한다면 여기 주민들 청와대 앞에서 드러눕는 것은 시간문제”라고 말했다.
공주와 연기 일대 주민들이 공시지가 보상이란 소리에 격앙돼 있는 반면 배후지로 지목된 조치원 일대 중개업소는 외지인 손님으로 술렁거리고 있었다. 연기·공주 논밭보다 조치원 자갈밭이 더 나았다.
◇외지인 투자 몰리는 조치원, "자갈밭도 금값 입니다`
조치원 역에서 연기·공주 방향으로 500m 거리에 위치한 충남공인 사장은 때마침 찾아온 손님과 대화를 하면서 10분마다 울리는 전화벨 소리에 진땀을 흘리고 있었다.
그는 “토지거래허가구역을 피하고 장기 투자를 하겠다는 대전, 서울 분들 전화가 하루에도 평균 50여건에 이른다”며 “요즘 상담하고 땅 소개하느라 점심을 거를 때가 많다”고 말했다.
상황이 이쯤되다 보니 웬만한 길가에 위치한 임야는 `자갈밭도 팔린다`고 할 정도로 인기라는 게 그의 설명이다.
“작년 말에 평당 7만~8만원 하던 땅이 지금은 평당 30만원에도 거래가 쉽지 않다”라며 “특히 월하리와 쌍정리, 고복리 등 대지나 임야는 부르는 게 값”이라고 전했다.
부근 기존 아파트, 분양권 호가도 하루가 다르게 치솟고 있다. 최근 아파트 분양을 하면서 `떴다방`이 출현해 화제를 낳았던 신흥리 대우푸르지오. 모델하우스가 위치한 침서국회정리지구엔 정부의 단속에도 불구하고 7~8개의 중개업소가 분양권 거래를 위해 손님을 기다리고 있었다.
아시아 공인 이모 대표는 “첫날 1000만원에서 시작된 로열층 프리미엄이 지금은 호가만 3000만원”이라며 “워낙 이 아파트가 평당 450만원 이상에 분양돼, 상대적으로 저평가되었던 주변 신동아나 욱일 1차 아파트값도 최근 들어 1000만~2000만원이 뛰었다”고 말했다.
연기군 종촌에 시누이가 산다는 양모(48. 조치원읍 상업)씨는 “조치원읍은 연일 들떠 있는 투기꾼들로 북새통을 이루고 아파트 값도 하루가 다르게 뛰는데, 시누이네는 ‘어떻게 살아야 하나’를 걱정한다”며 혈육간 희비를 안타까워했다.
또 양씨는 “외지인들의 부동산 투기로 자칫 마을 주민들간 불이익을 받지 않을지 우려된다”며 “제대로 된 보상이 이뤄지지 않을 경우엔 전라도 부안 못지 않은 일이 벌어질 것”이라고 말했다.
- 연기·공주 외곽 땅값도 들썩..익산까지 확산
- [edaily 윤진섭기자] 충남 연기·공주가 행정수도 후보지 평가 1위를 차지한 가운데 이들 외곽지역에선 확정되지 않은 소문에 충청권은 물론 전북 일대까지 땅값이 들썩이고 있다.
미확정된 기업도시 유치설에, 심지어 투자 가치가 떨어지는 염전을 비싸게 파는 등 충청도 외곽에서 `땅값 띄우기`현상도 두드러지게 나타나고 있어 투자자들의 각별한 주의가 함께 정부의 대책이 시급히 요구된다.
◇기업도시·충남도청 이전설에 전북익산,충남홍성 땅값 들썩
9일 전북 익산시 상기면과 남산면 일대 중개업소에 따르면 수년간 꿈쩍 않던 이들 지역 땅값이 최근 2~3개월 새 최고 50%이상 뛴 것으로 파악돼 폭등조짐을 보이고 있다.
행정수도 후보지인 연기·공주에서 남쪽으로 불과 50여 분 거리에 위치한 익산시 지역 땅값이 뛴 데는 신행정수도 후보지와 가깝고, 무엇보다 민간기업이 추진 중인 `기업도시(가칭)`유치가 유력하다는 소문 때문이다.
익산시 부송동 H 공인 관계자는 "얼마전까지만 하더라도 평당 5만~7만원 하던 임야가 남산면은 평당 10만원, 상기면은 평당 15만~20만원 이상을 줘야 매물을 구할 정도"라고 말했다.
또 그는 “익산시가 유치단을 구성한 가운데 이 지역은 행정수도와 가깝다는 점과 무엇보다 호남 소외론을 달래기 위해서라도 기업도시 유치가 뒤따를 것이라는 소문이 파다하다”며 “이를 믿고 전라남도는 물론 경상도, 충청도, 심지어 서울에서도 땅을 문의하고 거래하는 분들이 많다”고 말했다.
그러나 현재까지 기업도시 유치는 명칭조차 결정되지 않고 청사진도 나와 있지 않은 상태다.
기업도시 업무를 담당하는 건설교통부 신도시기획과 관계자는 "전북 군산과 익산시를 비롯해 전국 9개 지자체가 기업도시 유치전에 뛰어든 것으로 안다”며 “하지만 기업도시라는 명칭도 확정되지 않았고, 철저하게 전경련을 중심으로 한 민간 기업이 추진하는 사업으로 정치적 배려는 철저하게 배제되는 사항”이라고 말했다.
또 그는 “전경련이 9월 정도까지 기업도시에 대한 방안을 마련하고 연말에 1~2개 시범지역을 정하는 것으로 알고 있다”라며 “현재까지 결정된 바는 없다”고 덧붙였다.
연기·공주에서 서쪽으로 40km 정도 떨어진 충청남도 홍성군 일대는 충청남도 도청 이전설에 거래가 늘고 땅값이 급등한 곳.
