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- 판교 분양연기, 집값안정 기여.. 분양시장 ´악재´
- [edaily 이진철기자] 정부가 17일 경기도 성남시 판교신도시 분양시점을 당초 올 6월에서 11월로 연기함에 따라 향후 부동산시장에 미치는 영향에 관심을 쏠리고 있다.
부동산전문가들은 올해 부동산시장의 최대 이슈인 판교신도시 분양이 일단 연말로 연기돼 최근 분당, 용인 지역 등 판교 주변의 아파트값 상승을 이끌었던 판교발 부동산열풍을 일정기간 진정시키는데 기여할 것으로 예상했다.
다만, 분양시장은 수요자들의 청약기피 현상이 심화돼 침체현상이 더욱 심화될 것으로 우려했다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "11월이면 풍부한 신규 아파트 입주물량에 따른 공급과잉이 예상되고 있고 계절적으로도 비수기에 해당한다"며 "주택시장이 안정되는 시기에 판교분양이 이루어지기 때문에 주택매입 수요가 줄어 집값 안정에 일정부분 기여하게 될 것"이라고 밝혔다.
◇분양가 사전평가제, 높은 프리미엄 보장.. 청약과열 부추길 듯
업계는 가격프리미엄에 대한 문제가 있기 때문에 수요자들의 관심은 지속할 것으로 전망했다.
안명숙 우리은행 부동산재테크 팀장은 "판교분양을 한번에 대규모로 실시함에 따라 시장의 과열현상을 한번으로 최소화시킬 수 있을 것"이라며 "다만 분양가를 사실상 제한해 그에 따른 프리미엄의 기대로 청약과열 현상은 더욱 부추길 수도 있다"고 말했다.
전용 25.7평 이상에 대해 분양가 사전평가제를 도입한 것에 대해선 사실상 분양가를 규제해 채권입찰제로 공공택지에 대한 시장기능을 부여한다는 당초 제도도입 취지에 어긋난다는 비판도 제기됐다.
김현아 건설산업연구원 부연구위원은 "이번 조치는 일시적인 미봉책으로 프리미엄을 개발업자가 가져갈 지, 아니면 수요자들이 가져가지에 대해 명확치 못해 또다시 논란이 야기될 수밖에 없다"고 밝혔다.
건설업계 관계자는 "판교가 분양성은 확실한 곳이지만 업체마다 아파트 설계가 다른 상황에서 분양가를 미리 정해 사업을 한다는 것은 수익성면에서는 악영향이 될 것"이라며 "결국 아파트 품질이 떨어져 그 피해가 소비자에게 돌아갈 수도 있다"고 지적했다.
다른 건설업체 관계자는 "택지입찰에 땅값을 얼마로 써내야 할지, 분양가를 얼마로 정할지 혼란스럽게 됐다"고 말했다.
◇건설업계, 신규 분양시장 침체우려.. 잠실·동탄은 호재기대
한편, 건설업체들은 판교 분양이 연말로 연기됨에 따라 판교 아파트 기대감으로 청약 기피현상을 더욱 심화시켜 수도권 신규 분양시장을 더욱 얼어붙게 할 것으로 예상했다. 다만, 내달부터 본격적인 분양이 예정된 서울 잠실재건축 일반분양이나 화성 동탄신도시 등 대규모 인기 분양물량에는 호재가 될 것으로 기대했다.
대형건설업체 분양팀 관계자는 "판교분양에 수요자 관심이 쏠리면서 분양을 대거 연기해 왔는데 다시 분양일정을 조정해야 할 것 같다"면서 "판교 분양이 실시될 때까지 분양시장 침체가 지속되지나 않을까 우려된다"고 말했다.
반면, 화성동탄3차 동시분양 주간사인 두산산업개발 관계자는 "판교와 동탄의 수요층이 다르다고 보기 때문에 큰 영향은 없을 것으로 예상하고 3월 분양을 추진했었다"면서 "다만, 판교신도시가 곧바로 3개월 후에 예정돼 있다는 부담이 사라지고 일부 수요자들도 동탄으로 선회할 수도 있을 것으로 기대한다"고 말했다.
김학권 세중코리아 사장은 "신규 분양시장에는 한동안 수요자들이 청약통장 사용을 자제해 청약률 및 계약률에 악영향이 예상되지만 장기적으로 판교와 수요층이 겹치지 않는 유망 단지와 미분양 해소에는 긍정적인 영향을 미치게 될 것"이라고 전망했다.
- (일문일답)수도권 주택시장 안정대책
- [edaily 이진철기자] 정부는 17일 판교신도시 분양 및 재건축 아파트값 상승에 따른 수도권 주택시장 안정대책을 발표했다.
다음은 수도권 주택시장 안정대책 일문일답 내용이다.
-이번대책을 마련한 배경은.
▲최근 집값불안은 재건축 및 판교분양에 따른 집값 상승심리가 주된 요인으로 작용하고 있다. 이에 따라, 정부의 집값 안정의지를 재확인하고 국지적 불안요인은 조기에 대응하기 위해 이번 대책 마련한 것이다.
-투기지역 해제 등 부동산 관련 규제완화는 어려워지는가.
▲집값 안정이 정착될 때까지는 주택거래신고지역, 투기지역 등의 해제는 보다 신중하게 검토할 계획이다.
-청약 대기자 반발이 있을 것으로 보는데.
▲정부는 이번 조치가 집값 안정기조 견지를 위해서 불가피했다는 점을 적극 설득해 나갈 계획이며, 실제 여러차례 나눠 분양하는 것보다 일괄분양할 경우 청약경쟁률이 낮아지므로 반발이 심하지 않을 것으로 예상된다.
-일괄분양에 따른 청약경쟁률 완화 정도는.
▲분양물량이 당초 5000가구에서 2만가구로 확대됨에 따라 청약 경쟁률도 당초보다 3분의 1에서 4분의 1이 감소하게 된다. 수도권 청약 1순위자가 100% 청약한다고 가정할 경우 40세·10년 무주택 성남 거주자는 480대 1에서 120대 1로 완화된다.
-당초는 채권상한제가 도입될 것으로 전망됐는데.
▲채권상한제도 채권입찰제 보완방안의 하나로 검토되었으나, 건설업체 및 시행사의 개발이익 환수가 제한적으로 이루어질 뿐만 아니라 지나치게 저가응찰한 경우 부실시공 등의 문제가 예상되어 이번 대책에서 제외됐다.
-분양가 병행입찰제 시행은 법적근거가 필요하지 않는가.
▲그동안 택지채권입찰제 시행을 위해 택지개발촉진법 시행령 개정을 추진해 왔으며, 입법예고 등을 마치고 현재 법체처 심의중에 있다. 채권·분양가 병행입찰을 위한 사항은 이미 보완, 반영됐다.
-응찰자격 강화도 법적근거가 필요한가.
▲응찰자격 강화는 사업시행자가 택지공급시 규정할 수 있는 일반적 사항으로 별도의 지침개정 없이 건교부 업무지시로 가능하다.
-강화된 응찰자격을 충족하는 업체는 얼마나 되는지.
▲종전 기준(3년간 300가구 시행실적)으로 신도시내 응찰자격을 충족하는 업체는 581개 업체(04년 12월말 기준)였으나, 강화된 기준(300가구 시행+시공능력)을 충족하는 업체는 288개다.
-응찰자격중 시공능력은 무엇을 의미하는지.
▲일반건설업(토목·건축) 면허자 및 주택법상 시공능력자를 포함한다. 주택법상 시공능력자는 주택건설사업자로 등록된 자가 자본금 5억, 기술자 3인, 최근 5년간 100가구 이상 건설실적이 있는 경우에 해당된다.
-수도권 청약통장 가입자 현황은.(05년 1월31일 현재)
-통장 불법거래시 어떤 처벌을 받게 되는가.
▲불법거래한 통장으로 주택을 분양받은 경우에는 당첨 또는 분양계약이 취소되고 청약통장 거래당사자 및 알선자는 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해진다.
-통장 불법거래 신고는 어떻게 하는지.
▲건교부 주택국(02-2110-8304) 또는 주택공사 임대공급처(031-738-3703)에 전화를 하거나, 해당기관 홈페이지내에 운영될 ´청약통장 불법거래 고발센터´를 통해 신고가 가능하다. 또한 국세청 홈페이지 ´세금감시 고발센터´에도 신고가능하다.
-도정법상 위헌소지 문제는 왜 제기되었는지.
▲현재 국회에 제출된 ´도시및주거환경정비법(도정법)´ 개정안은 건축비 보상만 규정하고, 대지지분에 대한 보상은 언급이 없다. 이는 건축비를 기준으로 한 임대주택 공급가격에 대지지분은 당연히 포함된 것으로 보아 규정을 마련치 않은 것이나, 재건축 조합측은 대지지분에 대한 보상을 요구하며 위헌소지를 제기한 것이다.
-위헌소지에 대한 대책은 있는지.
▲현재 다음과 같은 두세가지 방안을 마련하여 국회와 협의중이며, 국회 심의과정에서 최적안이 선택되면 이를 법률개정안에 반영할 계획이다.
1안은 대지지분에 대해 공시지가 보상을 원칙으로 하되, 용적률 인센티브를 받는 경우에는 보상 없이 기부체납 한 것으로 보는 방안이다. 2안은 조합으로부터 대지지분의 취득없이 사용대차나 법정지상권 형식으로 임대주택이 멸실 될 때까지 해당 대지를 사용하는 방안 등이다.
-도정법을 4월에 시행할 수 있는지.
▲법 통과 직후 시행령 입법예고 등의 절차를 신속히 추진할 경우 4월 시행에는 차질이 없을 것으로 본다.
-2종 주거지역내 재건축 층고제한 완화는 철회된 것인가.
▲그렇다. 2종 주거지역내 임대주택 단지는 제외한 일반 및 재건축 단지의 층고제한은 현행 제도를 유지하게 된다.
-서울시가 구청위임 환원을 거부할 경우 대책은.
▲구청위임이 재환원될 수 있도록 서울시와 긴밀히 협의해 나갈 계획이며, 필요시 관계법령 개정도 신중히 검토할 계획이다.
-어떤 경우에 주택거래신고 내역을 조사하게 되는지.
▲조사대상은 허위가격 신고 내지 신고기간이 도과되는 경우로서, 작년 하반기 이후 불성실 신고가 증가하는 추세다. 주택거래신고제 도입이후 지난 1월31일까지 접수된 신고건수는 4000여건으로 이중 100여건은 불성실 신고 혐의가 상당히 큰 것으로 파악돼 이번에 조사가 불가피 할 것으로 보인다.
-국세청의 청약통장 불법거래 단속·처벌방안은.
▲국세청은 청약통장을 불법거래하는 행위 등을 조기에 차단하기 위해서 오늘(17일)부터 현장단속을 실시키로 했다. 조사반 편성은 판교신도시 지역 등을 관할하는 지방국세청 및 세무서 투기대책반(13개반 26명)을 편성했다. 노출 및 비노출 방식을 병행해 판교신도시 분양 예정지와 인근지역을 중심으로 지속적인 현장단속을 실시할 방침이다.
떴다방 및 부동산 브로커 등의 현장 접근을 차단하고, 청약통장 불법거래 등 불법투기행위를 사전 방지가 목적이다. 또한, 판교지역 중개업소에 청약통장 불법거래 금지 안내문을 배부하고, 반상회보 등을 통해 성남주민 등에 대해서 청약통장의 불법거래시 처벌조항을 집중 홍보할 계획이다.
- 판교아파트 분양 11월로 연기(상보)
- [edaily 윤진섭기자] 판교아파트 분양이 11월로 연기돼,2만1000여 가구가 일괄 분양된다. 또 채권입찰제와 분양가 사전평가제가 병행되며, 택지응찰자격도 강화된다.
17일 건설교통부는 `판교신도시 투기방지대책`을 발표하고, 당초 6월부터 내년 하반기까지 4회에 걸쳐 매회 5000가구씩 분양키로 했던 아파트 분양을 11월경에 2만1000여 가구(임대 4000가구 포함)를 일괄 분양키로 했다.
이에 따라 11월에는 국민임대를 제외한 일반분양, 공공분양·공공임대가 한꺼번에 분양될 전망이다. 현재 판교신도시는 총 2만9700여가구가 조성되며 , 2만1000가구 일반분양(임대아파트 4000가구 포함), 단독주택 2700여가구, 국민임대 6000여가구가 들어설 예정이다.
이에 따라 택지공급도 3월에서 6~7월로 미뤄질 전망이다. 그러나 아파트 입주는 층고에 따라 차이가 있어 입주시기는 2007년~2008년으로 나뉘어질 것이라고 건교부는 설명했다.
◇판교신도시 11월 분양 연기, 채권입찰제·분양가 사전평가제 혼합 시행
그러나 이 같은 건교부의 판교신도시 분양 연기는 그동안 `6월 분양`을 공언해 왔던 정부의 방침을 뒤 짚는 것이여서 정책의 신뢰도가 떨어졌다는 논란이 예상된다.
