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- 서울집값 10채중 1채, 올들어 1천만원 이상 하락
- [edaily 이진철기자] 서울아파트 10가구중 1가구는 올들어 집값이 1000만원 이상 하락한 것으로 나타났다.
부동산 정보업체 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)는 최근 서울지역 일반 아파트 94만5000여 가구를 대상으로 가격변동률을 조사한 결과, 총 8만5206가구의 매매가격이 연초대비 1000만원 이상 하락한 것으로 조사됐다고 18일 밝혔다.
이는 조사 가구수의 9%에 해당되는 것으로 아파트 10가구중 1가구 꼴로 집값이 1000만원 이상 떨어진 셈이라고 스피트뱅크측은 설명했다.
가격대별로는 3000만원이상 매매값이 떨어진 아파트가 8725가구로 조사됐으며, 5000만원 이상 큰 폭의 하락세를 보인 아파트도 2688가구에 달했다.
지역별로는 강남구에 1000만원 하락한 아파트가 1만9207가구로 가장 많았으며, 이어 송파구(1만8562가구), 서초구(1만3067가구), 양천구(1만762가구) 등의 순이었다.
특히, 강남구와 양천구의 경우 1000만원 이상 떨어진 아파트 비율이 조사대상의 25%에 달해, 해당지역 아파트의 4가구당 1가구는 올들어 1000만원 이상 떨어진 것으로 나타났다.
반면, 서대문구, 중구는 올들어 1000만원 이상 하락한 아파트가 없는 것으로 조사됐다.
경기지역에서는 138만5000여가구를 대상으로 조사한 결과 전체의 6.8%인 9만3519가구가 연초에 비해 1000만원 이상 하락한 것으로 집계됐다.
지역별로는 용인시가 1만5899가구로 1000만원 이상 떨어진 가구수가 가장 많았으며, 그 다음으로 광명시(1만2385가구), 수원시(1만319가구), 분당(6870가구) 등의 순이었다.
이 가운데 재건축단지가 많은 광명시는 조사대상의 28.5%가 1000만원 이상 하락해 가구수 대비 비율이 가장 높게 나타났다.
홍순철 스피드뱅크 팀장은 "주택거래신고제 등 정부의 각종 규제에 따른 수요부진에다 최근에는 재건축 개발이익환수제 영향까지 겹쳐 서울과 수도권의 집값 하락폭이 큰 것으로 분석된다"고 말했다.
- 분양가 하락하면 내년에 `판교`를 노려라
- [edaily 윤진섭기자] "내년 1월 이후로 청약통장 활용을 미뤘다가 판교 신도시 분양을 노려라"
앞으로 공급되는 공공택지개발지구 내에선 전용면적 25.7평 이하 모든 아파트는 원가연동제와 주요 항목에 대한 분양 원가 공개가 동시에 적용돼 현재 시세보다 싼 아파트가 공급될 전망이다.
이에 따라 부동산 전문가들은 "내 집 마련 수요자들은 늦어도 내년 1월부터 이 제도가 시행된다는 점을 고려해 당장 아파트 청약에 나서기보다는 기다리는 것이 현명하다"고 조언한다.
특히 인기 청약예상지로 거론되는 판교신도시 중소형 물량은 내 집 마련 수요자들이 청약해야할 `0순위`라는 게 전문가들의 공통된 시각이다.
◇원가연동제 적용받는 단지는 어디인가
15일 건교부 등에 따르면 원가연동제와 분양가 일부 항목 공개가 적용되는 단지는 내년 2월경 분양예정인 ▲화성신도시 2단계 분양과 ▲6월 판교신도시 ▲하반기 파주신도시 ▲2007년 김포·수원행정 신도시 등으로 파악되고 있다.
뿐만 아니라 광명시 소하지구, 고양시 행신 2지구, 성남시 도촌지구 등 유망 택지개발지구로 거론돼온 곳들도 원가연동제와 분양가 일부 항목 공개에 따라 현 시세보다 20~30%가 싼 아파트가 공급될 전망이다.
부동산뱅크 양해근 실장은 “과거 원가연동제를 적용해 저렴하게 공급된 분당 등 5대 신도시의 경우 당시 분양가 보다 5배 오르는 등 시세 차익이 컸다”라며 “예비 청약자들에게는 싼 값에 내집 마련의 기회가 오는 셈”이라고 말했다.
◇최대 관심지역 판교신도시, 분양가는 어느 정도인가
판교신도시는 내년 상반기(3월~5월)에 5000가구의 시범단지를 시작으로 총 2만6900여 가구가 들어설 예정이다. 18평 이하가 9500가구, 18평~25.7평 이하가 1만100가구, 25.7평~40.8평이 5100가구, 40.8평 이상이 2274가구 규모다.
이중 국민임대 물량을 6000가구를 제외하고 원가연동제가 적용되는 전용면적 25.7평 이하 물량은 1만3500가구선이다.
건설산업연구원은 지난해 3월 판교신도시 분양가는 평균 평당 1000만원 내외로, 중소형 중밀도 지역은 평당 900만~1000만원, 중대형 저밀도 아파트는 1200만~1300만원 내외로 추정했었다.
이를 근거로 살펴보면 원가연동제(분양가 20~30%하락)를 적용하면 판교신도시 중소형 평형 아파트 분양가는 700만~800만원대로 떨어진다. 이른 32평형(전용면적 25.7평)으로 환산하면 2억2400만~2억5600만원선이다.
현재 판교신도시 인근 분당 정자동 일대 30평형대 시세가 평당 1200만원을 넘고 있어, 단순 비교를 해도 판교신도시 중소형 물량은 만만치 않는 시세차익이 예고되는 셈이다.
스피드뱅크 안명숙 소장은 “중대형 물량은 채권입찰제 실시에 따라 분양가격이 10% 이상 오를 가능성이 있어, 내 집 마련 수요자라면 분양가 하락이 예상되는 30평형대 이하 아파트 청약이 유리하다”고 말했다.
또 그는 “단지별로 수백대 1에서 수천대 1가지 로또식 청약이 연출될 가능성이 있다”라며 “다만 원가연동제가 실시될 경우 분양 후 일정기간 전매가 금지되는 등의 규제가 예상되는 만큼 수요자들은 이에 맞는 자금운용과 청약전략을 세워야 할 것”이라고 조언했다.
- (BoMS전망)②"제한적 범위에서 등락"-한화증권
- [edaily 공동락기자] BoMS멤버인 한화증권 최석원 팀장은 "2분기 넘어서까지 금리가 본격적으로 오르기 위해서는 더 많은 증거들을 못 찾고 있다"며 "적어도 가까운 미래에는 별다른 소식이 발견되기 어려울 것 같다"고 밝혔다.
최 팀장은 "7월 중 금리가 소폭이나마 오를 수 있는 경우란 금통위의 금리 동결과 코멘트일 텐데, 지금으로서는 팽창적 통화정책 기조를 유지하는 것 이외의 코멘트를 기대하기 어렵다"며 "시장참가자들은 잠시간의 소강 또는 금리 반등 이후 재차 박스권 하단을 공격하는 전략을 택할 것이고 적어도 7월 중 금리는 크지 않은 범위에서 움직일 가능성이 크다"고 전망했다.
반복되는 이야기 : 살아나지 않는 소비와 투자
6월 중순 고점 이후 7월 초까지 꾸준하게 금리가 내리고 있다. 같은 기간 동안 추경 논의나 외환시장 안정용 국채 발행 얘기가 있었고 미국에서는 비록 25bp 정도 수준이었지만 금리 인상까지 단행되었음을 감안한다면 우리 채권시장에 퍼져 있는 매수 심리가 얼마나 강한지 가늠할 수 있다.
사실 월초 연중 최저점을 기록한 이후 월 중순까지 금리는 20bp 정도 상승하기도 했다. 금통위와 한은이 우리 경제가 정책금리를 인하할 만큼은 아니라고 주장한 데다, 때맞춰 작년 말부터 계속 하락해 온 단기금리가 오르기 시작했기 때문이다. 하지만, 6월 중순이 지나며 그러한 심리가 다시 꺾였다. 결국 내수 경제가 좋아지는 모습이 별로 보이지 않았고, 민간에 더해 정부도 자금을 많이 쓰지 않을 것이라 판단되었기 때문이다. 그리고 더 나아가서는 금리 인하에 대한 기대감이 피어 오르기 시작한 것이다.
물론 6월 전체적으로 놓고 보면 대외적으로 몇 가지 좋은 소식도 있었다. 유가가 5월말/6월초에 비해 안정되었고, 중국 경제의 조정이 성공적으로 진행될 것이라는 기대감도 이전보다는 커졌다. 이러한 정황을 바탕으로 해서 물가가 오르고 수출마저 둔화되면 우리 경제는 더 이상 기대할 것이 없다던 비관론이 조금은 완화되기도 했다.
하지만, 우리가 보기에 금리 하단에 더 영향을 미치고 있는 것은 대외 경제 여건과 관련된 비관론이 완화되었기 때문이 아니라 통화당국이 정책 금리를 단단하게 고정시키고 있기 때문인 것 같다. 경제가 좋아질 것이란 기대 때문이 아니라, 그리고 수급상 큰 문제가 있기 때문이 아니라, 금리 인하에 대한 한은의 강경한 입장이 시중금리의 하한선을 그어 주고 있다는 얘기다. 따라서 7월 금리 전망에 있어서 가장 중요한 화두는 앞으로 금리가 인하될 수 있을 것인가에 대한 시장 기대의 형성 여부라고 본다.
금리 인하, 고려해 볼 만한 시점이 아닌가?
우리가 보기에 일단 시장은 이미 금리 인상에 대한 기대는 접었고, 인하의 필요성 또는 당위성에 대해 고민하고 있는 것 같다. 다만 우리와 마찬가지로 금통위가 지금까지의 입장을 접고 정말 인하할 것인가에 대한 확신이 부족한 상황인 것으로 판단된다.
금리 인하가 필요한가를 살피기 위해서는 금리를 마지막으로 인하한 작년 7월 금통위 이후 지금까지 우리 경제의 흐름을 다시 한번 살펴볼 필요가 있다. 주지하다시피 수출은 더할 나위 없이 좋았다. 월별로 수출증가율은 40%를 넘어서기도 했다. 하지만, 금통위나 정부가, 그리고 때로는 시장이 지속적으로 향후 1~2분기 이후 내수 경제의 회복을 기대해 왔음에도 불구하고, 실제로는 그렇지 못했다. 전년동월비로 볼 때 지난 1년간 도소매판매증가율이 (+)를 기록한 것은 석달, 설비투자추계지표증가율이 (+)를 기록한 것은 넉달에 불과하다. 최근 수치(5월)도 각각 -2.2%, 1.2%에 불과하다.
금리 정책에 있어 첫번째 고려 사항인 물가가 많이 불안해졌는가? 물론 소비자물가상승률은 좀 올랐다. 그렇지만, 대외적인 충격이나 일시적 요인을 제외한 코어소비자물가상승률은 오히려 작년 하반기보다 지금이 낮다. 올해 들어 상승한 유가가 아직 제품가격에 다 반영되지 않았겠지만, 유가가 올라서 물가가 오를 경우에는 어차피 우리 수요로 어떻게 할 수 있는 일은 아니다. 게다가 물가가 오를까봐 먼저 소비를 하는 상황도 아닌 것 같다. 통화정책에 있어 중요한 가늠자인 물가 상승 기대가 크지 않다는 얘기다.
최근 우리 경제의 문제점에 많은 이유를 제공하고 있는 신용 문제는 어떠한가? 가계대출 증가 속도를 보면 신용 버블이 꺼지고 있는 것은 분명하지만, 개인의 금융자산 대비 금융부채나, 개인 부문의 순저축률 등을 보면 신용 버블 이전 수준으로의 복귀를 위해서 앞으로도 몇 분기라는 시간이 필요하다는 점을 알 수 있다. 그 동안에는 여전히 많은 사람들이 소비보다는 저축과 대출금 상환을 해야 하고, 소득의 급격한 증대가 없을 경우 이러한 복구는 시간을 필요로 할 것이다. 물론 저축률이 높다고 해서 경제가 나빠진다고 주장하는 것은 아니다. 저축을 많이 하고 소비가 줄어도 저축된 자금이 투자로 연결되면 전체적인 성장(내수 포함)은 좋을 수 있다. 하지만, 기업들의 자금 수요로 볼 때 아직은 그러한 전환이 엿보이지 않는다.