홍성군청 부동산관리계에 따르면 지난 6월 홍성군 내 토지거래 필지는 1584필지로 작년 6월 거래필지인 742필지보다 2배 이상 늘어났다.
특히 현재 도청 소재지 이전설이 떠돌고 있는 지역은 홍성지역은 얼마전까지만 하더라도 평당 3만~4만원 하던 땅값이 최근 8만~9만원선 정도로 올랐으며 전망이 좋은 지역은 평당 15만원 이상을 줘도 매물을 구할 수 없다.
현지 홍성군 C공인 관계자는 “89년 충남도청 이전이 추진된 이래 오랫동안 연기·공주와 홍성군이 충남도청 이전 후보지로 거론돼 왔었다”라고 말했다.
그는“충청남도 도청 유치 경쟁을 벌인 연기·공주가 행정수도 이전 후보지로 사실상 확정돼, 홍성 이전은 90% 이상이라고 봐도 무방하고 계획도 있다”고 충남도청 홍성 이전을 기정사실화했다.
이런 이전설에 대해 충남도청 관계자는 “홍성군과 연기·공주가 도청 유치전을 벌인 것은 사실”이라며 “심대평 충남지사가 지난 5일 도청 이전에 따른 보완 용역을 줄 것을 지시하는 등 현재로선 언제, 어느 곳으로 이전할지는 미지수”라고 말했다.
또 충남도청 관계자는 “하지만 구체적인 개발 계획도를 보여주고 매입을 권유한다면 그것은 분명한 사기”라고 못박았다.
◇당진 일대 개발 소문,,폐염전 웃돈 거래 빈번
충청남도 당진군은 폐 염전을 매개로한 기획부동산의 `땅값 띄우기`가 성행하고 있다. 이들은 당진군 송산면 가곡리 일대 폐 염전을 300평 단위로 나눠 평당 30만원에 되팔고 있다.
<폐염전의 경우 그린벨트로 묶여 있고, 대다수가 맹지가 많아 투자에 유의해야 한다는 게 전문가들의 의견이다. 인터넷상에 올라 있는 당진군 송산면 폐염전 모습>
특히 이들은 한보철강 정상화와 부곡, 고대, 부곡 공단이 본격화 개발될 경우 인근 시흥시 월곳 일대 폐염전 시세가 평당 600만~1000만원이라며 막대한 개발이익을 볼 수 있다고 버젓이 선전하고 있다.
하지만 이들이 거래하고 있는 폐 염전은 답으로 그린벨트에 묶여 있는 곳이 대다수다. 충남 당진군 송산면 S공인 관계자는 “현재 폐염전을 매개로 서울이나 수도권일대에 매물을 파는 기획부동산이 수십곳”이라며 “하지만 이들이 파는 폐염전은 평당 4만~6만원의 그린벨트 내 맹지(도로 비인접 토지)가 대다수이며, 도로를 사용하려면 인근 도로인접 토지소유자에게 사용허가를 받아야 할 정도로 경제성이 떨어지는 게 많다”고 말했다.
이런 움직임에 대해 전문가들은 `개발 호재가 있는 지역을 중심으로 투자 몰리는 것은 당연하다`라는 입장이지만 `토지 시장은 정책이나 개발재료에 따라 하루아침에 식을 수 있는 만큼 주의해야 한다`고 조언하고 있다.
내집마련정보사 박상헌 팀장은 “땅을 헐값에 사들인 뒤 미확정된 개발 내용을 퍼뜨려 비싸게 되파는 경우가 적지 않다”며 “정책이나 개발은 유보되거나 백지화되는 경우가 많고, 투기수요는 미리 알고 발을 빼는 경우가 많은 만큼 실수요 투자자는 주의해야 한다”고 지적했다.
- 충청권 ´떴다방´ `기획부동산` 집중단속
- [edaily 이진철기자] 정부가 신행정수도 후보지 발표이후 충청권을 중심으로 불고있는 부동산 투기바람을 차단하기 위해 `떴다방`(이동식 중개업자)과 `기획부동산`(텔레마케팅)에 대한 집중단속에 나섰다.
건설교통부는 8일 "충남 ´연기.공주´가 최근 신행정수도 유력지로 선정됨에 따라 이 지역과 더불어 인근 조치원, 대전, 청주·청원, 논산 등의 충청권 전역에서 부동산 투기조짐이 일어나고 있다"며 "이를 조기에 차단하기 위해 집중단속을 실시한다"고 밝혔다.
건교부는 이들 지역에서 국세청, 지자체, 토지공사, 전국부동산중개업협회, 대한공인중개사협회 등으로 구성된 정부합동단속반 3개반을 충청권 주요 지역에 집중 투입해 투기조장행위를 사전에 차단할 방침이라고 말했다.
합동단속반은 주요 아파트 분양현장 등을 일일이 돌아다니며 떴다방 등을 직접 적발해 처벌하는 동시에 미등기전매와 위장전입 등을 통한 부동산 불법거래 행위를 집중적으로 단속해 나갈 계획이다.
´떴다방´이나 ´기획부동산´ 영업행위를 하다 적발되면 6개월 내지 1년간의 영업정지 처분을 받게 된다.
한편, 건교부는 신행정수도 후보지를 중심으로 외지인들의 토지거래가 급격히 증가하고 있는 것과 관련, 연기·공주를 중심으로 외지인의 토지거래내역을 집중분석해 미성년 토지매입자, 토지 과다매입자 등 투기혐의자에 대해서는 국세청 및 검찰에 고발키로 했다.
건교부는 특히 당분간 토지거래전산망을 최대한 가동해 토지이상거래자를 주기적으로 검색하는 동시에 충청권 전역에 대한 지가동향을 예의 주시해 토지거래허가구역이나 토지투기지역 추가지정이 필요한 곳은 가급적 이른 시일안에 지정키로 했다.