건교부는 또 25.7평 초과 중대형 아파트에 적용키로 한 채권입찰제에 분양가 사전평가제를 도입키로 했다.
다시 말해 건교부는 택지 입찰에 참여하는 업체는 채권액과 아파트 분양 예정가를 같이 제출토록 하고, 채권은 높게 쓰고 분양 예정가는 낮게 쓴 업체에게 택지를 공급할 방침이다.
이는 단순 채권액만 높게 쓸 경우 주변 집값 불안을 야기시킨다는 지적에 따른 조치로 해석된다. 이와 관련해 건교부는 “구체적인 평가기준은 택지공급시기(6월~7월)전까지 확정해 별도로 공표할 계획”이라고 설명했다.
또한 대책에는 택지입찰에 참여할 업체에 대한 요건도 강화시켰다. 건교부는 25.7평 초과 중대형 택지입찰에 최근 3년간 300가구 이상 시행실적에 시공능력을 갖춘 업체로 한정시켰다.
이밖에 건교부는 분양가 상한제가 적용되는 25.7평 이하 주택에 대한 청약과열 대책도 나왔다. 우선 청약방식이 원칙적으로 인터넷 청약접수로 바뀐다. 건교부는 “현재 20% 수준이 인터넷 청약률을 높일 방침”이라며 “은행별 개별 프로그램을 개발해 인터넷 청약으로 유도하는 안을 추진 중”이라고 밝혔다.
여기에 청약기간 연장 및 예약 접수제 도입도 검토된다고 건교부는 덧붙였다. 이밖에 건교부는 불법거래 당사자 및 알선자에 대한 포상금 지급, 모델하우스 업체별 분산배치, 사이버 모델하우스 운영 등을 청약 과열 대책으로 내놨다.
◇개발이익환수제 4월 시행, 초고층 재건축 추진 원천봉쇄
최근 들썩이는 재건축 아파트에 대한 정부의 대책안도 나왔다. 우선 건교부는 현재 국회에 계류 중인 개발이익환수제 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법을 통과시키는 데 주력할 방침이다. 아울러 법안이 임시국회를 통과할 경우 4월에 당초 대로 추진하겠다고 건교부는 밝혔다.
또 2종 주거지역 층고제한 완화도 신규 임대주택단지에만 층고제한(15층) 완화는 적용하는 안을 검토하고, 일반단지와 재건축은 기존대로 유지하겠다고 건교부는 설명했다.
건교부는 서울시가 지난 1월 26일부터 재건축 안전진단 예비평가를 구청으로 이관한 것과 관련해 안전진단 실시시기 조정도 잠정 중단시킬 계획이다. 이어 시기조정위를 재가동하도록하고, 구청위임 환원도 독려할 방침이다.
강남 압구정동 일대 재건축 단지들이 추진 중인 초고층 재건축에 대해 건교부는 불허가겠다는 입장을 명확히 했다.
건교부는 “주거지역 내 초고층 재건축 추진은 집값 불안의 우려가 크고, 주변지역 일조권을 침해하는 등 주거환경 악화, 도시경관 훼손, 배타적인 주거커뮤니티 형성 등의 부작용이 예상된다”고 밝혔다.
이어 건교부는 “이미 서울시와 기존 단지에 대해 층고를 크게 높이지 않도록 재건축 계획을 조정하기로 했다”며 “그럼에도 불구하고 무리하게 초고층 재건축을 추진할 경우 법령을 개정해 제도적으로 봉쇄하도록 하겠다”고 덧붙였다.
◇양주옥정, 남양주별내, 고양삼송 판교신도시급 개발
건교부는 수도권 주택시장 안정대책으로 수도권 과밀억제권역 내 주택공급을 지속적으로 확대하는 안도 포함시켰다.
건교부는 최근 지정된 양주옥정(184만평), 남양주별내(154만평), 고양삼송(148만평)의 대규모 택지지구를 판교신도시 수준으로 개발, 공급키로 했다.
이에 따라 이들 택지지구는 녹지율과 용적률, 그리고 자족기능 시설 비율이 큰 폭으로 개선될 전망이다. 현재 판교신도시의 녹지율은 35% 수준인 반면 기존 택지지구는 25% 수준이었다.
또 용적률은 판교의 경우 150% 수준이었고, 기존 택지지구는 200% 수준으로, 이번 조치에 따라 용적률 하락이 점쳐진다. 또 이들 3개 택지지구엔 당초 조성되지 않기로 했던 중앙공원과 테마공원이 들어서며 자족기능 비율도 10%수준으로 높아진다.
한편 건교부는 동탄(273만평), 파주(274만평), 아산(107만평-총 827만평) 등 신도시 아파트를 차질없이 분양해 수도권 과밀억제권역 내 주택공급을 지속적으로 확대하겠다고 설명했다.
이와 함께 건교부는 주택거래신고제에 대한 내실화도 덧붙였다. 우선 2~3월 중 관계기관 합동으로 최근 9개월간 신고된 내용의 허위신고 여부를 집중 점검하고, 허위신고자에 대해서는 취득세의 최고 5배 내 과태료 부과, 중개업자는 6개월간 업무정지 등을 조치할 방침이다.
또 주택거래신고지역, 주택투기지역, 투기과열지구 해제는 집값 안정시까지 신중히 검토하고 필요할 경우 주택거래 신고지역 추가지정 검토할 계획이다.
- (생활속 세금이야기)95년∼98년 경기도 미분양아파트를 샀다면 좋은일이 생긴다
- [주용철] 최근의 다주택보유자에 대한 양도세중과세는 부동산의 공급을 위축시켜서 부동산시장의 동맥경화를 가져오고 있다.
다주택보유자의 경우 양도세부담때문에 제도가 변화하기 전까지는 계속 주택을 보유할 수밖에 없고 이로인한 부동산시장의 경직은 상당한 마이너스 효과로 작용할수밖에 없다.
이러한 상황에서 과거 부동산경기를 살리기 위해 실시했었던 정책들은 상당히 유용하다. 이미 상당히 오래전에 시행했지만, 그 당시 요건을 갖추어 놓았던 많은 사람들은 그 혜택을 지금도 볼수있고 따라서 이를 적극적으로 활용할 필요가 있다.
따라서 이번에 그 제도중에 하나인 서울이외 지역에서 미분양아파트를 취득한경우의 혜택에 대해서 소개하고자 한다.
우선 혜택을 부여하는 만큼 요건이 좀 까다롭다. 지금부터 설명하는 요건을 모두 만족해야 하기 때문이다.
첫째, 미분양주택이어야 한다. 따라서 계약당시 준공된 경우라면 다른사람이 입주한 사실이 없는 상태에서 최초분양받아야 되고, 준공이 되지 않은 경우라면 1995년 10월 31일과 1998년 2월 28일 현재 시장·군수·구청장이 미분양주택임을 확인해야 한다.다. 즉, 3순위청약까지 끝났는 데도 미분양된 경우로서 구청장등이 그 미분양을 확인해야 하는 것이다.
둘째, 취득에 대한 기간제한이 있는 데 1995년 11월 1일부터 1997년말까지의 기간과 1998년 3월 1일부터 1998년말까지의 기간 중에 취득하거나 최소한 매매계약을 체결해야 한다. 즉, 그 기간내에 분양계약을 체결하면 되는 것이다.
셋째, 서울 이외의 지역에서 취득해야 합니다. 따라서 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본의 5대신도시와 과천등 모든 경기,인천지역에서 취득하는 경우 혜택을 볼수있다.
넷째, 취득하는 주택이 국민주택 규모 이하여야 한다. 즉, 전용면적 25.7평으로 분양면적으로 따지면 32평형까지 혜택을 받을 수 있는 것이다.
다섯째, 준공후 5년이상 보유하거나 임대해야 한다. 즉, 굳이 2년이상 거주할 필요도 없다.
요건을 갖춘 미분양주택은 20％의 양도소득세 특례세율 이나, 종합소득세 과세방법중 유리한 것을 선택해서 적용받을 수 있다.
양도소득세 특례세율은 일반적인 양도소득세율인 9%,에서 36%의 누진세율 대신 단일세율인 20%만을 적용하는 방법이다.
즉, 양도소득세 과세표준이 1억 원이라고 할 때 일반적인 경우 최고 세율인 36%가 적용되지만, 특례세율에 의하면 20%의 세율만 적용되는 것이다. 또한 감면주택의 보유자가 3주택자라서 60%의 세율이 적용되는 경우라도 감면주택을 양도하는 경우라면 20%의 낮은 세율을 적용받을 수있다.
두 번째로 종합소득세를 적용하는 방법인데, 이 방법은 사업을 하는 분이 손해를 본 경우 유리하다.
원칙적으로 양도소득 금액은 종합소득 금액과는 별개의 소득 금액으로 별도로 과세된다. 따라서 사업을 하다가 손실이 발생한 경우에도 그 손실을 양도차익에서 차감하지 못한다.
하지만 특례 규정에 의하면 그 사업손실을 양도차익에서 차감할 수 있다 예를 들어 사업을 하다가 1억원의 손실이 발생한 경우로서 감면주택을 팔았는 데 양도차익이 1억원이라면 사업상의 손실과 양도차익을 통산하여 양도세를 전부 면제받을 수 있는 것이다
이외에도 감면주택에 대해서는 이미 언급한 것처럼럼 3주택중과세를 면할 수있고, 다른 주택의 1세대 1주택비과세를 따질때는 주택수에서도 제외된다.
따라서 감면주택과 일반주택이 각각 있는 경우로 일반주택을 양도할 때 그 일반주택이 3년보유 2년거주되었다면 비록 2주택이지만, 양도세 비과세를 받을 수 있는 것이다.
이러한 감면을 받으려면 양도세신고를 하시면서 감면을 해달라고 신고를 해야 한다. 그리고 이 때 첨부서류로 미분양주택 과세특례적용신고서, 구청장등이 발생하는 미분양주택확인서, 그리고 미분양주택의 취득당시 분양계약서를 첨부해야 한다.
- (일문일답)이헌재 경제부총리
- [edaily 김상욱기자] 이헌재 부총리 겸 재정경제부 장관은 14일 "금융질서를 훼손하지 않는 범위내에서 생계형 금융채무불이행자들에 대한 신용회복을 지원하겠다"며 "다만 원칙적으로 원금탕감을 고려하지 않고 있으며 도덕적해이가 나타나지 않는 방안을 추진할 것"이라고 밝혔다.
이헌재 부총리는 이날 정례브리핑을 통해 이같이 밝히고 "2월까지는 구체적인 방안을 마련해 국민기초생활보상자중 신용불량자나 본인 의사와 상관없는 청년층 신용불량자, 생계형 자영업자중 신용불량자 들에 대한 지원을 하겠다"고 설명했다.
그는 또 "원천적으로 금융기관 자체의 도덕적해이가 일부 존재하는 것도 사실"이라며 "갚을 능력이 없는 사람들에게 금융기관이 경쟁적으로 대출한 측면이 있다"고 지적했다.
(모두발언)
어제 대통령이 연두 회견을 했다. 거의 대부분 경제정책을 중심으로 기자회견을 했다. 상당한 내용이 지난번 정부가 발표한 2005년 경제운용방향에 나와있고 일부는 좀 더 다듬어서 구체화될 필요가 있다. 관계부처와 마무리해서 하나하나 발표하겠다.
오늘은 우선 어제 발표된 지난해의 고용동향과 특징에 대해 말하고 올해 경제여건과 정책방향에 대한 설명을 하겠다. 어제 기자회견 내용중 좀 더 자세한 내용에 대해 말하겠다. 지난해 우리 일자리가 41만명이 생겼다. 절대적인 숫자에서는 정부가 당초 예상했던 수준이라고 보지만 내용에서는 100퍼센트 만족할 수 있는 내용은 되지 못한다. 몇가지 특징을 말하겠다.
첫째 지난해에 비교적 활기를 보였전 수출이 일자리창출에 크게 기여했다. 매년 제조업부문에서는 2만5000명내지 4만명의 일자리가 줄어왔다. 지난해에는 수출영향으로 제조업에서 8만4000명이 증가했다. 4만명이 줄때 8만명이 늘면 12만명 일자리 늘어나는 셈이다. 수출이 내수파급효과가 과거와같이 크지 않지만 상당부분 긍정적으로 작용했다.
두번째로는 지난해 일자리가 41만명이었는데 여성취업자가 26만명 늘었다. 여성취업이 대부분 음식·숙박, 개인서비스에서 늘었다. 음식·숙박업에서는 전체증가가 7만6000명에서 여성이 7만2000명이었다. 개인서비스업에서는 17만4000명중 13만1000명이 늘었다. 우리경제가 경기가 상당히 좋지 않았다는 점과 일자리 질이 크게 개선되지 못하고 있다는 점을 나타내고 있다.
