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- (따져보는 부동산)신행정수도건설 위헌 판결과 부동산 시장
- [안명숙] 21일 헌법재판소의 신행정수도건설특별법 위헌 결정으로 부동산 시장도 적잖은 파장이 예상되고 있다. 가장 큰 타격을 입게 될 지역은 역시 충청권이다. 이미 토지가격 상승을 기대하고 외지 투자자들이 충청권 토지 투자에 나섰고 인근 지역의 아파트 분양권도 불티나게 거래되었다.
사상 초유의 사태를 두고 정계는 물론 수요자들도 이번 사태의 파장에 대한 막연한 불안감을 가지고 시장 추이를 지켜보고 있으나 메머드급 호재로 올해 급격하게 오른 충청권 토지 및 주택가격은 하락세가 불가피할 전망이다.
그러나 충청권의 위축이 수도권의 반사이익이나 활기로 작용할 ‘어부지리’를 기대하기는 어려울 전망이다. 올 들어 이어지고 있는 수도권 부동산 시장의 침체가 행정수도 이전에 따른 불안감이라기 보다는 거래세 및 보유세 증가 등 정부의 강력한 수요억제 정책에 기인하기 때문이다.
다만 토지시장의 경우 최대 시장이었던 충청권의 위축으로 수도권이나 강원도 등 도로나 기업도시 건설이 가시화되고 있는 지역으로 선회할 가능성이 높아 보이나 정부의 정책을 믿고 투자에 나섰다가 장기간 자금이 묶이거나 손실을 보게 될 많은 수요자들이 전반적인 토지투자에 대해 조심스런 행보를 보이게 될 가능성이 높다.
1.토지
충청권 토지시장 가장 영향 커, 수도권 토지가격 강세 지속
토지시장은 신행정수도 건설 발표로 가장 민감한 영향을 받은 분야이므로 위헌 판결에 따라 신행정수도 건설이 불가능해지면 상대적으로 가장 치명적인 영향을 받게 될 종목이다. 미래의 기대가치가 부각되면서 땅값이 3~4배 상승, 크게 부풀려져 있고 개미투자자들도 토지 투자에 나서고 있는 상황에서 백지화될 경우 가격 하락에 따른 투자자들의 손실이 예상된다.
신행정수도 건설특별법에 의해 공주시 반포면, 의당면, 장기면, 연기군 조치원읍, 금남면 등 개발행위가 제한됐던 19개 지역에 취해졌던 토지거래특례지역은 즉시 해제될 것으로 예상된다. 또한 행정수도 이전지역을 포함한 당진군, 예산군, 홍성군, 청양군, 태안군, 서산시, 논산시 등 인근의 토지투기지역과 대전전역, 청주시, 청원군, 공주시, 아산시, 논산시, 계룡시, 연기군 등의 토지거래허가구역도 관련법에 따라 단계적으로 해제 또는 완화될 전망이다.
그러나 규제완화는 토지가격 상승에 대한 호재가 백지화된 상황에서 별 의미가 없는 상황이라 토지가격 하락을 막는데는 별 영향을 주지 못할 것으로 보인다. 위헌 발표 이후 현지 중개업소에는 시장의 움직임에 대한 문의 전화가 늘고 있으나 당장의 급매물이 나오는 상황은 아니다. 보상금을 노려 대출을 무리하게 안고 농지를 매입한 투자자들의 경우에는 손절매하는 상황도 예상되고 있으나 대부분 여유자금으로 장기 투자에 나섰던 투자자들은 시장 상황을 지켜본 뒤 실행에 옮길 가능성이 높기 때문이다.
어쨌든 행정수도이전이라는 호재가 단절된 충청권에서 당장은 거래가 불가능한 공황상태가 이어질 공산이 크다. 결국 당장 팔고 싶어도 매수자를 찾지 못해 대부분의 투자자들은 장기간 자금이 묶이는 상황을 피할 수 없을 것으로 보인다.
지방 분권 차원에서 행정수도 이전이 불가능해질 경우 기업도시 건설을 충청권에 적극적으로 추진하는 것으로 민심을 달래는 전략을 펼 가능성이 높아 토지시장에 마지막 불씨는 남겨둔 셈이다. 그러나 김포 신도시 축소 발표로 김포의 토지시장이 반토막났던 사례에 비춰볼 때 이번 판결에 따른 충청권 토지시장의 충격은 기업도시라는 당근으로 치유되기는 역부족일 것으로 보인다.
주택시장이 위축된 상황에서 대체 투자수단으로 토지를 노렸던 수요자들은 충청권에서 호재가 있는 다른 지방이나 수도권으로 옮겨갈 가능성이 높아 수도권 땅값은 여전히 강세를 보일 것으로 예상된다.
2. 주택
연기군 30% 하락 불가피, 공급 감소로 2~3년 후 집값 상승 가능성 커져
충청권 주택시장 역시 위축이 불가피할 전망이다. 연기군은 행정수도 후보지 평가발표가 있던 7월 아파트값 상승률이 18%를 상회해 행정수도 이전 수혜를 톡톡히 누리는 등 올 들어 주택가격이 30% 올랐고 조치원읍에 분양됐던 대우 푸르지오도 프리미엄이 붙어 분양권 거래가 되었다. 그러나 행정수도 이전이 백지화될 경우 분양권 프리미엄 폭락은 물론 올해 올랐던 30%의 아파트 가격 상승분 만큼은 하락할 가능성이 높다.
행정수도 이전을 기대하고 충청권에서 연내 분양을 준비했던 건설업체들의 타격도 이만저만이 아니다. 연내 충남지역에만도 천안, 아산 1만2,000여 가구를 비롯, 연기, 계룡 등 인근지역에 5,000여 가구 등 충남지역에서만 1만7,000여 가구 이상을 공급할 계획이었으나 상당수는 분양에 차질을 빚을 전망이다.
지역적으로 볼 때 연기, 조치원, 홍성 등의 신행정수도 건설 후보지 및 인근지역은 타격이 큰 반면 아산, 천안 등은 상대적으로 타격은 덜할 것으로 보인다. 천안, 아산지역은 행정수도 이전 뿐만 아니라 경부고속철도 개통, 아산신도시 건설, 탕정 산업단지개발 등 겹호재를 안고 있던 지역이라 신행정수도 건설이 무산된다 하더라도 상대적으로 다른 호재는 여전히 유효하기 때문이다.
토지시장과 달리 주택시장은 충청권이 침체로 인한 수도권 주택시장의 반사이익을 기대하기는 어려울 전망이다. 주택시장 침체의 골이 깊은데다 현재 수도권 주택가격 하락의 원인이 행정수도 이전이라기 보다는 세 부담 증가 등 정부의 강력한 수요억제정책에 기인하기 때문이다.