- 서울 아파트 분양가, 매매가 앞질렀다
- [edaily 윤진섭기자] 서울 아파트 분양가격이 천정부지로 치솟으면서 서울에서 주변 시세보다 아파트 분양가가 더 낮은 곳을 찾기 힘들게 된 것으로 파악됐다.
시세보다 높은 분양가가 일반화되면서 서울지역에서 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자들에게 큰 부담을 안겨주는 것은 물론 일부 비(非)강남권 아파트를 중심으로 과거 신규 아파트를 분양 받아 시세차익을 기대하는 식의 투자는 어렵게 됐다는 게 부동산 업계의 시각이다.
◇분양가, 기존 시세 넘어섰다= 28일 업계와 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)에 따르면 올 들어 1~6차 서울 동시분양에서 아파트가 공급된 20개구(區)중 신규 아파트 가격이 해당구 평균 매매가를 웃도는 구(區)가 14곳에 달한 것으로 파악됐다.
특히 비(非)강남권 아파트의 경우 대다수가 신규 분양가가 기존 매매가를 앞질렀다.
마포구의 경우 평균 매매가가 평당 998만원이지만 올 들어 분양된 아파트 가격은 평당1579만원으로 가격차가 무려 580만원을 넘어섰다.
도봉구도 두 차례의 신규 아파트 분양이 이뤄진 가운데 신규 분양가 평균(평당890만원)과 기존 평균 매매가(평당618만원)의 가격차가 270만원에 달했다.
이밖에 중랑구도 신규 분양가(평당923만원)와 기존 아파트(평당689만원)의 가격차가 200만원을 넘어섰고, 노원구도 신규 아파트와 기존 아파트간의 가격차가 평당 199만원에 달했다.
또 광진(평당148.1만원), 성북(평당141만원), 강서(평당72만원), 성동(평당 60.7만원) 등 총 14개구가 신규 분양아파트가 기존 해당구 평균 매매가 시세를 넘어선 곳으로 파악됐다.
◇신규 분양가 보다 매매가 높은 강남권에만 수요 몰려= 반면 강남, 서초, 송파, 강동구 등 속칭 `강남권 아파트`는 주변 시세가 높아, 신규 아파트의 분양가격이 높게 책정돼도 가격 상승의 여지는 큰 것으로 조사됐다.
올해 들어 송파구 내에 분양된 아파트의 신규 분양가는 평당 1656만원으로 해당구 시세인 2070만원보다 평당 413만원이 낮았고, 강동구도 신규 분양가(평당934만원)가 기존 아파트(평당1572만원)보다 평당 637.6만원이 낮았다.
이런 상황에서 다른 지역과는 달리 `기존 아파트> 신규분양가`보다 높아, 사실상 시세차익의 여지가 크다는 인식이 확산되면서 올해 들어 유난히 강남권에만 청약 수요가 몰리는 양상을 빚고 있다.
올해 들어 청약률이 가장 높았던 아파트를 살펴보면 4차 동시분양 `금호 푸르지오`23평형을(511대 1)을 제외하고 2위와 3위를 차지한 곳은 `미안 역삼2차`33평형(421.29 대 1, 3차 동시분양), `잠실4단지`34평형(335.0 대 1, 3차) 등 강남권이었다.
그러나 청약 수요가 몰리면서 일부에선 `분양가 과다 책정`등 업체와 재건축 조합의 `배짱분양`이란 비난마저 일고 있다.
실제 6차 동시분양에 선보이는 잠실주공 3단지 25평형아파트의 일반 분양가는 4억8018만원으로, 평당 1870만원에 달하는 것으로 파악됐다.
이는 올해 초 청약 열풍을 일으킨 용산 `시티파크`분양가(평당 약1650만원)를 훨씬 뛰어넘는 수준이다.
이에 대해 송파구 잠실동 현지 S공인 관계자는 “평당 1820만원대에 분양된 잠실주공 4단지 26평형이 100% 계약이 이뤄지면서 1~3단지 조합 분위기가 `고가 분양을 해도 성공적인 분양이 이뤄진다`는 식의 인식을 갖게 된 듯 하다”고 말했다.
또 그는 “20평형대의 고가 분양에도 여전히 시세차익이 있다고 믿는 수요가 있는 상황에선 조합들의 고(高) 분양가 책정은 불가피할 것”이라고 전망했다.
◇비(非) 강남권 아파트 투자가치 사라지나= 강남권 아파트는 여전히 매매가격이 높아 고 분양가 책정에도 불구하고 시세차익은 기대할 수 있다는 게 업계 전문가들의 분석이다.
그러나 비(非) 강남권 아파트를 중심으로 주변 시세를 고려하지 않고 분양가를 높게 책정하는 현상은 결국 최근 아파트 가격이 연일 하락하는 상황에서 투자가치의 하락을 불러올 가능성이 커 투자자들의 주의가 요구된다는 게 업계 전문가들의 시각이다.
실제 부동산뱅크 분석에 따르면 최근 6차 동시분양에 선보인 중랑구 면목동 연립재건축 사업인 K사 아파트 37.4평형의 분양가격이 3억8500만원(평당 1029만원)으로, 이는 중랑구 전체 아파트의 평균 평당 매매가인 689만원 보다 60% 이상 비싼 것으로 분석됐다.
이는 면목동 인근에 신규로 입주한 D아파트 36평형 시세인 2억8000만~3억5000만원 보다 로열층 기준으로 3000만원이 비싸, 사실상 시세 차익을 기대하기는 힘들지 않겠냐 라는 게 현지 중개업소의 설명이다.
