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- (부동산레이다)1가정 3자녀에게 입주권을 준다
- [양은열] 호주제가 위헌판결을 받고 엊그제 사법연수원 판사임용에서 여성이 차지하는 비율이 절반을 넘어섰다고 한다. 우리나라도 선진국과 같은 여성상위시대가 도래한 것이다. 그런데 이러한 여성상위 시대가 왔음에도 불구하고 이에 대한 대비가 되지 않아 많은 문제점이 예상된다.
특히 여성의 사회활동이 두드러짐에 따라 맞벌이 부부가 등장하고 여성의 사회역할이 높아짐에 따라 가정에 큰 변화를 일으키게 된 것이다. 특히 자녀교육에 상당한 문제를 가져오게 된 것이다. 자녀양육의 문제가 등장하게 되자 요즈음 젊은이들은 자녀를 안 낳거나 적게 갖는 심각한 저출산의 문제가 현실적인 사회문제가 된 것이다.
그런데 문제는 이렇게 출산율이 급격히 떨어지고 있는데도 우리 정부가 저출산 대책에 손을 놓고 있다는 것이다. 너무 늦게 대책마련에 나선 것이다.
최근 통계청이 발표한 내용을 보면 더욱 충격적이다. 만약 20-30대 여성이 지금처럼 아이를 낳지 않아 출산율이 떨어지면 2050년엔 우리나라 인구가 4,000만명에도 미치지 못할 수 있다는 최악의 인구 변동 시나리오다.
출산율이 2003년 1.19명에서 2004년 1.17명으로 계속 떨어져 2035년에 1.0명 수준으로 낮아지면, 2050년에는 인구가 3,990만명으로 감소한다고 예상했다. 특히 출산율을 적극적으로 계산해도 우리나라 인구가 2020년부터 감소해 2050년에는 4,235만명이 될 것이라고 했다. 따라서 지금 추세대로 가면 2050년 신생아 수는 현재 49만명의 절반 이하인 22만여명까지 줄어든다는 통계다.
이럴 경우 2050년엔 65세 이상 노인 인구가 1,567만명인 반면 14세 이하 인구는 5분의 1도 안 되는 280만명이 될 것이다. 또 한해 태어나는 아이가 15만8000명이지만 사망한 사람은 다섯배 가까운 73만6000명에 이를 것으로 보인다.
통계청이 공식 추계를 내놓지 않았지만 2050년 이후의 상황도 우려할 수준이다. 통계청에 따르면 출산율이 1명일 때 2050년의 인구 감소율은 1.41%가 될 것으로 예상했다. 이런 감소율이 그대로 유지되면 2060년 인구는 3,500만명 아래로 떨어지고, 2071년엔 3,000만명에도 미치지 못하고 2100년에는 우리나라 인구 숫자가 1,600만명으로 줄어든다는 것이다.
이는 부동산 폭등보다도 더 심각한 문제를 야기한다. 갑작스런 출산율 감소는 경제력 감소로 이어지고 국가의 힘을 급락시켜 50년 뒤에 1인당 부담해야할 노인인구 부담률이 4명을 넘어서서 문제의 심각성이 있는 것이다.
일본은 이미 1989년 출산율이 1.57로 떨어지자, 아동수당 신설 등 "엔젤플랜"이라는 저출산 대책을 수립했다. 그러나 우리나라는 1983년 인구를 겨우 유지할 수 있는 출산율이 2.1명 수준으로 떨어졌는데도 엉뚱하게 1자녀 갖기 인구정책을 고수했다. 1996년에 인구억제 정책을 폐지했지만 현실적인 대안을 마련하지 못했다. 필자의 기억으로는 정부가 저출산의 대책이라고 내놓은 것이 20만원 정도의 출산 장려금이나 남성 정관수술 의료보험 혜택 폐지 정도로 기억 된다. 이런 상황 아래 엊그제 남해군의 출산 장려금을 300만원으로 지급한다고 해서 신문에 기사화 되는 일까지 있었다.
필자는 그동안 만나는 젊은 사람들에게 아이 많이 낳기 운동을 개인적으로 전개하여 3자녀 갖기 운동을 적극 홍보해 왔다. 왜냐하면 저출산이 가져다 주는 피해는 너무 크고 이를 해결하려면 장기적인 시간과 경제적 손실을 각오해야 하기 때문이다.
그렇다면 이런 급격한 저출산의 원인은 어디에 있는 것일까?
저출산의 원인은 결혼하지 않는 남녀가 크게 늘어난 데다 결혼한 부부들도 아이를 적게 낳기 때문이다. 여성들이 출산을 기피하는 데다 결혼 연령이 20대에서 30대로 급격히 늦춰진 결과다. 옛날 같으면 벌써 아이를 낳았어야 할 20대 여성이 미혼으로 남아 출산율을 떨어뜨리고 있다.
그런데 중요한 것은 최근의 미혼율 증가는 심각한 수준으로 보인다. 초혼의 경우를 보면, 남성은 30.1세였고 여성도 27.3세였다. 결혼연령이 늦어진 만큼 미혼자가 많아지고, 늦은 결혼으로 아기 출산 숫자도 줄어들게 된 것이다. 혼인 건수도 2000년 33만4000건에서 2003년에는 30만5000건으로 크게 줄었다.
이렇게 결혼이 늦어지고 미혼자가 증가하는 이유는 무엇일까?
우리나라 젊은이들이 대학을 졸업하고 아파트 32평 국민주택을 구입하는데 평균적으로 약 7.5년이 걸린다. 따라서 결혼을 앞둔 젊은이는 특별한 지인이나 부모님의 도움 없이는 제대로 된 아파트 하나는 고사하고 전세 얻기조차 쉽지 않은 게 현실이 되었다. 따라서 내 집 마련이라는 숙제가 젊은이들 누구나 거쳐야 하는 수능시험과 같은 과정이 된 것이다.
대학을 졸업하고 어느 정도 사회생활을 한 결혼을 앞둔 요즈음 젊은이들에게 자연스럽게 내 집을 가질 수 있는 기회가 주어진다면 내 집 마련이라는 고민을 하지 않아도 될 것이다. 그럼에도 불구하고 대학을 졸업하고 어렵게 기업체에 입사했지만 웬만한 연봉으로 결혼 때 내 집 마련은 고사하고 변변한 아파트 전세하나 얻기란 하늘에 별따기처럼 어렵게 된 것이다. 또한 계속되는 경기침체로 취업의 어려움과 결혼 가치관의 변화의 변화가 저출산의 주요 원인으로 생각된다.
그렇다면 저출산이 가져올 경제적 변화는 어느 정도인가?
다른 부분은 제외하더라도 저출산은 결국 고령화로 이어지면서 사회경제 분위기에도 큰 변화를 일으킬 것이다.
첫째, 저출산은 소비계층을 30~60대에서 고령자 중심으로 이동시켜 소비가 감소되고 경제성장을 둔화시킨다. 과거 외환위기 때 신용불량자가 양산되자 소비세력의 약화로 우리나라 소비경제에 큰 부담을 준 적이 있다. 소비계층이 고령화로 변화하면 적극적인 소비계층이 소멸되어 내수경제를 약화시켜 우리나라 경제를 쇠약한 체질로 만들어 버릴 것이다. 그러면 조그만 경제 환경 변화에도 적응하기 힘들어 쉽게 감기에 걸리는 체질로 약하게 된다는 것이다.
둘째, 고령화로 민간 저축률을 떨어뜨려 경제투자 위축으로 이어진다.
따라서 현재의 출산율 수준이라면 우리나라의 잠재성장률은 현재 5%대에서 2010년에는 4.21%, 2020년대에는 2.91%까지 떨어질 것이다. 국민연금도 보험료를 낼 사람이 줄어들면서 기금고갈 예상 시점이 2047년에서 3~4년 앞당겨지고, 건강보험도 노인의료비의 급증으로 의료보험료를 현재의 4.21%에서 2020년에는 8.3%까지 올려야 될 것으로 보인다.
그렇다면 이러한 저출산 탈출 방안은 없는 것일까?
정부의 강력한 지원 아래 다음과 같은 3가지 방법이 있다고 본다.