이 같은 정부정책이 행정수도 이전과는 관계없이 추진되고 있는 정책이고 앞으로도 이 같은 기조가 크게 달라지지 않을 것으로 보이기 때문에 신행정수도 건설 위헌 판결로 수도권 주택시장의 반등을 기대하기는 무리다.
다만 장기적으로 여전히 수도권의 주택수요가 지탱될 가능성이 높다는 점에서 강남권 강세현상은 당분간 지속될 것으로 보인다. 결국 행정수도 이전 백지화에 따른 강남 등 수도권 강세는 2~3년 후 수도권의 주택가격 상승의 압력으로 작용할 가능성이 더 질 것으로 보인다.
올해 주택공급물량은 IMF때인 98년과 비슷한 30만호를 겨우 웃도는 수준에 머물 전망이고 경기 위축 및 재건축 사업 부진 등으로 내년에도 공급 물량 증가를 기대하기 어려운 상황이라 우려의 목소리가 제기돼왔다.
그러나 정부는 올해나 내년의 주택공급이 간소된다 하더라도 행정수도 이전이 계획대로 추진된다면 2007년부터 수도권 인구가 감소, 수요가 줄어들기 때문에 2000년대초와 같은 집값 상승 우려는 없을 것으로 전망했으나 이번 판결로 행정수도 이전이 무산돼 여전히 수도권 수요가 지속된다면 올해의 공급감소는 향후 집값 상승의 단초가 될 수 있기 때문이다.
3.관련 업계
건설업체, 중개업계 경영난 가중 ‘두 번 죽이는 일’
21일 헌재 판결후 건설주가 출렁였다. 전반적인 부동산시장의 침체 속에서 신행정수도 건설 백지화로 부동산시장이 장기 침체로 빠져들 가능성이 높아 주택시장 침체로 자금난을 겪고 있는 건설업체의 경영난을 가중시키게 될 것으로 주식시장에서는 판단했던 것으로 보인다. 어쨌든 이 같은 건설업계의 자금 압박은 신규 사업에 대한 기피로 이어져 민간의 공급 감소로 이어질 공산이 크다.
또한 규제를 피해 상대적을 호재가 풍부한 충청권으로 이전한 중개업소도 직접적인 타격을 받는 대상이다. 최근 부동산 시장 침체로 고전을 겪고 있는 중개업계는 이번 신행정수도 건설 위헌판결로 중개업소 폐업 증가가 수도권 뿐만이 아니라 충청권까지 확산될 공산이 크다는 위기감이 팽배해지고 있어 귀추가 주목된다.
- 지방이전 공공기관·대학 등 종사자, 아파트특별공급
- [edaily 윤진섭기자] 지방으로 이전하는 공공기관과 대학, 그리고 공장 종사자들에게 아파트가 특별공급된다. 또 생활형편이 어려운 국가유공자 및 5.18 민주유공자 등에게도 85㎡ 이하의 민영주택과 국민임대주택을 특별공급된다.
25일 건설교통부는 이 같은 내용을 담은 `주택공급에관한규칙개정령`을 지난 22일부터 시행중이라고 밝혔다.
개정령은 우선 국가균형발전법에 따라 수도권에서 수도권 이외의 지방으로 이전하는 공공기관 종사자에 대해서는 택지개발지구 내에 아파트를 특별공급토록 했다.
또 공공기관 지방 이전과 맞물려 대학 및 공장을 수도권에서 수도권 이외의 지역으로 이전하는 경우에도 해당기관 종사자에 대해 민영주택 공급량의 10%를 특별공급하고, 필요할 경우엔 시·도지사의 승인을 받아 20%까지 특별공급물량을 늘릴 수 있도록 했다.
건교부는 “이번 조치로 지방이전에 따른 가장 큰 애로사항 중 하나인 주거문제가 해결될 전망”이라며 “공공기관의 지방이전이 더욱 순조롭게 진행될 수 있을 것”이라고 밝혔다.
그리고 개정안은 2개 이상 시·군에 걸쳐 택지개발사업이 진행되는 지역 내 모든 주민은 청약 우선권을 갖도록 했다.
이전엔 2개 이상 시·군에 걸쳐 택지개발사업이 진행돼 1곳은 기반시설, 또 다른 곳은 아파트가 들어설 경우 아파트가 들어서는 지역 내 주민만 청약 우선권을 부여해 왔다.
또 개정안은 공공사업 이주대책으로 특별공급된 아파트의 경우 투기과열지구나 분양권 전매제한 등 규제에 상관없이 1회에 한해 전매를 허용해, 이주민의 재산상 불이익을 최소화하도록 조치했다.
이번 조치로 2000년 말 이주대책으로 주택을 특별공급 받았으나 계약일(2003년)이전인 2002년 9월에 투기과열지구로 지정돼 분양권을 전매할 수 없었던 고양 풍동택지지구 내 일부 주민들은 1회의 전매가 가능케 돼, 재산상 불이익을 최소화 할 수 있게 됐다고 건교부 관계자는 설명했다.
국가 유공자와 장애인 등에 대한 특별공급물량도 대폭 확대된다. 건교부는 이번 개정안을 통해 그동안 국민주택 특별공급 대상에는 포함돼 있지만 민영주택 특별공급대상에서 제외됐던 북한이탈주민, 일군위안부, 장애인, 올림픽대회 등 입상자 등에 대해서도 85㎡ 이하의 민영주택 특별공급 대상에 포함시켰다.
또 국가유공자, 5.18민주유공자 및 북한이탈주민에게도 국민임대주택을 특별 공급할 수 있도록 해 주거문제를 해소하는 데 실질적인 도움이 되도록 했다.
이밖에 그동안 택지개발사업 내 철거주택 세입자에게 국민임대주택을 특별 공급하던 것을 산업단지 내 철거주택 세입자까지 확대했고, 개발제한구역에서 해제되는 집단 취락지내 타인 소유의 토지에 주택을 소유자에 대해 주택 철거 시 국민임대주택공급을 특별공급 받을 수 있도록 했다.
또 아파트 후분양 우대자금을 지원받은 주택업체가 후분양 공정률 기준을 이행하는지 여부를 확인할 수 있도록 시장 등이 입주자 모집 승인 시에는 이를 관련 은행에 통보토록 했다.
- (부동산캘린더)충청권 2곳 청약결과 ´관심´
- [edaily 이진철기자] 신행정수도 위헌판결이 부동산시장에 큰 파장을 몰고 온 가운데 충청권은 물론 서울·수도권의 신규 아파트 청약결과에 관심이 모아지고 있다.
