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서울 왕십리 뉴타운 2구역, 올 12월 착공
[이데일리 윤진섭기자] 서울 왕십리 뉴타운 2구역이 시범지구로 지정된 지 2년 만에 조합설립인가를 받고, 오는 12월 착공된다. 서울시는 왕십리 뉴타운 2지구가 지난 18일 조합설립인가를 받았고 6월 중 사업시행인가 후 오는 12월 착공할 예정이라고 23일 밝혔다. 이 지역은 지난 2004년 2월 조합설립추진위원회 승인을 받았지만 주민간 주도권 다툼 등으로 인해 사업 추진이 지연돼 왔다. 서울시는 “시. 구 합동 주민설명회 개최 등으로 주민 갈등이 조정되면서 주민 80% 이상이 찬성하는 조합설립이 돼 6월 중 성동구에서 사업시행인가를 받고, 하반기에 착공할 예정”이라며 “올해 내 아파트 분양도 이뤄질 것”이라고 밝혔다. 왕십리 2구역은 성동구 상왕십리동 12-37번지 일대 부지면적 2만 815평(6만8812㎡)이며 250%의 용적률을 적용해 최고 25층 이하 아파트 14개동 1182가구(임대 1개동 211가구)가 들어서게 된다. 한편 서울시는 왕십리 뉴타운 1구역은 지난 3월 16일 정비구역으로 지정돼 올해말까지 조합설립인가가 예상되고, 3구역은 정비구역 지정을 검토 중이라고 덧붙였다.

2006.05.23 I 윤진섭 기자

[부동산 1분 메모] 멸실된 재건축아파트도…
[조선일보 제공] Q: 재건축아파트를 포함해 두 채의 아파트를 보유하고 있습니다. 그런데 올해부터는 멸실(건물이 없어진)된 재건축아파트에 대해서도 주택으로 간주한다고 들었습니다. 재건축이 진행되는 과정은 어떻게 되며, 어느 시점부터 주택으로 간주되어 양도세가 중과세되는지 궁금합니다(50대 자영업 L씨).A: 재건축아파트의 진행과정은 우선 기본계획수립부터 시작됩니다. 그 다음 정비구역지정(용적률/층수 결정)이 되고, 조합설립추진위원회승인과 안전진단(재건축 가능여부 결정), 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가(조합원의 부담금 배분기준 확정 및 동/호수 추첨)의 순으로 이어지게 됩니다. 착공과 준공 및 입주의 과정을 거쳐 재건축이 완성되고 있습니다. 한편 2006년부터는 소득세법 개정에 따라 관리처분계획인가 시점부터는 멸실된 조합원의 재건축아파트도 주택으로 간주되고 있습니다. 따라서 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 조합원이 취득하게 되는 입주권에 대해서도 주택으로 간주되며, 당연히 1세대 2주택인 경우에는 양도세가 중과세됩니다.(고준석·신한은행 부동산재테크팀장)

2006.04.19 I 조선일보 기자

서울 뉴타운 6평이상 거래시 허가 받아야
[이데일리 남창균기자]  오는 7월부터 서울 강북 뉴타운 지역(재정비 촉진지구 지정시)내에서 6평 이상 땅을 구입할 때는 시·군·구청으로부터 토지거래허가를 받아야 한다. 지금은 54평 이상만 허가를 받도록 되어 있다. 이에 따라 투기수요가 크게 줄어들 것으로 보인다. 또 재정비 촉진지구로 지정되면 용적률과 층고, 중대형평형 건립비율 등이 크게 완화돼 초고층 주상복합아파트 건축이 가능해 진다. 건설교통부는 3일 이같은 내용을 골자로 한 '도시재정비 촉진을 위한 특별법 시행령 시행규칙' 제정안을 입법예고한다고 밝혔다. 시행령 시행규칙은 7월1일부터 시행된다. 제정안에 따르면 재정비촉진지구의 투기억제를 위해 재정비촉진지구 지정시 6평(20평방미터) 이상 토지는 토지거래허가를 받도록 했다. 서울 뉴타운에서 6평 이상 필지는 전체의 88%에 달한다. 이럴 경우 재개발 지분거래가 급격히 위축될 것으로 보인다. 재개발 지분 6평 이상은 실거주 목적으로만 구입할 수 있기 때문이다. 정부는 원활한 강북개발을 위해 ▲촉진지구 지정요건 완화 ▲용도지역 변경 ▲건축규제 완화 ▲공영형 혁신학교 유치 ▲취득 등록세 감면 등의 유인책을 내놨다. 우선 재정비 촉진지구 지정요건을 기존 재개발구역 지정요건보다 완화한다. 재개발구역은 20년 이상된 불량주택이 60% 이상 있어야 지정할 수 있지만 촉진지구는 48% 이상만 돼도 지정할 수 있도록 했다. 용도지역 용적률 층수제한 등 건축규제도 대폭 완화된다. 전용주거지역을 일반주거지역으로 바꿀 수 있으며 용적률도 법이 허용하는 한도까지 풀어준다. 3종 주거지역의 경우 250%에서 300%로 완화된다. 2종 일반주거지역의 층수제한(15층)도 없앤다. 이같은 건축규제 완화로 강북 역세권에는 초고층 주상복합아파트가 들어설 수 있게 된다. 재정비 촉진지구에서는 아파트 평형별 비율을 현행 18평이하 20%, 25.7평이하 60%, 25.7평 초과 20%에서 25.7평이하 중소형 60%, 초과 40%로 지을 수 있도록 했다. 용적률 증가분의 75%이내에서 지어질 임대주택은 50%까지는 25.7평 초과로 짓되 20% 범위내에서 조정할 수 있다. 기반시설 확보를 위해 국가가 짓고 민간이 운영하는 공영형 혁신학교를 설립하고 병원 학원 기업사옥 등에는 취득세와 등록세를 감면해 주기로 했다. 또 촉진지구에 대기업 본사를 지을 경우 과밀부담금도 면제한다.

2006.04.03 I 남창균 기자

부동산대책, 강남은 "잡고" 강북은 "살리고"
[이데일리 남창균기자]  정부는 3·30부동산대책을 통해 "강남은 잡고 강북은 살리겠다"는 의도를 분명히 했다. 재건축 규제와 담보대출 요건강화 등으로 강남 집값은 묶어두는 대신 강북은 각종 인센티브를 제공해 개발을 활성화하겠다는 것이다.강북개발은 '도시재정비촉진을 위한 특별법'이 시행되는 7월1일부터 본격화한다. 정부는 9월까지 강북지역 2-3곳을 재정비촉진지구 시범지구로 지정해 교육 교통 문화 등 기반시설을 지원키로 했다. 정부는 또 원활한 강북개발을 위해  ▲촉진지구 지정요건 완화 ▲용도지역 변경 ▲건축규제 완화 ▲공영형 혁신학교 유치 ▲취득 등록세 감면 등의 유인책을 내놨다.우선 재정비 촉진지구 지정요건을 기존 재개발구역 지정요건보다 완화한다. 재개발구역은 20년 이상된 불량주택이 60% 이상 있어야 지정할 수 있지만 촉진지구는 48% 이상만 돼도 지정할 수 있도록 했다. 용도지역 용적률 층수제한 등 건축규제도 대폭 완화된다. 전용주거지역을 일반주거지역으로 바꿀 수 있으며 용적률도 법이 허용하는 한도까지 풀어준다. 3종 주거지역의 경우 250%에서 300%로 완화된다. 2종 일반주거지역의 층수제한(15층)도 없앤다. 이같은 건축규제 완화로 강북 역세권에는 초고층 주상복합아파트가 들어설 수 있게 된다.기반시설 확보를 위해 국가가 짓고 민간이 운영하는 공영형 혁신학교를 설립하고 병원 학원 기업사옥 등에는 취득세와 등록세를 감면해 주기로 했다. 또 촉진지구에 대기업 본사를 지을 경우 과밀부담금도 면제한다.하지만 촉진지구내 재건축아파트에 대해서는 용적률 인센티브를 주지 않는다. 또 일정규모(9평 예상) 이상 토지는 토지거래허가를 받아야 하는 등 투기방지대책도 동시에 시행된다.

2006.03.31 I 남창균 기자

[3·30대책]재건축 개발부담금 어떻게 부과하나
[이데일리 남창균기자]  재건축 아파트에 또 하나의 규제가 더해졌다. 재건축으로 발생한 개발이익을 거둬들이는 개발부담금이 그 주인공. 이 제도는 기존의 간접 환수장치인 임대아파트 의무건립과 기반시설부담금과는 차원이 다른 규제로, 향후 재건축 시장에 커다란 파장을 줄 것으로 보인다. 개발부담금은 토지공개념3법 중의 하나인 토지초과이득세와 비슷한 것으로, 미실현이득에 대해 과세한다. 이런 이유로 양도세 부과시 부담금을 필요경비로 공제해 준다. 기반시설부담금과 임대주택 의무화에 따른 비용은 개발비용으로 빼준다. 이런 보완장치에도 불구하고 개발부담금을 재건축에 대해서만 부과하는데 대해 형평성 문제가 불거질 가능성이 크다. 재건축과 유사한 재개발도 용적률 증가에 따른 초과이익이 발생하지만 부과대상이 아니기 때문이다. 재건축 개발부담금이 어떻게 부과되는지 문답으로 알아본다. -개발이익 산정방식은 ▲준공시점 집값에서 착수시점 집값을 공제하는 방식이다. 이렇게 나온 개발이익에서 개발비용과 정상적인 집값 상승분은 제외한다. 예컨대 착수시점에 1억원이던 집값이 준공시점에 2억원으로 올랐다면 개발이익은 1억원이다. 개발비용이 1000만원이고 정상 집값상승분이 4000만원이라면 개발이익 1억원에서 5000만원을 공제한 값이 개발이익이 된다.  -집값은 어떻게 계산하나▲착수시점 가격은 해당 연도 공시가격에 그해 1월1일부터 사업 착수시점까지의 정상주택가격 상승분을 합한 가격으로 산정한다. 공시가격이 없는 경우는 기준시가를 사용한다. 준공시점 가격은 '부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률'에 의해 공시가격을 산정한다. -착수시점을 추진위원회 승인일로 한 이유는▲사업추진 주체의 재건축 추진의사가 표시된 시점이고 재건축 추진으로 인해 가격이 많이 오르지 않은 시점이다.  재건축 추진은 기본계획수립->정비구역지정->조합설립추진위원회->안전진단->조합설립인가->사업시행인가->분양신청->관리처분계획인가->착공->준공 및 입주 단계를 거친다.-법 적용 대상 단지는▲ 법 시행일 현재 관리처분계획인가 신청을 하지 않은 단지이다. 8월에 법이 시행될 경우 그 때까지 관리처분계획인가 신청을 하지 않으면 적용을 받는다.-사업 추진중인 단지는 어떻게 부과하나▲법 시행일부터 준공시점까지에 해당하는 금액만 부과한다. 착공시점부터 준공시점까지 10년이 걸리고 개발이익이 1억원인 경우 법 시행일부터 준공시점까지 5년 걸렸다면 5000만원이 부과된다.  -개발부담금 부담률은 ▲부담률은 조합원당 평균 개발이익을 기준으로 누진 적용된다. 조합원당 개발이익이 1억원인 경우 실효부담률은 약 15% 안팎, 2억원인 경우 약 30% 안팎, 3억원인 경우 약 40% 안팎이 부과된다.  -누구에게 부담하나▲원칙적으로 조합에 부과한다. 조합은 관리처분계획에 조합원별 분담금 등을 정해야 한다. 분담금은 대지지분 비율로 정할 가능성이 크다. 부과대상 조합원은 관리처분계획 인가 당시 조합원으로 등록되어 있는 사람이다.