또 양천구 신월동 C아파트 29.4평도 분양가격이 2억2000만원으로 인근 동일평형대 아파트 시세인 1억 8200만원보다 20% 이상 비싼 것으로 파악됐다.
이에 대해 부동산뱅크 리서치팀 양해근 실장은 "고가 분양에도 불구하고 프리미엄이 붙는 몇몇 아파트가 있다"고 전제하고“다만 분양가 과다 논란을 떠나 최근 아파트 값이 연일 하락세를 보이고, 서울 외곽지역 아파트의 분양이 미분양이 속출하는 상황에서 주변 시세보다 높은 분양가를 제시한 아파트의 경우 시세차익을 기대하기란 쉽지 않다"라고 말했다.
또 그는 "서울 대다수 지역에서 신규 분양 아파트를 통한 시세차익을 기대하는 것이 힘들어진 만큼 `청약 받으면 돈이 된다`는 식의 청약 자세에서 벗어나 주변 시세를 따져보는 신중한 모습이 필요한 시점”이라고 말했다.
- 재개발 시장 `모기지론`, `국·공유지 투자`
- [edaily 윤진섭기자] 20년 동안 집값은 분할 해 납부하는 장기 주택담보 대출 `모기지론`. 재개발 시장에도 바로 모기지론과 닮은 투자처가 있다.
바로 국가나 공공기관이 소유한 재개발 구역 내 땅을 불하 받아 연리 4~5%에 20년 또는 15년 동안 땅값을 분할 해 납부하는 국·공유지 점유권 매입 투자이다.
23일 재개발 전문 중개업소에 따르면 장기 보유하면서 초기 투자자금을 줄이고, 주변 시세보다 낮게 재개발 투자에 나서는 투자자라면 `국·공유지 투자`에 관심을 가질 필요가 있다.
◇ 국공유지 점유권 투자란? = 국·공유지 점유권 투자란 재개발 구역 내 국가소유나 공공기관 소유땅에 무허가로 지어 놓은 건물 중 해당구청의 무허가건축물 관리대장에 올라 있는 건물의 소유권을 매입하는 것을 말한다
원래 무허가여서 불법이지만 구청 건축물 무허가 건축물 관리 대장에 올라 있으면 점유권을 인정, 재개발사업 과정에서 아파트를 얻을 수 있는 조합원 자격을 얻을 수 있다.
이 소유권이 투자 대상이 되는 가장 큰 이유는 일반 재개발 구역 내 사(私)유지를 매입해 재개발 조합원 자격을 사는 것보다 초기 투자자금이 부담이 덜하기 때문이다. 물론 이제 막 사업이 시작된 단계의 국, 공유지는 사유지에 비해 싸, 투자 수익이 큰 곳도 있다.
재개발이 이뤄지면 국공유지를 매입한 사람은 감정평가를 통해 책정된 점유권 불하대금을 국가나 공공기관, 서울시 등에 따로 납부해야 한다. 그동안 점유했던 사실을 공식적으로 인정해서 아파트 입주권을 얻도록 허락하는 대신 사용 대금을 내라는 것.
국공유지 투자의 포인트가 바로 여기에 있다. 이때 불하대금은 장기분할납부 방식으로 이뤄진다. 계약금 10%를 내고, 나머지는 국유지의 경우엔 연 5%에 15년 분할 납부, 시유지는 연 4%에 20년 동안 나눠서 내면 된다.
예컨대 시유지 납부금액이 1억원이며, 계약금으로 1000만원을 내고 9000만원은 20년 동안 매년 원금 450만원에 이자 18만원을 내는 식이다.
금액은 감정평가금액으로 정해진다. 2개의 감정평가기관에서 평가한 금액을 산술평균한 값이 금액이 된다.
◇ 국공유지 투자 메리트 있나?= 조합설립인가까지 마무리된 성북구 월곡 1구역 내 국, 공유지 투자의 사례를 예측해 보자. 현재 대우건설이 시공사인 2년 뒤에 사업이 본격화 될 것으로 예측되고 점유면적 28평을 매입할 경우 32평형 입주가 가능할 것으로 추정되고 있다.
투자자가 28평을 매입해 32평형 입주를 하기 위해선 초기 프리미엄과 건축비, 그리고 국가에 납부하는 분할 대금 등 총 3가지의 자금이 들어간다. 현재 월곡 1구역 28평 프리미엄은 9800만원. 여기에 추정건축비는 최근에 분양된 인근 월곡 S아파트의 30평형대 건축비 평당 267만원을 기준으로 물가상승률을 고려해 평당 300만원에 맞춰 계산하면 9600만원선이다.
문화재청 소유가 대다수인 월곡 1구역은 감정평가액을 추정해 국가에 불하 대금을 납부해야 한다. 현재 이 일대 공시지가는 평당 250만원으로 이를 근거로 불하대금을 추정할 경우 7000만원 정도가 된다.
결과적으로 28평형을 매입해 32평형으로 갈 경우 총 2억6400만원이 들게 되는 셈이다. 하지만 이중 추정 분할 대금인 7000만원은 15년 동안 연 5%로 원금과 이자를 분할로 납부하기 때문에 부담이 큰 폭으로 줄어들게 된다. 현재 이 일대 33평형 시세는 2억8000만~3억3000만원선이다.
반면 이미 사업단계가 빠른 지역은 국 공유지 역시 가격이 많이 올라 시세차익을 염두에 둔 투자는 매력이 없다는 지적도 있다. 성북구 하월곡동 월곡 2구역은 30평형 입주가 가능한 국, 공유지 15평형의 프리미엄이 1억1000만원으로 사유지 프리미엄과 거의 비슷하다.
월곡동 삼성공인 관계자는 "땅값을 분할 해 납부한다는 점이 매력일 뿐 시세차익을 염두에 두고 접근하는 투자는 현 단계에선 곤란하다"고 조언할 정도다.