게다가 작년 10월 시장의 기대감에도 불구하고 금리 인하가 결정되지 못 했던 시기 걸림돌로 작용했던 부동산 시장의 과열은 부지불식간에 사라졌으며, 이제 부동산 시장은 오히려 거품의 붕괴를 우려할 정도로 위축되고 있다. 부동산 관련 레버리지가 높은 상황에서 부동산 가격 하락은 설사 다소 낮은 LTV가 쿠션으로 작용하더라도 위험하다.
그렇다면 이러한 상황 인식 하에서 일부 채권시장 참가자들 사이에 금리 인하 예상이 늘고 있는 것이 과연 비합리적인 것이라고 볼 수 있는가가?
한은의 인상 단행은?
그럼에도 불구하고 결국 문제는 한은이 과연 조만간 금리를 인하할 것인가는 여전히 불투명하다. 한은의 의사결정에는 앞서 지적한 경제적 환경 외에 ‘그 밖의 많은 요인’들이 많은 영향을 미치기 때문이다. 금리 정책이 별 효과가 있겠느냐는 회의, 나아가 별 효과 없이 비관론만 확산시킬 수 있다는 불안감, 세계적인 금리 인상 사이클에서 우리만 인하했을 때 나타날 수 있는 자금 유출에 대한 불안감, 물가나 집값이 오르면 나타날 수 있는 비난 여론, 금리가 낮아서 소득이 줄어든 저축생활자의 불만 같은 것들이 소위 ‘그 밖의 많은 요인’이라고 볼 수 있다.
특히 이 중에서 세계적인 금리 인상 사이클은 한은의 의사결정을 어렵게 만드는 가장 큰 요인일 것이다. 이미 미국은 금리를 인상했고, 아직까지 그러한 현상은 나타나지 않고 있지만 과거 경험상 미국 통화정책의 방향 변화는 자금 이동으로 연결될 수 있기 때문이다.
하지만, 우리는 여러 차례 밝힌 듯이 미국의 금리 인상 사이클이 적어도 현재까지는 긴축을 의미하지 않는다고 판단한다. 긴축을 할 만큼 미국 경제에 과열의 신호가 나타나지 않고 있기 때문이다. 그렇다면 이번 인상은 물가가 아닌 다른 저금리의 부작용에 대한 조치로 이해되어야 마땅하다. 주지하다시피 FOMC 성명서도 앞 부분에 인상 후의 금리가 시장친화적인 수준이라고 밝혔다. 크루그만이 지적한 대로 정책 당국의 ‘진정한 의도’를 쉽게 알 순 없고 이를 알기 위해선 상당한 숙제가 필요하지만, 현재 미국의 경제 상황으로 볼 때 인플레이션 압력에 대한 사전 대응으로 6월의 금리 인상을 평가하긴 곤란하다고 본다.
금리 인상폭이 25bp에 그친 것도 그렇다. 물론 이는 일부에서 지적하듯이 단순히 최초 금리 인상시 위험을 줄이기 위해서 일 수 있다. 그렇지만, 우리가 보기에 더 중요한 이유는 앞서 지적한 대로 미국 경제가 과열 신호는커녕 불안한 모습으로 회복하고 있다는 점이다. 지난 경기 수축기에 줄었던 일자리 수는 이제 반 조금 넘게 다시 생긴 상태고, 가동률은 90년대 경기 저점 부근에도 아직 못 미친다. 결국 이러한 상황에서 적어도 올해 말까지 금리 인상 속도가 빠르고 폭이 클 이유는 없어 보인다. 우리는 올해 안에 남은 네 차례의 FOMC 중 두 차례 정도에서 25bp씩 추가적으로 금리를 올릴 것으로 보고 있다. 지금으로서는 내년에도 인상 폭이 크지 않을 것이고 인상 이후 금리 수준은 과거의 중립적 수준에 못 미칠 것으로 본다.
미국으로부터 촉발된 금리 인상 사이클이 이러한 성격을 갖는다면 사실 금통위와 한국은행이 막연히 세계적인 금리 인상을 따라가진 않을 것이다. 미국 시중금리는 완만한 정책 금리 인상 하에서 천천히 올라갈 것이고, 자금 이동이나 달러화 가치의 변동도 큰 폭으로 진행되지 않을 것이기 때문이다. 이러한 점을 감안하면 내수가 앞으로도 1분기 정도 부진할 경우 한은이 결국 금리를 인하할 가능성을 고려하지 않을 수 없다.
수급과 관련된 기본 시각
지금의 채권수급은 내수 부진과 밀접한 관계가 있다. 물론 장사 잘 되는 수출 기업들이 외부 자금을 끌어들이지 않고 있는 점도 영향을 미칠 것이다. 어찌 되었건 민간 부문에서 외부 자금에 대한 수요가 없는데 금리가 오를 수 있는 경우란 별로 없다. 자금 수요가 없으면 시장은 자금 수요자가 우위를 가지게 되고, 금리는 수요자가 원하는 방향(금리가 내리는 방향)으로 움직이게 되며, 과거에는 당연하게 여겨지던 자금 공급자의 요구는 무시될 수 밖에 없다.
가장 대표적인 것인 물가에 대한 금리의 반응이다. 물가가 오르면 자금을 빌려 주는 사람은 당연히 예상되는 물가 상승에 따른 실질가치 하락분을 금리 인상을 통해 보전 받고 싶을 것이다. 자금 공급자가 우위였던 과거에 물가가 오르면 금리가 올랐던 것은 이러한 공급자의 ‘의지’가 금리에 반영되기 쉬웠기 때문이다. 하지만 지금은 그렇지 못하다.
민간 부문에서 자금을 가져다 쓰지 않으니, 정부나 한국은행의 자금 수요가 금리에 큰 영향을 미치고 있다. 그런데 정부의 자금 수요는 특별한 경우를 제외하면 연간 계획으로 정해져 있고, 한국은행은 능동적으로 자금을 조달하는 주체가 아니라 수동적으로 자금 사정을 조절하는 주체이므로 금리에 독립적인 영향을 미치는 것은 정책금리를 통해서 뿐이다(물론 가끔은 독립적인 영향을 미치려 하기도 한다). 이런 상황에서 어느 순간 정부의 자금 조달이 가장 큰 이슈로 등장하기 시작한 것은 자연스러운 일이다.
상황이 이렇다면 수급 쪽이 꼬여서 금리가 올라가는 경우를 생각하기란 어렵다. 금리가 올라갈 만큼의 채권 발행을 하지 않을 것이기 때문이다. 한가지 예외가 될 수 있는 경우란 최근 한국은행 일부에서 주장하듯이 과도한 환율 방어 정책으로 외환시장 안정용 채권이 많이 발행되는 경우일 텐데, 작년 하반기의 경험이 정부의 이러한 의사 결정에 참고가 될 것이다. 게다가, 시장은 이미 국채 수급 악화에 따른 금리 상승 이후 어떠한 일이 벌어지는가를 알고 있다.
7월에도 비슷한 금리 수준
다소 장황한 설명이 되었지만, 금리가 본격적으로 오르기 위해서는 더 많은 증거들이 필요해진 상황인 점은 분명해 보인다. 2분기 넘어서까지 우리는 당초 예상했던 증거들을 못 찾고 있다. 물론 현재가 나쁘다고 해서 앞으로도 나쁠 것이라 예상하는 것은 오류인 경우가 많다. 하지만, 앞서 지적한 듯이 적어도 가까운 미래에는 별다른 소식이 발견되기 어려울 것 같다.
7월 중 금리가 소폭이나마 오를 수 있는 경우란 금통위의 금리 동결과 코멘트일 텐데, 지금으로서는 팽창적 통화정책 기조를 유지하는 것 이외의 코멘트를 기대하기 어렵다. 그렇다면 시장참가자들은 잠시간의 소강 또는 금리 반등 이후 재차 박스권 하단을 공격하는 전략을 택할 것이고, 적어도 7월 중 금리는 크지 않은 범위에서 움직일 가능성이 크다.
- (채권전망)①"금리인상 보다 인하..확률은 희박"-한화
- [edaily 공동락기자] 한화증권은 전세계적인 금리인상 추세에도 불구하고 우리나라의 경우 금리인상보다는 인하의 개연성이 높다고 밝혔다. 그러나 금리를 인하할 경우 경기에 대한 비관론 확산 등의 불안 요인을 자극할 수 있다는 점에서 실질적으로 실현 가능성은 희박하다고 전망했다.
◇금리, 6 월 중순 이후 꾸준히 하락했지만, 실제 하락 폭은 크지 않아
6월 중순 고점 이후 꾸준하게 금리가 내리고 있다. 같은 기간 동안 추경 논의나 외환시장 안정용 국채 발행 얘기가 있었고 미국에서는 금리 인상까지 단행되었음을 감안하면 채권 매수심리가 얼마나 강한지 가늠할 수 있다. 물론 예상보다 작은 7월 국채발행 계획같이 하락 요인이 금리 하락을 부추긴 측면이 있다. 하지만, 우리가 정작 관심을 갖는 것은 각 요인뿐 아니라 그것들에 대한 시장의 반응이다. 시장은 금리 인상 요인과 인하 요인에 다소 비대칭적으로 반응하고 있다. 하지만, 중요한 변화가 있다. 금리가 지난 3월과 5월에 비해 크게 떨어지지 못하고 있는 것이다. 여러 금리 상승 요인을 헤치고 금리가 내려가서 심정적으로는 상당한 강세다싶지만, 실제 하락 폭은 국고채 3년물을 기준으로 할 때 전주 동안 7bp, 6월 중순 고점으로부터 15bp 정도에 불과했다.
◇정책금리 변경에 대한 기대와 실제가 문제
왜 금리는 이렇게 다람쥐 쳇바퀴 돌듯 움직이고 있는가? 우리 판단으로는 정책금리에 대한 인하전망과 실제 인하를 단행할 것인지에 대한 의심, 그리고 금통위와 한은 총재의 콜금리 인하에 대한 부정적 입장이 지금의 상황을 만들고 있는 것 같다. 이에 따라 지난 몇 달 동안에는 전혀 관심을 끌지 못했던 금통위가 이번달(7월 8일 목요일)에는 상당한 관심을 끌 것으로 보고 있다.
◇내수와 코어물가상승률을 보면 금리 인하 전망은 이유 있어
기본적으로 우리는 세계적인 금리 인상 사이클에도 불구하고 콜금리의 연내 인상/인하 가능
성 모두 낮다고 본다. 특히 적어도 연내 금리 인상 가능성은 없다고 전망한다. 금리 인상을 위해서는 몇 가지 전제조건이 해결되어야 하는데 현재의 상황과 가까운 미래에 대한 전망 하에서 이 전제조건들이 충족되지 않을 것 같기 때문이다. 물론 여기에서 가장 중요한 조건은 내수 회복이다. 즉, 내수가 회복되어 과열 양상을 보이지 않는데 금리 인상을 논하긴 어렵다는 것이다. 특히 우리는 미국처럼 금리를 중립적 수준 이하로 크게 내려 놓은 상황도 아니기 때문에 중립으로의 복귀라는 견해도 받아들이기 어렵다. 전제조건 중 다른 하나는 자산시장 과열을 의도적으로 냉각해야 할 필요성이 생겼을 경우다. 하지만, 우리는 이러한 상황도 아니다.
그렇다면 금리를 인하할 것인가? 사실 정책금리 결정에 가장 중요한 요소인 소비/투자의 현황을 고려하면 금리를 인하해도 할 말이 없는 상황이다. 특히 정부의 기대와 달리 추경과 조기 재정집행에도 불구하고 3/4분기 이후에도 내수 회복이 지연될 것이라 전망하는 입장이라면 연내 금리 인하를 불가피한 것으로 생각하는 것은 자연스럽다.