전문적인 지식이 필요한 부분이 아니라 가계종사자가 준 대신에 여성종사자가 늘었다는 점은 경기가 활발하지 못했다는 점을 반영한다. 건설업은 고용이 활발하지 못해 건설업 부문에서 일자리가 4000명 느는데 그쳤다. 보통 10만명 가까이 늘었다.
도소매업은 일자리가 많이 줄었다. 유통업의 경우 두가지 경향을 나타낸다. 유통구조의 질적변화를 나타내는 측면이 있고 건설업이 활발하지 못하면서 중저소득층의 일자리가 별로 늘지 않고 이에따라 중저소득층 상대 도소매업종이 활기를 보이지 못했다.
청년실업의 경우 여전히 구조적 성격을 보이고 있다. 매년 38만명 안팎의 청년실업자가 존재하고 있다. 수급의 불일치에서 오는 구조적 성격이 작년에도 계속됐다. 대학교육과 직업교육 등 중장기적 정책노력을 통해야만 해결될 것으로 생각하고 있다.
(올해 경제전망, 수출)
올해 경제에 대해 개괄적으로 말하겠다. 올해에도 수출환경은 지난해에 이어 비교적 양호하다고 판단된다. 물론 지난해와 같이 35포센트가 넘는 높은 성장률을 기대할 수 없지만 10퍼센트는 넘을 것 같다는 기대가 있다. 미국 성장이 작년보다는 줄어들 것으로 예측되지만 그래도 3.5% 내외는 성장이 계속될 것으로 전망되고 있고 미국의 각종 지표들을 봤을때 성장모멘텀이 지속되고 있는 모습이다.
FRB가 이제는 고용의 지속적 확대에 따른 인플레의 가능성과 자산시장의 버블가능성을 유의할 필요가 있다고 말하고 있다. 성장률은 떨어지더라도 성장은 계속되고 그에따라 금리도 점진적으로 인상될 것으로 본다. 따라서 미국에 의존하고 있는 국가들의 수출이 이어질 것이고 우리도 이어질거다.
중국의 경우 많은 전문가들이 8~9%의 성장이 계속되면서 연착륙이 가능할 것으로 보고 있다. 중국과 미국을 대상으로 하는 우리의 수출환경이 크게 나쁘지 않다. 일부에서는 달러약세를 우려하지만 달러약세는 우리뿐 아니라 일본 등 다른나라에도 영향을 같이 미치고 있어 수출가격 경쟁력을 결정하는 실질실효환율에 미치는 영향은 극히 제한적일 것으로 보고 있다. 주력상품의 지배력이 점차 커지고 있어 달러약세가 어느정도 진행되도 크게 우려 안한다.
(민간소비)
민간소비는 완만하나마 회복세로 돌아설 것으로 보인다. 한국은행과 KDI, 민간연구기관들도 비슷한 판단을 하고 있다. 올해 가계부채 상황규모가 작년하고 비슷한 규모로 계속된다. 작년에 65조였고 올해도 66조정도로 예상된다. 가처분 소득이 상대적으로 늘고 있어 가처분소득대비 부채상환부담이 줄어 소비여력이 확대될 것으로 보인다.
작년 소비위축 요인들도 올해에는 어느정도 안정되지 않았느냐 하는 생각이다. 작년보다 소비환경이 좋아질 것으로 판단되고 올해초 경제환경이 작년초와 비교하면 크게 안정된 모습을 보이고 있다. 작년초 폭설, 조류독감, 광우병, LG카드문제, 신용불량자 확대. 중소기업 가계대출 축소 등이 있었는데 올해는 그런 요인들이 작년에 시장에서 흡수돼서 큰 불확실요인없이 출발할 수 있다.
하나 걱정되는 것은 올해 구정연휴가 화수목인데 월요일과 금요일이 징검다리 근무일이 되기 때문에 그 날짜를 활용할 경우 9일이상 놀 수 있는 가능성이 있다. 생산과 수출, 고용과 소비에 크게 영향을 미칠 가능성이 있다. 그 부분을 면밀히 관찰하고 대응책을 마련하겠다. 그 기간동안 국내에서 소비를 해주면 우리 경제에 크게 도움이 되지 않을까 하는 생각이다.
(설비·건설투자)
설비투자의 경우 연초부터 주요 대기업들이 투자확대 계획을 제시하고 있다. 설비투자 조정압력이 상당히 높은 수준이기 때문에 어느정도 늘지 않을까 한다. 기업들이 이제는 어느정도는 투자로 인한 리스크를 감당할 수 있는 정도의 내부적 역량이 축적돼 있다고 판단한다.
대외여건이 불확실하고 경쟁이 치열하고 기술변화가 빠르지만 그에따른 투자위험을 흡수할 수 있는 정도의 여력이 기업내부에 있다. 부채비율이 외환위기이후 구조조정결과 지금 100퍼센트 이하로 내려가 있다. 어느 정도 부채를 축적하더라도 감당할 수 있는 여력이 있다. 금융시장도 많은 저축여력을 가지고 있어 자금공급에 별 무리가 없지 않나 하는 생각이다.
기업들이 지난 몇년간 회계투명성과 지배구조 선진화를 통한 많은 노력을 해왔다. 어느정도 외부압력이나 시장의 비판으로부터 견딜 수 있는 내부적인 합리적 구조를 구축해가고 있다. 그렇기 때문에 자신감을 가지고 움직일 수 있는 여건이 됐고 정부도 투자환경을 개선하기 위한 노력을 꾸준히 한다면 설비투자도 어느정도 기대할 수 있다.
다만 건설투자는 어렵다. 지난 2003년이 최대였는데 102조원 규모였다. 지난해에는 85조원정도로 추계된다. 올해도 현재 판단으로는 같은 수준밖에 되지 않을 것으로 보인다. 건설투자 수요를 증대시키기 위한 노력을 병행해 나가야 할거다. 주택건설, 특히 임대아파트 건설과 임대주택시장을 활성화하는 노력을 상반기부터 하고 하반기에는 종합투자계획을 보다 활기있게 추진해야 하지 않을까 생각한다.
(성장률·고용)
상반기에는 아마 성장률이 4퍼센트대에 채 못미칠 수 있을거 같다. 2004년 상반기가 상대적으로 높았기 때문에 못 미칠 수 있지만 체감경기는 좀 좋아질거고 하반기에는 상당정도 개선되는 모습을 보일거다. 일자리도 정부가 연초부터 일자리창출을 통한 노력을 집중하고 정부 재정투자가 상반기에 집중되면 효과가 하반기에 민간부문으로 확산되고 종합투자계획이 성공적으로 되면 올해도 약 40만개 이상의 일자리가 가능하지 않을까 한다.
올해는 특히 일자리를 보다 반듯한 부분에서 늘어날 수 있도록 노력해야 한다. 고용창출효과가 큰 중소기업을 집중육성하는데 정부의 정책적 노력을 집중해 나가겠다. 서비스업과 지식기반사업을 보다 활발하게 키우고 이미 작년에 발표한 벤처와 창업투자계획을 좀더 활성화하는 노력을 병행하겠다.
올해 약 40만개 정도의 일자리는 만들어지지 않을까 한다. 40만개로는 부족하다. 여성취업률이 경제활동참여율이 상대적으로 낮고 질이 좀 떨어진다. 그것을 개선할려면 좀 더 일자리를 늘리는 노력을 지속적으로 해나가야 한다.
어제 기자회견 내용중 상반기 재정 조기집행에 대해서는 기획예산처에서 발표했다. 종합투자계획은 다음주에 기회를 가지고 좀 더 자세하게 설명하겠다.
(신용불량자)
생계형 금융채무불이행자에 대한 신용회복지원에 대해 말하겠다. 채무상환능력이 지극히 미약해서 그간 추진한 신용회복지원대상이 되기 어려운 생계형 금융채무불이행자가 다수 존재하는 것이 사실이고 원천적으로 금융기관 자체의 도덕적해이가 일부 존재하는 것도 사실이다. 갚을 능력이 없는 사람들에게 금융기관이 경쟁적으로 대출한 측면이 있다.
금융질서를 훼손하지 않는 범위내에서 정부와 금융기관들이 적극적으로 나서 채무부담을 덜어주는 방안을 모색중이다. 다만 지원방안 마련시 기본적으로 원칙적으로 원금탕감은 고려하지 않고 있으며 도덕적해이가 나타나지 않는 방향으로 추진하겠다.
지난 1년동안 신용회복은 두가지 갈래로 설명할 수 있다. 하나는 법적처리로 파산절차나 법원판단에 따른 신용회복절차다. 다른 하나는 금융기관 중심으로 어느정도 갚을 능력과 의사는 있는데 경기가 좋지 않고 일시에 갚지 못하는 사람을 대상으로 신용회복지원절차를 했다.
신용회복위원회, 배드뱅크 등 통해서 지원하고 은행창구에서도 직접 지원했다. 이번 대상은 원천적으로 갚을 능력이 없는 저소득층을 대상으로 한다. 그래서 이름에 생계형이 붙었다. 적극적으로 털고 갈 필요가 있다.
첫째 대상은 국민기초생활보호대상자다. 이들중 10%정도인 15만명이 신용불량자다. 직업훈련이나 지역봉사 등 자활노력과 연계해 채무상환을 할 수 있도록 지원방안을 강구하겠다.
다음은 청년층이다. 본인 의사와 상관없이 부모로 인해 신불자가 됐고 부모가 능력이 없는 사람들이다. 학자금 대출을 받았는데 졸업후 경기사정이 좋지 못해 미취업으로 인해 연체하고 있는 대상들도 있다. 이런 대상들은 추심압박에서 벗어나 정상적인 경제활동 하면서 채무상환할 수 있는 기회를 제공할 필요가 있다.
세번째는 생계형 영세자영업자들이다. 당장 자영업을 가지고 생업을 유지하기 어려운 상황에서 채무까지 이행하기 현실적으로 불가능한 생계형 자영업자들에 대해서는 대기업이나 중소기업들을 워크아웃으로 도와주는 것처럼 이들에게 채무를 분할상환해서 우선 생업을 유지하면서 자리가 잡히면 갚는 기회를 강구하겠다.
관계부처 금융기관 연구기관 등이 다같이 협력해서 실태파악을 하고 있고 지원방안을 마련하고 검토하고 있다. 2월중에는 구체적방안을 끝내 시행할 수 있도록 하겠다.
국회에 통합도산법이 계류돼 있는데 사전조정절차라는게 있다. 법원의 재판을 거치지 않고 사전 조정할 수 있는 절차다. 가능한 2월 임시국회에 그 법안을 통과시켜서 좀 더 빠른 절차를 통해 신용회복 프로그램을 진행시킬 수 있는 사람에게는 적용할 계획이다.
(임대주택 활성화 등)
임대주택 공급활성화는 지난 11월 일부 임대주택 활성화방안을 마련했다. 그중 주요임대주택 용지공급 등 택지지원 강화내용은 이미 조치를 했다. 공공택지내에 약 26평~45평 임대용지를 공급하고 장기임대용지 청약자격에 재무적투자자들 즉 보험사나 리스 등에게도 청약자격을 부여키로 조치했다.
임대주택에 대한 세제지원방안을 현재 추진중이다. 중형임대주택까지 종부세 합산대상 배제, 양도세 합산대상 배제 등 관련세제 지원은 현재 추진중이다. 이런것을 포함해 추가적인 지원대책을 1월중 경제장관간담회를 통해 확정할 계획이다.
중형임대주택용지 가격을 일부 인하하는 방안과 입지여건이 양호한 수도권 중형임대용지 공급을 확대하는 방안을 포함한다. 세제지원도 기업형 임대사업자를 대상으로 하는 세제지원방안도 추가적으로 마련하겠다.
학자금 장기대출제도는 1분기중 준비가 어느정도 끝날 것 같다. 2학기부터는 진행할 수 있도록 하겠다. 지금 단기로 돼 있는 학자금 융자제도를 장기로 빌려줄까 한다. 10년에서 20년 정도까지 하는 방안을 하고 금리도 6~7% 수준으로 하는 방안을 검토중이다. 융자금 한도도 생활비용까지 포함해서 저소득층이 고등교육을 받는데 지장이 없도록 하겠다. 3월까지 대안 마련하겠다.
중소기업 정책은 지난해 7.7대책을 마련했고 연말 벤처활성화대책을 마련했다. 이외에 몇가지 추가적인 대책을 대통령도 말했지만 1월중 중소기업 정책을 담아서 상반기중 구체화시킬 계획을 만들겠다. 대통령이 기자회견중 언급한 다른 정책들은 각 부처들이 구체화시키고 있다.
다음은 이헌재 부총리 겸 재정경제부 장관과의 일문일답 주요내용
-영세 자영업자들에 대한 대책들은 어떤 것들이 있나.