◇ 국·공유지 투자, `주의할 점도 많다`= 국,공유지 투자는 우선 재개발 사업 구역지정을 받는 곳에 있는 무허가 사유건물을 찾아야 한다.
구역지정을 받지 않은 곳에 있는 국, 공유지는 재개발이 추진되지 않으면 속칭 `물딱지(권리나 가치가 보장되지 않는 소유권)`가 되기 십상이다.
또 국·공유지를 구입할 때는 반드시 구청주택과에 들러 무허가 건물대장에 등재여부를 확인해야 한다. 이 대장에 등재되어 있어야만 점유권을 인정받을 수 있다.
또 현장 확인도 중요하다. 길음동 좋은집공인 전재석 대표는 “설령 무허가 대장에 건물이 등재돼 있더라도, 한 지번에 여러건물이 점유하고 있거나 실제 점유면적이 다를 수 있기 때문에 반드시 현장파악이 필요하다”고 강조했다.<성북구 하월곡동 재개발 구역 모습>
국공유지를 구입한 다음에는 무허가건물대장의 명의를 변경해야 하고 재개발조합에 들러 조합원 명의도 바꾸어야 한다.
무허가건물대장을 바꿀 대는 매도용 임감증명서, 매수자 주민등록등 본, 매도자 주민등록등본을 제출해야 한다. 사업시행인가가 떨어진 다음에 구입할 때는 무허가건물대장 명의변경을 한 다음 불하받은 토지에 대한 명의변경도 마쳐야 한다.
국, 공유지는 최초 매입자의 경우 1회에 한해 팔 수 있지만 2차 매입자가 다시 팔 경우엔 불하대금을 한꺼번에 내야 한다는 점도 유의할 대목이다.
◇ 투자유망지역은 어디이고, 투자 포인트는? =국, 공유지가 많은 구역지정을 받은 재개발구역을 우선 찾아야 한다. 성북구 길음동과 금호동, 하월곡동, 은평구 갈현동 일대에 국, 공유지가 많다.
국, 공유지는 장기적으로 투자해놓고 입주를 노리는 실수요자들에게 유리하다. 국, 공유지는 최초 매입자의 경우 1회에 한해 거래가 가능하지만 2차 매입자가 되팔 경우 불하 대금을 한꺼번에 내야 한다. 결국 2~3회 거래가 힘들 수 있어 단기 투자를 염두에 둔 투자자에겐 불리하다.
월곡동 한국공인 한진평 대표는 “조합설립인가를 받더라도 사업승인단계, 착공, 입주에 이르기까지 최소 5년 이상 걸리므로 장기적인 투자대상으로 여겨야 한다”고 조언했다.
- 46년만에 바뀌는 민법..주요 내용은
- [edaily 공희정기자] 법무부가 지난 2일 공개한 민법 재산편 개정안에 따르면 만 19세가 되면 부모 동의 없이 아파트 등 부동산을 매매할 수 있고 법인설립도 할 수 있게 된다.
46년만에 전면 개정된 민법개정안은 시행될 경우 국민생활 및 사회 전반에 걸쳐 적잖은 영향을 주게 될 전망이다. 이번 개정안의 주요골자는 ▲성년나이 만20세에서 만19세로 하향 ▲포괄근보증 금지 등 보증제도 개선 ▲채무자 및 보증인 보호조치 강화 ▲여행계약 중개계약 규정 신설 등 총 130여개항을 손질하는 것이다. 개정안은 8월 국회 통과후 1~2년의 유예기간을 거쳐 시행될 예정이며 이르면 2006년께 발효될 것으로 예상된다.
◇성년나이 만 20세에서 만 19세로 하향= 성년 나이가 19세로 낮아져 법률상 행위에 책임을 지는 시기가 1년 앞당겨진다. 또 19세부터 부모 허락 없이도 결혼할 수 있는 반면 미성년자와 달리 자신이 한 계약을 무조건 취소할 수 없다.
미성년자는 공인노무사가 될 수 없다고 규정한 공인노무사법과 변리사법도 자동으로 바뀌어 19세부터 자격을 취득할 수 있게 된다. 특히 선거법은 민법을 기본으로 하기 때문에 현행 20세 이상에서 19세 이상으로 바뀔 것으로 보인다.
◇포괄근보증 금지 등 보증제도 개선= 근보증에 대해 보증책임을 한정, 무제한적 포괄근보증을 금지하고 근보증기간을 3년으로 제한했다. 또 근보증 당시의 사정이 현저하게 변경된 경우에는 해지가 가능토록 해 보증인을 보호할수 있게 했다.
◇채무자 및 보증인 보호조치 강화= 보증방식은 반드시 보증인의 기명날인이나 서명이 있는 서면으로 표시되어야 효력이 있도록 해 보증 의사의 진지성과 신중성을 확보할수 있도록 했다.
또 채권자는 주채무자가 3개월 이상 채무를 불이행할 경우에는 채무불이행상황을 보증인에게 통지하도록하고, 통지하지 아니한 경우 그 한도에서 보증인이 책임을 면하도록 하여 보증인 보호를 강화했다.
◇여행계약 중개계약 규정 신설= 법적분쟁이 많이 제기되어 온 단체여행 관련 권리단계가 여행사 약관에 의존하고 있다는 지적에 따라 여행 중 하자가 발생하면 여행자가 여행사에 대금감액청구를 할수 있도록 하는 등 여행자를 보호하는 규정을 신설했다.
또 공인중개사의 중개업무에 관한 규정도 신설, 각종 중개계약과 관련된 법적분쟁을 줄일수 있도록 했다.
이밖에 주요 내용은 다음과 같다.