2006.03.30 I 남창균 기자

건산연 "집값안정, 재건축 활성화가 해결책"
[이데일리 정태선기자] 건설산업연구원(이하 건산연)은 8.31대책 이후 주택시장의 불안정은 주택수급 불균형 때문이라며 재건축사업을 활성화해야 한다고 진단했다.건산연은 27일 열린 `8.31이후 주택정책의 과제`세미나에서 "수요억제대책은 한계를 드러내고 있다"며 "재건축사업이 교착상태에서 벗어날 수 있도록 기존 조합중심 방식외 신속한 사업추진과 공급확대, 저렴한 주택공급이 가능한 새로운 대안 모색이 필요하다"고 지적했다. 이를 위해 건산연은 ▲재건축 사업주체의 일괄매수 후 개발·분양 ▲공공택지 공급시장의 경쟁체제전환 ▲용적률 상향을 적극적으로 검토해야 한다고 주장했다.건산연은 재건축사업과 관련, 주민동의하에 재건축 촉진구역지정과 시행사를 선정하고, 선정된 사업시행자는 적정보상을 통해 사업부지 전체를 매입(일정비율 이상 부지확보시 수용권 부여)할 수 있도록 해야한다고 말했다. 대신 주민에게는 우선분양권을 보장하고 일정비율 이상의 보상금은 주택채권을 발행하는 방식으로 전환해야 한다는 것. 두성규 건산연 박사는 "새로운 재건축사업방식은 추진위원회 구성과 조합설립이 불필요해 수용권 등으로 재건축 사업을 빠르게 추진할 수 있고, 중형이상의 주택을 많이 공급할 수 있을 것"이라고 말했다. 또 "시행사 선정시 건설업체 브랜드 뿐만 아니라 자신이 부담행 될 분양가격을 감안해 입찰 참여업체를 선택하기 때문에 싸게 주택을 공급받을 수 있고, 개발이익을 사업시행자로부터 일괄환수해 쉽게 정부 정책을 집행할 수 있다"고 설명했다.건산연은 또 공공택지 공급 효율화를 위해서는 공급시장을 경쟁시장으로 전환, 택지 최적가 공급업체를 사업시행자로 지정하는 방안을 검토할 필요가 있다고 제안했다. 아울러 용적율, 소형주택의무비율, 임대주택건립비율 등 재건축과 관련된 규제는 도시재정비촉진특별법에서 규정하는 수준으로 완화해야 한다고 진단했다. 박용석 건산연 박사는 "특히 용적률을 상향하면 주택공급확대나 분양원가 인하에 긍정적인 영향을 줄 것"이라며 "대도시 내부 시가지 역세권 지역을 국민주택 규모이하 주택중심으로 개발하되 도시환경에 치명적으로 저해하지 않은 수준에서 개발밀도의 상향이 필요하다"고 주장했다.이날 세미나에서 건산연은 고가주택지역은 보유세 강화 등을 통해 시장기능으로 문제를 해결하고, 정부정책의 초점은 소외계층의 주거문제 개선에 모아져야 할 것이라고 덧붙였다.

2006.03.27 I 정태선 기자

3·30 재건축 대책, 내용은?
[이데일리 남창균기자]  재건축시장 안정 대책을 골자로 한 8·31 후속대책이 오는 30일 발표된다. 이른바 3·30 재건축 대책에는 ▲개발부담금 부과  ▲안전진단 강화 ▲재건축 조합 투명화 조치 등이 담길 것으로 보인다.열린우리당과 정부는 오는 30일 고위 당정협의를 가진 뒤 부동산시장 안정대책을 발표키로 했다고 24일 밝혔다. 이번 대책은 재건축 시장 안정에 포커스가 맞춰져 있다. 우선 통과의례에 불과한 안전진단을 강화해 재건축 진입장벽을 높일 방침이다. 안전진단은 재건축 여부를 결정하는 절차이기 때문에 운용만 잘 하면 재건축 속도조절을 통한 시장안정을 꾀할 수 있다. 굳이 허용연한 강화와 같은 무리수를 쓰지 않아도 비슷한 효과를 얻을 수 있는 것이다.정문수 청와대 경제보좌관은 최근 "안전진단 권한이 지자체에 맡겨져 있어 제기능을 하지 못하고 있다"며 "계속 맡겨둘지 여부를 따져봐야 한다"고 밝혔다.이에 따라 안전진단 강화는 ▲중앙정부나 광역지자체가 권환을 모두 환수하거나 ▲예비안전진단은 기초지자체에 맡겨두고 중앙정부와 광역지자체가 검증하는 방안 중에서 선택될 것으로 보인다. 안전진단을 통과한 단지에 대해서는 개발이익을 거둬들여 기대이익을 없애는 방향으로 가닥을 잡았다. 용적률은 공공재이기 때문에 용적률 완화로 생기는 이익은 공공이 환수해야한다는 논리이다. 당정이 검토하는 개발부담금 환수율은 25%-50%선으로 지역에 따라 차등을 두는 방식이다. 강남권은 당연히 50% 환수율이 적용될 것으로 보인다.  다만 개발시점을 언제로 볼 것인가가 쟁점으로 남아 있다. 개발시점에 따라 개발이익 환수 효과가 크게 달라지기 때문이다. 현재로서는 재건축이 실제로 시작되는 시점인 안전진단 통과일을 기준으로 삼을 가능성이 크다.  정비구역으로 지정되더라도 안전진단을 통과하지 못하면 사업기간이 길어지는 문제가 있고 사업시행인가 시점은 기대이익이 이미 시세에 반영돼 있어 효과가 반감되기 때문이다.다만 개발부담금은 사실상 토지초과이득세(미실현이익에 1~3년마다 50% 부과)와 같은 성격이기 때문에 사유재산을 과도하게 침해한다는 반발과 함께 재건축만을 대상으로 할 경우 다른 사업과의 형평성 문제도 불거질 것으로 예상된다.이와 함께 재건축 조합을 법인격으로 만들어 각종 비리를 원천 봉쇄하는 방안도 검토되고 있다. 조합을 법인화하면 조합원들이 조합 운영을 감시할 수 있어 탈법 편법을 막을 수 있다. 국세청이 상시 세무조사에 나서는 방안도 논의되고 있다. 안전진단 강화와 개발부담금 부과는 법 개정 사항이어서 당장 시장 안정효과를 기대하기 어렵다. 따라서 당장 효과를 얻으려면 세무조사 등 강제력을 동원할 수밖에 없는 상황이다. ■3·30 재건축 대책-개발부담금 부과 *환수율 25-50%, 지역에 따라 차등 적용 *개발시점, 안전진단 통과일 유력-안전진단 강화 *안전진단 권한 중앙정부와 광역지자체가 모두 환수하는 방안 *예비안전진단은 기초지자체가 하고 중앙정부가 검증하는 방안-재건축 조합 투명화-국세청 상시 세무조사

2006.03.24 I 남창균 기자

서울시, 재건축 후보지 319곳 확정
[이데일리 정태선기자] 서울시는 오는 2010년까지 서울시내에서 재건축이 가능한 후보지(주택 재건축 정비예정구역) 총 319곳을 17일 최종 확정 고시했다. 면적으로는 11.2㎢로 서울시 전체 면적의 1.8%, 주거지역 면적의 3.7%에 해당한다. 지난달 중순 시도시계획위원회에서 결정된 337곳에서 18곳이 줄어들었다. 줄어든 18곳 중 답십리동 태양, 성산동 유원성산, 사당동 영아, 송파동 반도, 길동 진흥아파트, 동작동 58-18번지 일대 단독주택지 등 6곳은 이미 재건축 정비구역으로 지정돼 빠졌다. 계획대로 재건축이 추진되면 임대주택 2만5252가구를 포함, 모두 21만6566가구의 주택이 공급된다. 용적률은 대치동 은마아파트 등 제3종 일반주거지역의 경우 210% 이하, 2종 190% 이하, 1종 170% 이하를 원칙으로 했다. 또 강남구 대치동 선경.미도아파트 등 12곳은 주민 의견 대립 등의 사유로 협의대상구역으로 선정되면서 제외됐다. 협의대상구역은 재건축사업의 주민의견이 첨예하게 대립하는 지역이나 구역면적이 1ha 미만이 돼 정비예정구역 선정 기준에 미달되는 구역을 말한다. 다만 구역 지정 요건을 갖추고 주민간의 충분한 의견 조정을 통해 재건축 추진에 합의가 되면 시도시·건축공동위원회의 심의를 거쳐 정비예정구역으로 지정된다.아울러 서울시는 우선검토구역도 76곳 선정했다. 우선검토구역은 노후도가 정비예정구역 선정 기준을 충족하는 지역이나 노후도 및 요건 등을 검토해 정비예정구역으로 지정될 수 있다. 이번 기본계획에 포함된 지역 주민들은 재건축조합 설립추진위원회를 구성할 수 있으며, 해당 구청장을 통해 정비계획을 수립, 정비구역으로 지정받으면 조합을 설립할 수 있다. 기본계획은 서울시 주택국이나 구청 재건축 담당부서를 직접 방문하거나 시 주택국 홈페이지(housing.seoul.go.kr), 자치구 홈페이지를 찾아 열람할 수 있다.