물가가 높아서 금리를 인하할 수 없을 것인가? 금년 들어 CPI는 작년 하반기 3%대 초반에서
6월중 전년동월비 3.6%까지 상승했으며, 생활물가지수는 전년동월비 4.9% 상승한 상태다. 게다가 7월중에는 이미 인상된 교통요금을 비롯한 각종 공공요금과 담뱃값 인상도 예정되어 있어 CPI가 4%대에 육박할 가능성이 있다. 헤드라인 물가로만 보면 금리 인하 논의가 비합리적으로 보일 수도 있다. 그렇지만, 정작 일회적 요인을 제외한 Core CPI는 6월중 전년동월비 2.7%로 안정적인 모습을 보이고 있고 작년 이맘때 보다도 낮아진 상황이다. 내수 부진으로 기업의 가격결정력이 낮은 상황이 지속되고 있기 때문이다. 그렇다면 수요가 부진한 상황이라는 얘기인데, 수요가 부진할 때 금리 인하는 늘 고려되는 대안이 아니던가.
◇문제는 실행 여부
하지만, 결국 관건은 이러한 기대처럼 금리 인하가 실행될 것인가의 여부다. 이 점에서 본다면금리 인하는 여전히 불투명해 보인다. 국내 정책금리 결정에는 앞서 지적한 요인들 외에 ‘그밖의 많은 요인’들이 많은 영향을 미치기 때문이다. 그 범주에는 금리 정책이 별 효과가 있겠느냐는 회의, 비관론만 확산시킬 수 있다는 불안감, 세계적인 금리 인상 사이클에서 우리만 인하했을 때 나타날 수 있는 자금 유출에 대한 불안감, 물가나 집값이 오르면 나타날 수 있는 비난 여론, 금리가 낮아서 소득이 줄어든 저축생활자의 불만 같은 것들이 포함되어 있는 것같다. 그래서 한은은 비록 내수 부진이 지속되고 있고 물가에 있어서 과열 신호가 없지만, 재정정책이 더 좋은 대안이라는 의견을 계속 제시할 것이다.
◇7월에는 금리 동결. 결국 금리는 박스권에 머물 듯
경제지표 발표나 굵직한 이벤트라는 측면에서 보면 금주는 금통위를 제외할 때 조용한 한주
다. 반면 금리 인하에 대한 전망이 시장 일각에서 피어 오르고 있기 때문에 지난 몇 달에 비해 금통위에 대한 관심은 높아진 상황이다. 최근 실질실효환율을 높게 유지하려는 정부 정책이 내수를 위축시켰다는 다소 공격적인 연구 결과가 한은으로부터 나온 상태라 전반적인 경제 정책에 대한 금통위의 견해를 읽으려는 참가자들도 많을 것이다. 하지만, 결국 금리는 동결될 것이며, 이에 대한 여러 이유들이 나열되는 가운데 잘해야 재정정책의 필요성이 강조되는 정도의 코멘트가 있을 것으로 예상된다. 그리고 이미 추경이 결정된 상황이라 재정정책 논의가 별 영향을 못 미칠 것이라 보면 금주도 금리는 박스에 갇힐 수 밖에 없다. 국고채 3년물기준 금리는 주중 4.20%~4.35%를 중심으로 움직일 전망이다.
- (edaily폴)전문가코멘트.."생산, 반사효과 크다"
- [edaily 강종구 공동락기자] 다음은 5월 산업생산과 6월 소비자물가지수에 대한 폴 참가자들의 코멘트.(이 기사는 edaily 유료뉴스인 "마켓플러스"에 28일 오전 11시10분 이미 출고된 기사입니다)
◆한투증권 김재은 연구원=산업생산은 지난해 사스와 같은 부진 요인으로 지표가 마이너스를 기록했다는 점을 감안한 반사효과를 고려해 전년동월비로는 큰 폭의 상승이지만 전월비로는 마이너스가 예상된다. 특히 수출과 내수의 양극화가 해소되지 않고 경기선행지수 하락이 예상되는 만큼 전년비로도 수치 상의 고점에 이를 가능성이 크다. 하반기에도 내수회복이 상당기간 요원해 보이고 수출 증가세 역시 둔화될 가능성이 커 급격한 경기 둔화는 아니라고 해도 성장 모멘텀이 부재한 상황은 지속될 것으로 보인다.
물가는 유가와 같은 원자재 비용 측면에서의 압박 요인이 있어도 워낙 내수가 부진해 소비자물가로는 쉽게 전이되고 있지 않다. 유가와 음식료품을 제외한 핵심물가의 경우 계속해서 통제 범위 안에 있어 한국은행의 통화정책 변경과 같은 요인으로는 작용하지 못할 것으로 보인다.
◆대투증권 소재용 과장=5월 백화점 및 할인점 판매 둔화, 자동차 내수판매 부진, 고용증가세 둔화 등을 고려시 소비를 비롯한 내수부진이 5월에도 지표상 이어지며 생산확대를 제약할 것으로 예상되나, 5월중 수출증가세 확대 및 전년 동월 물류파업에 따른 반사효과를 고려시 전년비 기준 5월 산업생산이 4월보다는 다소 높은 수준으로 두자리대 증가세 유지 전망. 한편 전월비로는 4월 생산증가에 따른 반작용 및 소비 등 내수 부진 등으로 0.2% 소폭 감소 예상한다.
그렇지만 전년비 생산증가에 있어 반사효과의 영향이 크다는 점, 대외여건 악화에 대한 부담 등으로 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이며, 오히려 주가하락 및 고유가, 기업체감경기 약화 등을 고려시 선행지수의 하락 여부에 보다 시장의 관심이 집중될 것으로 판단된다.
소비부진이 이어지는 가운데 계절적인 농축수산물 가격의 안정, 부동산 가격 안정, 국제유가의 하락에 따른 휘발유 가격 인하 등을 감안시 전월비 0.1% 하락이 예상되나, 전년비로는 국제유가 상승에 따른 생산자 물가 및 원자재 가격 상승 등으로 3.5% 상승 전망한다.
비록 6월 소비자물가 및 근원인플레이션에 물가상승이 구체화되지는 않을 것이지만, 7월 이후 공공요금 인상이 예정되어 있고 그간 누적된 비용측면의 물가상승 압력을 감안시 3분기 이후 소비자물가에 상승압력이 보다 반영될 것으로 예상한다.
◆미래에셋 류승선 선임연구원=전년비 지표의 경우 지난해 부진을 감안한 반사효과 때문에 특별히 유의할 만한 내용이 아니다. 계절조정을 반영한 수출이 전월비로 마이너스를 기록하고 자동차생산도 마이너스였다. 고용, 전경련BSI 등 경제지표를 비롯해 미국 금리인상 가능성, 중국의 긴축정책, 고유가 등 소위 3대 악재가 불거지면서 지표가 악화될 것으로 보인다.
뚜렷하게 상승과 하락요인이 없었다. 농수축산물의 경우 주간단위로 엇갈린 움직임을 보였고 태풍의 영향도 크지 않았다. 문제는 지금부터다. 7월부터 교통요금, 상수도 등 공공요금 인상이 줄줄이 대기하고 있고 장마도 빨라졌다. 1회성이긴 하지만 3분기 전체로는 전년비 3%대 후반도 가능해 보인다.
◆동양종금증권 이동수 수석연구위원=지난해 사스에 따른 반사효과를 감안해야할 필요가 있지만 IT산업을 중심으로한 생산이 크게 확대되는 모습을 보였다. 그러나 지표 이면의 경기선행지수, 유가 등의 이면을 보면 양적인 확대를 질적으로 따라 가지 못하고 있다고 판단하는 것이 더욱 타당할 것. 하반기에는 내수 부진이 불안요인으로 작용하겠지만 수출이 여전이 견고한 만큼 매월 전월비 10% 초중반대 상승은 가능할 전망.
농산물이 계절적인 요인으로 떨어지고 있는 상황에서 공공요금, 집세 등로 대체로 안정세를 보이고 있다. 하지만 유가를 제외하고도 버스, 지하철과 같은 공공요금의 상승이 줄줄이 대기하고 있고 농산물 작황도 지켜봐야 하므로 하반기 여건을 주시해야 할 것.
◆동원증권 고유선 책임연구원=전년동기비가 큰 것은 지난해 부진에 따른 베이스 효과를 반영한 것. 수출 증가에도 불구하고 내수가 아직도 이를 뒷받쳐 주지 못하고 있는 상황으로 전반적인 생산 증가가 완만한 수준에 머물러 산업생산이 추가적으로 크게 상승할 가능성은 커 보이지 않는다.
유가 안정세로 휘발유를 비롯한 유류 관련 품목의 가격이 떨어지고 있는지만 장마가 예년보다 일찍 찾아와 채소 등 농수산물 가격이 상승한 요인이 있다. 유가의 경우 생산자물가를 통해 소비자물가로 전이되는 과정이 과거에 비해 둔화된 측면이 있다.
◆교보증권 이민구 연구위원=수출을 위한 생산이 늘어나고 있는 것을 고려하면 생산관련 지표는 좋을 수 밖에 없다. 문제는 내수를 위한 생산이 얼마나 늘어나느냐 하는 것인데 여전히 설비투자, 소비 등은 여전히 양호하지 못하다. 2분기까지 내수 침체, 수출 호조가 계속되는 것은 불가피해 보이며 추경 편성이 본격화되는 3분기 이후 개선 가능성이 전망된다. 하지만 경기 부양책의 경우 상당 부분은 탄핵이나 선거 등으로 미뤄났던 일정이 집행되는 경우가 많은 만큼 지속적인 증가는 부담이다.
물가에 영향을 미칠 특이한 동향이 없는 관계로 전월과 동일한 수준을 전망한다. 우려하고 있던 국제 유가 안정세를 보이고 있다. 다만 7월 이후 공공요금 인상이 많다는 점에서 향후 물가 동향을 주시하고 있다.
◆신영증권 김승현 과장=자동차 생산이 전월비로 감소하면서 부정적인 영향을 미친 반면 전기, 전자부문의 생산이 확대되면서 이를 커버했다. 유가 상승으로 석유화학부문에 명목가격 상승에 따른 효과와 대일본 물량 증대 효과가 동시에 영향을 미쳤다. 전년동월비보다 수치가 크게 상승한 것은 작년 5월의 사스 여파와 내수가 급격하게 꺾일 시점이 겹친 반사효과의 영향이 크다.
유가가 떨어지고 식료품 가격이 안정을 보이면서 물가가 안정을 보였다. 하지만 장마가 예정보다 빨리와서 하락폭은 크지 않았다. 여전히 수요 측면이 부진해 물가 상승 압력은 크지 않다. 다만 7월에는 공공요금 인상이 대거 예정돼 있고 반사효과도 크기 때문에 지표가 크게 상승할 수도 있으나 전체적으로 물가는 정체를 보일 가능성이 커 통화정책에 큰 영향을 주지는 못할 것. 유가의 경우 미국이 금리를 인상할 경우 투기적인 수요가 크게 줄어들 것으로 보여 상반기에 비해 영향이 많이 줄어들 것으로 전망한다.
◆LG증권 전민규 팀장=수출이 주도하는 생산 확대가 이뤄지고 있지만 여전히 내수가 뒷받침하지 못하고 있어 경기가 꺾이는 움직임을 보이고 있다. 정부 관계자들의 경기 인식이나 관련 코멘트들 역시 종전과 같은 낙관론에서 조금씩 변하고 있고 수출에 의한 지표의 착시현상도 적지 않았다. 내수는 심각한 상황이며 설비투자는 엄두도 내지 못하고 있는 시점이다.
유가 상승세가 정점을 지난 것으로 판단되며 환율 역시 부담스러운 수준도 아니다. 또 수요 역시 강하지 않아 물가 불안에 대한 우려는 진정되는 분위기다.
◆한화증권 임노중 연구위원=수출이 큰 폭의 상승세를 보이면서 전체적인 지표 호전을 이끌었다. 그러나 내수는 여전히 부진한 상태. 지난해 동월 산업생산이 부진한데 따른 반사효과도 큰 영향을 미쳤다.
석유수출국기구(OPEC)가 200만배럴 증산을 결정한 이후 유가가 하락세를 나타냈고 농수축산물도 출하량 증가로 가격이 안정세를 보였다. 7월 공공 요금 인상이 다소 부담스럽지만 서비스가격이 전체 물가에 차지하는 비중은 그다지 크지 않으며 소비 부진으로 물가 상승의 압력도 높지 않은 상태. 당분간 기업들이 비용 부담을 소비자물가로 전가하지 못하는 상황이 이어질 것.
