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탈출구가 안보이는 일본 부동산 침체
[edaily 김홍기기자] 일본의 주택시장이 장기 침체 국면을 헤어나오지 못하고 있다. 영국의 이코노미스트는 일본 경제의 장기불황이 얼마나 깊은가를 알려면 일본의 주택시장을 보면 알 수 있다고 밝혔다. 다음은 그 내용을 정리한 것이다. 1991년 정점과 비교해 82%나 가치가 떨어진 일본 상업용 부동산 시장은 일본의 경제적 어려움을 나타내는 가장 악명높은 상징으로 남아있다. 상업용 부동산 가격의 하락은 기업체의 대차대조표의 문제점을 드러냈고 은행들의 결제능력에 위협을 가하고 있다. 이러한 문제 때문에 고이즈미 정부도 이전 정부와 마찬가지로 상업용 부동산 가격을 부양시키는 아이디어 개발에 몰두하고 있는 중이다. 그러나 개선기미가 보이지 않고 있다. 왜 그런지는 골드만 삭스의 "주택 매입 용이성 지수(affordability index)"를 살펴보면 알 수 있다. 주택 매입 용이성 지수는 장기주택 할부금리와 건축비, 임금, 저축 등 모든 것을 고려해서 일본인들이 현재의 조건하에서 얼마나 손쉽게 새로운 집을 구매할 수 있는 지를 나타낸다. 골드만 삭스의 부동산 분석가인 무라야마 리에는 "1996년 이 지표를 사용한 이래 처음으로 바닥권에서 벗어났다"고 말했다. 1996년 말의 정점 이후 자가 소유자의 주택 건설 물량은 43% 하락, 18년간 최저치를 기록했다. 그러나 신규 주택은 모기지 금리 하락과 부동산 가격 하락이 임금 정체를 상쇄시켜준 탓에 5년전과 같은 수준의 구매지표를 보여주고 있다. 무라야마는 수요가 떨어진 이유는 장래에 대해 불안해하고 있는 잠재적 주택 구매자에게는 그러한 산식은 더 이상 중요하지 않기 때문이라고 말한다. 지수와 주택시장의 간극이 확대되는 것은 부정적인 경제적 신뢰 지수를 나타낸다. 개혁론자들이 주창하는 많은 아이디어들로는 가까운 장래에 도시의 부동산 가격을 부양시킬 수 없다. 구획 정리 규정의 추가 완화와 같은 효율성 증진 방안은 단순하게 공급만 늘릴 뿐이다. 기업들로 하여금 보유 부동산을 떨궈내게 하는 어떠한 조치도 같은 효과를 낳을 것이다. 도시 땅 값을 지지하는 유일한 조치는 세제를 바꾸거나 정부에서 부동산을 매입하는 것이다. 과잉공급 문제에도 불구하고 사무실 공간과 도심 공간에 대한 수요 증가로 도쿄 주변의 땅 값이 들썩이기 시작했다. 그러나 현 단위의 부동산 가격 정체는 훨씬 더 풀기 힘든 문제다. 정부는 이미 공공부채로 옴짝달싹하기 힘든 상황이고 공공 자금은 은행에 우선순위를 두고 있다. 2005년까지 정부는 고정금리와 장기 모기지 대출로 은행과 경쟁하고 있는 주택대부공사를 폐지할 계획이다. 그리고 올해에는 예산을 20% 삭감할 계획이다. 고이즈미 자문관들이 구상하고 있는 다른 아이디어들도 별로 도움이 될 것 같지는 않다. 보다 정교한 주택 평가제도의 도입은 미국처럼 사람들이 주택을 보다 용이하게 사고 파는데 도움을 줄 것이라고 얘기된다. 그러나 이 제도가 진짜로 효과를 보기 위해서는 정부가 신뢰 위기를 보다 직접적으로 돌파해야만 한다. 불행하게도 고이즈미는 수요 하락 문제를 다루기 보다는 이러한 증상들이 있다고 밝히기만 하는 것으로 만족하고 있는 것 같다.