10월 넷째주(25~30일)에는 인천5차 동시분양의 청약접수가 실시되고 충청권에서는 2곳의 사업장에서 분양에 나선다.
25일에는 신동아건설이 대전 동구 홍도동에서 681가구의 청약접수를 시작한다.
27일은 LG건설(006360)이 충남 천안시 쌍용동에 ´자이´ 564가구의 1순위 청약접수를 실시한다.
이들 사업장들은 신행정수도특별법 위헌결정 이후 충청권에서 첫 분양에 나선다는 점에서 청약경쟁률 등 결과에 관심이 주목된다.
28일은 인천5차 동시분양의 청약 개시일로 3개 업체에서 3300가구가 일반분양된다.
29일은 서울10차 동시분양 입주자 모집공고 발표일로 총 14개 단지에서 1213가구가 일반 분양될 예정이다.
◇10월 넷째주 주간부동산 캘린더(25~30일)
▲25일(월)
-서울9차 동시분양 당첨자 계약(~27일)
-경기 평택시 합정동 SK뷰 1, 2단지 1, 2순위 접수 031)656-2666
-대전 동구 홍도동 신동아파밀리에 1~4단지 무주택우선 접수 042)488-7744
-경북 포항시 환호동 환호 해맞이 그린빌 1, 2, 3순위 접수(~26일) 054)252-9080
-경기 의정부시 호원동 풍림아이원 당첨자 계약(~27일) 031)836-2300
▲26일(화)
-강원 춘천시 퇴계동 주공 국민임대 1, 2, 3순위 접수 033)760-6300
-충북 청주시 용암동 강변뜨란채 1, 2순위 접수 043)295-4388
-대전 동구 홍도동 신동아파밀리에 1~4단지 1순위 접수 042)488-7744
-경기 평택시 합정동 평택 SK뷰 3순위 접수 031)656-2666
-경기 양주시 회천동 덕정2지구 뜨란채 특별공급 접수 02)3416-3700
-광주 북구 양산동 영무예다음 모델하우스 오픈 062)368-3900
-경기 고양시 풍동 주공 국민임대 당첨자 발표일 031)938-1780
-경기 부천시 삼정동 방주기픈샘 당첨자 발표 032)676-8546
-부산 동래구 사직동 LG자이 당첨자 계약(~28일) 051)504-7500
▲27일(수)
-경기 화성시 동탄신도시 2차 동시분양 당첨자 계약(~29일)
-충남 천안시 쌍용동 LG쌍용자이 1순위 접수 041)576-2006
-충북 청주시 용암동 강변뜨란채 3순위 접수 043)295-4388
-대전 동구 홍도동 신동아파밀리에 1~4단지 2순위 접수 042)488-7744
-경기 평택시 합정동 SK뷰 1, 2단지 당첨자 발표 031)656-2666
-경기 광명시 철산동 두산위브 당첨자 계약(~29일) 02)501-6466
-대구 남구 이천동 주공뜨란채 3, 4단지 당첨자 계약(~29일) 053)633-9082
-대구 중구 봉산동 주공뜨란채 당첨자 계약(~29일) 053)633-9082
-경남 포항시 송도동 태왕아너스 당첨자 계약(~29일) 054)272-3335
▲28일(목)
-인천5차 동시분양 무주택,1순위 접수
-충남 천안시 쌍용동 LG쌍용자이 2순위 접수 041)576-2006
-대전 동구 홍도동 신동아파밀리에 1~4단지 3순위 접수 042)488-7744
-전북 군산시 삼학동 군산삼학 국민임대 당첨자 계약 063)462-9087
-경남 사천시 사천읍 원광이안애 국민임대 당첨자 계약 (~29일) 055)852-0880
▲29일(금)
-서울10차 동시분양 입주자 모집공고
-인천5차 동시분양 2순위 접수
-충남 천안시 쌍용동 LG쌍용자이 3순위 접수 041)576-2006
-서울 강동구 길동 한신 휴 모델하우스 오픈 02)470-1144
-서울 성북구 돈암동 현대홈타운 모델하우스 오픈 02)564-0090
-서울 강동구 암사동 강동시영 2단지 모델하우스 오픈 02)581-5858
-경기 화성시 태안읍 신동탄 두산위브 모델하우스 오픈예정 031)213-0040
-경기 화성시 동탄면 화성동탄 푸르지오 모델하우스 오픈 031)378-0109
-충북 증평군 증평읍 한라비발디 모델하우스 오픈예정 02)3434-5776
▲30일(토)
-서울 구로구 오류동 지양산 금호어울림 모델하우스 오픈예정 02)565-2666
자료제공: 내집마련정보사(http://www.yesapt.com)
- 충청권 일대 각종 규제 조기해제 어려울 듯
- [edaily 윤진섭기자]신행정수도 건설계획이 사실상 무산됐음에도 불구하고 주택 및 토지투기지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 충청권에 대한 각종 규제 해제가 쉽지 않을 것으로 보인다.
22일 건설교통부는 “토지거래특례지역과 달리 주택, 토지투기지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역은 신행정수도특별법이 아닌 건교부 개별 별률에 따라 각각 지정된 것”이라며“현재로선 각종 규제를 원칙대로 운영할 계획”이라고 밝혔다.
또 건교부는 “이들 각종 규제는 해당 지역의 부동산 시장이 안정돼야만 해제를 할 수 있다”면서 “행정수도 무산에 따라 각종 부동산 가격이 하락하면 해제가 가능하지만 그렇지 않으면 해제할 이유가 없다”고 설명했다.
이에 따라 충청권에 현재 실시 중인 각종 규제는 부동산 가격 하락 등이 공식화될 때까지는 유지가 불가피할 것으로 예측된다.
현재 충청권에는 양도세가 실 거래가격으로 부과되는 주택 및 토지투기지역은 대전서구, 유성, 대덕구, 동구, 중구, 청주시, 청원군 등 10개 지역이 주택투기지역, 충남 천안시와 아산시, 연기군, 공주시 등 15개 지역이 토지투기지역으로 각각 지정돼 있다.
토지 거래시 허가를 받아야 하는 토지거래허가구역은 대전시 전역, 청주시, 청원군, 아산시, 공주시, 청주시, 논산시, 계룡시, 연기군 등이다.
분양권 전매가 제한되는 투기과열지구는 대전 전지역과 청주시, 청원군, 아산시, 천안시, 연기군, 공주시, 계룡시 등이다.