첫째, 늦은 결혼 기피 대책이다.
젊은이들의 결혼 기피를 막기 위해선 정부의 ▲신혼부부 주택마련을 위한 모기지 제도 의 적극 도입▲ 신혼부부의 주택자금의 소득공제 ▲ 신혼부부 저리 전세자금 대출등을 적극 도입하여야 할 것이다.
둘째, 출산 기피를 막기 위해서는 ▲출산시 국민연금 납입 3년간 면제 ▲선택적 산전, 산후 휴가제도 시행 ▲육아휴직 제도 확산 ▲보육비 지원 ▲출산 6개월간의 도우미 제도 신설등 지원을 아끼지 말아야 한다.
셋째, 자녀양육비 부담을 덜기 위해선 ▲ 유치원비 전액지원 ▲학원비까지 포함하는 교육비 지원 ▲ 자녀 고등학교까지 교육비 지원▲농어민 취학자녀 양육비 지원 등으로 말할 수 있다.
특히 우리나라 젊은이라면 누구나 고민하는 내 집 마련을 출산 정책과 적극 연관 시켜 야 할 것이다. 1가정 3자녀 출산 시 국민주택규모 32평 아파트 입주권을 주는 방안을 적극 도입해야 한다. 필자는 그동안 이에 대해 수도 없이 제안해 왔다.
현재 판교신도시 아파트 청약에 대해 살펴보자. 판교로 인해 침체기 부동산이 적극 달아 올랐다. 특히 만 40세 청약 저축 가입자가 가지고 있는 통장 프리미엄이 1억원을 상회한다고 한다. 부동산이 과열되면 규제책을 통해 투기를 잡겠다고 나서는 정부다. 판교가 들끓고 있다. 이를 잡기 위해 전 언론과 정부가 이구동선으로 떠들고 있다.
그렇다면 판교신도시를 살펴보자. 공급 가구로 보면 잠실 재건축 단지 정도보다 약간 클 뿐이다. 전국민을 대상으로 한다면 공급량이 3만가구도 안 돼 전 국민의 1%로도 되지 않는다. 이러한 판교에 온통 투기가 어쩌고 저쩌고 관계장관은 물론 재경부총리까지 투기대책에 대해 기자회견을 할 정도인데 정작 백년대계를 이루어야할 출산 정책에는 왜 그렇게 조용한지 알 수 없는 일이다.
1가정 3자녀에게 국민주택규모 아파트 입주권을 주는 것이 어떤 사람은 너무 큰 특혜 아니냐고 이야기 할 것이다. 그러나 우리의 자녀양육의 현실에 대해 생각해 보자. 젊은 남녀가 결혼하여 자녀를 낳고 이에 소요되는 시간적 경제적 정열적 투자가 과연 얼마나 많으냐 말이다. 자녀가 없는 사람과 3자녀를 기르는 사람간의 자녀양육 비용은 가히 아파트 한 채 가격으로 비교할 수 있단 말인가? 자녀양육은 거의 헌신에 가깝다.
그렇다면 이러한 헌신에 대해 정부가 해 주는 대책은 또 무엇이었단 말인가? 기업들이 인재가 없다고 이야기 하면서 과연 인재 양성을 위해 기업이 대학에 투자한 인적, 물적, 재정적 투자는 과연 얼마인가? 기업이 투자 없이 인재가 없다는 등의 이야기는 자격자체가 없다고 말할 수 있겠다.
누구에게나 1가정 3자녀에게 국민주택규모 아파트 입주권을 주는 것이 문제점도 있을 것이다. 그렇다고 구더기 무서워 장 못 담그는 우는 범하지 않아야 하지 않는가?
수익자 부담의 원칙이라는 게 있다. 혜택을 보는 대상이 적극적으로 이에 대한 대가를 지불하는 원칙이다. 정부도 이런 원칙에 동의 한다면 이제부터라도 적극적으로 출산정책에 대한 대변화를 고집해야 할 것이다. 이러한 시간적 여유가 그다지 많지 않다는 사실을 기억하면서 말이다.
더 나아가 우리나라 미래를 짊어지는 출산정책과 교육정책은 백년대계를 생각하여 주택정책과 연관시켜 제도를 추진해야 할 것이다. 왜냐하면 주거안정이야말로 우리가 살아가는 동안 가장 안정되어야 되는 항목이기 때문이다.
- (부동산캘린더)분양시장 위축.. 1곳만 청약접수
- [edaily 이진철기자] 판교신도시가 올 11월 일괄분양으로 변경되면서 향후 분양시장에 미칠 파급효과가 상당할 것으로 예상되는 가운데 신규 공급물량 저조현상이 지속되고 있다.
2월 넷째주(22~26일)에는 전국 1곳에서만 청약접수를 실시하고, 2개 지역에서 모델하우스를 오픈할 예정이다.
22일에는 유승종합건설이 충북 청주 산남3지구에서 ´유승한내들´ 26평형 464가구의 청약접수를 시작한다. 경부 및 중부고속도로가 인접해 있어 교통편이 좋고, 초등학교 2개와 중고교 1개가 신설될 예정이다. 단지 인근에 구룡산이 위치해 있어 녹지공간이 풍부하고 생태공원의 조망권을 확보하고 있다.
24일에는 제주시 노형동 주공 ´뜨란채´ 총 1068가구의 당첨자 계약이 있다.
25일에는 대우건설(047040)이 부산 연제구 거제동에서 ´월드마크아시아드´ 39평~61평형 299가구의 모델하우스를 오픈한다. 주상복합아파트로 청약통장이 필요하며, 지하철 3호선 종합 운동장역이 2005년 개통예정이고, 삼성 홈플러스, 거제시장, 신정시장 등 편의시설이 인접하다.
같은날 우림건설은 경북 경산시에 ´루미아트´ 33, 43평형 436가구의 모델하우스를 오픈한다. 경산IC를 통해 경부고속도로의 접근성이 용이하며, 경부선 경산역, 대구지하철 안심역을 이용할 수 있다. 현재는 진량중고교가 위치해 있으며, 단지 앞에 삼주초등학교가 2007년 3월에 개교할 예정이다.
◇2월 넷째주 주간부동산캘린더(22~26일)
▲21일(월)
-연세대학교 사회교육원 부동산 컨설팅 과정 접수(~2/28) 02)2123-3581
▲22일(화)
-충북 청주시 산남동 유승한내들 1·2순위 접수 043)288-3777
-경남 김해시 장유면 부영e그린타운 당첨자 계약 055)313-3241
▲23일(수)
-충북 청주시 산남동 유승한내들 3순위 접수 043)288-3777
▲24일(목)
-제주 제주시 노형동 주공뜨란채 당첨자 계약(~2/28) 064)745-2400
▲25일(금)
-인천1차 동시분양 주택국 결정통보일
-부산 연제구 거제동 대우월드마크아시아드 모델하우스 오픈 051)506-5599
-경북 경산시 진량읍 경산 우림루미아트 모델하우스 오픈 053)857-4646
자료제공: 내집마련정보사(http://www.yesapt.com)
- 국민은행, 해외서도 주택청약 가능
- [edaily 김병수기자] 국민은행(060000)은 SK텔레콤(017670)과 함께 휴대폰을 이용해 주택청약을 할 수 있는 서비스를 마련, 오늘(17일)부터 이용이 가능하다고 밝혔다.
이번 서비스는 SK텔레콤의 Mbank 전용휴대폰과 KB모바일 금융칩을 통해 아파트, 오피스텔, 주상복합건물에 대한 청약신청, 접수내역 및 당첨사실 조회 등의 서비스와 주택복권, 키노복권, 즉석복권의 구매 및 구매내역 조회, 로또645당첨번호 조회, 복권통장관련 서비스를 이용할 수 있다.
휴대폰을 이용한 주택청약서비스와 모바일복권서비스는 금융권 관련 컨텐츠 유무선통합서비스의 대표. Kbmobile 주택청약신청은 영업점, 인터넷, ARS와 더불어 무선을 이용한 모바일로 통합됐다.
또한 해외로밍서비스 지역에서 서비스를 이용할 경우 해외현지에서도 주택청약을 할 수가 있게 됐다.