◆시티 오석태 부장=5월까지는 IT부문 수출호조에 따라 생산도 증가세를 보였을 것이다. 이제까지 강한 상승세 지속한 것으로 보는데 앞으로가 문제다. 수출이 좋다고 하는데 더 좋아지지는 않고 있다. 수출은 5월이 피크였고 6월도 비슷하게는 나올텐데 이미 둔화되고 있다. 산업생산도 5-6월이 피크이고 이후에는 조금씩 둔화될 것으로 본다.
작년에는 기름값 내렸는데 올해는 내리지 않고 있어 전년동기대비는 높은 수준일 것이다. 정부도 기름값에서는 한숨 돌렸다는 분위기고 공공요금을 단속하고 있다. 7월 물가는 지난해 낮은 물가에 대한 반사효과로 4%이상 갈 것이다.
그러나 물가를 걱정할 때가 아니라고 본다. 물가에 대한 단속은 다분히 정치적이고 경제펀더멘털과는 아무런 관계가 없다. 인플레이션-성장률의 상관관계 때문이 아니다. 단지 물가수준 자체가 높은 것에 대한 걱정이다.
◆JP모건 임지원 이코노미스트=수출이 여전히 잘된 영향이 크다. 전월비로는 1.0에서 조금 슬로우 다운 될 것. 그러나 둔화로 보기는 힘들고 생산은 계속해서 이정도 전월비 0.5~1.0% 성장을 할 것
6월은 수출 나와봐야 하는데 5월정도 성장세 유지할 것 다만 3-5월 사스로 인한 충격이 사라지고 6월에 반등 있었기 때문에 베이스 이펙트가 줄어 전년동월비로는 10% 정도가 될 것. 전월비로는 0.5~1.0% 사이일 것. 파업 등이 예기치 않은 변수가 될 수는 있다.
산업생산은 전월비로는 크게 달라지지 않을 것이나 전년동월비로는 8월부터 크게 둔화될 것. 지난해 베이스 이펙트가 사라지기 때문. 세계 경기가 그렇게 나쁘지 않기 때문에 생산도 크게 위축되지 않을 것.
작년 6월에 마이너스 물가에 따른 베이스이펙트가 크게 작용할 것이다. 7월에는 전년동월비로 4%를 초과할 것이다. 전반적으로 고유가 영향이 남아 있어 7월까지는 물가수준이 높게 나타날 것이다. 그러나 해당월에 영향을 줄 수 있는 유가변화와 환율의 영향이 커서 정확한 전망이 힘들다. 특히 7-8월에는 태풍의 영향을 무시할 수 없다. 물가는 4분기부터는 괜찮지 않을까 싶다. 유가는 지금이 정점이고 실제 비용견인 인플레이션 압력은 7-8월이 피크가 될 것이다. 그 다음부터는 압력이 둔화될 것이다.
◆삼성증권 신동석 연구위원=수출에 의한 생산주도가 이어지고 있고 전체적인 지표 수준은 나쁘지 않을 것. 반면 여전히 내수관련 지표를 부진을 면치 못할 것으로 보인다
6월에는 특별히 상승할 유인이 크지 않다. 반면 7월 부터 공공요금 인상 러시가 이어질 경우 부담이 될수 있다. 유가는 4월과 5월 가파른 상승세가 마감된 만큼 오히려 물가 안정요인이 될수 있다
◆SK증권 오상훈 실장=조업일수가 1일정도 감소했는데도 불구하고 지난해 화물연대 파업, 사스 등 생산차질 요인이 발생해 기술적 반등 요인이 있다. 그러나 수출이 주도하는 흐름이 이어지고 내수쪽의 경우 일부 기술적 반등을 빼고 나면 여전히 부진한 상황이 이어지고 있다. 도소매판매가 마이너스를 보이고 있고 5월 경기선행지수 역시 하락세로 떨어질 수 있다. 교역조건 악화도 부담이다.
5월과 6월은 원래 계절적으로 물가가 떨어지는 시기인데 불량만두 파동과 같은 유인으로 과일값이 상승하는 등 전체적인 물가 수준이 보합 수준에 머물렀다. 정작 문제는 7월인데 지하철 버스 등 공공요금 상승이 줄줄이 대기하고 있으며 공산품, 고환율, 고유가의 시차를 두고 반영될 가능성이 있다.
- (채권폴)국고3년 4.23~4.44%.."금리하락 전망"
- [edaily 공동락기자] 28일 edaily의 채권전문가 폴 결과 이번 주(6월28일~7월2일) 3년만기 국고채 수익률은 4.23~4.44%가 될 것으로 전망된다.(지난 주 폴결과 국고3년 4.28~4.48%)
5년만기 국고채 수익률은 4.57~4.76%가 될 것으로 전망된다.(지난주 폴결과 국고5년 4.62~4.83%) (이 기사는 edaily 유료뉴스인 "마켓플러스"에 오전 10시39분에 이미 출고됐습니다)
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국고3년 국고5년
lower upper lower upper
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avr 4.23 4.40 4.57 4.76
max 4.25 4.40 4.60 4.80
min 4.20 4.40 4.55 4.75
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주)avr는 폴 참가자의 lower 예상치와 upper 예상치 각각을 평균한 것임. max와 min은 lower 예상치와 upper 예상치 각각에서 최대값과 최소값임.
이번 주 채권 폴에는 8명이 참여했다. 3년물 국고채폴의 경우 참가자 8명 전원이 고점을 4.40%로 전망했고 저점은 4.20% 4명, 4.25%로 나란히 나눠졌다. 참가자들의 전망에 대한 편차가 거의 없었던 셈이다.
5년물 국고채폴에서도 참가자들은 비슷한 전망을 내놨다. 무려 6명이 고점을 4.75%로 전망했고 나머지 2명도 이를 크게 벗어나지 않았다. 저점 전망 역시 4.55%를 전망한 참가자는 5명, 4.60% 2명 등 특정 금리대에 집중도가 심했다.
◇동부화재 이민철 대리=미 FOMC 회의를 전후로 미국 금리인상 가능성 증대, 미국금리는 이를 선반영하였으나, 국내금리는 영향을 받지 않았슴. 전세계적인 금리인상 추세의 전환가능성이 매우 높아 국내금리도 상승세를 보일 것으로 예상되나, 경기부진 및 양호한 채권수급상황에 따른 상승폭의 둔화로 소폭의 상승추세 예상.
◇하나은행 이동규 차장=금주는 미 FOMC, 7월 국채발행계획 등 굵직한 이벤트가 예정되어 있다. 물론 시장의 예상을 벗어난다면 금리에 적지않은 영향을 미칠 것이다. 그러나 금리의 변동폭보다는 금주의 금리움직임이 어쩌면 추세적인 방향을 결정지을 수도 있을 것이기 때문에 매우 중요해 보인다. 어차피 채권시장이 심리적인 요인이 큰 자리를 차지하고 있기때문에 금주의 이벤트에 반응(해석)하는 시장의 큰 방향을 가늠해 보는 것이 중요할 것으로 판단된다.
◇삼성선물 최완석 팀장=이번 주 미국 FOMC에서의 금리인상, 월말 경제지표 등 채권시장 이벤트가 많아 금리는 다소 변동성을 가질 것으로 판단된다. 다만 금리가 밑으로 4.2%대는 콜금리 인하 기대영역이라는 점을 고려하면 밑으로 내려가기는 다소 버거울 것으로 보인다. 따라서 4.30%를 중심으로 등락을 보일 것으로 전망된다.
◇농협중앙회 김기관 차장=특정한 방향성 설정없이 월말을 전후한 재료에의해 다소 등락을 반복할 것으로 보인다. 월말을 앞둔고 국내의 산업동향을 통한 국내 내수부진의 확인과 월말 수출강세 지속, 7월 국고채발행계획과 7월중 국회의 하반기 추경관련 국고채 발행 증액 및 환시채한도 증액 등 굵진한 재료들이 대기하고 있다. 이러한 재료중 가장큰 영향은 환시채의 향방으로 보인다.
국외에서는 6월말 FOMC의 금리 인상가능성과 지속적 금리인상가능성에 대한 코멘트 등이 영향을 줄것으로 보인다. 이러한 여러 요인에 의해 박스권 단기 등락이 지속될것으로 보이나 최근 시장의 유동성이 개선되고 있다는 부분은 금리상승을 제한는 요인으로 작용 할것으로 보인다
금주 채권시장은 단기적 재료에 의한 박스권 등락과 일부 유동성 개선에 기댄 롱플레이어들의 금리하락 시도가 예상되나 외국인과 주택금융공사의 선물시장 대응이 주목된다.
◇동양증권 허관 대리=미국 FOMC와 고용동향, 국내의 월말지표(5월 산업활동동향, 7월 국채발행계획, 6월 소비자물가지수, 6월 수출입실적) 빌표가 한주일을 꽉 채우고 있으나 주간 금리 변동은 크지 않을 것으로 예상됨.
미국의 FOMC는 25bp 금리 인상으로 향후 금리정책에 신중한 입장을 보이며 금융시장 안정에 역점을 둘 것으로 보임. 국내의 경제지표 및 수급 재료들 또한 기존의 수출.내수 양극화와 금리 우호적 수급 상황을 재확인시키는 선에서 매듭지어질 것으로 판단됨. (다만 7월 중 외환시장용 국고채 발행은 최근의 환율하락을 감안할 때 불확실성을 이어갈 것이나 단기적 재료 내지는 저가 매수의 기회가 될 것임) 시장참가자들은 6월 한달 동안 금주의 모멘텀을 기다려왔으나 금리 하향 안정기조에 영향을 줄만한 결론을 얻지는 못 할 공산이 큼.
◇태광투신 이기복 차장=금주 채권시장은 국내외 경제지표와 미 FOMC 등 영향력 있는 경제 변수와 변동성을 확대시킬수 있는 채권 공급부문의 예측의 어려움으로 인한 불안감 등으로 인해 금리는 다소 조심스러운 행보를 할 것으로 예상.
미 콜금리(25bp 수준)인상이 이미 상당부분 반영되어 있다는 점, 재차 확인될 것으로 예상되는 국내 산업활동동향 등 경제변수는 변수로써의 영향력은 오히려 적을 것임. 환율 관리 의지에 따른 외환시장안정용 국채 및 추경편성용 국채 등 7월 국채 발행은 전월대비 증가할 것으로 보이는 가운데 공급물량 부담 우려가 어느 정도 구체화되어 금리에 반영되어야 하는 시점이라는 생각이다. 물론 이 요인 역시 지속적으로 집행되고 있는 연기금의 채권형 자금과 반기말을 넘기며 상당수준 축소될 것으로 보이는 은행권 조달 패턴의 변화에 따라 점진적으로 해소될 것으로 보여 금리를 상승쪽으로 밀어올릴 변수는 되지 못할 것으로 예상됨.
◇본드웹 이환희 선임연구원=6월 FOMC 와 7월 국채발행계획, 월말 경제지표 등의 굵직한 재료들이 대기하고 있으나 이들 재료에 의한 방향성 설정은 어려울 것으로 보여 저점매도-고점매수 전략에 무게가 실리며 기존의 4.20%~4.40% 박스권에는 큰 변화가 없을 것으로 전망된다. FOMC에서의 25bp 금리인상 및 기존 틀에서 크게 다르지 않은 정책기조가 언급될 것으로 보이고 5월 국내 산업생산을 통해 국내경제 불균형이 재확인 될 것으로 보여 펀더멘탈 측면에서는 여전히 기존의 박스권이 유효함에 따라 7월 국채 발행 계획을 통해 미세 조정 과정이 전개될 것으로 보여진다.
지난 1개월간의 금리 움직임을 살펴보더라도, 콜금리 인하 불가 및 내수부진이라는 펀더멘탈 여건아래 4.20%~4.40%의 박스권을 형성하고 있으며, 모멘텀 부재로 수급 민감도가 확대되고 있으나 펀더멘탈에 의해 형성된 박스권의 그늘을 벗어나지 못하고 있는 실정이다. 즉, 하반기 내수부진 지속 및 풍부한 유동성과 채권 부족 흐름이 크게 변화되지는 않을 것으로 보여 4.25%~4.35%의 좁은 박스권에서 저점매도-고점매수하는 전략이 유효해 보인다.