2006.03.17 I 정태선 기자

재개발 ‘기지개’
[조선일보 제공] <!!--bodystart-->재개발에도 봄바람이 불까? 정부와 서울시의 도심 활성화대책이 나오면서 소액 투자자와 내집 마련 실수요자들의 관심이 재개발로 쏠리고 있다. 재개발은 그간 개발 이후 주변 기반 시설의 부족, 주민 갈등으로 인한 사업 장기화, 투자의 불확실성 등으로 인해 신규 분양이나 재건축에 비해 외면을 받아 왔다. 전문가들은 그러나 정부가 지난해 8·31 부동산대책 이후 서울 강남 수요 분산을 위한 ‘대항마’로 강북 뉴타운에 대한 각종 인센티브를 내놓고 있는데다 재건축과 달리 전매 제한이 없는 점 등을 들어 재개발시장의 전망을 밝게 보고 있다. 반면 이미 뉴타운지역 상당수가 지분가격이 크게 올라 투자에 신중을 기해야 한다는 지적도 나온다. ◆용산·마포·성동구 등 큰 폭 올라서울시가 2002년 이후 뉴타운으로 지정했거나 후보지로 잡은 곳은 모두 26곳. 이중 한강변에 가까운 한남·흑석·노량진 뉴타운과 도심 요지에 자리잡은 아현 뉴타운 등은 이미 시세가 크게 올랐다. 10평 기준으로 시세가 평당 2000만원을 호가하고 있고, 일부 지역은 평당 3000만원에 이른 곳도 나오고 있다. 뉴타운으로 지정되지 않은 곳 중에서도 서울 용산 일대와 성동구 금호동 등도 한강 조망권이 가능하다는 이유로 시세가 높게 형성돼 있다.재개발 시세도 작년 8·31대책으로 다주택자 규제가 강화되면서 일시 주춤했다가 급매물이 쏟아져 나오면서 조정을 받았다. 하지만 올 들어서는 급매물이 거의 소화되면서 다시 반등 조짐을 보이고 있다. 닥터아파트 이혜승 팀장은 “재개발시장도 8·31의 충격에서 서서히 벗어나고 있는 모습”이라고 말했다. 서울시는 지난해 말 3차 뉴타운지역 13곳을 발표하는 등 뉴타운사업에 박차를 가하고 있다. 또 올해 내로 2차 뉴타운 전략사업구역 23곳 중 17곳을 연내 착공하기로 하는 등 속도를 내고 있다. 하반기에는 은평 뉴타운 중대형 평형 분양도 있을 예정이다.정부도 올 7월 도심재정비특별법 시행을 통해 도심 개발을 뒷받침한다는 계획이다. ?지자체의 조례에 관계없이 도심재정비촉진지구의 용적률 인센티브를 대폭 올리고 ?중대형 평형비율을 20%에서 40%로 늘리며 ?층고 제한도 완화하는 방향으로 시행령안을 가다듬고 있다. 다만 투기 과열 방지를 위해 9평(30㎡) 이상의 지분 거래는 거래 허가 대상으로 묶기로 한 점은 유의해야 한다.◆입지보다 사업성 살펴야전문가들은 재개발지역 투자시 입지보다 사업성을 잘 따져볼 것을 권고하고 있다. 이미 한강변에 위치한 재개발 지역 등은 상당수가 큰 폭으로 올랐다. 재개발 투자는 적은 돈으로 내집 마련을 시작할 수 있는데다 지분 매입액과 조합원 분양가·금융비용 등을 더한 실입주비용이 나중에 일반분양을 받을 때보다 낮다는 게 장점. 너무 높은 가격에 구입하게 되면 오히려 일반분양보다 더 많은 비용이 들 수도 있다. 다세대주택에 비해 단독주택이 많은 지역, 조합원 수에 비해 일반분양이 많은 지역 등은 입지 여건이 나빠도 투자 수익은 더 클 수 있다. 반면 한남·금호, 마포·공덕 등 인기 지역은 투자자들의 관심은 높지만 조합원 수가 너무 많고, 지분이 잘게 쪼개져 있어 겉으로 보는 것보다 실속이 적을 수 있다는 지적이다. 같은 지역 내에서는 도로 등에 인접한 주택을 구입하는 것이 나중에 감정 평가를 받을 때 유리하다. 부동산프라자 신영균 대표는 “강북 재개발지역은 용적률이 170~210%로 쾌적한 환경의 새 아파트를 구입하는 기회가 될 수 있다”며 “가격이 저평가돼 있고 조합원 수가 적은 구역을 찾는 것이 투자의 포인트”라고 말했다.◆무엇을 주의해야 하나재개발이 가능하기 위해서는 무엇보다 도시계획이 잡혀 있어야 한다. 지자체 등을 통해 구입하려는 주택이 있는 지역이 재개발구역으로 지정돼 있는지 여부부터 확인해야 한다. 현장 답사도 반드시 필요하다. 해당 구역의 규모와 다가구주택·단독주택의 비율, 부지의 모양 등을 세세하게 살펴보고, 인근 가게나 부동산업소를 통해 주민 분쟁 여부도 점검해야 한다. 부지가 1만5000평 이상이면 1000가구 이상 입주가 가능한 대단지가 될 수 있어 입주 후 시세 형성에 유리하다. 단독주택 비중이 높으면 상대적으로 조합원 수가 적어 지분 소유자의 부담이 적어진다. 2003년 12월 31일 이후 다가구주택을 다세대주택으로 바꿔 지분을 쪼갤 경우 입주권이 주어지지 않는 만큼 다세대주택 지분을 구입할 때에는 분할 시점을 눈여겨봐야 한다.<!!--bodyend-->최유식기자 finder@

2006.03.16 I 조선일보 기자

청계천 주변 주상복합 변신..재개발 再점화
[이데일리 윤진섭기자] 청계천 주변 재개발 사업이 본격화한다. 15일 서울시 중구, 종로구에 따르면 2차례나 사업자 선정이 미뤄졌던 세운상가 2-5구역 내 예지동 4구역 사업자가 오는 16일 선정된다. 또 재개발 관련 특혜비리 의혹 사건으로 사업이 전면 중단됐던 서울 을지로2가 5지구 도시환경정비사업 부지에 초대형 주상복합아파트와 호텔, 오피스 및 상업시설을 갖춘 복합건물 건립이 추진된다. ◇1조5천억원 세운상가 프로젝트 16일 선정 = 세운상가 프로젝트는 총 사업비만 1조5000억원에 달하는 대형 프로젝트다. 이 프로젝트는 종로구와 중구에 걸쳐 있는 세운상가 4개 블록(2~5구역) 총 4만6000평 가운데 종로구 예지동 85번지 일대 4구역을 재개발하는 것이다. 이 사업은 그동안 두 차례에 걸쳐 유찰됐었다. 현대건설(000720)-삼성물산 건설부문이 컨소시엄을 구성해 단독 응찰했으나 복수입찰 조건, 설계기준 등이 맞지 않아 낙찰을 받지 못했다. 그러나 이번 3차 입찰에선 사업자 선정이 유력하다는 게 업계의 관측이다. 사업자 선정 경합을 벌이고 있는 곳은 현대건설-한화건설-코오롱건설(003070)이 짝을 이룬 컨소시엄과 대림산업(000210)-롯데건설-금호산업(002990) 컨소시엄이다. 현대건설 관계자는 “16일 두 컨소시엄 간 프리젠테이션을 거친 후 최종적으로 선정된 사업자에게 개별 통보하는 것으로 알고 있다”고 말했다. 서울시는 사업자가 선정되면 내년 상반기 사업시행인가를 거쳐 하반기중 착공해 2010년 상반기에 완공할 방침이다．4구역 외에 나머지 3개 블록은 중구청이 구역지정 및 사업계획수립을 위한 용역을 올 상반기에 발주할 예정이다． ◇을지로2가 개발 `잰걸음`, 복합개발 추진 = 청계천 재개발 비리 의혹이 불거지면서 전면 중단됐던 을지로 2가 5지구 재개발 사업도 워밍업에 들어갔다. 최근 이 부지에 대한 사업권과 부지 매입을 진행 중인 글로스타(옛 J&B플래닝)는 사업 계획을 담은 도시환경정비구역 변경안을 중구청에 제출했다. 글로스타에 따르면 전체 3926평 부지에 `글로스타 스퀘어가든'이라는 이름의 복합 건물 2개동을 짓는다. 높이 148m, 지상 34~39층 규모로 용적률은 기부채납에 따른 인센티브를 합해 1170%가 적용된다. 39층짜리 1개 동에는 호텔 180여실(지상 1~18층)과 70~100평짜리 초대형 주상복합아파트 70여가구(19~39층)가 들어선다. 다른 34층짜리 한 개동은 오피스 시설로 첨단 인텔리전트 빌딩으로 시공하고, 연면적 6000여평 규모의 상업시설에 고급 식당가와 명품관 등을 넣을 예정이다. 시행사측은 구 의회 의견청취, 서울시 도시건축공동위원회, 사업계획승인 등의 행정절차를 거쳐 올 연말 착공에 들어가고 2010년 상반기 완공을 목표로 하고 있다. ◇황학동 롯데캐슬 관리처분인가 임박, 4월 중 분양 = 황학동 삼일아파트를 재개발하는 황학동 롯데캐슬도 이르면 4월 중 분양될 예정이다. 이 사업은 2003년부터 매달 분양계획이 발표됐지만 조합 내부 사정으로 분양이 지연돼 왔다. 이 부지가 지연된 데는 한 조합원이 여러 번 입주권을 되팔면서 권리를 주장하는 주인들이 여러 명이 나와 권리관계를 정리하기 쉽지 않기 때문이다. 롯데건설측은 “이달 초 관리처분 총회를 통해 논란을 빚었던 조합원들간에 합의점을 도출했다”며 “무난하게 관리처분인가를 받을 것으로 예상돼, 4월 분양은 가능할 것”이라고 밝혔다. 황학동 황학 제2구역에 건설되는 롯데캐슬은 지하 4~지상 33층, 6개동 규모이다. 16~45평형 1870가구의 대단지이며 이 가운데 16평형 336가구는 모두 임대아파트로 꾸며지고 조합원분을 제외한 491가구가 일반분양 된다.

2006.03.15 I 윤진섭 기자

3월 재건축 대책 ''솜방망이'' 되나
[이데일리 남창균기자] 정부의 3월 재건축 대책은 '안전진단 강화'와 '개발부담금제 도입' 등이 골자가 될 것으로 보인다. 이는 당초 당정이 예고했던 규제 수위보다 한층 완화된 것이어서 시장안정 효과가 의문시 된다. 열린우리당 부동산기획단 관계자는 9일 "재건축 허용연한은 지역 조례로 돼 있어 정부가 20년을 30년으로 올려도 큰 의미가 없다"고 밝혔다. 이어 "재건축 승인권의 중앙정부 환수도 당장은 어려운 일"이라고 덧붙였다. 이에 따라 `허용연한 강화`와 `승인권한 환수`는 3월 대책에서 빠질 가능성이 커졌다. 당초는 당정은 재건축 허용연한을 현행 20-40년에서 30-40년 또는 40년 이상으로 강화하는 방안을 검토했다. 이 경우 70년대 중반 이후에 지어진 아파트는 당장 재건축을 할 수 없게 돼 시장에 상당한 영향을 줄 것으로 예상됐었다. 재건축승인권한의 중앙정부 환수조치 역시 지자체의 승인권 남용과 오용을 막을 수 있어 시장 안정효과를 가져올 것으로 기대됐지만 결국 유야무야 됐다. 다만 지자체가 전권을 행사하고 있는 안전진단에 대해서는 중앙정부가 검증 수단을 동원할 수 있도록 할 방침이다. 지자체가 예비안전진단에서 재건축 판정을 내리더라도 중앙정부가 검증을 통해 불가 판정을 내릴 수 있어 절차적 투명성을 높일 수 있게 되는 것이다. 3월 대책 가운데 가장 강력한 카드로 내놓은 개발부담금제는 예정대로 도입될 것으로 보인다. 다만 부과기준과 개발이익 산정시점을 두고 적지 않은 이견을 보이고 있어 자칫 솜방망이가 될 가능성도 있다. 부과기준은 용적률 증가분이냐 가격상승분이냐를 두고 의견이 맞서고 있다. 용적률 증가분으로 할 경우 기존 용적률이 높은 중층단지는 '무풍지대'가 될 수 있어 실효성에 문제가 있으며 가격상승분의 경우는 산정시점을 정하는 게 쉽지 않다. 개발이익 산정시점을 사업계획승인 단계로 볼 경우 재건축 기대수익이 선반영돼 환수효과가 떨어지는 단점이 있으며 정비구역 지정 단계는 개발이익을 과도하게 환수하는 부작용을 낳을 수 있다는 문제가 있다. 재건축은 정비구역 지정, 안전진단, 조합설립, 사업계획승인, 관리처분계획 등의 절차를 밟게 되는데 각 단계마다 짧게는 6개월에서 길게는 1년 이상 걸린다.