주택복권 서비스도 모바일뱅킹을 통해 편하게 이용할 수 있는데, 지하철, 버스 등 장소에 관계없이 무료한 시간에 간단한 휴대폰 조작만으로 복권구입 및 게임을 즐길 수 있다.
국민은행은 모바일 주택청약과 복권서비스를 이용하기 위해선 현재 모바일뱅킹을 이미 사용하고 있는 이용자는 별도의 프로그램을 휴대폰으로 내려받아야 이용할 수가 있다고 설명했다. 별도의 프로그램은 휴대폰에 설치된 Kbmobile프로그램을 삭제한 후 단축키(`M` 버튼)을 누르면 자동으로 프로그램이 설치가 된다.
국민은행은 조만간 SK텔레콤 가입자 외에도 모든 통신사 고객이 휴대폰 종류와 상관없이 이 서비스를 이용할 수 있도록 할 방침이라고 밝혔다.
- (대체)판교 경쟁률 최고 1109대1 추산
- [edaily 윤진섭기자] 17일 11시31분에 출고된 "판교경쟁률 최고 1109대 1` 제목의 기사에 대해 건교부가 성남시 최우선 경쟁률을 120대1(60%청약시 72대1), 그리고 35세, 5년 무주택자 경쟁율을 159대1(60% 청약시 95대1)로 발표했으나, 재 집계결과 성남 최우선 경쟁률은 60대 1(60%청약 36대1), 그리고 35세, 5년 무주택자 98대 1(60%청약시 59대 1)로 변경됐다고 알려와 다음 기사로 대체합니다.
건설교통부가 당초 6월 분양예정이던 판교신도시 분양을 11월로 연기함에 따라 청약경쟁률이 어느 정도가 될 것인가에 관심이 쏠리고 있다.
17일 건설교통부는 `판교신도시 투기방지대책`을 발표하고, 당초 6월부터 내년 하반기까지 4회에 걸쳐 매회 5000가구씩 분양키로 했던 아파트 분양을 11월경에 2만1000여 가구(임대 4000가구 포함)를 일괄 분양키로 했다.
이에 따라 11월에는 국민임대를 제외한 일반분양, 공공분양·공공임대가 한꺼번에 분양될 전망이다. 현재 판교신도시는 총 2만9700여가구가 조성되며 , 2만1000가구 일반분양(임대아파트 4000가구 포함), 단독주택 2700여가구, 국민임대 6000여가구가 들어설 예정이다.
이에 따라 택지공급도 3월에서 6~7월로 미뤄질 전망이다. 그러나 아파트 입주는 층고에 따라 차이가 있어 입주시기는 2007년~2008년으로 나뉘어질 것이라고 건교부는 설명했다.
현재 건교부가 추산하는 경쟁률은 우선공급되는 성남지역(6300가구)은 전체가입자(통장가입자 28만7390명) 청약할 경우 대략 36대 1로 추산했고, 가입자 중 60%가 청약할 경우엔 대략 21대 1로 내다봤다.
또 총 1만4700가구가 공급되는 수도권지역은 전체청약경쟁률을 157대 1, 그리고 60% 청약할 경우엔 94대 1로 집계했다. 이는 수도권 1순위 가입자 285만2323명을 대상으로 추정한 수치다.
구체적으로 경쟁률을 따져보면 성남지역 내에 임대주택의 경우 60㎡(18.15평-1050가구)이하는 전체청약은 21대 1, 그리고 60% 청약시엔 12대 1로 집계했다. 또 60~85㎡(150가구)는 각각 147대 1, 그리고 88대 1로 분석했다.
수도권은 60㎡이하(2450가구)는 전체 129대 1, 그리고 60% 청약시엔 77대 1로 분석했고, 60~85㎡(350가구)는 각각 905대 1과 543대 1로 집계했다.
관심지역이 85㎡이하 분양주택은 수도권 1순위 경우 최대 1109대 1로 추정했다. 우선 청약자격이 주어지는 성남지역 40세 이상, 10년 무주택(1146가구)는 전체 청약을 60대 1, 그리고 60% 청약시엔 36대 1로 건교부는 분석했다.
또 1003가구가 분양되는 35세, 5년 무주택은 각각 98대 1과 59대 1, 그리고 1순위(716가구)는 224대 1과 135대 1로 경쟁률이 추산됐다.
반면 수도권은 40세 이상, 10년 무주택(2674가구)은 전체 청약은 139대 1, 그리고 60% 청약시엔 83대 1로 건교부는 집계했다. 또 35세, 5년 무주택(2340가구)는 각각 277대 1과 166대 1로 분석했으며, 1순위(1671가구)는 각각 1109대 1과 665대 1로 내다봤다.
11월에 한꺼번에 분양되는 85㎡(전용면적 25.7평 초과)는 경쟁률이 큰 폭으로 낮아질 전망이다.
공급물량의 30%가 우선 공급되는 성남지역(2235가구)는 전체 청약시에 56대 1, 그리고 60% 청약시엔 34대 1로, 분석했고, 수도권지역(5215가구)는 각각 192대 1과 115대 1로 내다봤다.
건교부는 "이는 11월에 임대주택 4000가구, 분양주택 1만7000가구(85㎡이하 9550가구)를 전체 공급을 가정해 추산한 것"이라고 밝혔다.
2004년 12월 현재 청약통장 1순위자는 성남지역 1순위자는 85㎡이하는 16만805명(저축 2만2076명)이며, 85㎡초과는 12만6585명이다. 또 수도권 1순위자는 85㎡이하는 185만2799명(저축 31만6990명)이며, 85㎡초과는 99만9524명이다.
- 판교분양 연기, 청약전략 다시 짠다
- [edaily 이진철기자] 판교신도시가 오는 11월 2만가구를 일괄 분양함에 따라 수요자들의 청약전략 수정도 불가피게 됐다.
올 6월부터 내년 하반기까지 4회에 걸쳐 매회 5000가구씩 아파트가 분산청약될 것으로 판단하고 내년에 무주택 우선공급 대상자격이 되거나 내년 이후 분양물량을 노리고 새로 청약통장에 가입한 수요자들은 그동안 세웠던 청약전략이 소용없게 됐기 때문이다.
따라서 현재 소유한 청약통장을 가지고 최대한 빠른 순위로 청약할 수 있는 방법을 모색하는 것이 필요할 것으로 보인다.
만약 1순위 자격이 안될 경우는 판교를 포기하기 다른 유망 물량으로 눈을 돌리는 것이 현명한 방법이 될 수 있다. 내집마련정보사가 제시하는 판교 분양일정 및 공급물량 변경에 따른 청약전략을 살펴본다.
◇가입한 지 2~3년밖에 안된 청약저축 가입자= 청약저축은 동일순위(같은 1순위) 할지라도 당첨자를 결정하는 방법이 무주택세대주 년수, 납입총액, 납입회수 등에 따라 우선 당첨자격이 주어진다.
따라서 60~120회이상 납입한 청약저축 가입자들에게 당첨확률이 높기 때문에 이에 해당되지 않는다면 청약예금으로 변경해 민영아파트 일반분양을 노리는 것이 유리하다.
하지만 청약저축 가입자는 청약예금으로 전환이 가능한 반면, 청약예금 가입자는 청약저축으로 전환이 되지 않기 때문에 신중히 결정하는 것이 필요하다.
◇무주택세대주가 아닌 청약부금 또는 청약예금(전용면적25.7평 이하) 가입자= 무주택세대주가 아니라면 전용면적 25.7평 초과 물량에 청약하는 것이 유리하다. 전용면적 25.7평이하 물량은 무주택세대주의 경쟁률이 치열할 것으로 예상되기 때문이다.
하지만 청약통장을 변경한다 해도 큰 평형으로 청약자격이 되는 것은 1년 이후에나 가능하다. 예를 들어 서울시에 거주하고 청약부금 300만원을 납입한 사람이 청약예금 1000만원(전용면적 102㎡초과)으로 전환하려면 나머지 차액인 700만원을 추가로 은행에 납입하고 변경신청을 하면 된다.