◇KB선물 박종연 연구원=단기물과의 간격을 유지하는 선에서의 소극적인 저점매수 전략과 일드커브가 가파른 1년 내외 영역의 캐리전략. 지난 주 일부를 차익실현 했으나, 본드 - 스왑 스프레드의 재역전 가능성이 높아지고 있으므로 "IRS 5년 리시브 - 5년 매도" 나머지 포지션 계속 유지. 지난 주 저평가가 35틱까지 줄어들었으나 3년 본드 - 스왑 스프레드가 추가로 축소될 가능성이 있어 여전히 "국채선물 매수 - IRS 3년 페이" 포지션 진입 연기.
- (edaily폴)전문가코멘트.."생산, 반사효과 크다"
- [edaily 강종구 공동락기자] 다음은 5월 산업생산과 6월 소비자물가지수에 대한 폴 참가자들의 코멘트.
◆한투증권 김재은 연구원=산업생산은 지난해 사스와 같은 부진 요인으로 지표가 마이너스를 기록했다는 점을 감안한 반사효과를 고려해 전년동월비로는 큰 폭의 상승이지만 전월비로는 마이너스가 예상된다. 특히 수출과 내수의 양극화가 해소되지 않고 경기선행지수 하락이 예상되는 만큼 전년비로도 수치 상의 고점에 이를 가능성이 크다. 하반기에도 내수회복이 상당기간 요원해 보이고 수출 증가세 역시 둔화될 가능성이 커 급격한 경기 둔화는 아니라고 해도 성장 모멘텀이 부재한 상황은 지속될 것으로 보인다.
물가는 유가와 같은 원자재 비용 측면에서의 압박 요인이 있어도 워낙 내수가 부진해 소비자물가로는 쉽게 전이되고 있지 않다. 유가와 음식료품을 제외한 핵심물가의 경우 계속해서 통제 범위 안에 있어 한국은행의 통화정책 변경과 같은 요인으로는 작용하지 못할 것으로 보인다.
◆대투증권 소재용 과장=5월 백화점 및 할인점 판매 둔화, 자동차 내수판매 부진, 고용증가세 둔화 등을 고려시 소비를 비롯한 내수부진이 5월에도 지표상 이어지며 생산확대를 제약할 것으로 예상되나, 5월중 수출증가세 확대 및 전년 동월 물류파업에 따른 반사효과를 고려시 전년비 기준 5월 산업생산이 4월보다는 다소 높은 수준으로 두자리대 증가세 유지 전망. 한편 전월비로는 4월 생산증가에 따른 반작용 및 소비 등 내수 부진 등으로 0.2% 소폭 감소 예상한다.
그렇지만 전년비 생산증가에 있어 반사효과의 영향이 크다는 점, 대외여건 악화에 대한 부담 등으로 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이며, 오히려 주가하락 및 고유가, 기업체감경기 약화 등을 고려시 선행지수의 하락 여부에 보다 시장의 관심이 집중될 것으로 판단된다.
소비부진이 이어지는 가운데 계절적인 농축수산물 가격의 안정, 부동산 가격 안정, 국제유가의 하락에 따른 휘발유 가격 인하 등을 감안시 전월비 0.1% 하락이 예상되나, 전년비로는 국제유가 상승에 따른 생산자 물가 및 원자재 가격 상승 등으로 3.5% 상승 전망한다.
비록 6월 소비자물가 및 근원인플레이션에 물가상승이 구체화되지는 않을 것이지만, 7월 이후 공공요금 인상이 예정되어 있고 그간 누적된 비용측면의 물가상승 압력을 감안시 3분기 이후 소비자물가에 상승압력이 보다 반영될 것으로 예상한다.
◆미래에셋 류승선 선임연구원=전년비 지표의 경우 지난해 부진을 감안한 반사효과 때문에 특별히 유의할 만한 내용이 아니다. 계절조정을 반영한 수출이 전월비로 마이너스를 기록하고 자동차생산도 마이너스였다. 고용, 전경련BSI 등 경제지표를 비롯해 미국 금리인상 가능성, 중국의 긴축정책, 고유가 등 소위 3대 악재가 불거지면서 지표가 악화될 것으로 보인다.
뚜렷하게 상승과 하락요인이 없었다. 농수축산물의 경우 주간단위로 엇갈린 움직임을 보였고 태풍의 영향도 크지 않았다. 문제는 지금부터다. 7월부터 교통요금, 상수도 등 공공요금 인상이 줄줄이 대기하고 있고 장마도 빨라졌다. 1회성이긴 하지만 3분기 전체로는 전년비 3%대 후반도 가능해 보인다.
◆동양종금증권 이동수 수석연구위원=지난해 사스에 따른 반사효과를 감안해야할 필요가 있지만 IT산업을 중심으로한 생산이 크게 확대되는 모습을 보였다. 그러나 지표 이면의 경기선행지수, 유가 등의 이면을 보면 양적인 확대를 질적으로 따라 가지 못하고 있다고 판단하는 것이 더욱 타당할 것. 하반기에는 내수 부진이 불안요인으로 작용하겠지만 수출이 여전이 견고한 만큼 매월 전월비 10% 초중반대 상승은 가능할 전망.
농산물이 계절적인 요인으로 떨어지고 있는 상황에서 공공요금, 집세 등로 대체로 안정세를 보이고 있다. 하지만 유가를 제외하고도 버스, 지하철과 같은 공공요금의 상승이 줄줄이 대기하고 있고 농산물 작황도 지켜봐야 하므로 하반기 여건을 주시해야 할 것.
◆동원증권 고유선 책임연구원=전년동기비가 큰 것은 지난해 부진에 따른 베이스 효과를 반영한 것. 수출 증가에도 불구하고 내수가 아직도 이를 뒷받쳐 주지 못하고 있는 상황으로 전반적인 생산 증가가 완만한 수준에 머물러 산업생산이 추가적으로 크게 상승할 가능성은 커 보이지 않는다.
유가 안정세로 휘발유를 비롯한 유류 관련 품목의 가격이 떨어지고 있는지만 장마가 예년보다 일찍 찾아와 채소 등 농수산물 가격이 상승한 요인이 있다. 유가의 경우 생산자물가를 통해 소비자물가로 전이되는 과정이 과거에 비해 둔화된 측면이 있다.
◆교보증권 이민구 연구위원=수출을 위한 생산이 늘어나고 있는 것을 고려하면 생산관련 지표는 좋을 수 밖에 없다. 문제는 내수를 위한 생산이 얼마나 늘어나느냐 하는 것인데 여전히 설비투자, 소비 등은 여전히 양호하지 못하다. 2분기까지 내수 침체, 수출 호조가 계속되는 것은 불가피해 보이며 추경 편성이 본격화되는 3분기 이후 개선 가능성이 전망된다. 하지만 경기 부양책의 경우 상당 부분은 탄핵이나 선거 등으로 미뤄났던 일정이 집행되는 경우가 많은 만큼 지속적인 증가는 부담이다.
물가에 영향을 미칠 특이한 동향이 없는 관계로 전월과 동일한 수준을 전망한다. 우려하고 있던 국제 유가 안정세를 보이고 있다. 다만 7월 이후 공공요금 인상이 많다는 점에서 향후 물가 동향을 주시하고 있다.
◆신영증권 김승현 과장=자동차 생산이 전월비로 감소하면서 부정적인 영향을 미친 반면 전기, 전자부문의 생산이 확대되면서 이를 커버했다. 유가 상승으로 석유화학부문에 명목가격 상승에 따른 효과와 대일본 물량 증대 효과가 동시에 영향을 미쳤다. 전년동월비보다 수치가 크게 상승한 것은 작년 5월의 사스 여파와 내수가 급격하게 꺾일 시점이 겹친 반사효과의 영향이 크다.
유가가 떨어지고 식료품 가격이 안정을 보이면서 물가가 안정을 보였다. 하지만 장마가 예정보다 빨리와서 하락폭은 크지 않았다. 여전히 수요 측면이 부진해 물가 상승 압력은 크지 않다. 다만 7월에는 공공요금 인상이 대거 예정돼 있고 반사효과도 크기 때문에 지표가 크게 상승할 수도 있으나 전체적으로 물가는 정체를 보일 가능성이 커 통화정책에 큰 영향을 주지는 못할 것. 유가의 경우 미국이 금리를 인상할 경우 투기적인 수요가 크게 줄어들 것으로 보여 상반기에 비해 영향이 많이 줄어들 것으로 전망한다.
◆LG증권 전민규 팀장=수출이 주도하는 생산 확대가 이뤄지고 있지만 여전히 내수가 뒷받침하지 못하고 있어 경기가 꺾이는 움직임을 보이고 있다. 정부 관계자들의 경기 인식이나 관련 코멘트들 역시 종전과 같은 낙관론에서 조금씩 변하고 있고 수출에 의한 지표의 착시현상도 적지 않았다. 내수는 심각한 상황이며 설비투자는 엄두도 내지 못하고 있는 시점이다.
유가 상승세가 정점을 지난 것으로 판단되며 환율 역시 부담스러운 수준도 아니다. 또 수요 역시 강하지 않아 물가 불안에 대한 우려는 진정되는 분위기다.
◆한화증권 임노중 연구위원=수출이 큰 폭의 상승세를 보이면서 전체적인 지표 호전을 이끌었다. 그러나 내수는 여전히 부진한 상태. 지난해 동월 산업생산이 부진한데 따른 반사효과도 큰 영향을 미쳤다.
석유수출국기구(OPEC)가 200만배럴 증산을 결정한 이후 유가가 하락세를 나타냈고 농수축산물도 출하량 증가로 가격이 안정세를 보였다. 7월 공공 요금 인상이 다소 부담스럽지만 서비스가격이 전체 물가에 차지하는 비중은 그다지 크지 않으며 소비 부진으로 물가 상승의 압력도 높지 않은 상태. 당분간 기업들이 비용 부담을 소비자물가로 전가하지 못하는 상황이 이어질 것.
◆시티 오석태 부장=5월까지는 IT부문 수출호조에 따라 생산도 증가세를 보였을 것이다. 이제까지 강한 상승세 지속한 것으로 보는데 앞으로가 문제다. 수출이 좋다고 하는데 더 좋아지지는 않고 있다. 수출은 5월이 피크였고 6월도 비슷하게는 나올텐데 이미 둔화되고 있다. 산업생산도 5-6월이 피크이고 이후에는 조금씩 둔화될 것으로 본다.
작년에는 기름값 내렸는데 올해는 내리지 않고 있어 전년동기대비는 높은 수준일 것이다. 정부도 기름값에서는 한숨 돌렸다는 분위기고 공공요금을 단속하고 있다. 7월 물가는 지난해 낮은 물가에 대한 반사효과로 4%이상 갈 것이다.
그러나 물가를 걱정할 때가 아니라고 본다. 물가에 대한 단속은 다분히 정치적이고 경제펀더멘털과는 아무런 관계가 없다. 인플레이션-성장률의 상관관계 때문이 아니다. 단지 물가수준 자체가 높은 것에 대한 걱정이다.
◆JP모건 임지원 이코노미스트=수출이 여전히 잘된 영향이 크다. 전월비로는 1.0에서 조금 슬로우 다운 될 것. 그러나 둔화로 보기는 힘들고 생산은 계속해서 이정도 전월비 0.5~1.0% 성장을 할 것
6월은 수출 나와봐야 하는데 5월정도 성장세 유지할 것 다만 3-5월 사스로 인한 충격이 사라지고 6월에 반등 있었기 때문에 베이스 이펙트가 줄어 전년동월비로는 10% 정도가 될 것. 전월비로는 0.5~1.0% 사이일 것. 파업 등이 예기치 않은 변수가 될 수는 있다.
산업생산은 전월비로는 크게 달라지지 않을 것이나 전년동월비로는 8월부터 크게 둔화될 것. 지난해 베이스 이펙트가 사라지기 때문. 세계 경기가 그렇게 나쁘지 않기 때문에 생산도 크게 위축되지 않을 것.