▲실종기간이 1년인 특별실종중 사망의 개연성이 높은 선박침몰, 항공기추락은 6개월로 단축해 관리관계 조기확정(제27조)
▲법인설립에 있어 허가주의를 인가주의로 변경(제27조)
▲재단법인의 출연재단은 등기,인도를 하여야만 재단법인에 귀속하는 것으로 규정해 물권변동의 성립요건주의에 맞도록 개정(제48조)
▲취소 가능한 착오로 인한 의사표시에 동기의 착오 포함, 다만 취소시에는 신뢰이익 배상(제109조, 제109조의2)
▲소멸시효의 중단사유에 재산명시신청, 본안에 관한 응소 등 재판상 권리행사 추가(139조의2)
▲가등기 이후에 이루어진 목적물에 대한 처분은 가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 한도에서 무효로 하는 가등기의 실체법적 효력 규정 신설(제187조의2)
▲경계선을 침법한 건축물에 대한 철거청구권이 고액 보상금을 받는 수단으로 악용되는 경우가 있다는 것을 수용. 침범된 날로부터 10년 이내에 이의를 제기하지 않은 경우 원칙적으로 철거청구권을 금지하는 한편 적정가격에 의한 매수청구를 할수 있도록 했다.
▲관습법상의 법정지상권을 명문화해 동일 소유자에 속하는 토지와 건물이 법률행위로 인해 소유자가 달라질 경우 건물 소유자를 위한 존속기간을 정하지 않은 지상권설정계약이 체결된 것으로 추정(제279의2)
▲근저당권의 피담보채권의 범위를 한정해 무제한적 포괄적저당권을 금지하는 한편 채권채고액의 감액청구를 할수 있도록 하여 채무자와 근저당권설정자를 보호하고, 근저당권을 지분으로 또는 분할하여 양도할수 있도록 허용함으로써 근저당권의 유동성 강화(제357조의2 내지 357조의 12)
▲보증방식은 반드시 보증인의 기명날인이나 서명이 있는 서면으로 표시되어야 효력이 있도록 해 보증 의사의 진지성과 신중성을 확보할수 있도록 하고 채권자는 주채무자가 3개월 이상 채무를 불이행할 경우에는 채무불이행상황을 보증인에게 통지하도록하고, 통지하지 아니한 경우 그 한도에서 보증인이 책임을 면하도록 하여 보증인 보호를 강화(제428조의2, 제436조의2)
▲현재는 매도인의 담보책임으로 해제와 손해배상만 규정되어 있으나, 사안에 따라 용익물건에 의해 제한받고 이는 경우에는 대금감액청구를, 특정물매매와 종류매매의 경우에는 대금감액청구 또는 하자보수청구를 할 수 있도록 신설(제575조 내지 제581조)
▲사용자의 노무제공자에 대한 안전배려의무 규정 신설(제655조의2)
▲도급계약으로 완성된 건물에 하자가 있는 경우 현재는 보수 청구만 가능하였으나, 하자가 중한 경우에는 계약해제도 가능토록해 도급의 보호를 강화하는 동시 건설업자에게 성실건축 유도 효과 기대(제668조)
▲미성년자의 불법행위로 피해를 입은 경우에 현재는 미성년자의 자력유무에 관계없이 책임능력이 없는 경우에만 미성년자와 법정 감독자가 연대 책임졌으나, 개정안은 책임능력이 있는 경우에도 법정 감독자로 하여금 책임을 지도록 하되, 다만 법정 감독자의 책임을 2차적인 책임으로하여 책임능력 있는 미성년자 변제자력도 있을 때에는 법정감독자가 아닌 그 미성년자로 하여금 책임을 지도록 규정함(제755조)
- 한은, 「BIS 국제금융통계」편제용 자료 제공
- [edaily 공동락기자] 한국은행은 국제결제은행(BIS, Bank for International Settlements)과의 금융협력의 일환으로 6월부터 국제금융통계(IBS, International Banking Statistics) 편제용 기초자료를 공식적으로 제공한다고 2일 밝혔다.
한은은 BIS의 요청에 따라 지난 1999년부터 일부 자료를 제공해 왔으나 분류기준의 상이 등으로 그동안 BIS 공식통계에는 반영되지 못했으나 최근 외환전산망의 정비로 기준에 부합되는 자료를 제공할 수 있게돼 향후 공식 통계편제에 활용될 전망이라고 설명했다.
한은 국제국의 성광진 과장은 "BIS에 제공하는 자료는 한은이 발간하는 `외환통계연보`에도 이미 제공을 하고 있던 자료"라며 "BIS 편제자료 제공되면서 자료가 국제적으로 공인되다는 의의를 가진다"고 평가했다.
한은이 이번에 제공하는 자료는 2003년말 현재 국내소재 은행(외국은행 국내지점, 종금사 포함)의 외화자산 및 외화부채 통계로 향후에도 매분기말 기준 자료를 제공할 예정이다.
BIS 국제금융통계의 개요는 국제금융시장에서의 자본흐름이나 은행의 자본중개규모 파악하기 위한 목적으로 집계되는 자료로 2004년 5월 현재 미국, 영국, 일본, 독일, 프랑스, 홍콩, 싱가포르, 대만 등 총 36개국이 보고하고 있다. 발표는 BIS의 분기 간행물인 「BIS Quarterly Review」을 통해 이뤄진다.
한편 2003년말 현재 국내 소재 은행의 외화자산 및 외화부채는 각각 1276억달러, 1247억달러로 외화자산이 외화부채를 29억달러 상회한다.
- `수출주도 경기회복` 이상기류 형성
- [edaily 김병수기자] 수출 주도 경기회복세에 이상기류가 감지되고 있다. 예상밖의 수출호조로 버텨온 `내수 견인론`이 한계를 드러내는 것이 아니냐는 우려가 나오고 있고, 결국 때이른 경기전환 논란이 불거질 가능성을 배제하지 못하게 됐다.