단, 변경 후에는 1년이 지나야만 전용면적 102㎡초과 평형대에 1순위로 청약할 수 있어 올해 분양하는 판교에는 기존 평형대로 청약할 수밖에 없는 것이다. 따라서 판교 당첨확률이 매우 낮기 때문에 판교보다는 판교인근의 수혜지역에 청약하는 것도 고려해 볼 만 하다.
◇무주택세대주가 아닌 청약저축 가입자= 일반적으로 청약저축을 청약예금으로 변경하려면 납입액 한도내에서 전환할 수 있다. 서울거주 청약저축 가입자의 경우 총 300만원을 납입했을 때, 청약예금 300만원(전용면적 85㎡이하)으로 변경이 가능하며, 변경후 바로 청약 1순위가 될 수 있다.
따라서 청약저축 가입자라면 남은 기간동안 청약저축액을 늘려 청약예치금에 맞게 청약예금으로 전환해야 하는데, 무주택세대주가 아니라면 전용면적 25.7평 초과로 변경해야 하는 것이 유리하다.
청약예금은 서울은 각각 600만원,1000만원, 1500만원의 예치금이 돼야 하며, 경기도의 경우 각각 300만원, 400만원, 500만원의 예치금이 돼야 해당 평형에 맞게 변경할 수 있다.
따라서 큰평형으로 변경할 때 1년이 지나야 큰 평형에 청약이 가능한 부금이나 예금과 달리 청약저축은 예치금 한도내에서만 변경할 수 있고 변경된 후에는 바로 1순위가 될 수 있는 장점을 활용하는 것이다.
만약 서울에서 청약저축 600만원을 불입한 사람이라면 청약예금 300만원(전용면적 85㎡이하) 또는 600만원(전용면적 102㎡이하) 중에서 택일해서 변경할 수 있고 변경후 바로 1순위가 된다. 다만, 납입액 이하로만 변경이 가능하므로 청약예금 1000만원, 1500만원 통장으로는 변경할 수 없다.
무주택자가 아니어서 중대평형에 청약을 원한다면 주소지를 경기도로 이전하면 바로 청약예금 400만원(전용면적 102㎡초과) 또는 청약예금 500만원(전용면적 135㎡ 초과)으로 전환해 바로 청약 1순위자가 될 수 있다. 이 때 차액은 환급받을 수 있다.
◇무주택세대주가 서울에서 청약저축 18개월만 불입= 서울에서 청약저축을 1년간 불입했을 경우 1순위가 되려면 12개월이 더 있어야 된다. 이런 경우라면 주소지를 경기도로 옮기고 6개월만 불입한다면 1순위가 돼 청약예금으로 변경이 가능하다.
이는 서울과 경기도는 청약을 위한 청약예금 동일평형대의 예치금이 서로 다르고 청약신청자격은 청약지역기준이 아니라 현재의 거주지역으로 판단하기 때문이다.
◇무주택1순위자면서 청약예금(전용면적 102㎡초과) 보유자= 청약예금을 최초 모집공고일 전까지만 전용면적 102㎡ 이하인 청약예금으로 변경하면 바로 85㎡ 이하에 해당되는 아파트에 청약이 가능하므로 청약시 무주택 우선순위 혜택을 받을 수 있다.
다만, 큰 평형에서 작은 평형으로 변경할 때는 바로 작은 평형으로 사용이 가능하지만 작은 평형에서 큰 평형으로 청약통장을 변경할 경우 1년간은 변경 기존 평형으로 청약가능하며, 전환 1년후부터 변경한 평형에 청약할 수 있다. 따라서 무주택 우선순위로 청약하는 것이 유리하다.
◇1순위가 되기 위한 방법= 서울과 경기도 전역이 투기과열지구로 지정돼 있어 2002년 9월5일 이후로 청약통장을 만든 사람중 세대주가 아닌 사람과 세대구성원 모두를 합쳐 과거 5년 이내 당첨사실이 있거나 1가구 2주택 이상 보유자들은 1순위 청약이 제한된다.
따라서 2002년 9월 4일까지 청약통장에 가입한 사람중 1순위 요건을 갖춘 사람은 세대주 여부와 관계없이 청약 1순위 자격이 부여된다. 무엇보다 과거 당첨사실이 없어야 하며, 투기과열지구가 아닌 곳에 주택을 2채 소유한다해도 마찬가지로 1순위 제한을 받는다. 게다가 세대분리된 배우자 명의로 집을 마련한 뒤 자신은 무주택자 요건을 갖추려는 사람도 무주택1순위 혜택을 받지 못한다.
◇1순위 요건에 해당하지 않을 경우 대안은= 1가구 2주택자라면 최초 모집공고일 전까지 집을 1채 팔면 1가구1주택에 해당되어 청약1순위 자격이 가능하다. 이때 자신은 1순위 제한을 받더라도 청약통장이 있는 자녀가 있을 경우 모집공고일 전까지만 자녀를 별도 세대로 구성해 세대주가 되면 자녀명의로 1순위 청약이 가능하다.
또한 2002년 9월5일 이후로 남편은 청약저축 혹은 청약예금, 배우자는 청약부금을 들었을 때는 세대주인 남편 한 사람만 1순위 청약이 가능하지만 최초 모집공고일 전까지만 세대주를 배우자로 전환하면 배우자 명의로 1순위 청약이 가능해진다.
◇청약통장 명의변경 활용= 만일 청약통장 1순위인 통장을 가지고 있지만 1가구2주택자라면 청약1순위가 투기과열지구내에서는 제한된다.
하지만 청약저축 및 가입일(순위기산일)이 2000년 3월25일 이전인 청약예금·부금 가입자라면 세대주 변경으로 청약통장을 변경할 수 있으므로 자녀로 세대주변경을 하면 된다. 청약예금·부금을 변경한 뒤 차후에 자녀를 최초 모집공고일 이전까지만 세대분리한다면 자녀가 1순위로 청약이 가능하다.
◇지방거주자가 판교에 청약하려면= 일반적으로 지방거주자는 수도권에서 분양하는 주택에 청약이 불가능하지만 최초 모집공고일까지 수도권으로 주소를 옮기면 청약이 가능해진다.
◇예상 경쟁률에 따른 청약 전략은= 성남시 우선 배정을 제외한 수도권의 경우 지방거주자가 주소를 이전할 경우 경쟁률이 상당히 높아질 전망이다. 성남 40세 이상 10년 무주택자의 경우에는 6번의 기회를 갖기 때문에 수도권에 있는 청약자의 경우 성남시 낙첨자와 경쟁을 해야하는 부담이 있다.
이에 수도권 청약자의 경우에는 낙첨자의 누적분으로 인해 경쟁률이 상당히 높아질 수 있음을 감안해야 한다.
- 판교 분양연기, 집값안정 기여.. 분양시장 ´악재´
- [edaily 이진철기자] 정부가 17일 경기도 성남시 판교신도시 분양시점을 당초 올 6월에서 11월로 연기함에 따라 향후 부동산시장에 미치는 영향에 관심을 쏠리고 있다.
부동산전문가들은 올해 부동산시장의 최대 이슈인 판교신도시 분양이 일단 연말로 연기돼 최근 분당, 용인 지역 등 판교 주변의 아파트값 상승을 이끌었던 판교발 부동산열풍을 일정기간 진정시키는데 기여할 것으로 예상했다.
다만, 분양시장은 수요자들의 청약기피 현상이 심화돼 침체현상이 더욱 심화될 것으로 우려했다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "11월이면 풍부한 신규 아파트 입주물량에 따른 공급과잉이 예상되고 있고 계절적으로도 비수기에 해당한다"며 "주택시장이 안정되는 시기에 판교분양이 이루어지기 때문에 주택매입 수요가 줄어 집값 안정에 일정부분 기여하게 될 것"이라고 밝혔다.
◇분양가 사전평가제, 높은 프리미엄 보장.. 청약과열 부추길 듯
업계는 가격프리미엄에 대한 문제가 있기 때문에 수요자들의 관심은 지속할 것으로 전망했다.
안명숙 우리은행 부동산재테크 팀장은 "판교분양을 한번에 대규모로 실시함에 따라 시장의 과열현상을 한번으로 최소화시킬 수 있을 것"이라며 "다만 분양가를 사실상 제한해 그에 따른 프리미엄의 기대로 청약과열 현상은 더욱 부추길 수도 있다"고 말했다.