2006.03.09 I 남창균 기자

용산과 뚝섬에 미래형 주거단지 선다
[노컷뉴스 제공] 서울시는 "용산민족공원과 뚝섬 서울숲 주변지역"을 강남수요를 대체할 친환경적 미래형 주거단지로 개발하기로 했다. 시는 21일 "강북지역 업그레이드 개발전략 U-Turn Project"설명회를 갖고 "용산지구단위계획 재정비를 통해 삼각지와 용산역 일대를 중심으로 100만평의 국제업무지구와 업무, 문화, 편의, 주거기능이 복합된 부도심지역으로 집중 육성할 계획"이라고 밝혔다. 보광동 일대 33만평에 지정된 한남뉴타운은 인구 5만명 규모의 중층 미니신도시로 정비하고 서빙고지구는 한강과 연계된 고층의 수준높은 주거단지로 재정비하기로 했다. 또 낙후 저밀지역인 남산 남측의 용산동(일명 해방촌)과 이태원동, 갈월동, 후암동 일대는 살기좋은 미래형 주거단지로 조성한다. 뚝섬주변 지구단위계획구역은 주변지역의 난개발 방지와 합리적인 개발을 위한 '관리체계'를 수립하고 신분당선 성수역과 2호선 뚝섬역을 연결하는 보행환승체계를 구축해 뚝섬역세권 상업지역과 연계 중심지기능을 강화할 예정이다. 서울숲에서 영동대교에 이르는 주거지역은 서울숲과 연계해 한강변으로 폭 10~20미터의 녹지축을 조성하고 뉴타운지구로 지정해 탑상형 고층화 주거지역으로 조성할 계획이다. 성수동 준공업지역은 준공업지역 유지가 필요한 지역은 산업개발 진흥지구로 지정해 도심형 첨단산업개발 진흥단지와 자동차 특화단지로 개발하고 나머지 지역은 주거지역으로 전환하기로 했다. 서울시는 이와함께, 강남북간 교육환경 격차를 해소하기 위해 다음달까지 교육지원조례를 제정해 취득세와 등록세의 1%수준인 300억원을 교육환경 개선 예산으로 지원하기로 했다. 서울시 관계자는 "강북지역 개발계획이 확정되기도 전에 서둘러 내용을 발표하는 것은 정부의 8.31부동산대책이 미흡해 강남집값 상승이 지속되고 있어 강북 주택공급확대 계획을 미리 알려 강남집갑 상승을 억제하기 위한 조치"라고 설명했다.

2006.02.21 I 노컷뉴스 기자

(미리보는 경제신문)美의회 한국차시장 트집 근거없다
[이데일리 이진철기자] 다음은 21일자 경제신문 주요기사다.(순서는 가나다순) ◇매일경제 ▲1면 -삼성전자·국민은행·신한지주·포스코.. 한국기업? 아니 외국기업? -개포 주공아파트등 서울2종 주거지, 재건축 최고 25층까지 가능 -동대문에 돌아온 日바이어들 "팬션 트렌드 이곳만한 곳 없다" 중국서 U턴 -"경제공부한 학생 大入 유리".. 2008학년부터 金부총리 밝혀 ▲종합 -"심혈관질환 예방" 아스피린 잘 팔린다 -조류인플루엔자 확산 불구, 닭고기 소비 늘었네 -구직자는 삼성을 꿈꾼다.. 취업하고 싶은 기업 삼성전자 1위 -힘세진 외국인주주 부작용은.. 주가·배당에만 관심, 투자 때놓친다 -자본시장통합법, 감독권 조정·은행권 반발 걸림돌 -150만명 경제활동 안한다.. 취업준비생 등 사상최대 -인터넷쇼핑때 돈떼일 걱정 `뚝`.. 4월부터 10만원이상 결제대금예치제 도입 -재경부·교육부·KDI `경제교육 개편안`.. 재계·시민단체 참여 경제교과서 만든다 -예산처 올해 업무계획 발표.. 통일·법무부등 全부처 성과관리 ▲금융·재테크 -질주하는 온라인 자동차보험.. 운전자 10명중 1명가입, 사업비 절감과제 -설비·운영자금 동시 대출.. 기업銀 1조원 패키지론 -은행 사외이사 임기 2~3년으로.. 임원자격 대폭강화 ▲국제 -`하이리스크` 투자 뉴욕증시서 통했다 -美 "환율조작국 지정".. 中, 절상가능성 일축 -`팔` 내부갈등 위험수위, 하마스-압바스 분열.. 美·이스라엘은 경제봉쇄 시도 -나이지리아發 `유가불안`.. 관료부패에 반군 석유시설 공격 잇따라 ▲기업과 증권 -美의회 한국차시장 트집 근거없다 -유류할증료 내달부터 최고 18달러 인상 "항공티켓 미리 끊으세요" -KAI, 美 벨社에 헬기동체 수출.. 10년간 1억5천만달러 -대한상의회관 비즈메카로 뜬다.. 학술·국제회의 속속 유치 -조선 수주했다하면 1조원대.. 연초부터 초대형선박 수주 ▲부동산 -양도세 기준시가 과세 적용받으려면.. 상가·토지 올해 팔아야 -중소형 판교? 차라리 수도권 중대형!.. 마포 한강밤섬자이등 내달 분양 -청약통장 가입액 25조 사상최대 -판교 3월분양때 1800가구 특별공급.. 이주자·장애인등에 혜택 ◇서울경제 ▲1면 -산업자본 금융지배 빨라진다.. 재벌계열 금융사 해외 벤치마킹 착수 IB설립 움직임 -아세안 10개국 "車 시장개방 제외" -기업銀 지분 15.7%.. 정부, 매각작업 착수 -비정규직 법안 국회처리 또 무산 -원·달러환율 하락 다시 960원대로 ▲종합 -`중국發 해킹` 공공기관도 뚫렸다.. 전자부품硏 웹사이트 침입 악성코드 유포 -"한국경제 실상 맞는 평가요구에 무디스도 신용등급 상향 수긍" ▲금융 -금융기관등 관련분야 근무경력 없으면 앞으론 은행임원 못된다.. 금감위, 상반기중 공청회 -외국계銀, 외환 인수전 참여할까 -보험 적립금 2700억 늘듯.. 금감위, 미보고발생 손해액 적립률 2배로 올려 -시설자금 융자때 운전자금까지 연계대출.. 企銀, 패키지론 1兆 판매 ▲국제 -UAE, 美동부 6개항만 운영권 인수시도에 美 행정부-의회 `안보논쟁` 격화 -아랍 "월 5000만弗 하마스 지원" -미국판 싸이월드 `마이스페이스닷컴` 원조교제 등 불법성행 -"아이칸, 타임워너 기업분할 포기는 미디어 기업들 주가하락 우려 때문" -日 데이 트레이더 급증세 "약세장땐 대대적 투매현상 올수도" 경고 ▲산업 -조선업계 "호황은 계속된다".. 대우조선·삼성重, 연초부터 1억弗대 수주 -현대차, 체코공장 설립 MOU 임박.. 실무협상 마무리, 이르면 아달말께 -이희범 前산자부 장관, 무협 신임회장에 추대 -인터넷 공유기로 PC 3대이상 쓰면 "추가요금 내야 할껄" -집에서 무선전화기로 인터넷 한다.. 정통부 `디지털 전화기` 주파수 분배등 확정, 내년초 상용화 -"경영권 방어에 자신 지분 추가매입 없다".. 정대종 우리홈쇼핑 사장 ▲증권 -증권주, 자산통합법 기대 `빅뱅` -상장사 "최대주주 지분 늘리자".. 주총 시즌 앞두고 `경영권 지키기` 부심 -액면분할 공시전 `반짝효과` 그쳐.. 작년 코스닥 32개사중 20개사 공시 5일후 주가 떨어져 ▲부동산 -안정적 임대수익 보장 `불황 무풍지대`.. 블루칩 상가 노려라 -"2010년이후 주택증가수 연평균 14만가구 그칠듯".. 건설산업연구원 전망 -토공, 행정도시 홍보관 오늘 개관.. 전시실·영상관·전망대등 갖춰 ◇한국경제 ▲1면 -일본경제의 부활에서 배운다.. 10년불황털고 10년황금기로 민간은 뛰고 정부는 밀었다 -공학인증과목 학점 못따면 졸업 안시킨다.. 동국대 광운대 등 삼성전자 채용방식 관련 대책마련 -고교생 경제지식 평균 44점 경제교육 대수술한다 -예비군훈련 4년으로 단축.. 김한길 원내대표 "민방위도 줄여.. 통신교육 대체" ▲종합 -미래 생활패턴 10개 기술이 바꾼다 -단체소송 제기자격 비영리단체로 확대, 재계 "소송남발 어쩌라고.." -"작은정부 효율적인데 공무원 수 왜 늘리나요".. 고교생 질문에 한부총리 당혹 -내주 선거출마 장관대상 개각 -기업銀 매각주간사 내달 선정 ▲국제 -루이스 거스너·잭 웰치·비벡 폴 등 美 거물경영자들 "상장사는 싫다" 잇단 사포펀드行 -유럽-아시아 `신발전쟁`, EU "반덤핑관세".. 中·베트남 "WTO 제소" -월街 보너스 부동산으로 몰린다, 사상최대 215억弗.. 소비보다 실속 투자 ▲산업 -조선 "올해도 대박 수주는 계속된다" -"현대건설 출신으로 사장 선임".. 현대건설 채권단, 이번주내로 후보군 압축 -"이젠 튀는기업 변신 임원들 홍보 잘해라" 김준기 동부그룹 회장 -아이템 현금거래 악순환 대안은 없나.. 신모델 발굴로 게이머 입맛 바꿔야 -동대문 쇼핑몰, 제2전성기?.. 라모도·패션TV·굿모닝시티 줄줄이 대기 ▲부동산 -생태하천 복원 프리미엄 선점하라.. 서울시, 도림천 등 6곳 2008년까지 추진 -"유한양행 공장터 매매 무효".. 신일건업 "개발제한 숨겨"-유한양행 "충분히 알려" 일축 -도시재정비촉진특별법 `9평이상 토지거래 허가` 규정.. 재개발 지분거래 급속 위축 -부평5구역 재개발 `도로폐지` 변수.. 조합 "없애달라", 인천시 난색 ▲금융 -급여통장 유치위해 수수료 면제.. 중소 대출 역마진까지, 은행 과열경쟁 -LG화재, LIG損保로 새출발 자산운용회사 설립도 검토".. 구자준 부회장 ▲증권 -법정관리 졸업株 부활 `합창`.. 한신공영·쌍방울 `눈부신 실적` -중견운용사 펀드수익률 `굿`.. 랜드마크 6개월 27.78% 1위