29일 통계청이 발표한 `3월 산업활동동향`을 보면, 일부 수출 주력업종의 호조는 이어져 11.6%의 두 자릿수 생산증가율을 유지했지만, 성장의 다른 축인 소비와 투자 등 내수지표는 정체되거나 악화되는 등 괴리가 심화되고 있다.
실제로 상승곡선을 그리던 경기동행지수가 횡보하고 선행지수는 10개월 만에 오름세가 꺾여, 수출-내수의 괴리가 다시 경기 전반을 끌어내릴 가능성에 주목해야 하는 상황을 맞았다.
◇ 지지부진 내수‥결국 선행지수 오름세 꺾여
3월 산업생산은 시장의 예상을 크게 벗어나지 않았다. 산업생산과 출하는 수출호조로 전년동월대비 각각 11.6%, 10.8% 증가했으나 전월비로는 오히려 2.1% 감소해 증가세가 주춤해졌다.
지난 27일 edaily가 실시한 전문가 폴(poll)에서 국내외 이코노미스트 8명이 전망한 평균치 11.54%와 비슷한 수준이다. 전월비 증감율의 경우 소폭 증가 전망과는 달리 감소폭이 컸다.
도소매판매는 두 달째 증가세를 이어가긴 했지만 폭설과 윤달 등의 영향으로 증가폭은 0.9%에 그쳤다. 전월비로는 두 달째 감소하며 아직 본격적인 회복국면에 접어들지 못했음을 보여줬다.
특히 소매업에서 백화점 매출이 3월 폭설이 주말이었다는 악재를 극복하지 못하고 3.5%나 감소하는 부진을 면치 못했고, 자동차판매는 17% 줄며 특소세 인하정책을 무색케했다.
정도의 차이는 있으나 이 정도까지는 시장의 예상을 크게 벗어나지 않은 것으로 분석된다. `수출은 여전히 좋고 내수회복을 말하기는 아직 조금 이르다`는 기본 관점이 유효한 상태다. 여전히 수출과 내수의 괴리가 우리 경제의 발목을 잡고 있다는 평가가 지배적이다.
그런데 경기종합지수에서 문제가 발생하기 시작했다. 그 동안 체감경기 회복까지는 이어지지 못했으나 수출호조 덕분에 상승세를 견지하던 각종 경기지표마저 무너질 조짐을 보였기 때문이다.
현재의 경기 상태를 보여주는 경기동행지수 순환변동치는 지난 2월 100.4로 11개월 만에 평균 추세를 의미하는 100선을 넘었지만 3월에는 현상유지에 그쳤다. 6개월째 이어오던 증가세를 일단 접었다. 게다가 향후의 경기전환 시기를 예고해주는 선행지수 전년동월비는 0.2%p 감소하며 10개월만에 감소세로 반전했다.
수출이 내수를 견인할 것이라는 희망을 안고 지수를 끌어올린 선행지수가 지난 1월부터 상승폭이 둔화되더니 결국 하락세로 돌아선 것이다. 수출-내수 괴리가 그 동안의 희망을 무너뜨린 첫 지표로 나타나고 있는 셈이다.
◇ 집값 안정대책이 경제회복 발목잡나
선행지수가 이 처럼 하락세로 돌아선 가장 큰 원인은 건설업 경기 때문으로 분석된다. 선행지수를 구성하는 지표는 총 9개다. 3월에 이중 6개 항목이 하락했고, 3개 항목만이 상승했다. 그 중에서도 건축허가면적 지표가 선행지수 하락에 가장 큰 영향을 미쳤다.
향후 건설경기를 나타내는 건설수주는 3개월째 감소세 이어갔으며, 분기로도 14.2%나 감소했다. 본격적인 조정국면에 진입한 것이라는 평가가 나오고 있다. 건설기성이 전년동월대비 16.6% 증가한 반면 건설수주는 3.2% 감소했다.
이 같은 건설경기 부진에다 집값을 잡아야 한다는 정책적 부담이 어우러지며 결국 선행지수 하락세 반전을 부채질했다는 설명이다. 건축허가면적은 전월대비 8.6%나 감소하며 지수악화에 결정적인 요인으로 작용했다. 또한 지난 10.29 부동산대책을 시작으로 정부의 집값 안정대책도 꾸준히 이어지고 있다.
<주택 및 토지관련 정부 발표 일지>
- 2004년
4월21일 주택거래신고제 지역지정
3월30일 주택거래신고제 시행, 주상복합아파트 분양권 전매금지
2월27일 토지투기협의자 국세청 통보
2월26일 토지투기지역 확대지정
2월25일 토지거래 허가요건 강화(탈편법적 토지거래 방지대책)
- 2003년
12월15일 투기지역 2주택자 탄력세율 및 3주택자 이상 양도세 중과
12월1일 아파트 기준시가 재고시
11월20일 토지거래허가구역 확대
11월18일 강북 뉴타운 추가지정 등 주택공급확대계획 발표 및 투기과열지구 확대지정
10월29일 보유세 양도세 등 과표현실화 계획 발표, 주택담보대출 억제, 금융기관 공인중개사 등 다양한 불탈법 투기조장행위 단속(국세청 금감원 동원), 주택거래신고제 도입계획 발표, 토지거래허가제 제한적 운영 계획 발표
이와 관련, 통계청 관계자는 "특히 주택부문 허가면적이 급격히 떨어지며 선행지수를 악화시킨 것으로 분석된다"고 설명했다.