▲영세자영업자들은 기본적으로는 전업기회를 마련해줘야 한다. 우선 당장은 가능한 보호를 해서 생계에 지장이 없도록 하고 직업훈련 등을 통해 전업기회를 마련해줘야 한다. 앞으로 몇가지를 해야 할 것이 있다.
우선 노령자에 대한 직업기회를 확대해야 한다. 두번째는 이미 중년층을 넘은 자영업자들이다. 이분들이 경쟁력을 상실하고 있고 유통구조가 자꾸 현대화되면 어려움이 있다.
현대화가 진행되면 고용이 늘지만 대상이 달라진다. 이런쪽 고용이 느는대신 영세자영업자들이 하는 부분에 고용은 줄게 된다. 대체 고용기회를 마련하는 노력을 해야 한다.
고용시장과 고용가능성을 좀 더 체계적으로 검토해서 노령화인력을 활용하는 문제, 새로운 영세자영업자를 전업시키는 문제, 청년실업자들의 경우 학교에서 배운 것과 일자리 수요가 일치하지 않는 문제를 해결해야 한다. 소위 시장수요에 맞는 대학교육의 혁신 정책을 병행해야 하고 지금도 노력하고 있다.
상당히 어려운 과제고 시간이 걸린다. 미국 등에서는 비교적 장기에 걸쳐 전환이 일어 사회적으로 큰 문제가 없었지만 우리는 굉장히 빠른 성장을 하고 있고 빠른 변화를 하고 있어 정부의 적극적 정책노력이 없으면 사회적문제로 경제성장에 어려움이 있을 수 있다.
일본이 자영업부문을 적극적으로 구조조정하지 않고 보호정책으로 끌어오는 과정에서 내수부문이 어려움에 봉착했던 경험을 되풀이해서는 안된다. 취약부문의 일자리를 만들어 공급하는 정책을 개발해야 한다.
-대통령이 기자회견에서 서비스업 육성을 강조했다. 정부차원에서 이익단체들이나 부처간 이견을 조정하는 방안이 있나.
▲정부내에서 꾸준히 정책적 조율을 해 나가고 있다. 올해는 불가피하게 서비스업이 개방과 진입장벽을 낮추는 그리고 서비스업의 환경을 개선하는 노력을 집중할거다. 그러지 않으면 우리가 지금 도하개발아젠다(DDA)협상을 진행되고 있는데 바로 이어서 서비스업을 개방해야 되는 상황에 몰릴 가능성이 있다. 보다 적극적이고 능동적으로 서비스업을 경쟁산업화하는 방안을 모색하겠다.
오는 2월중 총리주재로 서비스산업 관계장관회의를 신설할 계획이다. 서비스업은 공공부문 내지는 공익부문이라고 생각하는 부분이 많이 발견된다. 교육, 보건복지, 문화 등 공공적 서비스라고 했던 부문이 모두 대상이 된다. 그런 부처들을 대상으로 관계장관회의를 하고 조율해 나가겠다.
-금융통화위원회가 금리를 동결했다. 부총리의 금리에 대한 의견은. 또 물가전망은 어떻게 하고 있나.
▲유가의 불안요인이 남아있다. 지금이 최성수기다. 미국이나 유럽이 이상기온현상이 보이면서 기름수요가 굉장히 빠른 속도로 늘고 있고 재고가 감소하는데 기름값이 크게 폭등하는 양상은 아니다. 성수기를 지나면 유가문제는 과거수준으로 내려가지는 않겠지만 안정은 되지 않겠나. 유가는 물가에 반영돼 있고 추가적인 물가상승압력으로 작용하진 않을 것으로 보인다.
다만 지난해 유가상승을 소비자물가에 반영시키지 못한 생산자 물가들이 있다. 그부분이 경기가 어느정도 좋아지고 소비가 회복되면 현실화될 가능성을 배제할 수 없다. 그러나 그 부분은 서서히 나타날 가능성이 크다.
환율은 하향안정세를 보이고 있어 환율로 인한 수입물가 부담은 없지 않을가 싶다. 일부 원자재의 경우 우려가 있지만 전반적으로 올해 물가는 걱정하지 않아도 될 듯 하다. 경제의 잠재능력을 감안할 경우 수요측면이나 공급측면을 봤을때 5퍼센트 성장으로 인해 물가상승이 유발될 위험은 없다고 판단하고 있다.
금리에 대해서는 금통위 결정부분에 대해서는 왈가왈부하지 않겠다. 다만 미국이 지난 3년간 어떤 형태의 금리정책을 썼고 최근에 어떤 정책을 썼는가 하는 것을 참고할 필요가 있다. 그 부분에 대해서는 이건혁 자문관이 충분히 설명할 기회가 있을 거다. 그것을 참고해달라.
-생계형 신용불량자 대책과 관련해 금융기관의 도덕적 해이를 언급했다. 또 작년에 배드뱅크를 하면서 더이상의 정책을 없다고 했는데.
▲신용불량자 정책은 두가닥으로 간다. 한가닥은 지난해 금융기관이 자진해서 연장할 건 연장하고 신용회복을 지원했던 부분이다. 비교적 규모도 크고 갚을 능력도 있고 하는 부분은 법원으로 넘어간다. 금융기관의 노력은 끝나고 법원에서 재판으로 신용회복절차를 밟을 것은 밟는다.
아까도 말했지만 그런 절차를 원활하게 하기 위해 사전조정절차를 밟는다. 조정위원회가 모여서 법원 판결에 가늠하는 결정을 빠른 속도로 해준다. 그것으로 신용회복지원절차는 끝난다.
우리가 대상하는 것은 신용불량자중 저소득충 부분이다. 파산신청해봤자 재산이 있는 것도 아닌 저소득층이 대상이다. 과거의 신용회복정책을 연장하는 것이 아니고 대상이 다르다.
금융기관 도덕적해이는 시장논리로 돈을 빌려줘서는 안되는 부분이 있었다. 기초생활자 등 정부의 지원으로 생활하고 있는 사람에게 돈을 빌려준 것은 어느정도 책임을 져야 한다. 책임질 것은 책임을 질거다. 기간연장하고 금리를 받지 않는 것 등이다.
-청년실업과 관련해 장기적 대책을 언급했는데 단기적인 대책은 없나.
▲청년실업자는 우선 중기적인 대책을 마련해 갈 수 밖에 없다. 단기적으로는 데이터베이스(DB) 등을 구축하는 사업이다. 대학교에서 컴퓨터나 인터넷 교육을 받은 청년이 일차적인 취업대상이 될거다.
행정전산화작업과 국회에서 통과가 안됐지만 재해방지 등 DB구축 사업 GPS사업 등 국가기초 DB사업을 종합투자계획의 일환으로 마련했고 조기집행하는 계획을 세우고 있다. 가능한 중장기적 일자리는 아닐지 모르지만 경험을 쌓을 수 있다. 가능한 그런부분 일자리를 확충하겠다.
-제일은행 매각과 관련 부정적인 시각들이 있다.
▲제일은행은 매각이 됐는데 여러 상반된 의견이 있고 나도 그런 생각이 있다. 외환위기가 극도에 달했을때 정부로선 도리없이 국제적 신인도와 여러가지 고려때문에 제일은행과 서울은행을 매각하겠다는 결정을 했다. 97년11월이었다. 불가피하게 이행했다.
제일은행 매각과정에서 정부가 기대했던 선진금융기법의 도입이나 기업금융에 있어 보다 앞선 방식 도입은 기대효과는 하나도 얻지 못했다. 그 부분에 대해서는 만족스럽지 못하고 뼈아픈 교훈으로 삼아야 한다.
반면 회수가 안된 부분에 대해서는 이미 제일은행의 경우 지난 97년 당시에 그정도의 결손을 가지고 있었기 때문에 다른 은행과 마찬가지로 자산부채양도방식으로 했으면 더 큰 결손처리를 했어야 됐을 거다. 계산만 가지고 본다면 뉴브리지로 팔면서 회수를 늘릴 수 있었다고 판단했겠지만 정부가 어려울때 팔았지만 팔면서 기대했던 정책적 효과는 거의 얻지 못했다.
- (판교의 꿈)②높아진 문턱, 넘는 법
- [edaily 윤진섭기자] 판교 신도시 분양이 가시권에 들어왔다. 최근 실시 계획이 통과된데 이어 택지공급을 앞두고 있어 청약통장 가입자마다 `판교의 꿈`이 무르익고 있다.
그러나 판교 신도시로 가는 길은 험난하기 짝이 없다. 40세 이상, 10년 이상 무주택 우선순위 공급과 재당첨 금지, 5년 동안 아파트 매도 금지 등 당첨 조건이 강화됐기 때문이다.
이에 따라 판교 신도시에 청약을 고려하고 있는 사람들이라면 청약 통장과 과거 당첨 경력, 그에 따른 물량 등을 꼼꼼히 살펴보는 게 필수가 됐다. 판교신도시에 적용되는 각종 규제와 조건별 일반분양물량 등을 살펴본다.
◇까다로워진 판교 신도시 입성
최근 알려진 판교신도시 실시계획안에 따르면 판교에 들어설 아파트는 총 2만7036가구 정도다. 나머지 2664가구는 단독주택이 들어선다.
아파트 분양은 잠정적으로 오는 6월에 실시되고, 입주는 2007년12월로 예정돼 있다. 물론 건교부와 환경부가 개발밀도(15%) 하향 여부를 놓고 벌이는 협의 결과에 따라 공급물량은 1000~2000가구 안팎 달라질 수 있다.
판교신도시는 ▲ 전용면적 25.7평 이하는 분양가 상한제가 적용되고 ▲ 전용면적 25.7평 초과는 택지채권입찰제도에 따라 공급된다.
분양가 상한제는 공공택지 내 전용면적 25.7평 이하 아파트에 대해 건축비 상한가격에 택지비를 합산해서 분양가를 일정 수준에 묶는 제도다. 이 경우 업계에선 판교신도시 분양가격을 평당 850만~900만원 내외로 추정하고 있다.
반면 채권 입찰제는 전용면적 25.7평 초과 주택에 적용되는데, 이는 채권을 가장 많이 산 업체에 택지를 주는 것이다. 이 경우 평당 1400만~1600만원 선이 될 것으로 추정하고 있다.
청약을 준비 중인 수요자들이 관심을 기울일 부분은 바뀐 청약제도다. 판교에서는 전용면적 25.7평 이하 주택엔 우선 공급 제도가 적용된다. 우선 40세 이상·10년 이상 무주택 세대주의 경우 전체 공급 물량의 40%가 배정된다. 이어 35%는 35세가 넘은 5년 이상 무주택 세대주에게 돌아간다.
일반 청약 1순위의 경우 남은 물량을 놓고 치열한 경쟁을 벌어야 한다. 게다가 과거 10년간 청약 1~3순위에서 당첨된 사람은 분양가 상한제가 적용되는 주택에 청약 1순위 자격이 제외된다.
물론 건교부가 이 제도에 대한 의견을 취합, 그 기간을 줄이는 안을 검토하고 있지만, 설령 제도가 완화된다고 해도 일반 1순위의 청약 당첨 가능성은 희박하다는 게 업계의 중론이다.
이뿐만 아니라 판교는 20만평 이상 대형 택지개발지구인 관계로 지난 2001년 12월 26일 이전에 성남에 거주하는 청약통장 가입자에게 전체 공급물량의 30%가 우선 공급된다.
청약뿐만 아니라 당첨 후에도 규제가 따른다. 당첨 후 10년간은 다른 아파트에 1순위로 청약할 수 없다. 분양 계약 후 5년간은 팔수도 없다.
◇조건 별 청약 물량 알고 전략 세워야
청약 자격이 강화된 상황에서 수요자들의 관심은 과연 어느 정도의 물량이 조건에 맞춰 일반분양으로 나올 것인가에 집중되고 있다.
현재 실시계획 승인에 따르면 판교 신도시에 공급되는 아파트 2만7036가구 중 청약 예, 부금 가입자 1순위 가입자들이 신청할 수 있는 일반분양물량은 대략 1만6375가구로 추정되고 있다. 물론 이는 환경부와 협의에 따라 가구 수는 1000~2000가구 정도 줄어들 수 있다.
여하튼 이 가운데 분양가 상한제가 적용되는 중소형 아파트는 대략 8900여 가구다. 이중 20만평 이상 택지개발지구의 경우 지역 우선 공급해야 한다는 점을 고려할 때 성남지역 거주자에게 우선 공급되는 물량은 대략 2670가구로 추산되고 있다. 이를 제외한 나머지 6230가구는 수도권 거주자에게 배정된다.
다음으로 무주택우선 공급물량을 따져보자. 올 3월부터 25.7평 이하 일반분양물량의 40%는 40세 이상, 10년 무주택자에게 30%가 우선 공급된다. 결국 성남지역에 우선 공급되는 2670여 가구 중 40%에 해당되는 1068여 가구가 성남 우선 거주자 중 40세 이상 10년 무주택자 몫이다.