2006.02.20 I 이진철 기자

뉴타운 9평이상은 허가 받아야 거래
[이데일리 남창균기자] 오는 7월부터 서울 뉴타운 등 재개발 구역내에서 9평(30㎡)이상 땅을 구입할 때는 시·군·구청으로부터 토지거래허가를 받아야 한다. 지금은 54평 이상만 허가를 받도록 되어 있다. 이에 따라 9평 이상 지분거래가 크게 위축될 것으로 보인다. 또 재개발 구역의 아파트 평형별 비율이 25.7평 초과의 경우 현행 20%에서 40%로 대폭 확대돼 중대형 아파트 공급이 크게 늘어날 전망이다.대한국토·도시계획학회는 14일 서울 코엑스에서 ‘도시재정비특별법 공청회’를 열고 건설교통부가 용역 발주한 ‘도시재정비특별법 시행령 제정안’을 중간발표를 했다.제정안에 따르면 재개발구역의 투기억제를 위해 재정비지구 지정과 함께 토지거래허가구역으로 지정하고 허가기준도 현행 54평에서 9평으로 강화한다. 이럴 경우 재개발 지분거래가 급격히 위축될 것으로 보인다. 재개발 지분 9평 이상은 실거주 목적으로만 구입할 수 있기 때문이다. 다만 9평 미만의 미니지분은 허가를 받지 않고도 거래할 수 있어 지분 값이 오를 전망이다. 또 재개발 구역에서는 아파트 평형별 비율을 현행 18평이하 20%, 25.7평이하 60%, 25.7평 초과 20%에서 25.7평이하 중소형 60%, 초과 40%로 지을 수 있도록 했다. 용적률 증가분의 75%이내에서 지어질 임대주택은 50%까지는 25.7평 초과로 짓되 20% 범위내에서 조정할 수 있다. 임대주택의 입주자격은 지구지정 당시 해당지역에서 1년이상 거주한 무주택자 가운데 기간이 오래된 순서로 우선권을 주고 임대료는 시세의 90% 이하로 제한된다.건교부는 대한국토·도시계획학회의 최종 용역보고서가 나오는대로 관계부처 협의를 거쳐 입법 예고한 뒤 오는 7월부터 시행할 예정이다.

2006.02.14 I 남창균 기자

올해 재경부 중점과제 어떤 것이 있나
[이데일리 하수정기자] 재정경제부는 올해 저출산·고령화와 양극화, 대외개방 등 시대적인 과제들이 부각되는 가운데 이를 해결하기 위한 골치아픈 현안들을 풀어나가야 한다. 세금 제도를 뜯어고치고 잇따른 개방 협상에 나서며, 금융시스템을 대폭 정비하는 데 역량을 집중키로 했다. 투자 활성화를 위해 덩어리 규제를 개선하고 서비스업의 경쟁력을 높이는 데도 힘을 쏟을 예정이다. 재경부는 5일 `2006년 업무보고`에서 6대 정책목표와 20대 이행과제를 통해 이같은 내용을 밝혔다. ◇중장기 세제개혁, 2월 공개..여론수렴재경부는 지난 1여년간 마련해온 `중장기 조세개혁 방안`을 이달 중순이후 공청회 등 의견수렴과정을 거쳐 뚜껑을 열 계획이다. 우선 전문직 등 고소득 자영업자에 대한 소득파악을 강화하기 위해 소득파악 인프라 구축에 총력을 기울일 방침이다. 현금거래비중이 높은 우리나라 특성을 감안해 현금대체 결제수단을 활성화하고 현금거래 노출방안을 마련한다. 장부를 쓰지 않는 추계사업자들에 대한 벌칙과 유인을 강화하고 국세청과 4대 사회보험공단간 소득자료 공유체계를 강화한다. 특히 올해 일몰이 도래하는 55개 조세감면제도에 대한 연장여부를 검토하는 등 비과세 및 감면 축소를 통해 과세기반을 확대한다는 방침이다. 또 조세정보를 선진국 수준으로 공개하는 방안을 마련해 연차적으로 추진키로 했다. 이 같은 세제 개편안은 무엇보다 정부가 미래과제로 제시하고 있는 `저출산 고령사회 기본계획`의 재정 확충을 위한 것이다.  또 근로소득지원세제(EITC)를 내년에 도입하기 위한 준비에도 역량을 집중할 예정이다. 정부가 그동안 좀처럼 손대지 못했던 자영업자 소득파악을 위한 제도개선에 나선 것도 EITC를 실행하기 위한 사전작업이라고 할 수 있다. ◇"성장잠재력을 키워라" 규제 풀고 투자 활성화재경부는 안정적인 경제운용과 성장잠재력 확충이라는 두마리 토끼를 잡아야 할 과제를 안고 있다. 이를 풀어가는 방법으로 제시한 것이 물가와 부동산은 잡고, 중소기업은 키우겠다는 것이다. 일단 투자 활성화를 위해 규제 개혁에 힘을 쏟을 계획이다.  덩어리 규제에 대한 개선을 추진하는 한편 오는 6월에는 토지이용규제기본법 하위법령을 마련해 시행키로 했다. 중소 및 벤처기업의 창업을 촉진하기 위해 최저자본금 제도 폐지 등 제도를 개선하고 광범위한 실태조사를 바탕으로 투자활성화 대책을 마련한다. 부동산정책에 대해서는 기본적으로 `8.31 대책`에 근거해 후속대책을 내놓고 부동산 시장을 상시점검, 투기지역 지정제도를 신축적으로 운용키로 했다. 실거래가에 기초해 부동산 통계를 정비하고 공시하는 방안도 마련될 계획으로, 사무실과 상가, 빌딩 등을 통합 평가해 공시하는 방안은 내년 입법하고 오는 2008년부터 시행할 예정이다. ◇개방과 경쟁시대.."선진통상국가로"올해 재경부는 동시다발적으로 자유무역협정(FTA)와 도하개발어젠다(DDA)등 굵직굵직한 통상 협상을 치러야하고 경제자유구역 개발, 외환자유화 수준 확대 등 대외개방의 폭을 대폭 키우는 데 주도적인 역할을 하게 된다. 지난 3일 미국과의 FTA 협상개시를 공식 선언한데 이어 연내 싱가포르, 유럽자유무역연합(EFTA)과의 FTA가 발효될 예정이다. 동남아시아국가연합(ASEAN), 캐나다와는 연내 협상 타결을, 멕시코와는 연초 협상 개시를 각각 목표로 하고 있다. 인도는 상반기 중으로 협상을 개시하고 남미공동시장(MERCOSUR)과는 FTA 공동연구를 마무리한다는 방침이다. DDA는 올해 말 타결을 목표로 하고 있다. 경제자유구역 개발도 가속화하는 한편 교육과 의료 등 사회 서비스업 경쟁력을 강화하는 노력도 기울인다. 공영형 혁신학교 도입, 자립형 사립고 추가확대 등을 통해 학교체제를 다양화하고 경제자유구역에 외국교육기관을 유치하는 한편 제주영어도시 설립을 지원키로 했다. 의료지원을 적정하게 공급하기 위한 제도개선과 보충형 민간의료보험제도도 마련된다. 금융 시스템 선진화를 위해 기존의 외환자유화 일정을 예정보다 앞당기는 방안을 마련하고 해외투자에 대한 지속적인 규제완화를 통해 외환수급의 균형을 도모할 예정이다. 자본시장 통합을 위한 법적기반을 구축하는 것도 선진적인 금융시스템을 만들기 위한 방안의 일환이다. 모든 금융투자업을 아우르는 `금융투자회사`의 설립을 허용하고 이 회사에는 모든 신종 금융투자 상품의 취급을 허용키로 했다. 또 금융겸업화 추세를 반영해 보험제도를 추가 정비한다. 생보, 손보사간 업무 구분을 완화해 보험사의 영업력을 확충하고 보험에 대한 규제를 유사상품 등을 취급하는 타 금융업권 수준으로 완화할 계획이다.

2006.02.05 I 하수정 기자

재건축 개발이익환수 3가지 방법
[이데일리 남창균기자]  정부가 재건축 아파트의 개발이익을 거둬들이기 위해 개발부담금제를 도입할 경우 재건축 개발이익환수 방법은 ▲개발이익환수제 ▲기반시설부담금제 ▲개발부담금제 등 3가지로 늘어난다. 다만 이 3가지 부담금을 동시에 부과할 경우 이중과세 중복과세라는 문제가 생기기 때문에 개발이익환수제는 개발부담금제로 통합될 가능성이 크다. 또 기반시설부담금은 개발부담금만큼을 빼고 부과한다.◇개발이익환수제 = 지난 2003년 10.29대책 때 도입한 제도로 우여곡절 끝에 작년 5월19일 시행됐다.사업시행인가 전 단지는 늘어나는 용적률의 25%, 사업시행인가가 떨어진 단지는 늘어나는 용적률의 10%를 임대아파트로 환수하는 방식이다. 사업시행인가 전 단지의 경우 용적률 25%만큼을 인센티브로 제공한다. 임대아파트는 해당 지자체에서 표준건축비와 공시지가를 주고 환수한다. 이에 따라 조합원이 손해보는 금액은 일반분양가에서 건설원가를 뺀 값이다. 예컨대 지자체가 건설원가인 3억원에 환수한 아파트의 일반분양가가 4억원이라면 1억원만 손해를 보는 셈이다. 이런 이유로 이 제도는 도입 당시 기대했던 만큼의 규제 효과를 보지 못하고 있다.◇기반시설부담금제 = 오는 7월부터 시행되는 기반시설부담금제는 재건축의 경우 증축부분에 대해서만 부과한다. 연면적 1000평짜리를 1100평으로 재건축할 경우 100평에 대해서만 부과하는 것이다. 기반시설부담금은 원단위 비용에 연면적과 민간부담률(15%~25%)을 곱해 산정한다. 원단위비용은 공시지가에 환산율을 적용한 값에 표준시설비용(5만7000원)을 더한 값이다.이에 따라 송파구 잠실A아파트 33평형(땅값 1419만원)의 경우 부담금은 부담율 20%를 적용할 경우 1781만원 수준이고, 직접 설치비용(876만원)을 빼면 905만원 선이다. 1대1재건축인 용산구의 한 아파트는 직접 설치비용을 제하면 부담금을 한푼도 내지 않아도 된다. ◇개발부담금제 = 정부가 새로운 규제책으로 도입할 예정인 개발부담금제는 개발이익을 직접 환수하는 방식이다.  1억원짜리 아파트를 재건축해 2억원이 됐다면 1억원을 환수한다는 얘기다. 개발부담금제의 핵심은 개발기간과 부담금율이다. 현재 적용되는 30개 개발사업의 경우 사업 착수시점에서 완공시점까지를 개발기간으로 본다. 하지만 재건축의 경우는 착수시점이 모호하다. 정비구역 지정을 착수시점으로 볼 수 있지만 실질적인 재건축 시점은 사업계획승인이기 때문이다. 정비구역 지정을 착수시점으로 볼 경우 사업기간이 10년 가량돼 개발이익이 엄청나게 커질 가능성이 크다. 사업계획승인 시점은 이미 기대수익이 땅값에 반영되어 있기 때문에 환수효과가 작다는 문제가 있다. 부담금율은 최고 100%까지 검토되고 있으나 다른 사업과의 형평성을 감안하면 25%로 정해질 것으로 보인다.