전용 25.7평 이상에 대해 분양가 사전평가제를 도입한 것에 대해선 사실상 분양가를 규제해 채권입찰제로 공공택지에 대한 시장기능을 부여한다는 당초 제도도입 취지에 어긋난다는 비판도 제기됐다.
김현아 건설산업연구원 부연구위원은 "이번 조치는 일시적인 미봉책으로 프리미엄을 개발업자가 가져갈 지, 아니면 수요자들이 가져가지에 대해 명확치 못해 또다시 논란이 야기될 수밖에 없다"고 밝혔다.
건설업계 관계자는 "판교가 분양성은 확실한 곳이지만 업체마다 아파트 설계가 다른 상황에서 분양가를 미리 정해 사업을 한다는 것은 수익성면에서는 악영향이 될 것"이라며 "결국 아파트 품질이 떨어져 그 피해가 소비자에게 돌아갈 수도 있다"고 지적했다.
다른 건설업체 관계자는 "택지입찰에 땅값을 얼마로 써내야 할지, 분양가를 얼마로 정할지 혼란스럽게 됐다"고 말했다.
◇건설업계, 신규 분양시장 침체우려.. 잠실·동탄은 호재기대
한편, 건설업체들은 판교 분양이 연말로 연기됨에 따라 판교 아파트 기대감으로 청약 기피현상을 더욱 심화시켜 수도권 신규 분양시장을 더욱 얼어붙게 할 것으로 예상했다. 다만, 내달부터 본격적인 분양이 예정된 서울 잠실재건축 일반분양이나 화성 동탄신도시 등 대규모 인기 분양물량에는 호재가 될 것으로 기대했다.
대형건설업체 분양팀 관계자는 "판교분양에 수요자 관심이 쏠리면서 분양을 대거 연기해 왔는데 다시 분양일정을 조정해야 할 것 같다"면서 "판교 분양이 실시될 때까지 분양시장 침체가 지속되지나 않을까 우려된다"고 말했다.
반면, 화성동탄3차 동시분양 주간사인 두산산업개발 관계자는 "판교와 동탄의 수요층이 다르다고 보기 때문에 큰 영향은 없을 것으로 예상하고 3월 분양을 추진했었다"면서 "다만, 판교신도시가 곧바로 3개월 후에 예정돼 있다는 부담이 사라지고 일부 수요자들도 동탄으로 선회할 수도 있을 것으로 기대한다"고 말했다.
김학권 세중코리아 사장은 "신규 분양시장에는 한동안 수요자들이 청약통장 사용을 자제해 청약률 및 계약률에 악영향이 예상되지만 장기적으로 판교와 수요층이 겹치지 않는 유망 단지와 미분양 해소에는 긍정적인 영향을 미치게 될 것"이라고 전망했다.
- 판교 경쟁률 최고 1109대1 추산
- [edaily 윤진섭기자] 건설교통부가 당초 6월 분양예정이던 판교신도시 분양을 11월로 연기함에 따라 청약경쟁률이 어느 정도가 될 것인가에 관심이 쏠리고 있다.
17일 건설교통부는 `판교신도시 투기방지대책`을 발표하고, 당초 6월부터 내년 하반기까지 4회에 걸쳐 매회 5000가구씩 분양키로 했던 아파트 분양을 11월경에 2만1000여 가구(임대 4000가구 포함)를 일괄 분양키로 했다.
이에 따라 11월에는 국민임대를 제외한 일반분양, 공공분양·공공임대가 한꺼번에 분양될 전망이다. 현재 판교신도시는 총 2만9700여가구가 조성되며 , 2만1000가구 일반분양(임대아파트 4000가구 포함), 단독주택 2700여가구, 국민임대 6000여가구가 들어설 예정이다.
이에 따라 택지공급도 3월에서 6~7월로 미뤄질 전망이다. 그러나 아파트 입주는 층고에 따라 차이가 있어 입주시기는 2007년~2008년으로 나뉘어질 것이라고 건교부는 설명했다.
현재 건교부가 추산하는 경쟁률은 우선공급되는 성남지역(6300가구)은 전체가입자(통장가입자 28만7390명) 청약할 경우 대략 36대 1로 추산했고, 가입자 중 60% 청약될 경우엔 대략 21대 1로 내다봤다.
또 총 1만4700가구가 공급되는 수도권지역은 전체청약경쟁률을 157대 1, 그리고 60% 청약할 경우엔 94대 1로 집계했다. 이는 수도권 1순위 가입자 285만2323명을 대상으로 추정한 수치다.
구체적으로 경쟁률을 따져보면 성남지역 내에 임대주택의 경우 60㎡(18.15평-1050가구)이하는 전체청약은 21대 1, 그리고 60% 청약시엔 12대 1로 집계했다. 또 60~85㎡(150가구)는 각각 147대 1, 그리고 88대 1로 분석했다.
수도권은 60㎡이하(2450가구)는 전체 129대 1, 그리고 60% 청약시엔 77대 1로 분석했고, 60~85㎡(350가구)는 각각 905대 1과 543대 1로 집계했다.
관심지역이 85㎡이하 분양주택은 수도권 1순위 경우 최대 1109대 1로 추정했다. 우선 청약자격이 주어지는 성남지역 40세 이상, 10년 무주택(1146가구)는 전체 청약을 60대 1, 그리고 60% 청약시엔 36대 1로 건교부는 분석했다.
또 1003가구가 분양되는 35세, 5년 무주택은 각각 98대 1과 59대 1, 그리고 1순위(716가구)는 224대 1과 135대 1로 경쟁률이 추산됐다.
반면 수도권은 40세 이상, 10년 무주택(2674가구)은 전체 청약은 139대 1, 그리고 60% 청약시엔 83대 1로 건교부는 집계했다. 또 35세, 5년 무주택(2340가구)는 각각 277대 1과 166대 1로 분석했으며, 1순위(1671가구)는 각각 1109대 1과 665대 1로 내다봤다.
11월에 한꺼번에 분양되는 85㎡(전용면적 25.7평 초과)는 경쟁률이 큰 폭으로 낮아질 전망이다.
공급물량의 30%가 우선 공급되는 성남지역(2235가구)는 전체 청약시에 56대 1, 그리고 60% 청약시엔 34대 1로, 분석했고, 수도권지역(5215가구)는 각각 192대 1과 115대 1로 내다봤다.
건교부는 "이는 11월에 임대주택 4000가구, 분양주택 1만7000가구(85㎡이하 9550가구)를 전체 공급을 가정해 추산한 것"이라고 밝혔다.
2004년 12월 현재 청약통장 1순위자는 성남지역 1순위자는 85㎡이하는 16만805명(저축 2만2076명)이며, 85㎡초과는 12만6585명이다. 또 수도권 1순위자는 85㎡이하는 185만2799명(저축 31만6990명)이며, 85㎡초과는 99만9524명이다.
- (일문일답)수도권 주택시장 안정대책
- [edaily 이진철기자] 정부는 17일 판교신도시 분양 및 재건축 아파트값 상승에 따른 수도권 주택시장 안정대책을 발표했다.
다음은 수도권 주택시장 안정대책 일문일답 내용이다.
-이번대책을 마련한 배경은.
▲최근 집값불안은 재건축 및 판교분양에 따른 집값 상승심리가 주된 요인으로 작용하고 있다. 이에 따라, 정부의 집값 안정의지를 재확인하고 국지적 불안요인은 조기에 대응하기 위해 이번 대책 마련한 것이다.
-투기지역 해제 등 부동산 관련 규제완화는 어려워지는가.
▲집값 안정이 정착될 때까지는 주택거래신고지역, 투기지역 등의 해제는 보다 신중하게 검토할 계획이다.
-청약 대기자 반발이 있을 것으로 보는데.
▲정부는 이번 조치가 집값 안정기조 견지를 위해서 불가피했다는 점을 적극 설득해 나갈 계획이며, 실제 여러차례 나눠 분양하는 것보다 일괄분양할 경우 청약경쟁률이 낮아지므로 반발이 심하지 않을 것으로 예상된다.
-일괄분양에 따른 청약경쟁률 완화 정도는.