또 30%가 35세 이상, 5년 무주택자에게 우선 배정되는 데 이를 계산하면 대략 930여 가구가 배정된다. 그리고 성남 1순위 통장 가입자에게 나머지 물량인 668가구가 돌아간다.
수도권 1순위에게 돌아가는 6230가구 중 40세·10년 이상 무주택세대주는 2495가구, 35세, 5년 이상 무주택세대주는 2180여 가구, 그리고 나머지 1560여 가구는 일반 1순위자가 각각 신청할 수 있다.
이중 성남에 거주하는 40세·10년 이상 무주택자는 당첨이 안 될 경우 매번 청약이 가능해 총 6회 통장을 사용할 수 있고, 성남 35세, 5년 무주택자는 총 5회 청약에 도전할 수 있다.
실시계획 상으론 채권입찰제가 적용되는 전용면적 25.7평 초과 아파트는 대략 7460여 가구다. 이 가운데 성남 거주자에게 공급되는 지역우선 물량은 공급가구수의 30%인 2240가구다.
수도권 거주자에게는 나머지 70%인 5225가구가 배정된다. 이들 물량 전체를 놓고 일반 1순위자들이 청약경쟁을 벌이게 된다.
- (부동산레이다)새해는 다시 시작하자
- [양은열] 부동산이 폭등하던 2003년도에는 부동산의 급등으로 끝도 안 보인 부동산의 가격이 어디까지 올라갈 것인가 라고 반문할 때가 있었다. 그러나 참여정부가 들어선 지 2년이 지난 지금 10.29부동산 규제책 이후로 부동산 냉각을 염려할 정도로 부동산이 급락을 하였다.
왜 이렇게 부동산이 급등과 급락을 반복하면서 냉,온탕을 번갈아 왔다갔다 하는가? 생각해 보면 부동산이란 정책에 따라 춤을 추고 개발호재가 있는 곳에 반드시 가격 상승이 있고 이에 따라 많은 투자자들이 동반움직임으로 인하여 부동산을 물과 같이 흐르는 것이다. 간혹 물이 많이 쏟아져 홍수가 일어날 때도 있고 너무 가물어서 속이 타는 경우도 있다. 그러나 이때마다 이에 따른 땜질식 부동산 정책으로 일관하였기 때문에 부동산의 원리는 무시되고 정책에 의해 좌지우지 되며 부동산 시장은 왜곡되어 왔던 것이다.
참여정부 들어와서 부동산은 더욱 요동을 치고 있다. 가격은 안정되어 있지만 내부로 들어가 보면 심각한 부동산 갈등을 일으키고 있는 것이다. 매매가 이루어지지 않아 신규 아파트에 입주가 늦어지고, 따라서 건설회사는 자금의 압박을 받고 전세가는 곤두박질하여 역전세난에 집주인들은 어려움에 처해 있고, 다세대 주택들은 가격 하락으로 인해 깡통 빌라가 속출하여 2005년에는 경매대란의 시기가 도래할 것으로 예상이 된다. 10.29대책 이후로 집값을 잡기 위해 노력한 부동산 규제 일변도가 너무나도 격동의 부동산 시기를 도래하게 만들어 버린 것이다.
현 정부는 부동산 규제와 경기부양의 두 마리 토끼를 잡겠다고 2005년 경제계획을 잡고 있다. 그러나 과연 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있을까?
매우 어려운 길을 정부는 가겠다는 것이다. 그러나 이러한 일관성 없는 참여정부의 부동산 관련정책은 부동산 시장에 혼란만 가중시킨다. 부동산 정책이 발표되면 당정협의와 입법과정에서 내용이 자주 변경되거나 시행시기가 불확실하게 했기 때문이다.
참여정부의 대표적인 부동산 정책은 2003년 발표한 10,29 부동산 종합대책이었다. 이정우 정책위원장의 주도로 이루어진 이 부동산 정책은 세금위주의 부동산 정책으로서 처음부터 불안하기 짝이 없었다. 너무 급조된 정책들이었기 때문이었다.
주택거래신고제와 재건축 개발이익 환수제를 포함한 부동산 종합대책은 강남의 부동산을 잡기위한 제도로서 특히 재건축을 겨냥한 정책이었다. 그러나 시행시기를 두고 우왕좌왕하여 정부의 부동산 정책에 대한 신뢰에 상당한 금을 가게 만들었다. 특히 10월 신행정수도이전이 위헌으로 판결됨으로서 정부의 신뢰성에 대한 의구심은 극에 달했고, 따라서 향후에 실시되는 정책이 과연 지속될 것인가 라는 물음을 가지고 있는 사람들이 하나둘이 아니었다. 정말 안타까운 일이었다.
또한 2004년 들어 발표한 재건축단지 리모델링 관련정책이나 부동산 중개업법 개정안, 종합부동산세 및 부동산 관련세제, 펜션 규제책 유예등이 정책 발표와는 달리 발표시와 시행시기에 내용이 크게 변경되거나 축소되어 불확실한 상황에 접해 있는 상태다.
1가구 3주택 양도세 중과세는 또한 어떠했는가? 시행과 유보를 반복한 채 일단 시행 후 보완을 하겠다는 결론을 내렸지만 초등학생이 봐도 이해가 않되는 대목이다. 어떤 정책을 일단 시행해 보고 문제점이 발생하면 보완하겠다는 식이 어디 있는가? 그러는 사이 피해보는 해당 당사자의 피해는 누가 보상해 줄 것인가? 시간낭비와 인력, 막대한 재정적 낭비가 아닐 수 없다.
모두가 만족하는 정책이란 있을 수 없다. 그러나 시장 원리를 무시하고 일단 시행해 보겠다는 정책이 나온다면 정책에 대한 불신과 실망은 더욱 커질 수 밖에 없다. 지금의 참여정부는 정상적인 거래마저 극도로 위축되고 분양시장 침체로 이어져 건설경기가 추락한 뒤에나 일부규제를 완화해 부동산 시장에 숨통을 틔워주고 있다. 그러나 이정도의 규제 보완으로는 부동산 및 건설경기 부양에는 턱없이 부족한 실정이다. 과감한 규제완화책이 필요한 시기다.
부동산과 경제의 맥을 짓누르고 있는 부동산 투기지역이나 투기과열지구는 전면 해제해야 한다. 투기가 재발될 것 같아 못 풀고 있다면 너무나 어리석은 판단이다. 구더기 무서워 장 못 담그는 일과 무엇이 다르단 말인가!
정부의 정책은 일관성이 있어야 한다. 또한 정책시행에 잘못이 있다면 책임을 질 줄 알아야 한다. 정책은 있으나 책임이 없다. 순간순간 분위기를 봐가며 정책을 결정한다면 과연 전문가는 왜 있는 것인가?
특히, 부동산 정책은 현실성 있는 정책이어야 한다. 부동산 경기가 냉각되어 서민들은 부동산 매매는 물론 전세도 나가지 않아 고통을 받고 있는데 일단 시행해 보고 대안을 찾는다는 식의 정책이 있을 수 있단 말인가! 전형적인 탁상행정의 표본이다.
정부는 부동산 정책의 시행을 앞두고 오락가락하는 모습을 보여 시장혼란만 가중시켰다. 그러나 이와는 반대로 올해 7월까지 2003년 10,29부동산 대책의 완성을 위해 옥을 죄려고 하고 있다. 잘못된 판단이다. 시장경제를 알아야 한다. 명분만이 중하지 않다.
새해는 달라져야 한다.
2005년도에는 재건축 개발이익 환수제와 종합부동산세 그리고 보유세 강화 등으로 부동산을 잡겠다고 하나 결과적으로 재건축을 제외한 강남의 대형 아파트 값은 오히려 더욱 고공 행진해 온 것은 무엇으로 설명해야 할 것인가?
필자는 10,29대책이 발표가 있은 뒤에 이 정책은 실패할 것으로 예측했다. 공급이 부족한 대형의 아파트를 세금으로 잡겠다는 정책은 애초부터 잘못된 것이었기 때문이었다.
시간이 지나고 결국 서민들만 어려워 상항 아래 10,29대책을 빨리 전면 수정하여 시장원리에 의한 정책으로 전환하여야 할 것이다.
이를 위해서
첫째. 그동안 부동산 가격 폭등에 대응한 임시적인 규제조치를 완화하고 제도화해야 한다.
양도소득세 및 재건축 규제등 부동산 투기억제책 지정과 해제조건이 있는 임시적인 조치인 ‘투기지역’이나 ‘투기과열지구‘등은 즉시 해제 하여야 한다.
특히 400조가 넘는 부동자금이 부동산 규제 해제시 투기로 연결될 것으로 예상되어 규제를 완화시키지 않는다면 부동산 냉각에 따른 경제저하의 위험성은 더욱 클 것으로 예상된다. 부동산은 부동산 시장원리에 입각해 풀어야 할 것이다.
둘째, 무주택자 청약과 거래세 등은 시장원리에 맞게 정비하여야 할 것이다.
최근 무주택자 우선 분양을 세분화하여 만40세 10년 이상 무주택세대주에게 25.7평이하의 주택에 한해 우선공급40%를 적용하는 제도 신설은 무척 잘한 제도로 보인다. 이러한 무주택자 해소를 위해 정부는 적극 나서는 적극적인 제도로 풀어야 하며 규제로 일관된 정책은 너무 소극적이고 부작용만 양산하기 쉽다. 거래세 또한 적극 세금인하를 통하여 부담 없이 부동산을 취득과 양도를 하게끔 물줄기를 터 주어야 한다.
셋째, 재건축 규제를 당장이라도 해제하여야 할 것이다.
정부는 서민을 위한 부동산 정책을 편다는 명분아래 재건축을 억제하고 있다. 이는 심히 잘못된 정책 중의 하나이다. 그것도 부족하여 재건축 개발이익 환수제를 도입하여 상승 용적률 중에서 10-25%를 임대주택으로 신축하는 제도를 도입하였다. 이는 위헌 여부를 떠나 너무나 정부의 간섭이 강요된 정책 중의 하나이다.
재건축 가격이라는 것이 수요와 공급에 의해 결정된다. 특히 추가부담금 문제는 수요와 공급의 원리에 의해 결정되어야 부작용이 적다. 그럼에도 불구하고 정부는 재건축에 있어서 너무나 깊이 관여하고 있는 이상 이를 철폐하지 않으면 재건축 시장에 또 다른 부작용을 가져다 줄 것이 뻔하다. 과연 정부가 이를 인지하고 있는지도 의구심이 든다.
넷째, 부동산이 안정되어 있고 미분양이 많이 발생한 지역에는 세금부분을 통하여 경기와 분양을 활성화 시켜야 할 것이다.
미분양아파트가 발생한다는 것은 경기의 흐름이 막히고 있다는 증거다. 그럼에도 불구하고 정부는 이를 방관하고 있다면 아주 큰 실책을 하는 것이다. 다만 정부가 이를 인정하여 년초부터 100조 넘는 자금을 투자하여 경기를 활성화 하고 부양을 하겠다고 하니 다행스럽기도 하다.
다섯째, 경기가 불황으로 이어지는 시기에는 보유세를 내려 부동산 소유자에게 부담을 경감시켜 주어야 한다.
어찌되었든지 부자건 가난한 사람이건 누군가가 부동산을 소유하기 마련이다. 부자들에게 고가의 세금을 매겨서 부동산 취득기회를 박탈하고자 한다면 어느 누가 부동산을 취득하려고 하겠는가? 누군가가 부동산 주인이 된다. 따라서 불황기에는 부자들이 부동산을 매입하고 처리 하여야 부동산이 움직이게 된다. 아무리 가지고 싶어도 가난한 사람을 이를 소유할 힘이 없는 것이기 때문이다.
새해 2005년에는 규제 없는 세상에서 부동산이 움직이기를 바란다. 지금의 현실이 너무나 심화되고 왜곡된 부동산 시장을 정부 관계자는 하루 속히 깨달아서 더 늦기 전에 부동산을 활성화 시키고 경제를 안정 시켜야 할 것이다. 정책은 수시로 변경할 수 있지만 부동산 정가는 한번 정해지면 그 가격을 고집하는 경향이 강하기 때문에 부동산 고정화를 반대하는 것이다. 고정화를 깨뜨리는 것은 규제 철폐와 함께 부동산의 유연화로 가능한 것이다. 참여정부 들어와서 부동산 가격이 안정 되었다고 생각한다면 큰 오산 중의 오산이다. 부동산의 힘이 축적되고 있는 과정에 불과하다. 언젠가는 이런 축적된 힘이 발산할 경우 걷잡을 수 없는 방향으로 부동산이 튈 가능성이 있다.
정부관계자에게 부탁하건대 부동산의 가격은 수요와 공급에 의해 결정되는 것이지 정책에 의해 결정되는 것이 아님을 꼭 알았으면 하는 바램이다. 새해에는 부동산 투자원리에 맞추어 다시 시작하기를 간절히 바란다.