2006.02.02 I 남창균 기자

한화건설 영등포구 신길 10구역 재개발 수주
[이데일리 윤진섭기자] 한화건설은 지난 25일 영등포구 신길 7동 사무소에서 개최된 10구역 주택재개발 정비사업 시공사 선정총회에서 시공사로 선정됐다고 26일 밝혔다. 신길 10구역은 대지 1만2897평에 지하 2층~지상 20층 아파트 13개동 826가구가 지어질 예정이다. 공급평형은 15평형 142가구, 25평형 198가구, 33평형 350가구, 43평형 136가구 등이다. 한화건설은 오는 12월 구역지정, 2007년 8월 사업시행인가를 거쳐 2008년 7월 착공과 분양을 진행할 계획이다. 입주는 2011년 1월로 예정돼 있다.

2006.01.26 I 윤진섭 기자

"재건축 2월대책 나온다"..건교부
·[이데일리 남창균기자]  정부가 강남 재건축 값을 잡기위해 '2월 대책'을 내놓는다. 작년 2·17대책을 업그레이드해 다시 내놓겠다는 것이다. 이번 대책은 지방자치단체가 갖고 있는 기본계획수립, 안전진단 권한을 중앙정부가 환수하는 게 골자가 될 것으로 예상된다. 건설교통부 강팔문 주거복지본부장은 22일 "재건축 사업의 건전성과 절차상 투명성을 높이기 위해 행정주체간 역할 및 협조체제를 재검토해 2월말까지 대책을 마련할 것"이라 고 밝혔다. 강 본부장은 특히 "지자체에 나눠져 있는 재건축 승인권한이 적정하게 배분돼 있는지를 검토해 조정하겠다"고 덧붙였다. 현재 지자체의 재건축 승인권한은 광역자치단체가 기본계획수립, 기초자체단체가 정비계획수립 구역지정 안전진단 조합설립인가 관리처분계획인가 등의 권한을 갖고 있다. 이에 따라  용적률과 층고 등을 정하는 기본계획수립과 재건축 추진여부를 결정하는 안전진단 등 핵심적인 절차는 중앙정부가 환수할 가능성이 커졌다. 이와 함께 강남권 주요 재건축 단지에 대해서는 사업추진상황을 면밀하게 점검할 계획이다. 특히 건설업체 설계업체 정비업체의 불법행위에 대해서는 엄중 단속할 방침이다.한편 정부는 작년 2·17대책을 통해 ▲개발이익환수제를 예정대로 시행(5월)하고 ▲2종 주거지역의 층고제한을 현행대로 유지하고 ▲구청에 위임했던 안전진단 권한을 시로 환원하고 ▲분양시기 조정위원회를 재가동하고 ▲재건축 층고를 합리적으로 조정키로 하는 등의 재건축 규제책을 내놓았다. 하지만 이같은 규제는 서울시와의 공조체제가 이뤄지지 않아 실패로 끝났다.

2006.01.22 I 남창균 기자

한화건설 대전 선화재개발 시공사로
[이데일리 윤진섭기자] 한화건설은 최근 대전시 중구 선화동 선화재개발구역의 시공사로 선정됐다고 17일 밝혔다. 한화건설은 앞으로 이 지역 노후 주택을 헐고, 아파트 17평형 43가구, 25평형 34가구, 26평형 137가구, 34평형 424가구, 39평형 256가구 등 총 894가구를 짓게 된다. 오는 8월 정비구역지정을 거쳐 2008년 2월 착공 및 일반분양을 한 뒤 2010년 7월 완공할 계획이다. 지하철 1호선 서대전네거리역과 중구청역(올 3월 개통 예정)이 걸어서 7분 거리다.