반면 토지거래특례지역과 건축행위 허가 제한 규제의 경우 신행정수도특별법이 근거인 관계로, 21일 헌재의 위헌 결정과 함께 자동적으로 효력을 잃었다.
한편 건교부는 신행정수도 후보지 투기꾼 적발과 관련해 “신행정수도 건설이 무산되면서 재산상 손해를 보는 등 억울한 측면이 있지만 투기 자체는 불법인 만큼 처벌이 불가피하다"고 거듭 밝혔다.
건교부는 상반기 수도권.충청권 토지매입자 13만5799명(매입토지 1억2972만평) 가운데 토지 빈번 거래자 등 투기 혐의가 짙은 5만2544명을 적발, 지난달 중순 국세청에 통보했으며 국세청은 현재 자금출처 등에 대해 정밀조사를 벌이고 있다.
- 충청권 부동산시장 후폭풍 예고
- [edaily 이진철기자] 헌법재판소의 신행정수도특별법 헌법소원 위헌판결로 행정수도 건설 사업이 전면 중단될 위기에 놓이면서 충청권 부동산시장에 후폭풍이 몰아칠 전망이다.
21일 업계에 따르면 신행정수도 위헌판결에 따라 그동안 신행정수도 호재로 호조를 보인 충청권 부동산시장이 직격탄을 맞으며 부동산값 폭락에 대한 우려가 커지고 있다.
신행정수도 후보지인 공주, 연기 일대는 정부가 토지거래특례지역으로 묶는 등 강력한 투기억제 정책으로 거래는 부진한 상황이었지만 가격은 강보합세를 나타냈다.
연기군 전동면 전의면 일대 도로변 관리지역의 시세는 평당 100만~120만원 정도, 연기군 조치원의 경우 도시계획상 관리지역이 평당 160만원 정도로 신행정수도 건설추진이 본격화되면서 이전보다 크게 올랐다.
또 공주군 우성면 일대 대지도 평당 120만원 정도, 계룡면 농림지역 전답도 평당 8만~12만원 정도 시세를 형성하며 신행정수도 건설에 따른 호재가 반영된 상태다.
◇땅값 폭락 불가피.. 투자자들 큰 손실볼 듯
그러나 이같은 땅값 강세는 이번 헌재의 위헌 판결로 하락세가 불가피할 전망이다. 특히 신행정수도 호재가 부각되면서 땅값이 크게 부풀려져 있고 개미투자자들도 토지 투자에 나서고 있는 상황에서 가격하락에 따른 투자손실이 예상된다.
부동산 업계는 "신행정수도 추진이 중단될 것이라는 것은 부동산시장에서 전혀 예상하지 못한 것"이라며 "신행정수도라는 매력이 사라진다면 충청권 토지시장은 투자매력이 없어 지속적인 하락세를 나타낼 것이 뻔한 일"이라고 말하고 있다.
과거 김포 신도시 축소발표로 김포의 땅값이 반토막났던 사례에 비춰볼 때 이번 판결에 따른 충청권 토지시장의 충격은 훨씬 더 클 것이라는 것.
임달호 현도컨설팅 대표는 "신행정수도를 겨냥해 투자에 나선 외지인 뿐만 아니라 보상을 감안해 다른 지역에 대토형식으로 금융권 대출을 받아 미리 땅을 사둔 현지인들도 부동산값 하락에 따라 큰 피해를 입을 것"이라고 밝혔다.
◇건설업계, 충청권 분양사업 비상.. 사업 전면 재검토
충청권에 아파트 분양을 예정했던 건설업체들도 사업차질이 불가피하다 보고 사업을 전면 재검토 하는 등 대책마련에 비상이 걸린 상태다.
건설업체들은 충남권에서 연내 2만여가구 가량이 공급할 계획이며, 이번 신행정수도 위헌판결로 기존 주택은 물론 신규 분양시장에도 찬물을 끼얹을 것이라는 우려가 커지고 있다.
충남권에는 대우건설(047040), LG건설(006360), 롯데건설이 아산시에서 이달 분양을 시작으로 한라건설(014790), 벽산건설(002530), 포스코건설, 계룡건설(013580) 등이 천안과 청주, 계룡 등지에서 분양을 준비중인 상황이다.
건설업체 관계자는 "신행정수도 위헌판결은 최악의 악재로 충청권 분양시장이 급속도로 냉각될 것이 우려된다"이라며 "향후 예정된 사업도 전면 재검토가 불가피하다"고 말했다.
◇서울·수도권 주택시장에는 호재.. 집값 하락폭 둔화될 전망
한편, 서울·수도권 주택시장도 이번 헌재판결의 직접적인 영향을 받을 것으로 보인다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "서울·수도권 주택시장의 투자수요가 어느 정도는 회복되면서 최근 나타나고 있는 가격하락폭이 둔화될 것"이라고 전망했다.
안명숙 스피드뱅크 연구소장도 "서울 수도권 주택시장은 그동안 행정수도 이전으로 가격반등을 기대하기도 어려운 상황이지만 이번에 위헌판결이 나옴에 따라 주택가격을 상승시키는 요인으로 작용할 것"이라고 예상했다.
- 한국노총 "기업도시는 재벌 특혜" 주장
- [edaily 좌동욱기자] 한국노총이 `민간복합도시(기업도시) 특별법`이 재벌들에게 특혜를 주는 조치라고 주장하고 나섰다.
한국노총은 19일 중소기업중앙회협동조합 회의실에서 `기업도시 특별법의 문제점과 대응`이라는 주제로 토론회를 열고, `기업도시 특별법`에 따른 부작용 등에 대해 문제를 제기했다.
한국노총 중앙연구원 황선자 책임연구원은 `기업도시 특별법 제정안의 추진배경과 문제점`이라는 발제를 통해 "기업도시 특별법안은 투자활성화, 고용창출, 국토균형개발이라는 공익적 목표를 내세우고 있지만, 실제로는 소수 재벌기업에게 과도한 이윤추구의 특혜를 부여하고 있다"며 "토지수용과정에서 기업도시내 주민들의 사유재산권이 침해될 우려도 있다"고 비판했다.
황 책임연구원은 또 "기업도시 특별법으로는 안정적인 일자리 창출과 지역균형개발을 이룰 수 없다"며 "일시적으로는 효과가 나타나더라도 장기적으로는 부동산 거품이 일고, 재벌집단의 지배력이 강화되는 등 우리 경제에 끼치는 폐해가 크다"고 주장했다.