- `BIS비율·부채비율 200% 완화 필요`-삼성硏
- [edaily 김상욱기자] 금융시장의 기업자금 중개기능이 약화되고 있는 것과 관련 은행들의 국제결제은행(BIS)비율 규제 및 기업들의 부채비율 200% 규제를 완화할 필요성이 있다는 주장이 제기됐다.
삼성경제연구소는 3일 `금융시장의 기업자금 중개기능 약화와 시사점`이라는 보고서를 통해 이같이 밝히고 금융시장의 중개기능 약화는 시중자금의 단기 부동화를 더욱 촉진할 것이라고 지적했다.
정영식 삼성경제연구소 수석연구원은 "외환위기이후 경제회복을 통한 통화확대로 과잉유동성이 발생했다"며 "과도한 유동성은 기업들의 장기투자자금으로 연결되지 못하고 단기화됐다"고 밝혔다.
이어 "금융기관 총수신대비 단기수신 자금의 비중이 지난 97년 34.8%에서 2003년말 48.7%까지 상승했다"며 "2004년2월말 금융기관의 6개월이하 단기수신규모는 400조원에 육박했다"고 설명했다.
정영식 수석연구원은 "시중자금의 단기부동화는 자산가격의 변동성 확대, 통화정책의 유효성 저하, 장기 성장기반 약화 등의 부작용을 초래한다"며 "외환위기이후 코스닥과 주택시장 순으로 버블이 발생했다"고 강조했다.
그는 "이에 따라 은행산업에 대한 정부당국의 인식전환이 필요하다"며 "정부당국은 은행산업의 부실정리, 구조조정, 건전성 제고에 주력한 나머지 금융중개기능 강화에는 미진했다"고 밝혔다.
이어 "매각예정 금융기관의 경우 금융중개기능을 충분히 감당할 수 있는 국내외자본에 충분한 시간을 가지고 매각할 수 있도록 국책은행을 기업금융 특화은행으로 육성하는 방안도 고려할 필요가 있다"고 덧붙였다.
정 수석연구원은 "중소은행에 대한 BIS비율 규제완화, 금융중개기능 제고와 관련된 투자에 대해 인센티브 제공 등을 통해 기업대출 확대를 유도해야 한다"며 "국제업무를 수행하지 않거나 비중이 낮은 은행들에 대해 BIS비율 규제를 신축적으로 적용, 상대적으로 위험도가 높은 중소기업에 대한 대출확대가 가능할 것"이라고 설명했다.
그는 "기업의 은행차입, 채권발행이 시장기능에 의해 결정될 수 있도록 기업의 부채비율 200% 규제를 대폭 완화하거나 폐지할 필요가 있다"며 "상장제조업 전체의 부채비율이 100%이하로 하락해 사실상 무의미한 규제고 부채비율이 200%를 넘는 기업중 성장성이 있는 기업들에게 자금조달의 기회를 제공할 필요가 있다"고 강조했다.
정 수석연구원은 "직접금융시장의 경우 정부와 국책은행 주도로 중견기업 이하를 전담하는 신용평가기관을 설립, 채권발행자에 대한 정확한 신용정보를 제공해 투자자들의 선택을 넓혀줘야 한다"며 "신규설입 완화, 외국 신용평가사의 국내진출 확대 등을 통해 국내 신용평가회사의 신용평가기능을 제고할 필요가 있다"고 지적했다.
아울러 "회계투명성, 공시제도, 투자자 보호제도를 엄격하게 적용해 증시에 대한 불신을 회복해야 한다"며 "주식시장의 경우 시장제도 개선, 장기증권투자상품 개발 등으로 수요기반을 확충해야 한다"고 강조했다.
그는 "안정적인 배당성향 유도, 대주주를 제외한 1년이상 장기투자자의 배당소득 완전비과세 등으로 개인투자자들의 증시참여를 유인하는 한편 증권시장과 부동산시장 안정화를 동시에 도모하기 위해 장기증권투자상품과 아파트분양 청약권을 혼합한 주택청약증권상품을 개발할 필요가 있다"고 덧붙였다.
- (대체)`3중 규제` 묶인 판교, 투자전략 바꿀까
- [edaily 윤진섭기자]29일 15시 21분에 출고된 `3중 규제 묶인 판교, 투자전략 바꿀까 기사와 관련, 건설교통부는 `종전 무주택자 우선 공급이 만 35세에서 30세로 낮춰졌다`는 부분에 오류가 있다고 밝혔습니다, 이에 따라 아래 기사로 대체합니다. 출고된 기사는 수정했습니다.
판교신도시 등 택지지구의 중소형 아파트 분양 시장에 `트리플 규제`파도가 몰아칠 전망이다. 이에 따라 수요자들의 혼란은 물론, 청약 전략 수정이 불가피해졌다는 게 업계의 중론이다.
29일 건설교통부는 판교 신도시를 비롯해 공공택지에 공급되고 분양가 상한제의 적용을 받는 전용면적 25.7평 이하 아파트에 대한 주택법 하위법안을 발표했다.
내년 3월부터 시행될 이 법안에 따르면 전체 공급 물량의 75%가 무주택자에게 우선 공급하되, 이중 40세 이상의 10년 이상 무주택자에게 40%를 우선 공급토록 했다.
또 수도권 과밀억제권역과 성장관리지역에선 아파트 당첨 후 최장 5년 동안 아파트를 팔 수 없도록 했다. 내년 6월에 공급될 판교시범단지 내 25.7평의 경우 건설기간(최소 2년6개월)과 등기후 2년6개월이 지난 후에야 아파트를 팔 수 있게 되는 셈이다.
재당첨 금지 조항도 추가 신설됐다. 종전 5년내 당첨된 사람의 경우 1순위 청약을 제한하던 것을 수도권 과밀억제권역의 경우 10년으로 확대했다.
◇25.7평이하 5년이상 장기자금 마련 불가피, 40세 이상 장기무주택자 수혜
건교부가 공급제도를 바꿈에 따라 청약 판도 변화가 불가피할 것으로 전문가들은 분석하고 있다.
김혜연 부동산 114 부장은 "이번 하위법안이 확정됨에 따라 40세 이상의 10년 이상 무주택자는 전체 공급 물량의 40%에 대해 우선 청약 기회를 얻었을 뿐만 아니라 3차례의 청약을 할 수 있어 최대 수혜 대상자로 부상하게 됐다"고 말했다.
또 세 가지 규제가 모두 시행됨에 따라 판교 청약을 기다리는 무주택자나 일반 청약 수요자들에게는 악재라는 게 중론이다.
이는 가뜩이나 당첨 확률이 낮은 터에 입주 후 2년 동안 거래를 할 수 없다는 점, 그리고 10년동안 1순위 통장을 유망 지역에 사용할 수 없다는 것은 그만큼 판교에 대한 실질적인 매력을 떨어뜨린다는 게 이 같은 분석의 배경이다.
특히 입주 후에도 2년6개월간 매매를 할 수 없도록 한 조치는 청약자들에게는 최대 악재로 작용할 전망이다.
안명숙 스피드뱅크 부동산연구소장은 “이번 조치에 따라 분양 후 2년6개월~3년과 입주 후 매매제한 기간 2년여를 합쳐 5년 남짓 아파트를 매각해 현금화 할 수 없게 됐다”고 말했다.
안 소장은 “중도금 잔금 등을 내고 5년간 버틸 수 있는 등 자금계획도 잘 짜야 한다”며 “집값이 오를 거라는 기대감에 무턱대고 분양 받았다가 자금사정으로 쩔쩔맬 수 있는 만큼 판교 청약과 관련한 막연한 대응은 제고해야 할 것”이라고 덧붙였다.
◇사실상 "0순위 통장부여", 판교외 분양 시장 위축 불가피
실수요 측면에선 이번 건교부의 조치가 일면 타당한 구석이 있지만, 전체 시장을 바라봐야 할 건교부가 시장 위축을 가중시켰다는 곱지 않은 시각도 만만치 않다.
곽창석 부동산퍼스트 이사는 "40세 이상 무주택자에게 우선 공급을 준 것은 사실상 당첨 0순위 통장을 부여한 셈”이라고 규정하고 "결국 이들이 타 지역에 대한 청약을 보류하고, 판교만을 고집할 가능성이 커 김포, 파주 등 다른 신도시를 포함한 전체 분양 시장을 더욱 어렵게 할 것"이라고 말했다.
또 곽 이사는 “결과적으로 0순위 통장은 막대한 전매 차익을 거둘 수 있기 때문에 이들을 중심으로 한 통장 불법 거래 투기를 조장할 가능성도 배제할 수 없다”고 통장 불법 거래에 대한 우려도 표시했다.
◇자금·통장에 따른 상황별 청약 전략 다시 짜야
여하튼 판교신도시의 청약 제도가 바뀜에 따라 이에 따른 청약 전략 수정이 불가피할 전망이다. 우선 판교신도시 등 공공택지에 입주해 장기 거주할 경우라면 이 같은 규제에 대해 민감할 필요는 없다. 또 40세 이상, 10년 무주택자라면 당첨확률이 늘어난 만큼 자금만 해결된다면 적극 청약해 볼 필요가 있다.
문제는 판교 청약 후 5~6년 안에 자산 변동이 예상되는 청약자들이다. 이 경우는 청약통장 금액에 따라 미리 청약 전략을 짚어보는 게 좋다.
우선 청약통장 보유자 중 전용면적 25.7평 초과 아파트에 청약할 수 있는 통장, 즉 청약예금을 보유한 경우 통장을 그대로 끌고 가는 것이 낫다. 이 평형대의 경우 당첨 확률을 떠나 언제라도 분양 받은 후 되팔 수 있기 때문이다.
물론 이 경우도 초기 분양 자금에 대한 전략 마련은 필수다. 전용면적 25.7평의 경우 채권입찰제가 도입돼, 분양가격이 타 지역 보다 높을 수 있기 때문이다.
업계에선 판교신도시 내 25.7평의 경우 평당 분양가격이 1300만~1400만원을 형성할 것으로 내다보고 있지만, 일부에선 이 보다 더 오를 가능성도 배제할 수 없다는 의견도 있다.
둘째 일반 청약 1순위 통장 보유자들 중 25.7평 이하 청약을 염두에 둔 경우다. 우선 성남 우선 공급대상자 중 1순위 통장 보유자는 규제에 상관없이 적극 청약이 기본이다. 그러나 서울이나 다른 경기지역 청약자들은 지금부터 자금대별, 분양물량에 따른 차별 전략을 짜야 한다.
서울 및 수도권 1순위 대상자들은 무주택자가 2단계(40세 우선공급, 35세 우선공급)로 차별화 된 만큼 청약경쟁률이 더욱 치열해졌다는 점은 감수해야 한다. 그러나 판교에서 장기 거주할 수 있는 경우라면 상황이 바뀌었다고 해도 조기에 청약 포기를 선언하는 것은 너무 앞서가는 행보라는 게 전문가들의 의견이다.
양해근 부동산뱅크 실장은 “판교 신도시의 청약 경쟁률이 치열할 것은 이미 예고된 사항”이라며 “판교 수혜권역으로 성복, 상현 내 아파트 청약이 대안으로 거론할 수 있지만 이는 판교 청약을 하고 난 뒤 결정해도 늦지 않는 부분”이라고 말했다.
한 마디로 판교 당첨이 어렵다고 해서 주변 지역에 청약통장을 쓰는 것은 신중할 필요가 있고, 설령 주변 지역에 청약을 하더라도 입지나 교통, 단지 규모 등에 따라 순차적으로 나서라는 이야기다.
반면 적은 돈을 갖고 입주 후에 투자금을 회수할 목적으로 판교 청약을 기다렸다면 재고할 필요가 있다. 이 경우 아예 성복이나 상현지구 등 주변 지역을 우선 공략하는 게 나을 수 있다.
- `3중 규제` 묶인 판교, 투자전략 바꿀까
- [edaily 윤진섭기자] 판교신도시 등 택지지구의 중소형 아파트 분양 시장에 `트리플 규제`파도가 몰아칠 전망이다. 이에 따라 수요자들의 혼란은 물론, 청약 전략 수정이 불가피해졌다는 게 업계의 중론이다.
29일 건설교통부는 판교 신도시를 비롯해 공공택지에 공급되고 분양가 상한제의 적용을 받는 전용면적 25.7평 이하 아파트에 대한 주택법 하위법안을 발표했다.
내년 3월부터 시행될 이 법안에 따르면 전체 공급 물량의 75%가 무주택자에게 우선 공급하되, 이중 40세 이상의 10년 이상 무주택자에게 40%를 우선 공급토록 했다.
또 수도권 과밀억제권역과 성장관리지역에선 아파트 당첨 후 최장 5년 동안 아파트를 팔 수 없도록 했다. 내년 6월에 공급될 판교시범단지 내 25.7평의 경우 건설기간(최소 2년6개월)과 등기후 2년6개월이 지난 후에야 아파트를 팔 수 있게 되는 셈이다.