상황이 이 처럼 전개되면서 정부의 강력한 집값안정대책도 어느 정도 제동이 걸릴 가능성이 있는 것으로 분석된다. 재경부 조성익 정책조정국장은 "그 동안의 정부대책으로 주택가격이 어느 정도 안정세에 들어선 것으로 본다"고 말해, 3단계(허가제, 개발이익환수제) 대책의 조기시행에 부정적인 입장을 나타냈다.
선행지수의 한달 추세선 이탈을 놓고 벌이는 섣부른 예측도 금물이겠지만 선행지수가 실제경기에 2분기 정도 선행해왔다는 점을 감안하면 부담이 되고 있는 점은 분명해 보인다.
동원증권 김영준 이코노미스트는 "3월 선행지수 하락이 기조적으로 이어질 경우 이번 경기회복의 정점은 3분기말이나 4분기초로 예상된다"며 "때이른 경기전환 논란이 나타날 수도 있다"고 전망했다.
마침, 삼성경제연구소는 "경기저점과 정점을 기준으로 나눈 우리나라 경기순환은 2001년 8월에 7번째 순환(98년 8월~2001년 8월)이 이미 끝났고 8번째 순환( 2001년 8월~2003년 8월)도 2003년 1월 정점에 도달한 뒤 지난해 8월에 마감했다"고 분석하고 `경기순환 싸이클이 짧아졌다`는 내용의 보고서를 지난 21일 발표했다.
김영준 이코노미스트는 "고용시장 개선과 정치적 불확실성 감소, 투자보조지표 등을 감안할 때 선행지수 하락이 기조적으로 이어질 것으로 판단하기에는 이른 느낌"이라며 "다만, 수출 모멘텀이 급속히 악화될 경우 경기회복이 조기에 종료될 가능성도 배제할 수 없다"고 설명했다.
- 주택거래신고제 대상지역, "검인부터 받자"
- [edaily 이진철기자] 건설교통부가 이르면 이번주중 주택정책심의위원회를 열어 첫 주택거래신고제 대상지역을 지정할 것으로 알려지면서 해당지역 주택거래자들이 계약후 검인받기를 서두르고 있다.
20일 부동산업계에 따르면 주택거래신고지역 지정 이전에 계약을 맺고 해당 구청에서 계약서에 검인을 받으면 따로 신고할 필요가 없이 실거래가 취득·등록세 적용대상에서 제외된다. 따라서 신고지역 지정이 유력한 지역에서 최근 주택거래자들이 계약 실시후 곧바로 검인받기에 나서고 있다.
건교부는 강동구, 강남구, 송파구, 성남시 분당·수정구, 김포시, 아산시, 춘천시 등 전국의 8개 지역을 주택거래신고제 첫 지정대상으로 꼽고 있다.
주택거래신고지역으로 지정되면 주택거래시 취득·등록세를 실거래가로 부담해야 하기 때문에 지금보다 3~6배 가량 주택거래자들의 세금부담이 증가하게 된다.
실제로 주택거래신고지역으로 지정후 취득·등록세 부담은 강남구의 경우 대치동 우성3차 34평형이 기존 2240만원에서 3920만원으로 1.75배, 선경2차 55평형은 2146만원에서 9860만원으로 4.6배가 늘어날 것으로 각각 예상된다.
함영진 내집마련정보사 팀장은 "전용면적 25.7평형이하는 농특세가 제외되기 때문에 실거래가가 비싸거나 25.7평을 초과하는 대형평형일수록 취득·등록세 부담은 더욱 커질 것으로 예상된다"고 말했다.
이에 따라 서울 강남권 등 신고지역 지정이 유력한 지역의 중개업소에는 세금부담을 줄이기 위해 검인을 서둘러 받으려는 거래자들로 붐비고 있다.
송파구 신천동 진주공인 관계자는 "수요자와 매도자가 신고지역 지정전 서둘러 거래를 성사시키려는 분위기"라며 "계약이 이뤄지면 서둘러 구청에서 검인을 받고 있다"고 전했다.
반면, 당초 예상과 달리 이번 신고지역 지정에서 제외될 것으로 알려진 재건축정비구역으로 지정되지 않은 전용면적 18평 이하 강남권 재건축단지는 상대적으로 여유로운 모습을 보이고 있다.
고덕동 대신공인 관계자는 "지난주까지만 해도 거래후 곧바로 검인을 받으려는 분위기였지만 고덕주공 2∼4단지의 경우 신고대상에서 제외된다는 방침이 알려진 후 검인에 대한 부담이 사라졌다"고 설명했다.
한편, 부동산업계는 주택거래신고제로 세금부담이 커져 당분간 지정된 지역의 매매거래가 위축되겠지만 가격안정에는 그다지 큰 영향을 주지 못할 것으로 전망하고 있다.
송파구 잠실동 중앙공인 관계자는 "서둘러 거래를 체결하려는 매도·매수자들의 문의는 많지만 가격하락으로 이어지지는 않고 있다"며 "수요가 꾸준한 지역이기 때문에 장기적으로는 매매가격에 큰 영향을 미치지 못할 것"이라고 말했다.
문제능 지오랜드컨설팅 사장도 "실수요는 변화가 없는 상황이어서 인기지역의 경우는 장기적으로는 거래시 부대비용 증가분 만큼 집값에 반영될 가능성이 크다"고 말했다.
일부에서는 서울 용산이나 뚝섬, 청계천 주변을 비롯해 대전 등 이번 지정대상에서 제외된 주요 관심지역과 강남권 개별단지들에 투기수요가 몰릴 것이란 우려도 제기하고 있다.
안명숙 스피드뱅크 연구소장은 "단기적으로는 신규수요 억제효과가 있겠지만 영향이 그리 오래가지 못할 것"이라며 "이번 지정대상에서 제외된 지역 또는 개별단지로 투기수요가 몰릴 가능성이 있다"고 말했다.