2002.05.10 I 김홍기 기자

롯데삼강, 목표가 20만원-삼성모닝미팅
[edaily 김현동기자] 다음은 4일 삼성증권의 모닝미팅 뉴스속보 내용입니다. [투자의견 제시/목표주가/수익추정 변경] * 롯데삼강: 투자의견 BUY 제시, 6개월 목표주가 200,000원 제시 - 롯데삼강에 대한 투자의견을 BUY로, 6개월 목표주가를 200,000원으로 제시하는데 이는 2002년 P/E의 9.0배, 2002년 FV/EBITDA의 4.2배를 적용한 것임. 유지시장 내 강력한 시장지배력(2001년 기준 39.4%)과 견조한 EPS 성장세 (2002~2003년 매년16.9% 성장예상) 및 구조조정을 통한 견실한 재무상태 (2002년 364억원의 순현금예상)를 고려할 때, 현재 2002년 P/E 6.9배, 2002년 FV/EBITDA의 3.1배 수준인 동사의 주가는 적정하지 않다고 판단됨. 과거 동사의 EPS는 매출 증대보다는 1998년부터 추진해온 대규모 구조조정과 비용구조 개선에 힘입어 증가하였음에반하여(2001년 18,924원 vs 1997년 EPS 904원), 향후 동사의 이익 증가는 유지시장 내 시장지배력 강화 및 16.6%의 시장점유율로 업계 4위를 차지하고 있는 빙과류 시장의 성장과 적극적인 마케팅 등 매출 증대에 의해 이루어 질것으로 판단됨. 2002~2003년 동사의 이익은 연평균 17% 증가할 것으로 전망되며, 동사가 개선된 재무구조를 기반으로 경영목표를 수익성 개선에서 성장성 중심으로의 전환은 바람직한 것으로 판단됨. [뉴스코멘트] * 양도소득세 과세강화로 수도권지역 주택가격 상승세 완화전망 - 국세청은 4월 4일자를 기준으로 양도소득세 등의 과세 기준이 되는 공동주택(아파트 및 연립주택)의 기준시가를 실제거래가격의 80%~90%수준으로 인상하였으며,이는 일부 투기적인 수요를 억제하는 효과가 있을 것으로 보임.한편, 정부는 내년부터장기임대주택을 향후 10년 동안 전국적으로 년간 50만호 (수도권 30만호) 씩 공급하기로 결정함. 이는 현재 전세 및 주택가격 상승의 주요 원인인 공급부족을 중장기적으로 완화시킬 것으로 보이나, 1) 입주시까지 장기간이 소요되고, 2) 대상지역이 도심 외각비인기 지역일 가능성이 높아 단기적으로 수도권지역 주택시장에 미치는 영향은 미미할전망임. * 포스코: BHP Billiton 와 함께 호주 퍼스(Perth)에서 철광석 광산 합작개발; 투자의견: BUY - 동사는 BHP Billiton 와 함께 호주 퍼스(Perth) 에서 철광석 광산 합작개발을 위한 계약서에 서명함. 포스코가 20%, BHP Billiton 이65%, 일본 이토추상사가 8%, 미쓰이 상사가 7%의 지분을 가지게 되고 총 투자비 7000억원중 포스코는 112억원을 투자하게 됨. 본격적인 생산은 2003년 10월부터생산개시 예정. 연간 철광석구매량 3,800만톤중 8%인 300만톤을 공급받게 되어 포스코에 긍정적.