작년 6월에 마이너스 물가에 따른 베이스이펙트가 크게 작용할 것이다. 7월에는 전년동월비로 4%를 초과할 것이다. 전반적으로 고유가 영향이 남아 있어 7월까지는 물가수준이 높게 나타날 것이다. 그러나 해당월에 영향을 줄 수 있는 유가변화와 환율의 영향이 커서 정확한 전망이 힘들다. 특히 7-8월에는 태풍의 영향을 무시할 수 없다. 물가는 4분기부터는 괜찮지 않을까 싶다. 유가는 지금이 정점이고 실제 비용견인 인플레이션 압력은 7-8월이 피크가 될 것이다. 그 다음부터는 압력이 둔화될 것이다.
◆삼성증권 신동석 연구위원=수출에 의한 생산주도가 이어지고 있고 전체적인 지표 수준은 나쁘지 않을 것. 반면 여전히 내수관련 지표를 부진을 면치 못할 것으로 보인다
6월에는 특별히 상승할 유인이 크지 않다. 반면 7월 부터 공공요금 인상 러시가 이어질 경우 부담이 될수 있다. 유가는 4월과 5월 가파른 상승세가 마감된 만큼 오히려 물가 안정요인이 될수 있다
◆SK증권 오상훈 실장=조업일수가 1일정도 감소했는데도 불구하고 지난해 화물연대 파업, 사스 등 생산차질 요인이 발생해 기술적 반등 요인이 있다. 그러나 수출이 주도하는 흐름이 이어지고 내수쪽의 경우 일부 기술적 반등을 빼고 나면 여전히 부진한 상황이 이어지고 있다. 도소매판매가 마이너스를 보이고 있고 5월 경기선행지수 역시 하락세로 떨어질 수 있다. 교역조건 악화도 부담이다.
5월과 6월은 원래 계절적으로 물가가 떨어지는 시기인데 불량만두 파동과 같은 유인으로 과일값이 상승하는 등 전체적인 물가 수준이 보합 수준에 머물렀다. 정작 문제는 7월인데 지하철 버스 등 공공요금 상승이 줄줄이 대기하고 있으며 공산품, 고환율, 고유가의 시차를 두고 반영될 가능성이 있다.
- (채권폴)국고3년 4.23~4.44%.."금리하락 전망"
- [edaily 공동락기자] 28일 edaily의 채권전문가 폴 결과 이번 주(6월28일~7월2일) 3년만기 국고채 수익률은 4.23~4.44%가 될 것으로 전망된다.(지난 주 폴결과 국고3년 4.28~4.48%)
5년만기 국고채 수익률은 4.57~4.76%가 될 것으로 전망된다.(지난주 폴결과 국고5년 4.62~4.83%)
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국고3년 국고5년
lower upper lower upper
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avr 4.23 4.40 4.57 4.76
max 4.25 4.40 4.60 4.80
min 4.20 4.40 4.55 4.75
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주)avr는 폴 참가자의 lower 예상치와 upper 예상치 각각을 평균한 것임. max와 min은 lower 예상치와 upper 예상치 각각에서 최대값과 최소값임.
이번 주 채권 폴에는 8명이 참여했다. 3년물 국고채폴의 경우 참가자 8명 전원이 고점을 4.40%로 전망했고 저점은 4.20% 4명, 4.25%로 나란히 나눠졌다. 참가자들의 전망에 대한 편차가 거의 없었던 셈이다.
5년물 국고채폴에서도 참가자들은 비슷한 전망을 내놨다. 무려 6명이 고점을 4.75%로 전망했고 나머지 2명도 이를 크게 벗어나지 않았다. 저점 전망 역시 4.55%를 전망한 참가자는 5명, 4.60% 2명 등 특정 금리대에 집중도가 심했다.
◇동부화재 이민철 대리=미 FOMC 회의를 전후로 미국 금리인상 가능성 증대, 미국금리는 이를 선반영하였으나, 국내금리는 영향을 받지 않았슴. 전세계적인 금리인상 추세의 전환가능성이 매우 높아 국내금리도 상승세를 보일 것으로 예상되나, 경기부진 및 양호한 채권수급상황에 따른 상승폭의 둔화로 소폭의 상승추세 예상.
◇하나은행 이동규 차장=금주는 미 FOMC, 7월 국채발행계획 등 굵직한 이벤트가 예정되어 있다. 물론 시장의 예상을 벗어난다면 금리에 적지않은 영향을 미칠 것이다. 그러나 금리의 변동폭보다는 금주의 금리움직임이 어쩌면 추세적인 방향을 결정지을 수도 있을 것이기 때문에 매우 중요해 보인다. 어차피 채권시장이 심리적인 요인이 큰 자리를 차지하고 있기때문에 금주의 이벤트에 반응(해석)하는 시장의 큰 방향을 가늠해 보는 것이 중요할 것으로 판단된다.
◇삼성선물 최완석 팀장=이번 주 미국 FOMC에서의 금리인상, 월말 경제지표 등 채권시장 이벤트가 많아 금리는 다소 변동성을 가질 것으로 판단된다. 다만 금리가 밑으로 4.2%대는 콜금리 인하 기대영역이라는 점을 고려하면 밑으로 내려가기는 다소 버거울 것으로 보인다. 따라서 4.30%를 중심으로 등락을 보일 것으로 전망된다.
◇농협중앙회 김기관 차장=특정한 방향성 설정없이 월말을 전후한 재료에의해 다소 등락을 반복할 것으로 보인다. 월말을 앞둔고 국내의 산업동향을 통한 국내 내수부진의 확인과 월말 수출강세 지속, 7월 국고채발행계획과 7월중 국회의 하반기 추경관련 국고채 발행 증액 및 환시채한도 증액 등 굵진한 재료들이 대기하고 있다. 이러한 재료중 가장큰 영향은 환시채의 향방으로 보인다.
국외에서는 6월말 FOMC의 금리 인상가능성과 지속적 금리인상가능성에 대한 코멘트 등이 영향을 줄것으로 보인다. 이러한 여러 요인에 의해 박스권 단기 등락이 지속될것으로 보이나 최근 시장의 유동성이 개선되고 있다는 부분은 금리상승을 제한는 요인으로 작용 할것으로 보인다
금주 채권시장은 단기적 재료에 의한 박스권 등락과 일부 유동성 개선에 기댄 롱플레이어들의 금리하락 시도가 예상되나 외국인과 주택금융공사의 선물시장 대응이 주목된다.
◇동양증권 허관 대리=미국 FOMC와 고용동향, 국내의 월말지표(5월 산업활동동향, 7월 국채발행계획, 6월 소비자물가지수, 6월 수출입실적) 빌표가 한주일을 꽉 채우고 있으나 주간 금리 변동은 크지 않을 것으로 예상됨.
미국의 FOMC는 25bp 금리 인상으로 향후 금리정책에 신중한 입장을 보이며 금융시장 안정에 역점을 둘 것으로 보임. 국내의 경제지표 및 수급 재료들 또한 기존의 수출.내수 양극화와 금리 우호적 수급 상황을 재확인시키는 선에서 매듭지어질 것으로 판단됨. (다만 7월 중 외환시장용 국고채 발행은 최근의 환율하락을 감안할 때 불확실성을 이어갈 것이나 단기적 재료 내지는 저가 매수의 기회가 될 것임) 시장참가자들은 6월 한달 동안 금주의 모멘텀을 기다려왔으나 금리 하향 안정기조에 영향을 줄만한 결론을 얻지는 못 할 공산이 큼.
◇태광투신 이기복 차장=금주 채권시장은 국내외 경제지표와 미 FOMC 등 영향력 있는 경제 변수와 변동성을 확대시킬수 있는 채권 공급부문의 예측의 어려움으로 인한 불안감 등으로 인해 금리는 다소 조심스러운 행보를 할 것으로 예상.
미 콜금리(25bp 수준)인상이 이미 상당부분 반영되어 있다는 점, 재차 확인될 것으로 예상되는 국내 산업활동동향 등 경제변수는 변수로써의 영향력은 오히려 적을 것임. 환율 관리 의지에 따른 외환시장안정용 국채 및 추경편성용 국채 등 7월 국채 발행은 전월대비 증가할 것으로 보이는 가운데 공급물량 부담 우려가 어느 정도 구체화되어 금리에 반영되어야 하는 시점이라는 생각이다. 물론 이 요인 역시 지속적으로 집행되고 있는 연기금의 채권형 자금과 반기말을 넘기며 상당수준 축소될 것으로 보이는 은행권 조달 패턴의 변화에 따라 점진적으로 해소될 것으로 보여 금리를 상승쪽으로 밀어올릴 변수는 되지 못할 것으로 예상됨.
◇본드웹 이환희 선임연구원=6월 FOMC 와 7월 국채발행계획, 월말 경제지표 등의 굵직한 재료들이 대기하고 있으나 이들 재료에 의한 방향성 설정은 어려울 것으로 보여 저점매도-고점매수 전략에 무게가 실리며 기존의 4.20%~4.40% 박스권에는 큰 변화가 없을 것으로 전망된다. FOMC에서의 25bp 금리인상 및 기존 틀에서 크게 다르지 않은 정책기조가 언급될 것으로 보이고 5월 국내 산업생산을 통해 국내경제 불균형이 재확인 될 것으로 보여 펀더멘탈 측면에서는 여전히 기존의 박스권이 유효함에 따라 7월 국채 발행 계획을 통해 미세 조정 과정이 전개될 것으로 보여진다.
지난 1개월간의 금리 움직임을 살펴보더라도, 콜금리 인하 불가 및 내수부진이라는 펀더멘탈 여건아래 4.20%~4.40%의 박스권을 형성하고 있으며, 모멘텀 부재로 수급 민감도가 확대되고 있으나 펀더멘탈에 의해 형성된 박스권의 그늘을 벗어나지 못하고 있는 실정이다. 즉, 하반기 내수부진 지속 및 풍부한 유동성과 채권 부족 흐름이 크게 변화되지는 않을 것으로 보여 4.25%~4.35%의 좁은 박스권에서 저점매도-고점매수하는 전략이 유효해 보인다.
◇KB선물 박종연 연구원=단기물과의 간격을 유지하는 선에서의 소극적인 저점매수 전략과 일드커브가 가파른 1년 내외 영역의 캐리전략. 지난 주 일부를 차익실현 했으나, 본드 - 스왑 스프레드의 재역전 가능성이 높아지고 있으므로 "IRS 5년 리시브 - 5년 매도" 나머지 포지션 계속 유지. 지난 주 저평가가 35틱까지 줄어들었으나 3년 본드 - 스왑 스프레드가 추가로 축소될 가능성이 있어 여전히 "국채선물 매수 - IRS 3년 페이" 포지션 진입 연기.
- 서울 아파트 분양가, 매매가 앞질렀다
- [edaily 윤진섭기자] 서울 아파트 분양가격이 천정부지로 치솟으면서 서울에서 주변 시세보다 아파트 분양가가 더 낮은 곳을 찾기 힘들게 된 것으로 파악됐다.
시세보다 높은 분양가가 일반화되면서 서울지역에서 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자들에게 큰 부담을 안겨주는 것은 물론 일부 비(非)강남권 아파트를 중심으로 과거 신규 아파트를 분양 받아 시세차익을 기대하는 식의 투자는 어렵게 됐다는 게 부동산 업계의 시각이다.
◇분양가, 기존 시세 넘어섰다= 28일 업계와 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)에 따르면 올 들어 1~6차 서울 동시분양에서 아파트가 공급된 20개구(區)중 신규 아파트 가격이 해당구 평균 매매가를 웃도는 구(區)가 14곳에 달한 것으로 파악됐다.
특히 비(非)강남권 아파트의 경우 대다수가 신규 분양가가 기존 매매가를 앞질렀다.
마포구의 경우 평균 매매가가 평당 998만원이지만 올 들어 분양된 아파트 가격은 평당1579만원으로 가격차가 무려 580만원을 넘어섰다.
도봉구도 두 차례의 신규 아파트 분양이 이뤄진 가운데 신규 분양가 평균(평당890만원)과 기존 평균 매매가(평당618만원)의 가격차가 270만원에 달했다.
이밖에 중랑구도 신규 분양가(평당923만원)와 기존 아파트(평당689만원)의 가격차가 200만원을 넘어섰고, 노원구도 신규 아파트와 기존 아파트간의 가격차가 평당 199만원에 달했다.