조명래 단국대 도시지역계획학과 교수도 `기업도시 특별법 제정안의 주요쟁점과 대응`이라는 발제문에서 "대기업이 시행자가 되어 기업도시를 만들어 주택과 공장을 분양하고, 고가의 교육, 의료, 스포츠 시설을 운영하는 그 자체가 대기업에 막대한 개발이익과 이윤을 보장해 주게 된다"고 주장했다.
조 교수는 특히 "대기업에 돌아가는 편익이 큰데 비해 지역주민들은 토지를 수용당하고, 노동자들은 고용지위가 더욱 불안해지며, 저소득층은 고급 교육 및 의료 서비스를 받기가 힘들어 진다"고 지적했다.
한국노총은 "이처럼 `기업도시 특별법`은 많은 문제를 안고 있다"고 지적하고 "기업도시 건설을 저지하기 위해 노동 시민단체와 연대투쟁을 벌여 나갈 방침"이라고 밝혔다.
- (부동산캘린더)서울9차 동시분양 청약접수
- [edaily 이진철기자] 추석연휴로 잠시 휴가를 보냈던 분양시장이 가을 성수기를 맞아 활기를 보이고 있다.
10월 첫째주(4~8일)에는 서울 동시분양 청약시작과 더불어 수도권 제2기 신도시로 관심을 모으고 있는 화성동탄지구 1단계 사업지구내 분양아파트의 모델하우스가 개관할 예정이다.
6일에는 서울 9차 동시분양 청약접수가 시작된다. 이번 동시분양은 8개 사업장에서 총 988가구중 조합원분을 제외한 387가구를 일반분양될 예정이다.
같은날 인천 부개2지구 공공임대와 부천 소사2지구 국민임대 청약접수가 시작된다.
7일에는 전북 군산시 삼학동에서 국민임대 아파트 청약접수가 시작된다.
8일은 화성 동탄신도시에서 1단계 동시분양에 참여하는 업체들이 모델하우스를 오픈하는 날이다.
이번 동탄신도시에서는 월드건설, 반도건설, 쌍용건설(012650), 대우건설(047040), 신도건설, 한화건설, 우림건설, 경남기업(000800) 등 총 8개사가 9개 단지에서 6456가구를 분양할 예정이다.
◇10월 첫째주 주간 부동산캘린더(4~8일)
▲4일(월)
-대전 유성구 교촌동 교촌 한승美메이드 당첨자 계약(~6일) 042)486-1199
▲5일(화)
-경기 고양시 토당동 情다움아파트 당첨자발표 및 계약(~7일) 031)973-0452
-경남 창원시 반림동 주공아파트 당첨자 계약일(~7일) 031)254-0410
▲6일(수)
-서울 9차 동시분양 서울,수도권 무주택 우선순위 접수
-경기 부천시 소사동 부천소사2지구(국민임대)특별 및 1,2순위접수 032)344-9432
-인천 부개2 공공임대 1,2,3순위 접수 032)361-0147
-경기 남양주시 와부읍 경남아너스빌 당첨자 발표 02)2212-9007
-경기 오산시 원동 e-편한세상 1,2단지 당첨자 계약(~8일) 031)233-0400
-경기 용인시 기흥읍 보라주공(공공임대5년) 당첨자 계약(~8일) 031)254-0411
-경기 용인시 구성읍 동백주공(국민임대) 당첨자 계약(~8일) 031)254-0410
▲7일(목)
-서울9차 동시분양 서울,수도권 1순위 접수
-전북 군산시 삼학동 군산삼학 국민임대 청약접수(~8일) 063)462-9087
-경기 부천시 소사동 소사2지구 2단지(국민임대) 3순위 접수 032)344-9432
▲8일(금)
-서울9차 동시분양 서울,수도권 2순위 접수
-경기 화성시 동탄면 월드메르디앙 반도보라빌 모델하우스 오픈예정 031)373-0030
-경기 화성시 동탄면 화성동탄 쌍용스윗닷홈 모델하우스 오픈예정 031)717-6114
-경기 화성시 동탄면 꿈에그린-화성동탄Ⅱ 모델하우스 오픈예정 031)378-8150
-경기 화성시 동탄면 경남아너스빌 모델하우스 오픈예정 02)2210-0703
-경기 화성시 동탄면 대우푸르지오 모델하우스 오픈예정 02)2288-5367
-경기 화성시 동탄면 우림루미아트,한화꿈에그린 모델하우스 오픈예정 031)378-8150
-경기 화성시 동탄면 동탄지구 신도브래뉴 모델하우스 오픈예정 031)376-0030
-강원 춘천시 퇴계동 주공(공공분양)아파트 당첨자 발표일 033)262-9365
자료제공: 내집마련정보사(www.yesapt.com)
- (부동산전략)②전문가설문..내년 상반기 노려라
- [edaily 이진철기자] 부동산 전문가들은 추석 이후에도 아파트 매매가격과 전세가격의 약세가 지속될 것으로 전망했다.
또 실수요자들의 내집마련 시기에 대해선 당장 서두르기 보다는 시장상황을 지켜본 후 연말부터 내년 상반기까지가 적당할 것으로 추천했다.
edaily가 부동산 전문가 6인을 대상으로 ´추석이후 주택시장 전망´에 대한 설문을 조사한 결과, 대부분의 전문가들은 입주물량 증가와 정부규제 등의 영향으로 주택가격의 하락세가 지속될 것으로 예상했다.
◇당분간 집값 하향안정.. 재건축·상가 타격 클 것
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "매매가격은 추석이후 연말까지 1~2% 정도, 전세는 2~3% 정도 각각 하락할 것으로 전망된다"며 "입주량 증가가 지속되고 있기 때문에 10월까지는 하락세가 미약하겠지만, 11~12월에는 비수기에 접어들면서 하락폭이 확대될 가능성이 크다"고 말했다.
박재룡 삼성경제연구소 수석연구원도 "정부가 특별한 고강도의 대책보다는 기존의 정책들을 지속할 것이기 때문에 급등이나 급락은 없고 하향 안정세가 이어질 것"이라고 전망했다.
부동산전문가들은 정부의 규제대상이 되고 있는 사업초기 단계의 재건축 아파트, 공급과잉 및 서민경제 위축의 영향을 받는 다세대, 연립주택 등은 불황이 심화될 것으로 예상했다.
특히 경기불황에 따라 매출감소 및 임대료 하락이 예상되는 상가는 시장침체가 가장 두드러질 부동산 상품으로 꼽았다.
김의열 한국주택협회 팀장은 "소형의무비율, 개발이익환수 등의 규제강화로 재건축아파트에 대한 수요위축이 예상된다"며 "내수침체영향에 따른 소비위축 등으로 상가시장도 침체가 지속될 것"이라고 밝혔다.