2002.04.04 I 김현동 기자

한국카본·모아텍 "매수" 등 삼성증권 모닝미팅
[edaily] 다음은 21일 삼성증권의 모닝미팅 뉴스속보 내용입니다. [투자의견 제시] * 한국카본: 투자의견 BUY 제시; 12개월 목표주가 3,240원 제시 (소용환) 1) 2002년부터 고성장이 예상되어 동사에 대한 cover를 재개하며, 2) 삼성중공업에 LNG 선박용 단열판넬공급, Glass Paper 사업의 신규진출로 2001년 대비 2003년까지 매출액이 1.8배, 경상이익이 3배 증가할 전망이고, 3) 기존부문인 카본프리프레그 및 PCB 원판사업도 2001년을 저점으로 점진적으로 수익성이 호전될 전망임. [투자의견 변경] * 모아텍: 투자의견 BUY로 상향조정 (백준승) 1) 당사가 지난 4월26일 Mkt Perf로 하향 조정한 후 절대주가로 34%, 코스닥지수 대비로26% 하락했고, 2) 상반기 실적이 당사 예상치를 하회하였으나, 분기별 EPS는 해외 신규 고객으로부터의 주문 증가로 2/4분기를 저점으로 4/4분기까지 소폭 상승할 전망이며, 3) 현재 삼성코스닥 유니버스 전자부품업종 평균 (각각 11.7배, 4.6배) 보다 낮은 2001년 기준 P/E 6.4배, FV/EBITDA 3.0배에 거래되고 있음. [뉴스 코멘트] * 삼성전자 하반기 회사채 1조 차환 발행 등: D램 경기 침체의 장기화 및 가격 전쟁 대비 차원 (임홍빈) - 최근 D램 업계의 신규 자금조달이 2분기에 이어 3분기에도 지속되고 있음 1) 삼성전자는 하반기 1조원 이상의 만기 도래분 차환발행 2) 하이닉스에 대한 채권단의 추가지원 검토설(약 1조원) 3) 최근 대만 업체의 GDR 신규발행 결정(PorMOS, Powerchip등) - 이로써 D램업체는 2분기에 50억달러(인피니온 12억달러 포함), 3분기에 20억달러 총 70억달러가 Cash가 추가 유입됨. 이 금액은 D램 전체업체의 분기당 손실 합계(약 20억달러)의 3배에 해당되는 금액임 - 상기사항을 종합 시, 1) D램 업체의 전면적인 Cash in 전쟁이 향후 지속될 것이고, 2) D램 경기 침체의 장기화로 가격 반전이 쉽지 않음을 의미함. * 마쓰시타전기·마쓰시타통신·NEC 3사, 3G 단말기 개발 공조 (유창연) - 가전업체인 마쓰시타전기산업과 마쓰시타통신공업 및 2위 업체인 NEC 3개사는 영상전화와 동영상 콘텐츠의 처리에 필요한 소프트웨어를 공동개발하는 한편 제품의 상호 OEM 공급 등도 검토해 나가기로 함. - 3G 휴대폰 단말기 개발을 위해 일본 및 유럽업체의 제휴가 증가하고 있음. 소니와 에릭슨의 경우 오는 10월 휴대폰 사업을 통합키로 했고 도시바와 지멘스도 개발과 판매에서 제휴한 상태임. - 한편, 삼성SDI는 NEC와 함께 합작사를 통해 OLED 판매를 금년 9월부터 시작할 것임으로 이와 같은 마쓰시타와 NEC의 공조는 확고한 판매처를 기존의 삼성전자와 NEC외에 마쓰시타에까지 확장한다는 면에서 OLED사업에 긍정적임. * 9월 중 시외전화에 대한 상호접속료 확정 발표 (장성민) 매일경제신문에 따르면, 시외전화에 대한 새로운 상호접속료율이 9월 중 확정될 예정임. 동 기사에 따르면, 데이콤과 온세통신은 상호접속수수료를 현행 매출액 대비 53%에서 33%로 낮추어줄 것을 요청한 바 있음. 이들의 요구대로 접속료가 인하될 경우, 데이콤의 valuation이 상당폭 개선될 것으로 예상돼, 당사는 데이콤에 대한 투자의견을 Mkt Underperf에서 Mkt Perf로 상향조정할 계획임. 