▲분양물량이 당초 5000가구에서 2만가구로 확대됨에 따라 청약 경쟁률도 당초보다 3분의 1에서 4분의 1이 감소하게 된다. 수도권 청약 1순위자가 100% 청약한다고 가정할 경우 40세·10년 무주택 성남 거주자는 480대 1에서 120대 1로 완화된다.
-당초는 채권상한제가 도입될 것으로 전망됐는데.
▲채권상한제도 채권입찰제 보완방안의 하나로 검토되었으나, 건설업체 및 시행사의 개발이익 환수가 제한적으로 이루어질 뿐만 아니라 지나치게 저가응찰한 경우 부실시공 등의 문제가 예상되어 이번 대책에서 제외됐다.
-분양가 병행입찰제 시행은 법적근거가 필요하지 않는가.
▲그동안 택지채권입찰제 시행을 위해 택지개발촉진법 시행령 개정을 추진해 왔으며, 입법예고 등을 마치고 현재 법체처 심의중에 있다. 채권·분양가 병행입찰을 위한 사항은 이미 보완, 반영됐다.
-응찰자격 강화도 법적근거가 필요한가.
▲응찰자격 강화는 사업시행자가 택지공급시 규정할 수 있는 일반적 사항으로 별도의 지침개정 없이 건교부 업무지시로 가능하다.
-강화된 응찰자격을 충족하는 업체는 얼마나 되는지.
▲종전 기준(3년간 300가구 시행실적)으로 신도시내 응찰자격을 충족하는 업체는 581개 업체(04년 12월말 기준)였으나, 강화된 기준(300가구 시행+시공능력)을 충족하는 업체는 288개다.
-응찰자격중 시공능력은 무엇을 의미하는지.
▲일반건설업(토목·건축) 면허자 및 주택법상 시공능력자를 포함한다. 주택법상 시공능력자는 주택건설사업자로 등록된 자가 자본금 5억, 기술자 3인, 최근 5년간 100가구 이상 건설실적이 있는 경우에 해당된다.
-수도권 청약통장 가입자 현황은.(05년 1월31일 현재)
-통장 불법거래시 어떤 처벌을 받게 되는가.
▲불법거래한 통장으로 주택을 분양받은 경우에는 당첨 또는 분양계약이 취소되고 청약통장 거래당사자 및 알선자는 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해진다.
-통장 불법거래 신고는 어떻게 하는지.
▲건교부 주택국(02-2110-8304) 또는 주택공사 임대공급처(031-738-3703)에 전화를 하거나, 해당기관 홈페이지내에 운영될 ´청약통장 불법거래 고발센터´를 통해 신고가 가능하다. 또한 국세청 홈페이지 ´세금감시 고발센터´에도 신고가능하다.
-도정법상 위헌소지 문제는 왜 제기되었는지.
▲현재 국회에 제출된 ´도시및주거환경정비법(도정법)´ 개정안은 건축비 보상만 규정하고, 대지지분에 대한 보상은 언급이 없다. 이는 건축비를 기준으로 한 임대주택 공급가격에 대지지분은 당연히 포함된 것으로 보아 규정을 마련치 않은 것이나, 재건축 조합측은 대지지분에 대한 보상을 요구하며 위헌소지를 제기한 것이다.
-위헌소지에 대한 대책은 있는지.
▲현재 다음과 같은 두세가지 방안을 마련하여 국회와 협의중이며, 국회 심의과정에서 최적안이 선택되면 이를 법률개정안에 반영할 계획이다.
1안은 대지지분에 대해 공시지가 보상을 원칙으로 하되, 용적률 인센티브를 받는 경우에는 보상 없이 기부체납 한 것으로 보는 방안이다. 2안은 조합으로부터 대지지분의 취득없이 사용대차나 법정지상권 형식으로 임대주택이 멸실 될 때까지 해당 대지를 사용하는 방안 등이다.
-도정법을 4월에 시행할 수 있는지.
▲법 통과 직후 시행령 입법예고 등의 절차를 신속히 추진할 경우 4월 시행에는 차질이 없을 것으로 본다.
-2종 주거지역내 재건축 층고제한 완화는 철회된 것인가.
▲그렇다. 2종 주거지역내 임대주택 단지는 제외한 일반 및 재건축 단지의 층고제한은 현행 제도를 유지하게 된다.
-서울시가 구청위임 환원을 거부할 경우 대책은.
▲구청위임이 재환원될 수 있도록 서울시와 긴밀히 협의해 나갈 계획이며, 필요시 관계법령 개정도 신중히 검토할 계획이다.
-어떤 경우에 주택거래신고 내역을 조사하게 되는지.
▲조사대상은 허위가격 신고 내지 신고기간이 도과되는 경우로서, 작년 하반기 이후 불성실 신고가 증가하는 추세다. 주택거래신고제 도입이후 지난 1월31일까지 접수된 신고건수는 4000여건으로 이중 100여건은 불성실 신고 혐의가 상당히 큰 것으로 파악돼 이번에 조사가 불가피 할 것으로 보인다.
-국세청의 청약통장 불법거래 단속·처벌방안은.
▲국세청은 청약통장을 불법거래하는 행위 등을 조기에 차단하기 위해서 오늘(17일)부터 현장단속을 실시키로 했다. 조사반 편성은 판교신도시 지역 등을 관할하는 지방국세청 및 세무서 투기대책반(13개반 26명)을 편성했다. 노출 및 비노출 방식을 병행해 판교신도시 분양 예정지와 인근지역을 중심으로 지속적인 현장단속을 실시할 방침이다.
떴다방 및 부동산 브로커 등의 현장 접근을 차단하고, 청약통장 불법거래 등 불법투기행위를 사전 방지가 목적이다. 또한, 판교지역 중개업소에 청약통장 불법거래 금지 안내문을 배부하고, 반상회보 등을 통해 성남주민 등에 대해서 청약통장의 불법거래시 처벌조항을 집중 홍보할 계획이다.
- 집값 향배 좌우할 3가지 변수 주목
- [edaily 윤진섭기자] 집값의 향배에 주요 변수가 될 판교신도시 보완 대책 방안과 현재 임시국회에 계류 중인 부동산 관련 법안의 처리 여부에 관심이 집중되고 있다.
특히 이들 사안은 연초부터 집값을 들썩이게 한 단초 역할을 했다는 점과 부동산 가격 상승에 급제동을 걸 수 있는 내용이란 점에서 이해 당사자들의 관심이 집중되고 있다.
15일 업계 및 부동산 전문가들은 "재건축개발이익환수제와 부동산실거래가신고제가 후퇴할 조짐을 보이고, 판교신도시 중대형 아파트의 고(高)분양가 책정 소문 등이 최근 집값 상승의 한 원인"이라고 정리하고 있다.
또 이들은 "이들 법안과 보완책이 일정대로 국회를 통과하거나 마련될 경우 부동산시장은 충격을 받을 수밖에 없을 것"이라는 예상을 내놓고 있다.
그러나 두 사안 모두 국회 내 정당과 의원 간의 이견(개발이익환수제, 부동산중개업법)과 청약과열(판교신도시 채권입찰제 보완)이라는 걸림돌이 제기되고 있어, 원안대로 처리되지 않을 경우 집값 상승에 기폭제 역할을 할 것이란 의견도 만만치 않다.
◇개발이익환수제·부동산중개업법 개정안 2월 임시국회 통과 여부 관심
지난 1일 개회된 임시국회에 계류 중인 부동산 관련 법안은 크게 `도시 및 주거환경정비법 개정안`과 `부동산 중개업법 개정안`을 꼽을 수 있다.
도시 및 주거환경정비법 개정안은 재건축개발이익환수제의 도입과 재개발 시공사 선정 시기를 변경하는 내용을 담고 있다.
재건축 개발이익환수제는 재건축 사업승인 이전 단지에 대해서는 재건축으로 늘어나는 용적률 증가분의 25%만큼을 임대아파트로 환수(표준건축비를 주고 매입)하는 대신 인센티브(25%)를 부여키로 하는 법안이다.
또 이미 사업승인은 받았으나 분양승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분의 10%를 임대아파트로 환수하는 내용을 담고 있다.