또 광진(평당148.1만원), 성북(평당141만원), 강서(평당72만원), 성동(평당 60.7만원) 등 총 14개구가 신규 분양아파트가 기존 해당구 평균 매매가 시세를 넘어선 곳으로 파악됐다.
◇신규 분양가 보다 매매가 높은 강남권에만 수요 몰려= 반면 강남, 서초, 송파, 강동구 등 속칭 `강남권 아파트`는 주변 시세가 높아, 신규 아파트의 분양가격이 높게 책정돼도 가격 상승의 여지는 큰 것으로 조사됐다.
올해 들어 송파구 내에 분양된 아파트의 신규 분양가는 평당 1656만원으로 해당구 시세인 2070만원보다 평당 413만원이 낮았고, 강동구도 신규 분양가(평당934만원)가 기존 아파트(평당1572만원)보다 평당 637.6만원이 낮았다.
이런 상황에서 다른 지역과는 달리 `기존 아파트> 신규분양가`보다 높아, 사실상 시세차익의 여지가 크다는 인식이 확산되면서 올해 들어 유난히 강남권에만 청약 수요가 몰리는 양상을 빚고 있다.
올해 들어 청약률이 가장 높았던 아파트를 살펴보면 4차 동시분양 `금호 푸르지오`23평형을(511대 1)을 제외하고 2위와 3위를 차지한 곳은 `미안 역삼2차`33평형(421.29 대 1, 3차 동시분양), `잠실4단지`34평형(335.0 대 1, 3차) 등 강남권이었다.
그러나 청약 수요가 몰리면서 일부에선 `분양가 과다 책정`등 업체와 재건축 조합의 `배짱분양`이란 비난마저 일고 있다.
실제 6차 동시분양에 선보이는 잠실주공 3단지 25평형아파트의 일반 분양가는 4억8018만원으로, 평당 1870만원에 달하는 것으로 파악됐다.
이는 올해 초 청약 열풍을 일으킨 용산 `시티파크`분양가(평당 약1650만원)를 훨씬 뛰어넘는 수준이다.
이에 대해 송파구 잠실동 현지 S공인 관계자는 “평당 1820만원대에 분양된 잠실주공 4단지 26평형이 100% 계약이 이뤄지면서 1~3단지 조합 분위기가 `고가 분양을 해도 성공적인 분양이 이뤄진다`는 식의 인식을 갖게 된 듯 하다”고 말했다.
또 그는 “20평형대의 고가 분양에도 여전히 시세차익이 있다고 믿는 수요가 있는 상황에선 조합들의 고(高) 분양가 책정은 불가피할 것”이라고 전망했다.
◇비(非) 강남권 아파트 투자가치 사라지나= 강남권 아파트는 여전히 매매가격이 높아 고 분양가 책정에도 불구하고 시세차익은 기대할 수 있다는 게 업계 전문가들의 분석이다.
그러나 비(非) 강남권 아파트를 중심으로 주변 시세를 고려하지 않고 분양가를 높게 책정하는 현상은 결국 최근 아파트 가격이 연일 하락하는 상황에서 투자가치의 하락을 불러올 가능성이 커 투자자들의 주의가 요구된다는 게 업계 전문가들의 시각이다.
실제 부동산뱅크 분석에 따르면 최근 6차 동시분양에 선보인 중랑구 면목동 연립재건축 사업인 K사 아파트 37.4평형의 분양가격이 3억8500만원(평당 1029만원)으로, 이는 중랑구 전체 아파트의 평균 평당 매매가인 689만원 보다 60% 이상 비싼 것으로 분석됐다.
이는 면목동 인근에 신규로 입주한 D아파트 36평형 시세인 2억8000만~3억5000만원 보다 로열층 기준으로 3000만원이 비싸, 사실상 시세 차익을 기대하기는 힘들지 않겠냐 라는 게 현지 중개업소의 설명이다.
또 양천구 신월동 C아파트 29.4평도 분양가격이 2억2000만원으로 인근 동일평형대 아파트 시세인 1억 8200만원보다 20% 이상 비싼 것으로 파악됐다.
이에 대해 부동산뱅크 리서치팀 양해근 실장은 "고가 분양에도 불구하고 프리미엄이 붙는 몇몇 아파트가 있다"고 전제하고“다만 분양가 과다 논란을 떠나 최근 아파트 값이 연일 하락세를 보이고, 서울 외곽지역 아파트의 분양이 미분양이 속출하는 상황에서 주변 시세보다 높은 분양가를 제시한 아파트의 경우 시세차익을 기대하기란 쉽지 않다"라고 말했다.
또 그는 "서울 대다수 지역에서 신규 분양 아파트를 통한 시세차익을 기대하는 것이 힘들어진 만큼 `청약 받으면 돈이 된다`는 식의 청약 자세에서 벗어나 주변 시세를 따져보는 신중한 모습이 필요한 시점”이라고 말했다.
- (정명수의 월가 키워드)Mortgage Refinancing
- [뉴욕=edaily 정명수특파원] 미국 금융 시스템 중에서 가장 부러운 것이 모기지 파이낸싱(Mortgage Financing)이다. 연방준비제도이사회의 통화정책이 실물 경제로 파급되는 주요 경로 중 하나가 모기지다.
경기 후퇴기에 일자리가 없어지고, 가계 소득이 줄어들면 모기지는 위력을 발휘한다. 연준리가 금리를 낮추면, 모기지 리파이낸싱(Refinancing)을 통해 매월 내야하는 페이먼트(payment 원리금)를 줄일 수 있고, 여기서 아낀 돈이 소비를 지탱하는 역할을 한다.
그렇다면 경기 상승기, 연준리가 금리를 올리게 되면 모기지 시장에는 어떤 일이 벌어질까. 모건스탠리의 스티븐 로치 같은 월가의 비관론자들은 미국인들이 버는 것보다 더 많이 소비하고, 그 중심에 연준리의 저금리 정책이 있다고 주장한다.
미국 가계는 저축보다는 소비에 주력하고, 돈이 없으면 신용을 일으킨다. 모기지 시장과 신용카드, 주택 담보 대출 등 개인신용시장이 이를 뒷받침한다. 로치는 이같은 불균형이 미국 경제를 위기로 몰아간다고 본 것이다.
결국 연준리의 저금리 정책과 모기지 리파이낸싱이 비판의 표적이 되는 셈이다. 이제 연준리가 금리를 올리게 되면 신용경색이 오고, 돈을 빌리지 못한 가계는 파산 위협에 직면하게 된다. 정말 그럴까.
◇리파이낸싱과 금리
한가지 머리속에 넣어 둘 것은 연준리는 거대한 경제학자(economist) 집단이라는 것이다. 이들은 정책가이기 이전에 학자라는 속성을 가지고 있다. 정책을 시행하기 전에 그것이 실물 경제에 어떤 영향을 줄 것인지 예측하고, 증명하고 싶어하는 경향이 있다.
모기지 시장에 대한 연준리의 접근도 마찬가지다. 연준리는 정기적으로 소비자신용 시장에 대한 광범위한 서베이를 실시한다. 미시간대학에 의뢰, 모기지 리파이낸싱에 대한 리포트도 주기적으로 발표한다. 연준리와 대학이 공동으로 모기지 시장에서 쟁점이 되는 논문을 발표한 것도 쉽게 찾아볼 수 있다.
이들 연준리 논문을 보면 연준리가 모기지 시장을 어떻게 이해하고 있는지 짐작할 수 있다. 펜실베니아대학의 리차드 하인즈와 FRB의 제레미 버코위츠가 1996년 11월 발표한 `Bankruptcy Exemption and the Market for Mortgage Loans`이라는 논문은 연준리가 무자비한 금리인상으로 원성을 샀던 1996년 작성된 것이서 흥미를 끈다. 당시 연준리의 급격한 금리인상은 주택시장을 겨냥한 것이었다는 분석도 있다. 긴축으로 돌아선 연준리가 이론적인 무장을 단단히 했다는 것을 엿볼 수 있는 대목이다.
어쩌면 지금 연준리도 비슷한 리서치를 진행하고 있는지도 모른다. 이들 논문이 공통적으로 강조하고 있는 것은 금리와 리파이낸싱의 상관 관계다.
금리가 낮아지면 리파이낸싱이 증가한다. 기존의 높은 금리로 매달 지불하던 페이먼트를 낮은 금리로 바꿈으로써 페이먼트를 떨어뜨리려는 욕구가 생기는 것이다.
리파이낸싱은 두가지 타입이 있다. 기존 모지기 파이낸싱과 같은 규모의 차입을 일으켜 금리와 만기만 바꾸는 리파이낸싱이 그 첫째다. 금리가 낮아질 때 이런 리파이낸싱을 하면 페이먼트가 자연스럽게 떨어지고, 가계에 여유 돈이 생긴다.
두번째 타입은 기존 모기지 파이낸싱보다 더 큰 규모의 차입을 일으키는 것이다. 이른바 `cash-out`이다. 캐쉬 아웃 리파이낸싱을 하면 기존 모기지 론을 상환하고도 상당한 목돈을 손에 쥘 수 있다. 이 돈은 즉시 소비와 투자로 연결된다.
연준리가 주목하는 것은 캐쉬 아웃 리파이낸싱이다.
◇모기지의 저축기능
금리가 낮을 때 리파이낸싱이 이뤄지는 것이 일반적이지만, 금리가 정체돼 있거나 상승하는 동안에도 리파이낸싱은 계속된다.
주택 가격이 상승하면 담보 가치가 올라간다. 이를 이용해서 캐쉬 아웃 리파이낸싱을 하면 주택을 팔지 않고서도 평가이익을 상당 부분 현금화할 수 있다.
예를들어 평범한 직장인 마이클이 결혼 3년만에 30년만기 모기지 대출을 일으켜서 20만달러짜리 주택을 구입했다고 하자. 마이클과 아내 로라는 별도로 저축도 하고, 주식이나 채권 등에도 투자를 하지만, 매달 꼬박꼬박 모기지 페이먼트도 낸다.
주택 구입후 15년이 흘러 결혼 첫해에 낳은 마이클의 큰 아들이 대학에 들어가게 됐다. 마이클은 입학 선물로 아들에게 자동차를 사주려고 한다. 마침 모기지 브로커 회사에서 리파이낸싱을 권한다. 집값이 많이 올랐으니, 캐쉬 아웃 리파이낸싱을 하라고 한다.
캐쉬 아웃 리파이낸싱으로 당초 모기지 대출금을 상환하고도 2만달러 정도가 남았고, 이 돈으로 멋진 자동차를 아들에게 사줬다.
이렇게 되면 15년간 모기지 원리금을 갚아나간 것 자체가 저축을 한 것이나 마찬가지다.스티븐 로치는 "미국인들이 저축을 하지 않는다"고 비판하지만, 주택을 소유하고, 모기지 대출을 일으킨 중산층 가정은 이런 식으로 알게 모르게 저축을 하고 있었던 것이다.
리파이낸싱을 단순히 저금리를 이용한 경기 후퇴기의 가계 수입 보조 수단으로 치부할 수 없는 이유가 여기에 있다.
주택과 모기지 금융이 결합하면서 주택은 `가치저장 창고` 역할을 하게 된다. 평소에 조금씩 페이먼트를 내다가, 필요할 때 리파이낸싱을 통해 가치의 일부를 현금으로 꺼내 쓰는 것이다. 미국의 중산층이 저축을 게을리하면서도 왕성한 소비 욕구를 발산할 수 있는 것은 다 믿는 구석이 있기 때문이다.
◇미국 모기지 시장의 개관
모기지는 미국 중산층의 필수품이다. 2002년 통계를 보면 주택을 소유한 가정의 63%가 모기지를 이용하고 있다. 평균 모기지 금액은 10만달러다. 49.1%는 한번 이상 리파이낸싱을 해본 경험이 있다.
금리가 낮을 때는 주택 구입을 위한 모기지 금융보다 리파이낸싱이 더 많은 경우도 종종있다.
1999년 통계를 보면 모기지 이용자의 47%가 리파이낸싱을 했다. 리파이낸싱 금액이 전체 모기지 론에서 차지하는 비중은 55%였다. 리파이낸싱 금액 자체가 커진 것인데, 이는 캐쉬 아웃 리파이낸싱으로 인해 가계의 부채 규모가 커졌기 때문이다.