그러나 동 뉴스는 한국통신에 다소 부정적인 것으로 판단되는데, 이는 새로운 상호접속료율 적용 시한국통신의 매출액이 연간 300억원(2002년 매출액의 0.26% 추정)정도 감소할 것으로 예상되기 때문임. * 정부의 국민임대주택공급정책에도 불구, 서울지역의 전세가 강세현상은 지속될 듯 (강관우/이동섭/김경중) 건설교통부에 따르면, 정부는 2003년까지 국민임대주택 2십만가구를 공급하고, 서민주거비부담 완화를 위해 전월세보증금 및 신규주택지원자금의 지원한도를 6천만원 내에서 70%로 늘리기로 함. 이는 수주증가 및 주택수요 확산측면에서 건설업체에게 다소 긍정적임. 그러나, 서울지역의 택지공급 부족을 고려할 때, 신규주택건설이 상대적으로 수요가 적은 서울외곽 비도심지에 집중되어 과잉공급을 초래함으로써, 지방의 미분양해소에는 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됨. 서울지역의 주택보급률은 2000년 말 현재 71.7%로 전국의 96%를 상당히 하회하고 있어, 서울 도심에 가까운 지역의 신도시 건설이 수반되지 않는 한, 현재와 같은전세의 강세현상은 지속될 전망임. 대림산업 등 지방주택사업 비중이 적은 건설업체에게는 긍정적이나, 현대산업개발 등 지방사업비중이 큰 업체에게는 다소 부정적으로 판단됨. 한편, 이러한 정부정책에도 불구하고 철근특수는 일어나지 않을 것으로 보이는데 이는 연도별 전체 주택공급 증가수는 크지 않을 것으로 보이기 때문임. * 석유 B2B업체 서비스 시작; 정유업계에 미치는 영향 미미할 전망 (김재중) 경제신문에 따르면, SK㈜와 LG-Caltex정유 그리고 석유제품 대리업체 11개사 등을 주주로 한 석유제품 B2B 업체 ‘오일체인’이 20일 부로 서비스를 시작했다고 함. 당사는 동 서비스의 개시가 정유업계에 미치는 영향이 미미할 것으로 전망하고 있는데, 1) 오일체인이 정유사를 대변할 가능성이 크고, 2) 주유소 등 off-line에서 이루어지는 석유제품 마진이 크게 떨어져 on-line B2B 거래가격이 차별화되기 어렵기 때문임. 일부 시장 참여자 또한 on-line 가격이 폴주유소 가격대비 1~2% 낮은 수준에 불과할 것으로 예측하고 있어 off-line 가격을 위협하지는 않을 것으로 전망하고 있음. 동 사이트 참여자는 정유사, 석유제품 대리점, 수입업자 등의 판매업체들과 무폴주유소 등의 소형 구매업체 등 석유제품 전문 취급업체로 제한됨. 현대정유와 S-Oil도 곧 주주 또는 판매업체로 동서비스에 참여할 예정임. * 7월 세계 철강생산량은 전년비 2% 감소, 전월비 0.2% 감소 (김경중) - 세계철강협회에 따르면, 7월 세계 철강생산량은 전년비 2% 감소, 전월비 0.2% 감소함. 따라서 올 들어 7월까지 전년동기비 1.2% 감소함. - 지역별로 보면, 미국이 7월에 전년동기비 12.8% (전월비 4.1%) 감소했고, 유럽이 전년동기비 1.2% (전월비 4.0%) 감소함. 한편, 아시아는 전년비 3.4% 증가함. - 아시아의 증가는 한국의0.5% 감소와 일본의 3.7% 감소에도 불구하고 중국이 안정적인 경제성장으로 10.1% 증가했기 때문임. 일본이 2월부터 감산을 조금씩하고 있지만 아시아시장의 철강가격 안정을 위해서는 일본이 좀 더 감산을 해야할 것으로 보이고 시간이 필요할 것으로 보임.