재당첨 금지 조항도 추가 신설됐다. 종전 5년내 당첨된 사람의 경우 1순위 청약을 제한하던 것을 수도권 과밀억제권역의 경우 10년으로 확대했다.
◇25.7평이하 5년이상 장기자금 마련 불가피, 40세 이상 장기무주택자 수혜
건교부가 공급제도를 바꿈에 따라 청약 판도 변화가 불가피할 것으로 전문가들은 분석하고 있다.
김혜연 부동산 114 부장은 "이번 하위법안이 확정됨에 따라 40세 이상의 10년 이상 무주택자는 전체 공급 물량의 40%에 대해 우선 청약 기회를 얻었을 뿐만 아니라 3차례의 청약을 할 수 있어 최대 수혜 대상자로 부상하게 됐다"고 말했다.
또 세 가지 규제가 모두 시행됨에 따라 판교 청약을 기다리는 무주택자나 일반 청약 수요자들에게는 악재라는 게 중론이다.
이는 가뜩이나 당첨 확률이 낮은 터에 입주 후 2년 동안 거래를 할 수 없다는 점, 그리고 10년동안 1순위 통장을 유망 지역에 사용할 수 없다는 것은 그만큼 판교에 대한 실질적인 매력을 떨어뜨린다는 게 이 같은 분석의 배경이다.
특히 입주 후에도 2년6개월간 매매를 할 수 없도록 한 조치는 청약자들에게는 최대 악재로 작용할 전망이다.
안명숙 스피드뱅크 부동산연구소장은 “이번 조치에 따라 분양 후 2년6개월~3년과 입주 후 매매제한 기간 2년여를 합쳐 5년 남짓 아파트를 매각해 현금화 할 수 없게 됐다”고 말했다.
안 소장은 “중도금 잔금 등을 내고 5년간 버틸 수 있는 등 자금계획도 잘 짜야 한다”며 “집값이 오를 거라는 기대감에 무턱대고 분양 받았다가 자금사정으로 쩔쩔맬 수 있는 만큼 판교 청약과 관련한 막연한 대응은 제고해야 할 것”이라고 덧붙였다.
◇사실상 "0순위 통장부여", 판교외 분양 시장 위축 불가피
실수요 측면에선 이번 건교부의 조치가 일면 타당한 구석이 있지만, 전체 시장을 바라봐야 할 건교부가 시장 위축을 가중시켰다는 곱지 않은 시각도 만만치 않다.
곽창석 부동산퍼스트 이사는 "40세 이상 무주택자에게 우선 공급을 준 것은 사실상 당첨 0순위 통장을 부여한 셈”이라고 규정하고 "결국 이들이 타 지역에 대한 청약을 보류하고, 판교만을 고집할 가능성이 커 김포, 파주 등 다른 신도시를 포함한 전체 분양 시장을 더욱 어렵게 할 것"이라고 말했다.
또 곽 이사는 “결과적으로 0순위 통장은 막대한 전매 차익을 거둘 수 있기 때문에 이들을 중심으로 한 통장 불법 거래 투기를 조장할 가능성도 배제할 수 없다”고 통장 불법 거래에 대한 우려도 표시했다.
◇자금·통장에 따른 상황별 청약 전략 다시 짜야
여하튼 판교신도시의 청약 제도가 바뀜에 따라 이에 따른 청약 전략 수정이 불가피할 전망이다. 우선 판교신도시 등 공공택지에 입주해 장기 거주할 경우라면 이 같은 규제에 대해 민감할 필요는 없다. 또 40세 이상, 10년 무주택자라면 당첨확률이 늘어난 만큼 자금만 해결된다면 적극 청약해 볼 필요가 있다.
문제는 판교 청약 후 5~6년 안에 자산 변동이 예상되는 청약자들이다. 이 경우는 청약통장 금액에 따라 미리 청약 전략을 짚어보는 게 좋다.
우선 청약통장 보유자 중 전용면적 25.7평 초과 아파트에 청약할 수 있는 통장, 즉 청약예금을 보유한 경우 통장을 그대로 끌고 가는 것이 낫다. 이 평형대의 경우 당첨 확률을 떠나 언제라도 분양 받은 후 되팔 수 있기 때문이다.
물론 이 경우도 초기 분양 자금에 대한 전략 마련은 필수다. 전용면적 25.7평의 경우 채권입찰제가 도입돼, 분양가격이 타 지역 보다 높을 수 있기 때문이다.
업계에선 판교신도시 내 25.7평의 경우 평당 분양가격이 1300만~1400만원을 형성할 것으로 내다보고 있지만, 일부에선 이 보다 더 오를 가능성도 배제할 수 없다는 의견도 있다.
둘째 일반 청약 1순위 통장 보유자들 중 25.7평 이하 청약을 염두에 둔 경우다. 우선 성남 우선 공급대상자 중 1순위 통장 보유자는 규제에 상관없이 적극 청약이 기본이다. 그러나 서울이나 다른 경기지역 청약자들은 지금부터 자금대별, 분양물량에 따른 차별 전략을 짜야 한다.
서울 및 수도권 1순위 대상자들은 무주택자가 2단계(40세 우선공급, 35세 우선공급)로 차별화 된 만큼 청약경쟁률이 더욱 치열해졌다는 점은 감수해야 한다. 그러나 판교에서 장기 거주할 수 있는 경우라면 상황이 바뀌었다고 해도 조기에 청약 포기를 선언하는 것은 너무 앞서가는 행보라는 게 전문가들의 의견이다.
양해근 부동산뱅크 실장은 “판교 신도시의 청약 경쟁률이 치열할 것은 이미 예고된 사항”이라며 “판교 수혜권역으로 성복, 상현 내 아파트 청약이 대안으로 거론할 수 있지만 이는 판교 청약을 하고 난 뒤 결정해도 늦지 않는 부분”이라고 말했다.
한 마디로 판교 당첨이 어렵다고 해서 주변 지역에 청약통장을 쓰는 것은 신중할 필요가 있고, 설령 주변 지역에 청약을 하더라도 입지나 교통, 단지 규모 등에 따라 순차적으로 나서라는 이야기다.
반면 적은 돈을 갖고 입주 후에 투자금을 회수할 목적으로 판교 청약을 기다렸다면 재고할 필요가 있다. 이 경우 아예 성복이나 상현지구 등 주변 지역을 우선 공략하는 게 나을 수 있다.
- 판교, 입주후 2년6개월동안 못판다
- [edaily 윤진섭기자] 판교신도시에서 25.7평 이하 아파트를 분양 받는 사람은 입주 후 2년 6개월 뒤에나 아파트를 팔 수 있게 됐다.
또 40세 이상이고 10년 이상 무주택자인 경우, 무주택자 우선 공급이 적용되는 전체 물량 75% 중 40%에 대해 우선 청약권이 부여된다.
반면 판교신도시 아파트를 당첨 받은 사람은 최장 10년동안 청약 자격이 제한돼 내년 6월에 시범단지에서 25.7평 이하 아파트에 당첨된 사람은 2015년 6월까지 청약 1순위가 제한된다.
29일 건설교통부는 지난 8일 국회에서 주택법 개정안이 통과함에 주택청약 및 재당첨 금지 등을 개정한 주택법 하위법령을 입법 예고한다고 밝혔다.
◇수도권과밀억제 내 분양가상한제 적용 주택당첨자, 10년동안 아파트 팔 수 없어
입법 예고된 법령안에 따르면 내년 3월초부터 분양가 상한제가 도입되는 공공택지에서 전용면적 25.7평 이하 공동주택은 무주택실수요자에게 우선 청약 기회가 제공된다.
또 서울, 용인, 성남, 하남, 고양, 과천 등 수도권 과밀억제권역 및 성장관리지역에서는 이들 아파트의 경우 분양 후 5년, 기타지역은 3년 동안 전매가 금지된다.
이에 따라 내년 분양 예정인 판교신도시 시범단지, 하남 풍산지구, 고양 일산 2지구 등에서 분양가 상한제가 적용되는 25.7평 이하 아파트는 공사기간 2년 6개월, 입주 후 2년 6개월을 감안할 때 2010년~2011년에나 아파트를 팔 수 있게 됐다.
뿐만 아니라 상한제 주택을 당첨 받은 사람은 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역에서는 10년간, 그리고 기타지역에서는 5년 동안 청약 1순위가 제한된다.
또 40세 이상 10년 이상 장기 무주택자에 대한 청약 기회도 확대된다. 건교부는 분양가 상한제 주택을 투기과열지구에서와 같이 75%를 무주택자에게 우선 청약할 수 있는 기회를 주되, 전체의 40%는 40세 이상으로 10년 이상 무주택세대주에게 최우선적으로 청약 기회를 부여토록 했다.
◇내년 3월부터 분양가상한제 적용주택, 택지비·공사비 등 5개 항목 원가공개
건교부가 입법예고한 주택법 하위법안에선 공공택지에 공급되는 전용 25.7평 초과 주택은 채권입찰제를 통해 주택사업자에게 택지를 공급토록 규정했다.
건교부는 "주택사업자에게 채권 입찰제를 통한 택지를 공급함으로써 개발이익 대부분을 국민주택기금으로 환수토록 했다"며 "채권입찰제는 매입상한이 업는 완전 경쟁입찰 방식으로 시행된다"고 밝혔다.
아울러 공공택지에서 전용면적 25.7평 이하 주택은 공공택지는 현재와 같이 감정가로 공급하되, 주택분양가는 원가연동방식의 분양가 상한제가 시행된다.
이 경우 분양가 상한은 분양공고 당시를 기준으로 건축비 상한가격(공동주택건설공사비지수의 변동률을 감안한 기본형건축비에 가산비용을 합산)에 택지 비용을 합산한 금액으로 책정할 방침이다.
뿐만 아니라 분양가 상한제를 적용 받는 주택은 분양가의 주요 항목이 공개토록 주택법 하위법안을 규정하고 있다.
이에 분양가 상한제를 적용 받는 공공, 민간 주택은 택지비, 공사비, 설계감리비, 부대비 및 가산비용을 나누어 각 항목별 총액을 공개해야 한다.
건교부 관계자는 "분양가 상한제의 도입으로 인해 주택품직의 저하 및 주택공급 물량의 감소 등 부작용이 발생하지 않도록 적정수준의 건축비 설정 및 건축비 체계의 신축적 운영 방안을 마련할 것"이라며 "추후 전문가 자문회의 및 공청회 등을 통해 적정 건축비를 도출할 계획"이라고 설명했다.
한편 건교부는 이 같은 내용의 새로운 주택공급제도를 내년 1월 5일 공포할 예정이며, 내년 3월부터 본격 시행될 수 있을 것이라고 밝혔다.
☞ 클릭하세요 주택관계 하위법령 입법예고안 및 수도권과밀억제권역, 성장관리구역
- (04 부동산결산)②아파트 강남불패 `종지부`
- [edaily 윤진섭기자] 2004년 부동산 시장은 지난해 정부가 내놓은 10.29 부동산 대책이 단계적으로 시행되면서 전반적으로 침체를 면치 못했다.
특히 강남권 재건축 아파트는 주택거래신고제와 재건축 개발이익환수제 등의 조치로 된서리를 맞았고, 결국 외환 위기 이후 투자 수익률이 마이너스로 떨어지는 약세를 나타냈다.
아파트 분양 시장도 판교를 염두에 둔 청약 수요자들이 통장 사용을 유보하면서 전반적인 침체를 이어갔고, 주상복합아파트 시장은 시티파크 분양으로 초반 반짝 상승세를 탔지만 분양권 전매 제한 등 각종 규제로 열기가 오래가지 못했다.
상가나 펜션, 오피스텔 등 틈새 시장도 경기 침체와 맞물려 별다른 반사이익을 얻지 못했다. 반면 토지시장은 신행정수도 이전 등 각종 개발 호재에다 주택 시장에서 빠져나온 여윳돈이 몰리면서 상승세를 탔다.
◇전국 아파트 가격 6년만에 안정세..전세가격 큰 폭 하락 `역전세난`우려
올해 아파트 시장은 정부의 각종 부동산 대책이 쏟아지면서 깊은 침체에 빠졌다. 특히 4월 말에 집중된 주택투기지역 확대와 취득·등록세를 실 거래가격을 기준으로 내는 주택거래신고제 시행(대상 지역 서울 강남·송파·강동·용산, 경기도 과천·분당)은 아파트 시장 침체에 결정적 역할을 했다.
또 강남권을 중심으로 한 재건축 아파트 시장<사진>은 연이어 나온 임대아파트 건립을 골자로 한 개발이익환수제도 도입, 그리고 1가구 다주택자 양도세 중과ㆍ종합부동산세 시행 방침이 차례로 예고되면서 일반ㆍ재건축 가릴 것 없이 약세를 나타냈다.