김학권 세중코리아 사장도 "강남의 경우 집값하락은 재건축아파트로 인해 떨어진 경우가 많고 재건축 규제가 지속되는 한 상승세는 어렵다"며 "강남 집값은 내년까지는 하향안정세를 보일 것"이라고 밝혔다.
◇내집마련 내년 상반기 유망.. 화성·판교신도시 노려볼 만
그러나 이같은 전반적인 시장 침체속에도 10월 분양예정인 화성 동탄신도시와 내년에 공급될 판교신도시 등은 수요자들의 관심을 받으며 이슈가 될 지역으로 꼽았다.
특히 분양시장은 분양가 규제가 되는 판교신도시 등 공공택지 아파트를 중심으로 활기를 띨 것으로 보이는 반면, 분양권 거래가 규제되는 수도권의 경우 입지가 좋지 않은 외곽의 소규모 아파트들은 미분양을 면하기 어려울 것으로 예상했다.
안명숙 스피드뱅크 연구소장은 "서울은 뚝섬공원 조성, 용산 미군기지 이전, 청계천 복원 수혜지역 등 호재가 있는 지역의 아파트는 여전히 가격이 상대적인 강세를 보일 전망"이라고 밝혔다.
안 소장은 또 "지방은 정부의 주택투기지역 및 투기과열지구 해제가 거론되는 신규 아파트 시장을 중심으로 조금씩 활기를 찾고 행정수도 이전지역에 인접한 충청권도 주택공급이 늘면서 활기를 이어갈 것"이라고 말했다.
김영진 내집마련정보사 사장은 화성 동탄신도시 1단계와 잠실시영·잠실주공2단지 등 대규모 재건축 일반분양 물량, 방배·거여동 등 서울3차 뉴타운 예정지구 등이 연내 수요자들로부터 큰 관심을 모을 지역으로 꼽았다.
내집마련 시기로는 올 연말부터 내년 상반기까지가 적당하다고 추천했다.
김학권 세중코리아 사장은 "향후 국지적인 등락은 하겠지만 상당기간 침체기를 갈 것으로 보여 내집마련 시기는 앞당기지 않아도 좋을 듯 싶다"고 말했다.
김의열 한국주택협회 팀장은 "내년 하반기 이후는 정부의 강력한 부동산규제정책의 영향으로 주택공급 부족이 가시화될 수도 있다"며 "따라?국지岵막?가격상승 현상이 나타날 가능성이 높아 내년 상반기중 내집마련에 나서는 것을 고려할 만 하다"고 말했다.
김영진 내집마련정보사 사장은 "내년 6월에 계획되어 있는 판교신도시 청약을 고려하는 수요자가 대부분인 만큼 청약통장을 아끼는 방법을 모색하라"며 "다만, 상대적으로 여유자금이 있는 수요자라면 내년 중대평형은 채권입찰제가 시행될 예정이므로 지금 유망단지를 선별해 투자하는 것도 좋다"는 청약전략을 제시했다.
◇주택경기 부양책·경기침체 집값에 변수.. 수요위축 규제 지적
한편 부동산전문가들은 추석이후 아파트값에 영향을 미칠 요인으로 미국 금리인상과 같은 금리문제, 실물경기, 정부의 경기부양 정책 가운데 주택정책의 포함 여부 등을 가장 많이 꼽았다.
안명숙 스피드뱅크 소장은 "최근 주택시장의 동맥경화증의 원인은 지난해부터 이어지고 있는 실물경기의 침체와 정부의 과도한 수요 억제정책, 수요자들의 심리위축이 가장 크다"며 "올 하반기에도 경기침체와 정부의 부동산관련 정책이 시장의 흐름에 가장 중요한 영향을 미칠 변수로 작용할 전망"이라고 밝혔다.
정부의 주택정책에 대해선 세금체계를 정비해 부동산시장을 바로 잡겠다는 것과 예전에 비해 정책기조에 일관성을 중시한다는 점은 긍정적으로 평가했다.
그러나 주택거래신고제 등 과다하게 이중, 삼중으로 특정지역이나 특정상품을 규제해 시장의 유통구조가 차단되는 결과를 초래한 것은 문제점으로 지적했다.
◇전문가 추석이후 주택시장 전망
1. 추석이후 아파트값 전망은(매매, 전세)
2. 추석이후 아파트값에 영향을 미칠 요인을 3가지만 꼽는다면.
3. 내집마련 시기는 언제가 좋을까.
4. 연내 이슈가 될 만한 지역은.
5. 연내 불황이 심화될 것으로 예상되는 부동산상품은.
6. 정부의 현 주택정책에 대해 평가한다면.
▲김선덕 건설산업전략연구소 소장
1. 매매 1~2% 정도 하락, 전세 2~3% 하락
2. 경기침체 지속(수출 증가세 둔화), 입주량 증가, 정부 재건축 및 리모델링 규제 강화
3. 내년 2~3분기
4. 개발계획이 발표되고 있는 지방, 지방 공기업 이전지역 등
5. 단독주택, 오피스텔, 주상복합, 수도권 아파트
6. 규제일변도의 정책, 시장 상황에 따라 대응하는 노력이 부족함
▲박재룡 삼성경제연구소 수석연구원
1. 하향 안정세, 재건축 아파트는 상대적으로 약세
2. 금리, 실물경기, 정부의 주택경기 부양책
3. 국지성이 있기 때문에 특별한 시기를 정하기는 곤란
4. 무응답
5. 무응답
6. 정책기조를 과거에 비해 일관성 긍적적, 정부가 선택의 폭이 넓지 않은 상황.