이 법안이 통과되면 조합원들의 분담금이 큰 폭으로 늘 뿐만 아니라 강남권에 임대아파트 건립이 불가피해 집값 상승을 주도하고 있는 재건축 아파트가 타격을 받을 가능성이 클 것으로 업계에서 내다보고 있다.
재개발 시공사 선정시기의 경우 시공사 선정 시기를 종전의 사업시행인가 이후에서 조합설립인가 이후로 대폭 앞당기는 내용이 담겨져 있다.
이는 조합설립부터 사업시행인가까지 4~5년 정도 소요되는 것을 감안, 재건축에 비해 영세한 재개발 사업장에 한해 정부가 사업초기단계부터 조합과 자금력이 풍부한 건설업체가 공동으로 사업을 추진할 수 있도록 규제를 완화한 것이다
이에 따라 재개발조합(또는 추진위)의 자금부족 문제를 해결할 수 있어 지지부진했던 재개발에 활력을 불어넣을 것으로 업계에선 점치고 있다.
부동산중개업법 개정안은 부동산 거래시 시·군·군청에 거래 내역을 신고하는 것과 중개업자의 경, 공매 취득알선 허용 내용을 담고 있다.
특히 거래시 실거래가 신고는 취, 등록세가 큰 폭으로 올라 아파트 구매심리를 잠재울 수 있다는 점에서 향후 집값 향배에 결정적인 변수로 꼽혀 왔던 부분이다.
중개업자에 대한 경, 공매 취득알선 허용의 경우 중개법인에만 허용했던 업무를 중개업자들에게 확대하는 조치다. 그러나 컨설팅만 가능할 뿐 입찰대리는 여전히 불가능해 중개업자들에겐 실질적으로 도움이 되지 않는다고 전문가들은 보고 있다.
◇정부, 여·야 및 이해당사자 이견 커..원안 통과 불투명
지난해 12월 정기국회에서 처리예정이었던 두 법안은 정부, 여, 야 및 이해당사자들의 의견이 첨예하게 대립, 2월 임시국회로 넘어온 상태다. 국회 건교위에 따르면 이 법안은 오는 22일 법안심사소위를 거쳐 23일 건교위에서 의결되고 이르면 25일 국회를 통과할 예정이다.
그러나 지난 1일 개최된 공청회에서 두 법안에 대한 많은 이견이 노출돼, 현재로선 원안대로 임시국회에서 통과될 수 있을지 속단하기 어렵다는 게 중론이다.
실제 김병호 건교위 법안심사소위 위원장은 언론 인터뷰를 통해 "부동산중개업법의 경우 국가가 자격증을 부여한 사람들에게 실거래가 신고를 의무화하고 이를 지키지 않으면 처벌한다는 것 자체가 다른 자격증 소지자와의 형평성 문제를 일으킨다는 주장이 나오고 있다"고 말했다.
또 그는 "부동산중개업법 개정안에 대해서는 한나라당 뿐 아니라 여당인 열린우리당에도 반대하는 기류가 있다"고 전하고 "도시.주거환경정비법은 개발이익의 일정비율을 임대아파트 건축으로 환원해야 한다는 점이 큰 걸림돌로 작용하고 있다"고 설명했다.
이 같은 국회 내 움직임에 대해 업계 전문가들은 법안이 원안대로 처리되지 않을 경우 집값 상승에 기폭제 역할을 할 것이란 의견을 내놓고 있다.
안명숙 우리은행 부동산 재테크 팀장은 "두 법안이 워낙 민감한 사안이라 국회 처리과정에서 원안에서 상당부분 후퇴할 경우 또 한번 집값 상승의 기폭제가 될 것"이라고 말했다.
◇판교신도시 중대형 채권입찰제 보완대책 이번주중 확정
판교신도시를 둘러싼 고(高)분양가 논란 및 청약통장 불법거래 행위 등을 막기 위한 정부차원의 대책이 이르면 이번 주 중 확정된다. 대책 발표 시기는 유동적이지만 관련부처 협의가 끝나는 오는 16~17일 경이 유력한 것으로 알려지고 있다.
현재 건교부가 마련 중인 대책에는 아파트 분양가를 중대형(전용면적 25.7평 초과)은 평당 1500만원에서 묶는 내용이 담길 전망이다.
특히 고분양가 논란을 촉발시킨 채권입찰제(공공택지내 전용 25.7평초과 아파트용지) 적용방식은 물론 청약과열 진정방안, 청약통장 불법거래 대책, 수도권 집값안정기조 유지방안 등도 포함될 것으로 알려지고 있다.
정부는 특히 주택업체들의 택지확보 과열경쟁을 막기 위해 청약과열 및 투기우려지역에 한해 채권상한제(기타지역은 완전 경쟁입찰)를 도입하는 방안과 입찰자격 강화 방안 등 다양한 안을 놓고 시행효과 및 부작용을 면밀히 분석 중이어서 그 결과에 세간의 관심이 집중되고 있다.
그러나 전문가들은 판교발(發) 부동산시장 과열을 우려하는 정부의 입장을 이해하면서도 판교의 청약 과열 양상을 심화시키는 부작용을 가져올 것이라고 우려하고 있다.
또한 서민들이 사는 소형아파트는 몰라도 중대형아파트의 분양가까지 규제하는 것은 시장 경제원리에 역행한다는 지적도 나오고 있다.
김선덕 건설산업전략연구소장은 "분양가를 묶으면 청약 과열을 불러오는 것은 당연하다"며 "정부가 시장에 개입할 경우 또 다른 부작용을 초래할 수 있어, 세부 방안 마련에 신중해야 할 것"이라고 말했다.
- (설이후 부동산전략)③주상복합, 뜨는 곳 잡아라
- [edaily 이진철기자] "올해 제2의 용산 시티파크는 어디?"
올해 서울과 수도권 노른자위 지역에서 주상복합 아파트가 잇따라 분양을 준비하고 있어 작년 용산 시티파크에 불었던 투자열풍이 재현될 지에 관심이 쏠리고 있다.
업계에 따르면 올해 주상복합 공급은 서울·수도권의 용산, 목동, 여의도, 송도신도시 등 인기지역을 비롯해 전국적으로 35곳 이상에서 1만여가구 이상이 공급될 예정이다.
다만, 지난해 3월말부터 주상복합아파트도 투기과열지구에서 분양권 전매가 금지된 데다 청약통장 가입자에게 우선 공급되는 등 규제가 강화됨에 따라 단기 프리미엄만을 노린 가수요는 예전에 비해 크게 줄어들 것으로 예상된다.
부동산업계는 특히 올해 주상복합 아파트 분양시장이 입지여건과 브랜드, 단지규모 등에 따라 인기물량과 비인기물량의 양극화현상이 뚜렷할 것으로 전망하고 있다.
김학권 세중코리아 사장은 "단지형이나 브랜드, 입지 등에서 차별화된 주상복합아파트는 수요가 여전히 많아 환금성도 뛰어나고 가격상승면에서도 유리하다"면서 "올해 주상복합 분양시장의 양극화 현상이 더욱 뚜렷해질 것으로 전망되는 만큼 수요자들도 향후에도 시장에서 주목받을 만한 물량을 선택하는 것이 바람직하다"고 말했다.
이에 따라 주상복합 아파트에 관심있는 수요자들은 지역을 대표할 수 있는 초고층이면서 조망권이나 교통여건이 우수한 ´랜드마크´ 주상복합 아파트에 관심을 가져볼 만 하다.
김은경 스피드뱅크 팀장은 "역세권을 비롯해 입지가 뛰어난 우량 물건에 선별적으로 청약하는 것이 바람직하다"며 "다만, 주상복합 아파트도 분양권을 전매할 수 없고 당첨될 경우 일반 아파트와 같이 5년간 1순위 자격을 상실하게 된다는 점을 감안, 단기 시세차익보다는 입주후 자산가치를 따져보고 청약에 나서야 할 것"이라고 말했다.
◇용산 ´파크타워´= 현대건설(000720)과 삼성물산이 용산동 및 한강로(용산2지구)일대에 도심재개발 주상복합아파트로 상반기 분양할 예정이다.