또 모기지 론의 규모가 클수록 리파이낸싱에 따르는 비용절감, 금리절감 효과도 크다. 모기지 금액이 큰 가정이 리파이낸싱에 더욱 적극적이었던 것이다.
그럼 리파이낸싱을 하면 어떤 일이 벌어지는 것일까. 2001년과 2000년 사이 모기지 시장에 대해 연준리가 작성한 보고서를 보자.
리파이낸싱을 한 가계 중 74%는 모기지 만기가 길어졌다. 기존 모기지를 상환하고 새로운 모기지 론을 일으킨 것이므로 만기가 늘어나는 것이 일반적이다.
매월 불입하는 페이먼트는 52%가 줄어들었다. 반면 페이먼트가 늘어난 경우도 26%나 있다.
리파이낸싱을 한 가계의 55%는 `No equity liquefied` 리파이낸싱을 했다. 기존 모기지 론과 리파이낸싱 론의 규모가 같은 것이다.
45%는 이른바 캐쉬 아웃 리파이낸싱을 했다. 캐쉬 아웃 리파이낸싱 중 80%는 모기지 만기가 길어졌다. 반면 비 캐쉬 아웃 리파이낸싱은 69%만이 만기가 길어졌다.
캐쉬 아웃 리파이낸싱 중 42%는 매월 불입하는 페이먼트가 늘어났다. 페이먼트 부담이 커짐에도 불구하고 캐쉬 아웃을 하는 것은 리파이낸싱이 다른 가계 대출(카드, 주택담보)보다 목돈을 얻는데 유리하기 때문이다.
94년 조사에서 캐쉬 아웃 리파이낸싱의 비중은 25%에 불과했으나 99년에는 35%, 2002년에는 45%까지 상승했다. 이는 주택시장의 상황 변화를 반영한 것으로 주택가격이 올라가면서 캐쉬 아웃 욕구도 비례해서 커진 것이다.
그렇다면 캐쉬 아웃한 자금을 어디에 썼을까.
건수 기준으로 하면 캐쉬 아웃 리파이낸싱의 51%는 다른 부채 상환에 사용됐다. 43%는 집 수리 등으로 쓰였고, 소비에 사용한 비율은 뜻밖에 25%에 불과했다. 금액 기준으로 하면 집 수리가 35%, 부채 상환이 26%, 소비가 16% 순이다.
비관론자들의 생각과 달리 캐쉬 아웃 자금이 소비에 활용된 비율은 높지 않았다. 미국 중산층이 리파이낸싱 자금을 소비로 탕진하지는 않았다는 뜻이다. 집 수리도 넓은 의미로 소비로 볼 수 있지만(내구재 소비), 흥청망청 놀고 먹는데 이 돈을 쓴 것은 아니다.
더욱 의미있는 부분은 26%를 부채 상환에 썼다는 사실이다. 경기 위축기 리파이낸싱이 가계의 수입 보조 수단인 것은 분명하지만, 동시에 다른 부채를 줄이는 수단으로도 활용됐다. 그린스펀 의장이 "미국의 가계부채가 크게 위험스러운 상황이 아니다"고 자신있게 말할 수 있는 이유가 바로 여기에 있다.
미국 가계는 리파이낸싱을 통해 가계부채를 적절하게 조절하는 능력을 가지고 있었던 것이다.
◇리파이낸싱의 위력
캐쉬 아웃 리파이낸싱으로 미국 중산층 가계는 대략 2만달러 안팎의 목돈을 쥘 수 있었다.
1999년 통계에서는 1만~1만8000달러 정도였다. 주택 가격이 상승하면서 캐쉬 아웃 규모가 커진 것이다.
리파이낸싱으로 가계의 부담이 줄어들면 그것이 미국 경제 전체에는 어떤 영향을 줬을까. 금리하락에 의한 페이먼트 절감만 놓고 보면 1990년대말 가계부담은 92억달러가 줄어들었다. 2002년에는 가계의 여윳돈이 131억달러나 생겼다.
이밖에 리파이낸싱으로 모기지 만기가 연장됨으로써 나타나는 가계 부담의 경감, 세금환급에 의한 가계 수입 보전 등의 효과도 수십억 달러에 달한다.
반면 모기지 채권에 투자한 투자자들은 조기 상환과 금리하락으로 이자소득이 줄어들게 된다. 그러나 이 전체를 합쳐도 리파이낸싱은 소비를 촉진시키는 작용을 하는 것으로 조사됐다.
2001년 1월부터 2002년 3월까지 리파이낸싱 붐으로 개인소비지출은 227억달러가 증가했다. 연율 기준으로는 181억달러로 전체 개인소비지출의 25%에 달하는 규모다.
연준리의 계산에 따르면 이같은 소비지출로 개인소비지출지수(PCE)가 최대 50bp 상승하는 효과가 있는 것으로 나타났다. 디플레이션으로 골머리를 앓고 있던 연준리 입장에서 리파이낸싱은 구원의 손길이 분명했다.
◇이제 금리를 올리면 어떻게 될까
연준리의 저금리 정책은 모기지 파이낸싱이라는 파이프라인을 따라 실물 경제로 흘러든다. 이제 연준리가 그 수도꼭지를 서서히 잠그면 어떤 일이 벌어질까.
앞서 살펴본대로 리파이낸싱은 개인 수입의 보조 수단으로써 간접적인 가계 저축 기능과 함께 가계부채를 조절해주는 기능을 하고 있다.
리파이낸싱 통로가 막히면 가계는 다른 파이낸싱 수단을 찾게 될 것이다. 카드론이나 주택 담보 대출 시장이 그것이다.
하지만 연준리가 금리를 인상하는 배경에는 경기호전, 임금인상이라는 펀더멘털 요인도 깔려 있다. 이는 가계 수입이 늘어난다는 것을 의미한다. 리파이낸싱 통로가 막히는 것에 비례해서 인컴(income)이 늘어난다면 가계가 받는 충격도 얼마든지 제어할 수 있다.
연준리는 1990년대부터 가장 최근까지 리파이낸싱으로 가계가 얼마만큼의 수입 보조를 받아왔는지 방대한 통계를 가지고 있다. 2002년 통계에 의하면 대략 2만달러 정도다.
연준리가 고용시장의 변화를 주시하면서 인컴이 얼마나 증가하는지 관찰하고, 예측한다면 리파이낸싱 통로를 어느 정도 속도로 막아야하는지도 `정량적`으로 계산할 수 있을 것이다. `신중한 속도(measured pace)`로 금리를 인상한다고 할 때 `그 속도`를 연준리가 예측할 수 있다는 뜻이다.
연준리가 계산한 속도대로 금리를 올리고(리파이낸싱 통로가 막히고), 비례해서 임금이 늘어나면 가계는 금리인상의 소용돌이에 휘말려들 일이 없게 된다.
통화정책 기조가 바뀌는 시점, 미묘한 금융공학적 기술이 요구되는 상황인 것이다.
역설적으로 모기지 시장, 모기지 투자자의 입장에서 보면 연준리의 금리인상은 절대적으로 필요하다.
리파이낸싱은 모기지 만기를 연장시키는 효과가 있다. 장기적인 금리 변동 리스크에 노출되는 것이다. 이는 모기지 론을 이용하는 가계나, 모기지 채권에 투자하는 투자자나 모두 마찬가지다.
장기채 투자시 최대의 적은 인플레다. 연준리가 어물쩡 금리인상에 실기해서 인플레가 살아나면 모기시 시장을 매개로 균형을 이루고 있는 가계, 금융기관, 투자자 등이 엄청난 혼란에 빠져들 수 있다.
미국 국채시장과 모기지 시장은 이미 금리인상 그 자체보다도 금리인상의 적절성, 효율성에 더욱 높은 관심을 보이고 있다.
◇최악의 경우, 그리고 투자 아이디어
이쯤에서 앞서 얘기한 펜실베니아대학의 리차드 하인즈와 FRB의 제레미 버코위츠가 1996년 11월 발표한 `Bankruptcy Exemption and the Market for Mortgage Loans`이라는 논문을 꺼내들면 된다.
이 논문은 개인파산이 모기지 시장에 미친 영향을 분석한 것이다. 스티븐 로치의 우려대로 통화정책이 실기해서 금리가 상승하고, 가계 부채가 심각한 위기에 봉착하고, 개인 파산이 늘어난다고 가정해 보자.
이 논문은 1996년 작성된 것이지만, 당시에도 연준리가 급력하게 금리를 올리면서 현재 로치가 설정한 것과 같은 `최악의 시나리오`가 금융시장을 짓눌렀다.
시나리오의 절정, 즉 가계가 파산하고, 대출을 회수하지 못한 금융기관의 손실이 불어나고, 금융시장이 경색 국면으로 가는 최초 출발점에서 시작해보자.
1996년 현재 미국의 개인파산은 지난 20년간 500% 급증했다. 미국의 파산법은 개인이 파산을 신청하면 모든 채무가 동결되지만, 모기지 론에 대해서는 아주 특별한 대우를 한다.
모기지는 기본적으로 주택을 담보로 한 보장채무(secured debts)다. 따라서 모기지 론을 일으킨 개인이 파산을 하고, 채무가 동결되더라도 모기지 대출 기관의 피해는 사실상 거의 없다. 미국은 이같은 모기지 본드의 특성을 최대화할 수 있는 파산법 제도를 가지고 있다.
결론적으로 개인이 파산 신청을 하더라도 모기지 론에 대한 페이먼트는 대부분 정상적으로 이뤄지고, 파산 신청을 한 개인도 현재 살고 있는 집에 그대로 살 수 있게 된다.
이른바 `Homestead Exemption`이 그것이다. 미국 대부분의 주에서는 현재 거주하는 집에 그대로 살면서 자산부채가 동결되는 개인파산을 인정하고 있다.
개인이 파산을 신청할 때 미래의 수입, 보유 자산의 가치 등을 평가해서 Homestead Exemption을 신청한다. 이것이 받아들여지면, 모기지 론과 달리 담보가 설정돼 있지 않은 채무(unsecured debts)는 동결된다.
이렇게 되면 개인의 모기지 론 상환 능력은 오히려 커진다. 다른 부채, 예를들어 카드론, 신용대출 등이 동결됨에 따라 현금 유동성이 강화되기 때문이다. 채무 동결에 의한 부의 증가, 즉 `부의 효과(wealth effect)`가 나타나는 것이다.
모기지는 간접적인 저축 기능을 가지고 있는 동시에 이처럼 강제로 신용(credit)을 보존하는 능력도 있다.
개인 파산을 신청할 때 이같은 상황이 충분히 감안되기 때문에 모기지 대출 금융기관은 개인 파산으로터 거의 100% 보호받을 수 있다. Homestead Exemption을 신청했다면 다른 채무의 동결로 얼마든지 모기지 페이먼트를 낼 능력이 보장되기 때문이다.
물론 이 경우 `unsecured loan`을 제공한 금융기관은 타격이 불가피하다.
그러나 로치가 설정한 것과 같은 파국이 현실화되기는 어려울 것 같다. 미국의 카드사, 은행 등 금융기관들은 무담보 대출 심사를 매우 엄격하게 시행한다. 개인 신용(credit) 기록에 의거해서 대출한도를 철저하게 제한하고 있다.(특파원으로 미국에 체류한지 1년이 넘었지만 시티 마스터카드가 기자에게 허용한 카드 사용한도는 고작 700달러다!)
결국 개인 파산이 늘어난다고 하더라도 모기지 시장이 혼란에 빠져들 가능성은 매우 낮다. 모기지 파이낸싱 파이프가 파손되지 않고, 그 파이프를 흐르는 통화정책의 맥도 정량적으로, 정교하게 통제된다면 `최악의 시나리오`는 그냥 시나리오로 남게될 것이다.
여기서 투자 아이디어는 단순하다. 모기지 본드는 매우 안전한 채권이라는 것이다. 장기 투자기관이라면 모기지 본드같은 매력적인 채권을 매칭시키는 것만으로도 훌륭한 투자 성과를 거둘 수 있다. 리파이낸싱이 일어나서 중도 상환되는 약점만 적절하게 헤지한다면 모기지 본드는 국채 만큼이나 안전한 채권이다.