▲안명숙 스피드뱅크 연구소장
1. 하향안정세
2. 실물경기 침체, 정부의 과도한 수요 억제정책, 수요자 심리위축
3. 올해말부터 내년 상반기
4. 서울은 뚝섬공원 조성, 용산 미군기지 이전, 청계천 복원 수혜지역 등 호재가 있는 지역, 경기도는 화성동탄신도시, 판교신도시
5. 사업초기단계 재건축아파트, 다세대, 연립주택, 근린상가
6. 부동산 세금체계 정비 긍정적, 과도한 수요억제정책 부정적
▲김의열 한국주택협회 팀장
1. 매매, 전세 하락세 유지
2. 정부 주택시장 규제 및 세제개편
3. 내년 상반기
4. 화성동탄 신도시, 판교신도시
5. 재건축아파트, 단지내 상가
6. 시장원리에 역행하는 과도한 정부규제 부작용 우려
▲김영진 내집마련정보사 사장
1. 연말까지 하향안정세
2. 디노미네이션 논란, 정부정책 후퇴여부, 저금리
3. 올 11월쯤
4. 화성동탄신도시, 잠실 등 재건축 일반분양물량, 방배·거여동 등 서울3차 뉴타운 예정지구 등
5. 재건축, 오피스텔
6. 시장경제논리에 반하는 정부규제 부정적
▲김학권 세중코리아 사장
1. 매매 3% 내외, 전세 5% 내외 각각 하락
2. 정부정책, 경기위축
3. 내년 이후
4. 행정신도시, 뉴타운지역, 개통된 고속철도 인근
5. 강남 재건축, 아파트, 주상복합, 오피스텔 등
6. 수요를 위축시키는 부동산정책 부정적
- (기업도시)①기업하기 좋은 도시를 만든다
- [edaily 김병수기자] 정부의 민간복합도시개발특별법이 윤곽을 드러내면서 기업이 주체가 되는 기업도시 건설에 대한 관심이 높아지고 있다.
개발이익환수 논란이 거센 가운데 학교 및 의료법인의 설립·운영에 대한 자율권이 어디까지 주어질지 아직 미지수이나, 법적·제도적으로 기업도시 건설의 길이 열린다는 점에선 분명히 한걸음 나아갔다.
정부는 이를 계기로 기업들의 대규모 투자를 기대하고 있다. 지방경제의 활력을 도모하고 지역재건을 목표로 세운 지방자치단체들의 움직임도 부산하다. edaily는 앞으로 10회에 걸쳐 미국의 주요 기업도시 성공 요인과 국내에서 기업도시 성격을 지닌 몇몇 도시의 사례를 통해 기업도시 건설의 해법을 찾아본다.
정부는 건설교통부와 문화관광부 주관으로 일명 기업도시를 포함한 민간복합도시개발특별법의 초안을 마련하고 관련 부처와 협의를 진행하고 있다. 정부는 현재까지 마련된 초안을 바탕으로 22일 공청회를 개최하고 당정협의를 거쳐 10월초 국회 제출, 11월중 법안심의를 마칠 계획이다.
이와 동시에 올해중으로 시범사업 1~2개를 선정한다는 복안도 마련하고 있다. 정부는 내년 상반기중 하위법령을 조기에 마무리하고, 구역지정 준비 등 시범사업에 대한 개발에 착수할 계획을 밝히고 있다.
이에 앞서 지난 17일 강동석 건설교통부 장관은 큰 쟁점중의 하나인 투지수용 문제와 개발이익환수 문제에 대해 공개적으로 언급했다. 법안 기초부처로서, 또한 건교부가 독자적으로 정할 수 있는 부분에 한해서는 분명한 입장이 정해졌다는 의미이기도 하다.
토지수용 방법은 사실상 확정됐다. 강 장관은 기업도시내의 토지수용권은 민간기업에 주되 지역주민의 50%가 협의매수에 찬성하는 것을 조건으로 제시했다. 주역주민의 50%가 찬성하면 나머지 50%의 토지는 강제적으로 매입하도록 한다는 것이다.
이 과정에는 지방자치단체도 큰 역할을 하게 된다. 현재의 여건을 감안하면 지자체가 강제수용을 대행할 가능성이 높기 때문. 지자체로서는 지역발전을 위해 기업 유치가 필수적이라는 인식을 갖고 있기 때문에, 적극적인 협조에 나설 가능성이 매우 높다.
강 장관도 "기업도시 건설에 대해 대부분의 지자체들이 반기고 있는 상황인 점을 감안하면, 실질적으로 기업과 지자체가 협약을 맺고, 실제 토지수용은 지자체가 전면에 나설 가능성이 높다"고 말했다.
◇ 개발이익환수‥논란속 정부안 가닥
기업도시 건설 과정에서 논란일 일고 있는 개발이익환수 문제도 가닥을 잡았다. 무엇보다 건교부는 개발이익을 주지 않으면 기업을 유인하기 힘들다는 점에 동의했다. 다만, 아무리 기업이 주체가 된다고 하더라도 국민 정서를 고려할 때 무한정으로 줄 수도 없다는 고민을 안고 있다.
강 장관은 "개발이익 없이는 기업을 유인하기 힘들지만 개발이익을 무한정 줄 수도 없는 문제"라고 전제하고 "특별법에서는 개발이익의 상당부분을 그 지역내의 발전을 위한 인프라를 구축하는 데 사용하도록 할 방침"이라고 밝혔다.
그는 자신이 언급한 `상당부분`에 대해 `예시`라는 전제아래 70대 30의 비율을 언급했다. 개발이익의 70%는 그 지역의 인프라 구축에 사용하고 30%는 기업이 갖을 수 있도록 하는 방안이다.
개발이익에 대한 이 같은 분배비율이 그대로 확정될지는 더 두고 볼 일이지만, 어찌됐건 기업 입장에선 개발이익을 향유할 수 있다는 점에서는 긍정적이다. 물론, 전경련은 특별법에서 수도권과 충청권을 제외한 지방에서는 개발이익이 나올 가능성이 없기 때문에 이를 법에서 정하는 것은 바람직하지 않다고 주장하고 있다.
개발이익은 기본적으로 기업도시에 건설된 주택시설의 분양을 통해 얻어질 가능성이 높다. 건교부 서종대 신도시기획단장은 "교육 및 의료시설의 경우 단기적으로는 이익을 내기 어렵겠지만, 건설된 아파트의 일부 일반분양을 통해 개발이익이 확보될 것"이라고 말했다.
실제로 정부는 기업도시로 이주할 기업 관계자들과 지역주민들이 입주할 부분을 제외한 나머지 아파트를 일반 분양하는 방식으로 일정부분의 이익을 확보할 수 있을 것으로 내다보고 있다. 도시가 개발되고 교육 및 의료시설이 수준급으로 마련된다면, 지방임에도 불구하고 성공가능성은 높다는 게 정부의 기본생각이다.
◇ 교육·의료시설 설립·운영권은 아직 미지수
그러나 정주시설 확보 차원에서 논의되고 있는 교육 및 의료시설과 관련해서는 여전히 갑론을박하고 있다. 주무부처인 건교부는 특별법상의 기업도시를 경제자유특구에 준하는 것으로 보고, 상당한 재량권을 기업에 주도록 법초안을 마련했으나 교육부와 보건복지부의 반발이 만만치 않다.