2006.01.17 I 윤진섭 기자

(문답풀이)③양도소득세 시행령
[이데일리 김상욱기자] 다음은 재정경제부가 2일 밝힌 양도소득세법 시행령 및 시행규칙중 비사업용토지에 대한 양도세 중과 및 법인세 추가과세 여부, 비사업용 투지 과다보유법인 주식에 대한 양도세 중과세 관련 문답풀이. -`06년부터 양도소득세가 실거래가로 과세되고 `07년부터 양도소득세가 60%세율로 과세되고 법인세가 30% 추가과세되는 비사업용 토지를 어떻게 판단하나 ▲양도소득세는 토지와 건물 등의 양도시점에 장기보유기간중 발생한 양도차익에 대하여 과세하므로 비사업용 토지여부를 판정함에 있어 양도시점뿐만 아니라 보유기간중 사업에 사용된 기간도 고려하여야 하나 세무행정 집행가능성 등을 감안하여 양도시점 직전의 일정기간으로 한정하여 비사업용토지 여부를 판정 당해 토지가 다음 요건중 하나를 충족하는 경우 사업용 토지임 ① 양도일 직전 3년중 2년 이상을 직접 사업에 사용한 경우 ② 양도일 직전 5년중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우 ③ 보유기간중 80/100 이상을 직접 사업에 사용한 경우 당해 토지가 위의 요건중 하나도 충족하지 못하는 경우 비사업용 토지에 해당하여 `06년부터 양도소득세가 실거래가로 과세되고 `07년부터 양도소득세가 60%세율로 과세되고 법인세가 30% 추가과세됨. -다음 토지가 비사업용 토지에 해당되는가 ㅇ `00.1.1 토지A 취득 ㅇ `00.1.1～`02.6.30 사업에 직접 사용 ㅇ `02.7.1～`04.12.31 사업에 사용하지 않음(나대지) ㅇ `05.1.1～`05.12.31 사업에 직접 사용 ㅇ `06.1.1 토지A 양도 ▲토지A의 비사업용토지 해당여부를 요건별로 검토해보면 ㅇ 양도일 직전 3년중 1년만 사업에 사용하였으므로 양도일 직전 3년중 2년 이상을 사업에 사용하지 않음 ㅇ 양도일 직전 5년중 2년 6개월만 사업에 사용하였으므로 양도일 직전 5년중 3년 이상을 사업에 사용하지 않음 ㅇ 토지의 보유기간 6년중 3년 6개월(보유기간의 60% 미만)만 사업에 사용하였으므로 토지의 보유기간중 80/100 이상을 사업에 사용하지 않음 ⇒ 따라서, 토지A는 비사업용토지에서 제외되는 요건을 하나도 충족하지 못하므로 비사업용토지에 해당되어 `06년부터 양도소득세가 실거래가로 과세되고 `07년부터 양도소득세가 60%세율로 과세되고 법인세가 30% 추가과세됨 -다음 토지가 비사업용 토지에 해당되는가 ㅇ`00.1.1 토지A 취득 ㅇ`00.1.1～`01.9.30 사업에 직접 사용 ㅇ`01.10.1～`03.12.31 사업에 사용하지 않음(나대지) ㅇ`04.1.1～`05.12.31 사업에 직접 사용 ㅇ`06.1.1 토지A 양도 ▲토지A의 비사업용토지 해당여부를 요건별로 검토해보면 ㅇ 양도일 직전 3년중 2년을 사업에 사용하였음 ㅇ 양도일 직전 5년중 2년 9개월만 사업에 사용하였으므로 양도일 직전 5년중 3년 이상을 사업에 사용하지 않음 ㅇ 토지의 보유기간 6년중 3년 9개월(보유기간의 62.5%)만 사업에 사용하였으므로 토지의 보유기간중 80/100 이상을 사업에 사용하지 않음 ⇒ 따라서, 토지A는 비사업용토지에서 제외되는 요건중 하나를 충족하므로 비사업용토지에서 제외됨 -다음 토지가 비사업용 토지에 해당되는가 ㅇ`04.1.1 토지A 취득 ㅇ`04.1.1～`04.12.31 사업에 직접 사용 ㅇ`05.1.1～`05.4.30 사업에 사용하지 않음(나대지) ㅇ`05.5.1～`06.3.31 사업에 직접 사용 ㅇ`06.4.1 토지A 양도 ▲토지A의 비사업용토지 해당여부를 요건별로 검토해보면 ㅇ양도일 직전 3년중 1년 11개월만 사업에 사용하였으므로 양도일 직전 3년중 2년 이상을 사업에 사용하지 않음 ㅇ 양도일 직전 5년중 1년 11개월만 사업에 사용하였으므로 양도일 직전 5년중 3년 이상을 사업에 사용하지 않음 ㅇ토지의 보유기간 2년 3개월중 1년 11개월(보유기간의 약 85%)을 사업에 사용하였으므로 토지의 보유기간중 80/100 이상을 사업에 사용하였음 ⇒ 따라서, 토지A는 비사업용토지에서 제외되는 요건중 하나를 충족하므로 비사업용토지에서 제외됨 -`06년부터 양도세가 실거래가로 과세되고 `07년부터 양도세가 중과(60%)되고 법인세가 추가과세(30%)되는 농지의 범위 ▲<개인 : 부재지주 농지로서 비사업용토지 기간요건을 충족하는 농지> (원칙) 개인이 재촌(농지소재지 시·군·구와 연접 시·군·구에 거주), 자경(농작업에 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작)하는 농지만 중과대상에서 제외 ㅇ 특별시, 광역시(군지역 제외), 시지역(읍·면지역 제외)의 도시지역 안(개발제한구역과 녹지지역 제외)의 농지는 재촌·자경여부에 관계없이 중과 ㅇ 다만, 재촌·자경하던 농지를 도시지역(개발제한구역과 녹지지역 제외) 편입일로부터 3년 이내에 양도하는 경우 중과대상에서 제외 (예외) 농지법에서 소유가 인정되는 일정한 경우에는 재촌·자경요건을 충족하지 않더라도 중과대상에서 제외 ㅇ 주말·체험영농 소유 농지(세대당 300평) ㅇ 종자생산자, 농업기자재 생산자 소유농지 ㅇ 상속농지(상속일로부터 5년내 양도시) :`06.12.31이전 상속받은 농지는 상속일로부터 5년이 경과하였더라도 `09.12.31까지 양도시 중과대상에서 제외 ㅇ 이농농지(이농일로부터 5년내 양도시) :`06.12.31이전 이농농지는 이농일로부터 5년이 경과하였더라도 `09.12.31까지 양도시 중과대상에서 제외 ㅇ 공유수면매립법에 의해 취득한 매립농지 ㅇ 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 하거나 농지전용협의를 완료한 농지로서 전용목적으로 사용하는 경우 ㅇ 토지수용, 공익사업, 개발사업과 관련하여 농지를 취득하여 당해 사업에 사용하는 경우 ㅇ 종중소유농지(2005.12.31이전 취득분에 한함) ㅇ 농지의 개발사업지구 안에 소재하는 농지(1500제곱미터 미만) 또는 한계농지의 정비사업으로 조성된 농지(1500제곱미터 미만) ㅇ 5년 이상 계속 재촌·자경한 농지를 소유자가 질병(6월이상), 고령(65세이상), 징집, 취학, 선거에 의한 공직취임 등의 사유로 재촌·자경할 수 없어 임대 또는 사용대하는 경우(질병 또는 고령의 사유는 재촌요건은 충족해야 함) ㅇ`06.12.31까지 20년 이상 소유한 농지(`09.12.31까지 양도시) <법인 : 농업을 주업으로 하지 않는 법인이 소유한 농지로서 비사업용토지 기간요건을 충족하는 토지> (원칙)농업을 주업으로 하는 법인이 소유한 농지만 중과대상에서 제외 ㅇ 특별시, 광역시(군지역 제외), 시지역(읍·면지역 제외)의 도시지역 안(개발제한구역과 녹지지역 제외)의 농지는 주업법인 여부에 관계없이 법인세 중과 ㅇ 다만, 주업법인이 소유하던 농지는 도시지역(개발제한구역과 녹지지역 제외) 편입일로부터 3년 이내에 양도하는 경우 중과대상에서 제외 (예외) 농지법에서도 소유가 인정되는 다음 경우는 중과 제외 ㅇ 학교, 공공단체, 농업연구기관, 농협 등 농업생산자단체, 종자생산자, 농업기자재 생산자가 시험·연구·실습지로 소유하는 농지 ㅇ 유동화전문회사 등이 담보농지를 취득하여 소유하는 농지 (취득일부터 5년 이내에 양도시) ㅇ 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 하거나 농지전용협의를 완료한 농지로서 전용목적으로 사용하는 경우 ㅇ 토지수용, 공익사업, 개발사업과 관련하여 농지를 취득하여 당해 사업에 사용하는 경우 ㅇ 농업기반공사 소유 농지 ㅇ 공유수면매립법에 의해 취득한 매립농지 ㅇ 종중소유농지(2005.12.31. 이전 취득분에 한함) ㅇ 제사, 종교, 자선, 학술, 기예 등 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 농지 -`06년부터 양도세가 실거래가로 과세되고 `07년부터 양도세가 중과(60%)되고 법인세가 추가과세(30%)되는 임야의 범위 ▲<개인 : 부재지주 임야 또는 사업에 사용되지 않는 임야로서 비사업용토지 기간요건을 충족하는 임야> (원칙) 다음의 임야를 중과대상에서 제외 ㅇ 도시지역 밖 또는 도시지역의 보전녹지지역안의 임야중 개인이 영림계획인가를 받아 시업중인 임야 또는 특수개발지역으로 지정된 임야 : 도시지역(보전녹지지역 제외)으로 편입된 경우 편입일로부터 3년 이내에 양도하는 경우 중과대상에서 제외 ㅇ 재촌하는 자가 소유하는 임야 (예외) 실제 사업에 사용되는 임야로서 중과가 불합리한 토지는 중과대상에서 제외 ㅇ 산림계가 그 고유목적에 직접 사용하는 임야 ㅇ 임업후계자가 산림용종자, 산림용묘목, 버섯, 분재, 야생화, 산채 기타 임산물을 생산하는 토지 ㅇ 자연휴양림의 조성 또는 관리·운영업에 사용하는 임야 ㅇ 수목원의 조성 또는 관리·운영업에 사용하는 임야 ㅇ 종·묘 생산업자가 산림용종자 및 산림용묘목을 생산하는 임야 ㅇ 제사, 종교, 자선, 학술, 기예 등 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 토지 ㅇ `06.12.31.까지 20년 이상 소유한 임야(`09.12.31까지 양도시) ㅇ 종중소유 임야(2005.12.31. 이전 취득분에 한함) ㅇ상속받은 임야(상속일부터 5년내 양도시) <법인 : 임업을 주업으로 하지 않는 법인이 소유한 임야 또는 사업에 사용되지 않는 임야로서 비사업용토지 기간요건을 충족하는 임야> (원칙) 다음의 임야를 중과대상에서 제외 ㅇ 도시지역 밖 또는 도시지역 보전녹지지역 안의 임야중 : 임업을 주업으로 하는 법인 및 독림가인 법인이 영림계획인가를 받아 시업중인 임야 또는 특수개발지역으로 지정된 임야 : 도시지역(보전녹지지역을 제외)으로 편입된 경우 편입일로부터 3년 이내에 양도하는 경우 중과대상에서 제외 (예외) 실제 사업에 사용되는 임야로서 중과가 불합리한 토지는 중과대상에서 제외 ㅇ 산림조합 및 산림계가 그 고유목적에 직접 사용하는 임야 ㅇ 자연휴양림의 조성 또는 관리·운영업에 사용하는 임야 ㅇ 수목원의 조성 또는 관리·운영업에 사용하는 임야 ㅇ 종·묘 생산업자가 산림용종자 및 산림용묘목을 생산하는 임야 ㅇ 제사, 종교, 자선, 학술, 기예 등 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 토지 ㅇ 종중소유 임야(2005.12.31. 이전 취득분에 한함) ※ 공익상 필요, 산림보호육성을 위해 필요한 다음의 임야는 개인과 법인 모두 중과대상에서 제외 ㅇ 사찰림, 동유림, 보안림, 산림유전자원보호림, 채종림, 시험림 ㅇ 자연보존지구 및 자연환경지구(자연공원법)안 임야 ㅇ 문화재보호구역(문화재보호법)안 임야 ㅇ 개발제한구역(개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법) 안의 임야 ㅇ 전통사찰이 소유하고 있는 경내지(전통사찰보존법) ㅇ 군사시설보호구역(군사시설보호법), 해군기지구역(해군기지법), 특별보호구역(군용전기통신법) ㅇ 접도구역(도로법), 철도노선인접지역(철도법), 도시공원(도시공원법), 연안구역으로 고시된 지역(하천법) 안의 임야 ㅇ 상수원 보호구역(수도법) 안의 임야 -`06년부터 양도세가 실거래가로 과세되고 `07년부터 양도세가 중과(60%)되고 법인세가 추가과세(30%)되는 목장용지의 범위 ▲<개인 : 사업에 사용되지 않는 임야로서 비사업용토지 기간요건을 충족하는 목장용지> 다음의 목장용지만 중과대상에서 제외 ㅇ 축산업을 영위하는 개인이 소유한 도시지역 밖의 목장용지로서 기준면적* 범위 내의 토지 : 도시지역으로 편입된 경우 편입일로부터 3년 이내에 양도하는 경우 중과대상에서 제외 ㅇ 상속받은 목장용지(상속일부터 5년내 양도시) ㅇ 종중소유 목장용지(’05.12.31까지 취득분에 한함) ㅇ`06.12.31까지 20년 이상 소유한 목장용지(`09.12.31까지 양도시) <법인 : 사업에 사용되지 않는 임야로서 비사업용토지 기간요건을 충족하는 목장용지> 다음의 목장용지만 중과대상에서 제외 ㅇ 축산업을 주업으로 하는 법인이 소유한 도시지역 밖의 목장용지로서 기준면적** 범위 내의 토지 : 도시지역으로 편입된 경우 편입일로부터 3년 이내에 양도하는 경우 중과 제외 ㅇ`초·중등교육법`과 `고등교육법`에 의한 학교 및 농업연구기관이 시험·연구·실습지로 사용하는 목장용지 ㅇ 제사, 종교, 자선, 학술, 기예 등 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 