이를 반증하듯 부동산 114 조사에 따르면 외환위기 이후 99년부터 꾸준한 상승세를 보이던 아파트 가격이 6년 만에 안정됐다. 올해 전국 아파트는 0.29% 소폭 오르는 데 그쳤고, 서울(0.62%)보다 경기도(-1.45%) 집값의 하락폭이 더 컸다. 강남구도 3.18%가 내려앉아 `강남 불패신화`에 종지부를 찍었다.
특히 아파트에 대한 투자 수익률은 큰 폭으로 하락 강남구의 투자수익률이 외환위기 이후 처음으로 -0.62%를 기록하는 양상을 보였다.
서울은 용산구(10.02%) 종로구(6.67%) 성동구(5.67%) 광진구(4.43%) 등 뉴타운 추진이나 뚝섬 공원화 등 호재지역 집값 상승이 강남권 집값 하락을 상쇄하는 효과가 있었다.
충청권은 10월 행정수도 위헌 결정전까지 급등 양상을 보였으나 이후 소폭 떨 어졌다. 하지만 10월까지 집값 상승폭이 워낙 커 충남 연기(38.73%)나 공주(20 .08%) 집값은 여전히 전국 최고 상승률을 기록했다.
전셋값은 예년보다 늘어난 입주 물량과 경기침체로 전세 이사 수요가 줄며 전년 대비 서울 -3.58%, 경기 -4.23%, 인천 -5.77% 등을 나타냈다. 이는 수도권이 대규모 입주가 많아 약세가 두드러졌고 전국적으로는 -2.76%가 하락했다.
이 같은 전세가격의 하락세 속에 전셋집을 빼지 못해 이사를 못 가는 `역전세난`이 심각하게 나타났다. 실제 경기도 용인 일대는 지난 6월 말 입주가 몰리면서 32평형이 전세가격이 6000만원까지 하락하는 등 빈집이 속출하기도 했다.
◇강남권도 미분양 아파트 시대..미분양 물량 급증
서울 동시분양 시장은 상반기 잠실 3, 4단지에 청약자가 몰렸으나 이후 극도의 침체를 보여 8차 0.8대1, 9차 0.5대1, 10 차 0.5대1, 11차 0.7대1 등 줄곧 1대1을 밑돌았다.
반면 아파트 분양가는 침체된 청약 시장과는 달리 꾸준히 상승해 올해 강남구에서 분양된 아파트의 평균 분양가는 평당 1994만원으로 작년(1677 만원)보다 18.9% 올랐다. 송파구도 작년 1404만원에서 올해 1696만원으로 20.8%가 뛰었다.
분양 시장 침체가 이어지면서 미분양 물량도 크게 늘어나는 양상이다. 인기지역으로 분류되는 강남권 잠실 3, 4단지의 경우 계약 포기 물량이 늘면서 미분양이 발생했고, 수도권 지역은 사전 예약자에 대한 청약이 순위 청약을 웃도는 게 다반사가 됐다.
이를 분위기를 반영하듯 미분양 아파트는 11월 말 현재 전국의 미분양 주택수가 6만4000호를 넘은 것으로 파악됐다.
이는 지난 10월말 대비 5755호(9.8%) 증가한 것으로 주택경기 회복직전인 200년 3월 수준(6만4550호)으로 수도권의 경우 올 4월 이후 계속 증가세를 보이고 있다.
지역별로는 서울 및 경기도가 10월 대비 각각 76호(13.8%), 2621호(21.1%) 증가했다. 수도권 지역에선 인천광역시만이 485호(21.8%) 감소했다.
지역별로는 ▲울산(1269호, 392.9%) ▲ 충남(1863호, 22.8%) ▲ 경기(2621호, 21.1%)에서 총 5753호가 발생하는 등 전국에서 고르게 늘어나는 추세다.
스피드뱅크 안명숙 소장은 "10. 29 부동산대책을 비롯해 주택거래신고제 실시 등 규제책이 강화되면서 그동안 시장을 주도했던 재건축 아파트와 분양권이 직격탄을 맞았다"고 말했다.
이어 안소장은 "아파트 가격이 안정세를 보였지만 거래를 너무 위축시켜, 향후 거래 활성화가 숙제로 남겨진 한 해"라고 정리했다.
- (04 부동산결산)①냉온탕식 처방으로 `골병`
- [edaily 윤진섭기자] 올해 부동산 시장은 정부 정책의 영향력이 그 어느 때보다 강하게 작용했다. 정부는 `10. 29 부동산 대책`이후 주택, 토지에 관한 각종 후속대책을 내놓으면서 1년 내내 시장을 압박, 전반적인 시장 안정에 주력했다.
하지만 부동산 시장 안정세를 유지했다는 평가에도 불구하고 정상적인 부동산 거래마저 중단시켰다는 비난은 면치 못하고 있다는 게 업계의 평가다. 이런 지적 속에 하반기 들어 정부는 지방 투기과열지구 부분 해제와 주택거래신고제 해제 등 각종 규제를 조금씩 완화하는 조치를 단행했다.
물론 이는 건설경기 부양을 위한 소극적 조치일 뿐 전반적인 정책 기조는 `규제 일변도`라는 게 업계의 평가다. 올해 선보인 각종 부동산 정책과 흐름, 그리고 내년도에 시행될 부동산 정책을 점검해본다.
◇4월 주택거래신고제 지정 이후 규제 일변도 지향
상반기 부동산 시장은 10. 29 부동산 대책 이후 하락했던 아파트 가격이 잠실 저밀도 지구를 중심으로 가격 상승세를 보이는 양상이었다. 특히 시티파크와 위브더스테이트 등 주상복합 아파트 시장이 청약 과열 양상을 보이면서 분양 시장마저 들썩이는 모습을 나타냈다.
그러나 4월말 서울 강남·송파·강동구와 경기 성남시 분당구 등 4곳에 대해 주택거래신고제를 처음 적용하면서 아파트 시장을 하락세로 돌려놓는 결정적 역할을 했다. 이어 용산과 경기도 과천을 추가 지정하면서 이들 지역은 거래가 중단되고 가격이 하락하는 등 극심한 침체기를 맞기 시작했다.
해당 지역은 과세표준 인상에 따라 취득ㆍ등록세가 종전에 비해 2.5배 이상 급등하면서 아파트값 폭등세를 꺾는 역할을 했다.
때마침 불어닥친 시티파크와 부천 위브더스테이트의 청약 열풍 역시 정부가 주상복합 분양권 전매 완전금지 대책을 내놓으면서 그나마 호황(?)을 누렸던 주상복합 시장도 진정세로 돌아서게 됐다.
주택시장이 침체 국면을 맞으면서 시중의 부동자금이 토지시장으로 몰릴 조짐을 보이자 정부는 서둘러 각종 대책을 발표했다.
우선 도시지역 내 녹지 및 비용도 지역, 비도시지역 임야와 농지에 대한 토지거래허가 기준면적으로 종전보다 절반 수준으로 각각 낮췄고, 신행정수도 후보지 주변을 중심으로 주택투기지역, 투기과열지구 등을 잇따라 지정했다.
이에 따라 현재 대전 충청권은 ▲ 대전전역과 충남 천안 아산 공주시, 충북 청주시 청원군 등 10곳은 주택투기지역으로 ▲ 대전 서·유성구 충남 천안 아산 연기군, 충북 청원군 등 15곳은 토지투기지역 ▲ 대전전역과 충남 천안 아산 공주 계룡시 연기군, 충북 청주시 청원군 등 11곳은 투기과열지구로 지정돼 있다.
이밖에 정부가 부동산 보유과세를 대폭 현실화하는 방향으로 재산세제를 개편한것도 부동산시장 안정에 크게 기여했다.
◇시장 침체 깊어지면서 하반기 들어 완화조치 단행
이 같은 정부의 규제 일변도 규제 정책은 하반기 들어 서서히 바뀌기 시작했다. 건설 수주와 미분양 증가 등 건설, 주택시장이 침체국면을 벗어나지 못하자 정부는 각종 제도의 탄력 운용을 본격적으로 검토하기 시작했다.
하반기 들어 해제된 규제 중 첫 번째는 주택투기지역의 부분 해제다. 재정경제부는 지난 8월 20일 부산 북구, 해운대구, 대구 서구.중구.수성구, 강원도 춘천시, 경남 양산시 등 7개 지역을 주택투기지역에서 처음으로 해제했다.
이어 지난 23일에는 ▲ 서울 중랑구, 서대문구 ▲ 인천남동구, 부평구 ▲ 경기 의왕시, 군포시, 고양시 덕양구, 하남시 등 8곳이며 지방은 ▲ 대전 서구, 유성구, 대덕구 등을 추가로 해제시켜 거래 활성화를 꾀하는 조치를 단행했다.
투기지역은 양도세가 실거래가로 부과되는 지역으로, 투기지역에서 해제되면 양도세 부담이 낮아져 그만큼 거래가 늘어나게 된다.
또 건교부는 송파구 풍납, 거여.마천동, 강동구 하일.암사.길동, 강남구 세곡동 등 7곳을 주택거래신고지역에서 전격 해제했는데 주택거래신고지역이 부분적이나마 해제된 것은 이 제도가 시행된 지난 4월 이후 처음이다.
건교부는 이와 함께 부산과 대구, 광주, 울산, 창원, 양산 등 지방 6곳 투기과열지구에 대한 분양권 전매제한 기간을 `소유권 이전 등기시까지"에서 `분양계약후 1년 경과시까지로" 완화하고 투기과열지구내 재건축 후분양제도도 일부 완화했다.
◇`10.29 부동산대책` 내년부터 본격화..국회 통과가 관건
정부는 침체된 시장에 숨통을 터주기 위해 일부 규제를 완화하고 있지만 10. 29 부동산 대책 중 상당수가 내년에 시행이 예정돼 있어, 규제에 따른 부동산 시장 약세는 내년에도 이어질 것으로 업계에선 예상하고 있다.
내년에 시행될 주요 부동산 정책으로는 종합부동산세 및 주택 가격공시제도, 원가연동제, 채권입찰제, 재건축개발이익환수제, 부동산실거래가 신고 의무화 등이 있다.
물론 현재 국회에서 종부세, 재건축개발이익환수제, 부동산중개업법 처리가 늦어지고 있지만, 이들 법안은 참여정부의 핵심 법안으로 인식해 반드시 처리할 것을 고수하고 있어 늦어도 내년 임시국회에서 통과될 가능성이 높다.
주요 법안을 살펴보면 우선 내년 3월 초부터는 아파트 분양 및 택지공급에서의 투기수요 차단을 위해 원가연동제와 채권입찰제가 본격 시행된다.
원가연동제는 공공택지내 25.7평 이하 공영.민영아파트에 대해 지금처럼 택지를 감정가격으로 공급하되 분양가를 적정한 선에서 규제하는 것이며 채권입찰제는 공공택지내 25.7평 초과 아파트에 대해 채권을 가장 많이 사겠다고 하는 업체에 택지를 공급하는 제도다.
이 제도는 내년 6월 분양예정인 판교신도시도 당연히 적용되는데 앞으로는 턱없이 분양가를 높게 책정하거나 웃돈을 받고 공공택지를 제3자에게 넘기는 행위가 상당부분 사라질 전망이다.
임대아파트 건립을 골자로 한 개발이익환수제도는 현재 국회에서 여, 야간 논쟁이 벌어지고 있어 올해 내 통과는 힘들 것으로 점쳐지고 있다. 그러나 내년 2월 임시국회내에서 이 법안에 대한 논의가 다시 돼, 통과될 가능성이 커 늦어도 내년 6월 이후엔 시행될 것으로 점쳐지고 있다.
이 법안은 재건축 사업승인 이전 단지에 대해서는 재건축으로 늘어나는 용적률 증가분의 25%만큼을 임대아파트로 환수(표준건축비를 주고 매입)하는 대신 인센티브(25%)를 부여키로 했다.
또 이미 사업승인은 받았으나 분양승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분의 10%를 임대아파트로 환수하는 내용을 담고 있다.
내년부터 `1가구 3주택 보유자 양도세 중과 방침"도 예정대로 시행된다. 1가구 3주택자에 대한 양도세 중과가 시행되면 다주택자들은 집을 팔때 양도차익의 60%를 세금으로 내야하기 때문에 부동산시장에 미치는 충격이 상당할 전망이다.
또 이번 임시국회 내 처리가 미뤄졌지만 부동산 실거래가 신고 의무화 조치도 내년 하반기부터 시행될 가능성이 높다.
이 제도는 부동산 거래시 중개업소들로 하여금 실거래가에 의한 계약내용을 시.군.구에 반드시 통보토록 하는 것으로 이중계약서 작성 관행이 근절되면서 부동산시장이 선진화, 투명화되는 효과가 있다.
그러나 참여정부가 역점 정책으로 추진한 종합부동산세 및 주택 가격공시제도 등 일부 법안은 여전히 국회 내에서 논란을 빚고 있어 제때 시행이 불투명한 상태다.