2001.08.21 I 김현동 기자

(초점) 경제흐름과 같이 움직인 한국의 부동산 시장
한국의 부동산 시장이 한국경제 상황과 함께 지난 3년간 급등락하고 있다고 홍콩의 경제주간지인 파이스턴이코노믹리뷰(FEER)이 최근호에서 지적했다. 다음은 그 내용을 요약한 것이다. 지난 99년 벤처산업이 급성장하면서 강남 일대의 사무실은 하나둘씩 임대되기 시작했으며 곧 빈 사무실을 찾기 어려워졌다. 경제위기때 건물 임대률이 30% 정도에 지나지 않았던 것에 비하면 엄청난 발전이다. 커니 글로벌의 부동산 어드바이저인 피에트로 도란은 "사람들은 벤처 기업들이 사무실을 채워 줄 것으로 기대하며 건물을 사들였다"고 말했다. 그러나 이 같은 기대는 여지 없이 무너졌다. 벤처 거품이 터지면서 많은 신생업체들은 도산하기 시작했고 사무실 임대 시장에서는 빈 사무실이 속출하기 시작했다. 부동산 전문가들은 서울의 3대 경제지역인 도심과 여의도, 강남지역의 빈 사무실이 전체의 약 12% 가량 될 것으로 내다봤다. 이런 현상은 대부분 중간 정도수준의 빌딩에서 나타나고 있지만 입주자의 이윤폭이 줄어들며 임대료에 부담감이 느껴지는 상위권 빌딩에도 곧 빈 사무실이 나타날 것으로 보인다. 게다가 오래된 건물의 건물주들은 새로운 건물들이 들어서면서 임대료가 인하되고 거주자들이 더 좋은 임대 조건과 건물을 찾으면서 더 큰 압박을 받고 있다. 상업지역 뿐만 아니라 거주지역도 문제가 되기는 마찬가지다. 60년대 초반부터 80년대 말까지 서울지역에서 부동산을 소유하고 있다는 것은 부의상징 이였다. 그러나 경제가 흔들리기 시작하면서 사람들이 주택 구매를 연기하고 결국 아파트의 과잉공급 상태가 초래됐다. 프라임어프레이절의 최고 경영자인 잭 김은 "경제상황이 별로 좋지 않기 때문에 주택 시장도 좋아질 것으로 기대하기는 어렵다"고 말했다. 그는 한국의 부동산 시장은 서울과 서울 이외지역으로 나뉘고 있으며 서울이외 지역의 부동산 시장은 붕괴된 상태라고 지적했다. 건설 교통부 발표에 따르면 땅값은 지난해 4분기 전분기대비 0.46% 하락했고 부산과 같은 지역이 큰 타격을 입은 것으로 나타났다. 부동산 가격의 하락은 소유주에게는 나쁜 소식이지만 구매자와 외국인들에게는 좋은 소식이다. 특히 외국인들은 지난해 3분기동안 2,432개의 부동산을 구매한 것으로 조사됐다. 외국인들의 부동산 시장 진입은 과거 대기업들이 사적인 용도로 보유하고 있던 부동산 관행에 변화를 일으켰고 그 결과 기업들은 부동산을 투자 포트폴리오로 간주하기 시작했다. 또한 수입수준을 평가하면서 가치를 국제적인 수준으로 끌어올렸다. 이 같은 변화는 부동산투자신탁회사(REITs)의 탄생을 촉진시켰다. 부동산 투자신탁회사는 투자자들로 부터 자금을 끌어들여 임대하거나 매각하기전에 개선작업을 거치게 되고 발생하는 수입을 배당금 형태로 나눠갖는다. 이로 인해 일반적인 투자자들이 서울의 핵심 부동산의 일부를 소유하게 된다. 한 전문가는 이런 형태가 한국 부동산 산업의 미래라고 평가했다. 그는 재벌이 부동산을 풀어놓으면서 부동산 산업이 변화하기 시작했으며 부동산 소유가 보편화돼 한국 시민들이 더 많은 부동산을 소유하게 될 것으로 전망했다.

2001.02.15 I 김태호 기자