지상 34~40층, 6개동 규모로 30평~96평형 888가구중 조합원분 620가구를 제외한 268가구가 일반분양되고 오피스텔 126실(52평~93평)은 별도로 일반에 공급된다.
아파트와 오피스텔을 합해 총 1014가구(실)에 이르는 대단지로 지상 25층 이상이면 한강조망도 가능하다. 입지여건은 4호선 이촌역을 이용할 수 있고, 용산 가족공원과 국립중앙박물관, 미군기지 이전으로 조성될 80만평 규모의 공원과도 인접하다.
◇여의도 ´LG자이´= LG건설(006360)이 오는 3월 여의도 한성아파트를 재건축을 통해 주상복합 47평~79평형 580가구중 조합원분을 제외한 250가구를 일반분양에 나설 예정이다.
지하철 5호선 여의도역이 바로 인접해 있고 오는 2007년말 9호선이 개통되면 교통여건이 더욱 개선될 것으로 예상된다. 여의도 업무시설내 입지해 있으며, 여의도공원, 한강시민공원 등을 편리하게 이용할 수 있다.
◇목동 ´삼성 트라팰리스´= 삼성물산(000830)이 상반기중 양천구 목동 오목교역 인근에 최고 49층 규모의 초고층 주상복합 42평~91평형 총 526가구중 344가구를 일반에 분양한다.
지상 2층~8층이 주차장, 9층에는 주민커뮤니티공간이 들어서고 SBS방송국, 현대백화점, 목동종합운동장 및 아이스링크 등이 가깝다.
◇황학동 ´롯데캐슬´= 롯데건설이 황학동 삼일아파트와 이 일대 단독주택을 재개발하는 사업으로 총 1852가구의 대단지다.
14평형 318가구, 24평형 478가구, 34평형 790가구, 46평형 266가구로 이뤄져 있고 전체 1852가구 중 임대 318가구, 조합분 1067가구를 제외한 467가구가 5월쯤 일반분양된다. 연내 복원공사가 마무리되는 청계천이 바로 옆에 위치해 있으며, 지하철 2·6호선 신당역 및 1·2호선 신설동역이 가깝다.
◇인천 동춘동 ´송도더샵´= 포스코건설이 인천 송도신도시 동춘동에 64층짜리 4개동 규모의 주상복합아파트를 건립한다.
게일인터내셔널코리아가 개발사업자로 총 16만여평의 부지에 아파트 1600가구와 오피스텔 1050실이 오는 5월쯤 분양된다. 송도신도시에서도 인기 지역인 국제업무지구에 들어서는 것이 특징이다.
- (따져보는 부동산)판교 대형 평형 분양받을만할까?
- [안명숙] 분양시장은 아마도 판교 시범단지 청약으로 인해 ‘6월대란’을 치를 듯 하다. 판교 아파트는 택지공급이 예정대로 2월중 실시되면 일반 청약통장 가입자들에게는 6월중 선보일 것으로 보이기 때문이다.
택지공급이 임박하면서 대부분의 건설업체들은 긴장을 하고 있는 모습이다. 분양가 원가연동제가 적용되는 전용 25.7평은 건설업체 입장에서는 큰 수익은 남기지 못하더라도 분양률 걱정 안하고 높은 공사비라도 챙길 수 있기 때문이고 전용 25.7평 초과는 채권입찰제를 실시, 높은 가격을 써 넣은 업체가 당첨되므로 업체간 눈치작전이 치열하기 때문이다.
어쨌든 건설업체 입장에서는 판교에 자사 브랜드 아파트를 세울 수 있느냐가 관건이 되므로 수요자 만큼 택지 분양에 전전긍긍하고 있다.
전용면적 25.7평이하는 분양가 규제 대상이므로 당첨후 5년동안 전매가 금지되고 40세이상 10년 무주택자에게 우선 청약권이 주어지는 등 서울 수도권 수요자들에게는 당첨될 가능성이 희박하게 느껴지자 일부에서는 상대적으로 경쟁이 덜 치열한 1000만원이나 1500만원으로 늘려 내년 이후 분양을 노리는 전략으로 우회하는 분위기다.
확률 게임이므로 경우의 수를 따져 가능성이 높은 쪽으로 전략을 짜는 지극히 과학적인(?) 방법으로 보이기도 하지만, 그 역시 바늘구멍이다. 경쟁률이 큰 의미는 없겠지만 추산해보면 전용 25.7평 초과의 경우 성남 1순위는 평균 50대 1 이상이 될 것으로 보이고 서울및 수도권에서는 200대 1은 될 가능성이 높다.
수익성은 얼마나 되나?
대형평형 분양가는 건설업체들이 택지가격을 얼마나 높게 낙찰받느냐에 관건이 달려있지만, 건설업체 상황에서도 분당이나 강남의 시세를 감안한 적정 분양가 수준에서 분양가를 책정해야 하므로 무턱대고 택지가격을 높게 써낼 수만은 없다.
합리적인 수준에서 경쟁이 유도될 경우를 가정해서 예측해보면 평당 분양가는 1,600만원 수준이다. 분당의 평균 평당가가 2005년 2월1일 현재 1,213만원이지만 높은 가격을 형성하는 샛별 우방, 서현 삼성 등의 대형 평형의 평당 시세가 1,500만원 내외를 보이고 있기 때문이다.
판교가 분당보다 입지가 우수하다고 인정되고 있지만 이미 안정적인 주거단지로 자리매김한 분당의 노른자위아파트 보다 분양가는 훨씬 높게 책정하는 것은 건설업체 입장에서도 ‘고분양가’에 대한 시장의 비난을 면하기 어렵다고 보여진다.
평당 1,600만원을 기준으로 48평 수익률을 계산해보면 분양가가 7억6,800만원수준이고 분양권 전매가 허용되지 않으므로 준공까지는 팔 수 없다. 입주시점 가격도 시장 가격 수준에서 평가할 경우 현재 강남의 평당가는 2,120만원이지만 가장 비교 대상이 될만한 수서의 가격을 크게 뛰어넘기는 힘겨울 것으로 보인다.
따라서 입주시점 가격을 일원본동 샘터마을 48평 가격은 9억~11억원( 평당 2,083만원)을 기준으로 평당 2,000만원인 9억6,000만원으로 잡고 계산해보았다.
올해 분양되는 시범단지의 경우 입주시점인 2008년에는 등기후 팔 수 있어 입주시점에는 가격 상승액만 1억9,200만원 정도가 되지만 1년 미만일 때 팔게되면 1세대1주택자를 기준으로 양도세율은 50%로 중과되어 양도세만 대략 8,000만원을 내야 하므로 실제 세금을 내고 남는 돈은 1억1,300만원 수준이다. 단순하게 따져본다면 3년투자를 통한 명목수익률은 14.7% 수준이 되는 셈이다.
입주후 바로 팔지 많고 비과세 요건을 갖추기 위해 3년 보유한 2011년 판다고 가정할 때 연간상승률이 3%라고 본다면 양도시점인 2011년 시세는 10억2,000만원 정도가 되므로 시세차이는 2억8,000만원 정도가 된다.
단순하게 6년간의 명목수익률을 따져보면 36.6%가 되지만 6년간 물가상승률을 감안한 실질 상승률을 계산하면(할인률 4%) 실질수익률은 8%가 된다.
물론 판교의 48평 아파트 가격이 입주후 3년이 되는 2011년에는 10억원을 훨씬 넘을 것으로 보다면 기대되는 수익률은 더 높아질 것으로 보인다. 반대로 건설업체들의 무분별한 과당 경쟁으로 택지가격 상승에 의한 분양가격 상승을 초래한다면 실제 투자가치는 예상보다 훨씬 낮아질 가능성도 배제할 수 없다.
그러나 판교만큼 안전하게 미래가치를 예상할 수 있을 만한 분양아파트도 많지 않다는 측면에서는 여전히 매력있는 곳이라 해도 과언이 아니다.
많은 가정을 전제로 한 예상 수익률이지만, 이 수치가 의미하는 바는 판교는 분양자에게 투자만을 목적으로 한다면 기대만큼 수익이 크지 않다는 것이다. 돈으로 환산되기 어려운 주거가치가 부가되지 않는다면 말이다.