토지 ㅇ 종중소유 목장용지(`05.12.31까지 취득분에 한함) -농지, 임야 및 목장용지 이외의 토지중 `06년부터 양도세가 실거래가로 과세되고 `07년부터 양도세가 중과(60%)되고 법인세가 추가과세(30%)되는 비사업용 나대지·잡종지의 범위는 ▲<사업에 사용되지 않는 토지로서 비사업용토지 기간요건을 충족하는 토지> (원칙) ① 지방세법상 재산세 종합합산과세대상토지*를 중과대상으로 함 (예) 건축물이 없는 일반적 의미의 나대지, 공장건축물 부속토지 기준면적 초과분, 일반건축물 부속토지 기준면적 초과분 등 ② 주택부수토지 초과분, 별장과 별장부수토지를 중과대상으로 함 ※ 주택부수토지 초과분과 고율분리과세되고 상시주거용이 아닌 별장은 양도세가 중과되는 주택의 범위에서 제외되므로 토지의 중과대상에 포함 (예외) 재산세 종합합산과세대상 토지이나 사업·거주에 필수적인 토지는 중과대상에서 제외 ㅇ 선수전용 체육시설용 토지 ㅇ운동경기업 법인의 선수훈련용 토지 ㅇ종업원용 체육시설용 토지 ㅇ체육시설업용 토지 ㅇ경기장운영업용 토지 ㅇ휴양시설업용 토지(옥외동물방목장, 옥외식물원, 주차장 등) ㅇ건축물 부설주차장용 토지 ㅇ업무용 자동차가 필수적인 사업의 주차장용 토지 ㅇ개발사업자가 조성한 토지 ㅇ청소년수련시설용 토지 ㅇ예비군훈련장용 토지(설비기준 충족) ㅇ무주택 1세대가 소유하는 200평 이내 토지 ㅇ상품의 보관&8228;관리를 위한 하치장용 토지 ㅇ허가·면허·신고어업을 영위하는 양어장 및 지소용 토지 등 다만, 사업영위를 가장할 우려가 있는 일부 토지에 대하여는 지가대비 업종별 연간수입금액 비율이 일정 비율 이상인 경우에만 사업에 사용되는 것으로 인정 ㅇ주차장운영업용 토지(3% 이상) ㅇ광천지, 양어장, 지소용토지(4% 이상) ㅇ블록·석물 및 토관제조용 토지(20% 이상) ㅇ조경작물식재업용 토지(7% 이상) ㅇ자동차·건설기계 관련 학원용 토지(10% 이상) ㅇ농업교습학원용 토지(7% 이상) ㅇ블록·석물 등의 도매업 및 소매업용 토지(10% 이상) 등 -일정기간 법령에 의하여 사용이 금지된 다음 토지의 경우 `06년부터 양도소득세가 실거래가로 과세되고 `07년부터 양도소득세가 60%세율로 과세되는 비사업용 토지에 해당되는가 ㅇ`00.1.1 토지A 취득 ㅇ`00.1.1～`00.6.30 사업에 사용하지 않음 ㅇ`00.7.1～`01.6.30 법령에 의하여 사용이 금지 ㅇ`01.7.1～`02.12.31 사업에 직접 사용 ㅇ`03.1.1～`04.12.31 사업에 사용하지 않음(나대지) ㅇ`05.1.1～`05.12.31 사업에 직접 사용 ㅇ`06.1.1 토지A 양도 ▲토지A의 비사업용토지 해당여부를 판단할 때 토지 취득후 법령에 의하여 사용이 금지된 경우 당해 기간(1년 : `00.7.1～`01.6.30)은 사업에 사용된 기간으로 계산함 토지A의 비사업용토지 해당여부를 요건별로 검토해보면 ㅇ 양도일 직전 3년중 1년만 사업에 사용하였으므로 양도일 직전 3년중 2년 이상을 사업에 사용하지 않음 ㅇ 양도일 직전 5년중 3년(법령에 의하여 사용이 금지된 기간 포함)을 사업에 사용하였음 ㅇ 토지의 보유기간 6년중 4년(보유기간의 67%)만 사업에 사용하였으므로 토지의 보유기간중 80/100 이상을 사업에 사용하지 않음 ⇒ 따라서, 토지A는 비사업용토지에서 제외되는 요건중 하나를 충족하므로 비사업용토지에서 제외됨 -부득이한 사유로 인하여 일정기간 동안 사업에 사용하지 못하는 경우 당해 기간동안 사업에 사용한 것으로 인정해 주는 부득이한 사유는 어떤 것이 있나 ▲토지의 취득후 다음 사유가 발생한 부동산 ㅇ 법령에 의하여 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간 ㅇ `문화재보호법`에 의하여 지정된 보호구역안의 토지 :지정된 기간 ㅇ 법령에 따라 인가·허가·면허 등을 신청한 법인이나 개인이 건축법과 행정지도에 의하여 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지 : 건축허가가 제한된 기간 ㅇ 법령에 따라 인가·허가·면허를 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 의하여 착공이 제한된 토지 : 착공이 제한된 기간 ㅇ사업장(임시작업장 제외)의 진입도로로서 `사도법`에 의한 사도 또는 불특정다수인이 이용하는 도로 : 사도 또는 도로로 이용되는 기간 ㅇ`건축법`에 의하여 건축허가를 받을 당시에 공용공지(公共空地)로 제공한 토지 : 당해 건축물의 착공일부터 공공공지로의 제공이 끝나는 날까지의 기간 ㅇ지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우 : 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행중인 기간 ㅇ저당권 실행등 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지 및 청산절차에 따라 잔여재산의 분배로 인하여 취득한 토지 : 취득일부터 2년 ㅇ취득후 소유권에 관한 소송이 계속중인 토지 : 소송이 계속중이거나 법원에 의하여 사용이 금지된 기간 ㅇ`도시개발법`에 의한 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 의하여 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지 : 건축이 가능한 날부터 2년 ㅇ건축물이 멸실·철거되거나 무너진 토지 : 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 날부터 2년 ㅇ2년 이상 사업에 사용한 토지로서 사업의 일부 또는 전부를 휴업·폐업 또는 이전함에 따라 사업에 직접 사용하지 아니하게 된 토지 : 휴업·폐업 또는 이전일부터 2년 ㅇ예금보험공사, 정리금융기관, 금융기관이 적기시정조치 또는 계약이전의 결정에 따라 부실금융기관으로부터 취득한 부동산 : 취득일부터 2년 ㅇ유동화전문회사가 자산유동화계획에 따라 자산보유자로부터 취득한 토지 : 취득일부터 3년 ㅇ천재·지변 기타 이에 준하는 사유의 발생일부터 소급하여 2년이상 계속 재촌·자경한 자가 소유한 농지로서 농지의 형질이 변경되어 황지가 됨으로써 자경하지 못하는 경우 : 사유발생일부터 2년 ㅇ토지 취득후 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지 : 정당한 사유가 존속하는 기간 -경매를 통하여 양도된 다음 토지의 경우 `06년부터 양도소득세가 실거래가로 과세되고 `07년부터 양도소득세가 60%세율로 과세되는 비사업용 토지에 해당되는가 ㅇ`00.1.1 토지A 취득 ㅇ`00.1.1～`01.12.31 사업에 사용하지 않음(나대지) ㅇ`02.1.1～`05.6.30 사업에 직접 사용 ㅇ`05.7.1～`05.12.31 사업에 사용하지 않음(나대지) ㅇ`06.1.1 제1차 경매기일 ㅇ`06.7.1 제2차 경매기일 ㅇ`07.1.1 경매 낙찰되어 양도 ▲토지A의 비사업용토지 해당여부를 판단할 때 경매를 통하여 양도된 경우 제1차 경매기일 이후에는 일반적으로 토지를 사업에 직접 사용하지 못하므로 제1차 경매기일까지 토지를 보유(보유기간: 6년)하고 제1차 경매기일(’06.1.1)에 양도된 것으로 보아 요건을 검토 토지A의 비사업용토지 해당여부를 요건별로 검토해보면 ㅇ 양도일(’06.1.1) 직전 3년중 6개월만 사업에 사용하였으므로 양도일 직전 3년중 2년 이상을 사업에 사용하지 않음 ㅇ 양도일(’06.1.1) 직전 5년중 3년 6개월을 사업에 사용하였음 ㅇ 토지의 보유기간 6년중 3년 6개월만 사업에 사용하였으므로 토지의 보유기간중 80/100 이상을 사업에 사용하지 않음 ⇒ 따라서, 토지A는 비사업용토지에서 제외되는 요건중 하나를 충족하므로 비사업용토지에서 제외됨 -사업에 사용하지 못하는 부득이한 사유가 있는 경우 부득이한 사유가 발생하기 직전의 기간을 기준으로 사업용토지 여부를 판정하는 부득이한 사유는 어떤 것이 있나 ▲ㅇ농업협동조합중앙회 및 그 조합이 농업협동조합자산관리회사에 매각을 위임한 토지→ 매각을 위임한 날을 양도일로 보아 사업용토지 여부를 판정 ㅇ`민사소송법`에 의한 경매 또는 `국세징수법`에 의한 공매를 통하여 양도된 토지→ 최초의 경매기일 또는 공매일을 양도일로 보아 사업용토지 여부를 판정 ㅇ한국자산관리공사에 매각을 위임하여 양도된 토지→ 매각을 위임한 날을 양도일로 보아 사업용토지 여부를 판정 ㅇ일간신문에 다음 조건으로 매각을 3일 이상 공고하고, 공고일(최초의 공고일)부터 1년 이내에 매각계약을 체결하여 양도된 토지 ㅇ (매각조건) 매각예정가격이 시가 이하이고 매각대금의 100분의 70 이상을 매각계약 체결일부터 6월 이후에 결제할 것→ 매각 공고일을 양도일로 보아 사업용토지 여부를 판정 가능 ㅇ상기 요건을 갖춘 토지로서 상기 매각조건을 갖추어 매년 매각을 재공고하고, 재공고일부터 1년 이내에 매각계약을 체결하여 양도된 토지 ㅇ 직전 매각공고시의 매각예정가격에서 동금액의 100분의 10을 차감한 금액 이하로 매각을 재공고한 경우에 한함→ 최초 매각공고일을 양도일로 보아 사업용 여부를 판정 가능 -사업에 사용하지 못하는 부득이한 사유가 있는 경우 당해 토지를 비사업용토지에서 제외하는 부득이한 사유는 어떤 것이 있나 ▲ㅇ토지의 취득일부터 3년 이내에 법인의 합병 또는 분할로 인하여 양도되는 토지 ㅇ공장의 가동에 따른 소음·분진·악취 등에 의하여 생활환경의 오염피해가 발생되는 지역안의 토지로서 당해 토지소유자의 요구에 따라 취득한 공장용 부속토지의 인접토지 ㅇ`공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률` 및 기타 법률에 의하여 수용되는 토지로서 비사업용 토지에 대한 중과제도의 유예기간인 ’06년말까지 사업인정 고시된 지역의 토지 -부동산 과다보유 법인의 주식을 양도하는 경우 부동산과 동일한 세율을 적용하는 이유 ▲부동산 과다보유 법인 주식의 양도는 그 실질이 부동산 또는 부동산에 관한 권리의 양도와 동일하거나 유사하므로 일반적인 주식양도세율을 적용하는 경우 개인이 법인을 통하여 부동산을 보유함으로써 부동산 양도세율 적용을 회피할 수 있으므로 조세부담의 공평을 도모하기 위해 부동산 양도세율을 적용하는 것임 부동산 과다보유 법인 주식은 다음과 같음 ①법인의 자산총액중 부동산과 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액의 합계액이 50%이상이고 주주 1인과 특수관계자가 주식의 50%이상을 소유한 경우로서 주주 1인과 특수관계자가 50%이상을 양도(3년내 합산)하는 경우의 당해 주식 ②법인의 자산총액중 부동산과 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액의 합계액이 80%이상인 법인으로서 골프장, 스키장, 휴양콘도미니엄업 법인의 주식 ⇒①의 경우는 50%이상을 양도(3년내 합산)하여야 부동산 양도세율이 적용되나, ②의 경우는 1주를 양도해도 부동산 양도세율 적용 -부동산 과다보유 법인 주식의 양도시 어떤 경우에 양도소득세가 60%세율로 중과되나 ▲`07년부터 개인이 비사업용 토지를 양도하는 경우 양도세가 60% 세율로 중과되므로 이와 형평을 맞추기 위하여 부동산 과다보유 법인중에 법인의 자산총액중 비사업용토지가액의 합계액이 50%이상인 법인의 주식을 양도하는 경우 60% 세율을 적용하여 양도세 과세 (사례1) 주주1인과 특수관계자가 당해 법인의 주식을 50%이상을 보유한 경우로서 법인의 자산총액중 부동산 비중이 80%인 법인의 주식을 50% 양도하는 경우 ㅇ부동산중 비사업용 토지 비중이 50%인 경우 : 법인의 자산총액중 비사업용 토지가액이 40%(80%×50%)이므로 일반 부동산 양도세율(9～36%) 적용 ㅇ부동산중 비사업용 토지 비중이 70%인 경우 : 법인의 자산총액중 비사업용 토지가액이 56%(80%×70%)이므로 60% 세율 적용 (사례2) 법인의 자산총액중 부동산 비중이 80%인 법인으로서 골프장을 운영하는 법인의 주식을 양도하는 경우 ㅇ부동산중 비사업용 토지 비중이 50%인 경우 : 법인의 자산총액중 비사업용 토지가액이 40%(80%×50%)이므로 일반 부동산 양도세율(9～36%) 적용 ㅇ부동산중 비사업용 토지 비중이 70%인 경우 : 법인의 자산총액중 비사업용 토지가액이 56%(80%×70%)이므로 60% 세율 적용

2006.01.02 I 김상욱 기자