교육부와 보건복지부로서는 정책의 근본이념을 훼손할 수 있다는 점에서 반대하고 있다. 이에 반해 재계는 현재보다 나은 교육기관과 의료시설이 들어서지 않으면, 직원들의 지방이주를 유인할 수 없고, 직원들이 따라가지 않으면 기업으로서도 도시개발에 참여할 수 없다는 점을 분명히 하고 있다.
학교 및 의료법인에 대한 설립·운영에 관한 모든 권한을 인정해달라는 기업들의 요구가 기업도시 건설의 중요한 쟁점이지만, 경제자유특구에서도 이 같은 수준의 권한은 외국인에 한해서만 인정되고 있다는 점도 무시하기는 힘들다는 점이 정부의 딜레마다.
따라서, 기업들의 요구수준대로 법안이 만들어지지 않더라도 도시건설의 주체인 기업에게 상당한 재량권이 주어지는 다양한 방안도 적극적으로 검토되고 있다.
여당의 한 의원은 "기업도시에서 기업들이 교육기관 및 의료시설의 설립·운영권이 필요하다는 주장은 관련 직원들이 지방으로 이전하는 데 따른 기본적인 조건을 확보해야 한다는 취지"라면서 "기존 교육이념을 흔들지 않으면서 이를 충족시킬 방안을 찾는 게 과제"라고 설명했다.
그는 사견임을 전제로 "현재 교육시스템안에도 상당한 수준의 대안학교가 운영되고 있다"면서 "기업도시 안에서도 이를 학력으로 인정해줄 수 있는 방안이 나온다면 기업들이 원하는 수준의 교육시설이 가능할 것으로 본다"고 말했다.
- (생활속 세금이야기)새집 입주해 좋고, 세금 안내 좋고
- [주용철] 아래의 글은 제가 쓴 "당당하게 세금안내고 돈벌자" 편의 일부를 발췌 수정한 것입니다. 절세에 도움이 되시길.......
프롤로그
조세기씨가족은 이번에 타는 적금과 전세금을 빼서 아파트를 한 채 구입할 작정이다. 회사근처로 주거환경도 좋은 그런 지역을 찾다가 보니 집구하기가 보통 어려운 것이 아니었다. 게다가 처음에는 생각하지도 않았던 취득세와 등록세 부담이 의외로 커서 원래 예정했던 주택보다 적은 주택을 구해야 할 판이었다.
“아 마음에 드는 집장만 하기가 이렇게 어렵다니”
조세기씨는 생각 외로 어려운 집장만 때문에 실의에 빠져버렸다. 이러한 조세기씨를 위로할 수 있는 방법이 없을 까 고민하던 세무순은 세금이라도 절약해볼 요량으로 사촌오빠인 절세캅을 찾아 나섰다.
1.취득세와 등록세를 안내는 방법이 있다.
분양할 목적으로 건축한 공동주택을 최초로 분양받아 1가구1주택이 되는 경우에는 취득세와 등록세를 감면한다. 다만, 그 부동산의 취득일부터 2월이내에 소유권이전등기를 하지 않는 경우에는 감면된 취득세와 등록세를 추징한다. (서울특별시 감면조례 12조)
자세한 내용을 살펴보면 다음과 같다.
그 첫 번째 요건은 분양할 목적으로 건축한 공동주택을 최초로 분양받아야 한다는 점이다. 따라서 기존의 주택을 취득하는 경우에는 감면대상에 포함되지 않는 다. 이 때, 분양할 목적으로 건축한 주택에는 공공임대주택등에 살고 있다가 임대기간이 끝나서 임대주택을 분양받는 경우도 포함한다.
한편 아파트를 취득하는 경우 시공사에서 직접 분양받는 경우도 있지만, 분양권을 취득하는 경우도 있을 것이다. 이때 그 아파트를 최초로 분양받지 않았다고 해서 종전에는 감면을 배제했으나 최근의 견해에 의하면 감면을 해주고 있다.
두 번째 요건은 주택 중에서도 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)이어야 한다는 점이다. 따라서 단독주택(다가구주택포함)의 경우 감면대상에서 제외 된다.
세 번째 요건은 공동주택을 취득하여 2주택이 되면 안 된다는 것이다. 감면혜택은 소시민을 대상으로 하기 때문에 여러 채의 주택을 가지고 있는 사람은 해당되지 않는다.
한편 그 공동주택으로 이사를 가기위해서 기존의 주택을 팔려고 했는데 팔리지 않는 경우 부득이하게 1가구2주택이 될 수 있다. 이 때는 그 공동주택을 취득한 날(통상 잔금청산일)부터 30일 이내에 종전 주택을 매각하는 경우 감면을 받을 수 있다. 즉, 한 달간의 유예기간을 주고 있다.
여기서 2주택보유여부는 1가구를 기준으로 하는 데 이때 1가구의 판단은 주민등록표에 의하며 세대주의 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속은 동일한 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 동일한 가구에 속한 것으로 본다. 즉, 감면을 받기위해 이미 다른 주택을 소유하고 있는 배우자 또는 자녀를 주민등록상 분가 시킨다고 해도 감면해택은 주지 않는다.
네 번째 요건은 부동산의 취득일부터 2월이 내에 이전등기를 해야 한다는 것이다. 그러나 아직 보존등기가 되지 아니한 공동주택을 취득한 경우에는 건축주가 보존등기한 날부터 2월이 내에 소유권이전등기를 해야 하고 법령의 규정이나 천재&8228;지변&8228;사변&8228;화재 그 밖에 이와 유사한 사유로 소유권이전등기를 할 수 없는 경우에는 이전등기가 가능한 날부터 2월이내에 소유권이전등기를 해야 한다. 기간 내에 이전등기를 하지 않으면 감면받은 세금을 다시 추징당하게 되므로 주의해야 한다.
이 상의 요건을 갖추고 아래면적에 해당되면 다음의 금액을 감면받을 수 있게 된다.
(1) 전용면적 40제곱미터(12평) 이하인 공동주택에 대하여는 취득세와 등록세를 전액면제해주고 있다. 전용면적 12평이면 분양면적기준으로 18평형내지 20평형이 된다.
(2) 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터(18평) 이하인 공동주택에 대하여는 취득세와 등록세의 50%를 경감해주고 있다. 전용면적 18평이면 분양면적으로는 24평형내지 26평형이 된다.
(3)한편 일부지역에 대해서는 2001년 5월 23일부터 2002년 12월 31일까지의 기간 중에 최초로 분양계약을 체결하고 2004년 12월 31일까지 취득(잔금일과 등기일중 빠른 날)하는 전용면적 25.7평 이하의 공동주택에 대해서도 25%감면을 적용하도록 하였다. 분양면적 30평형을 취득하는 사람의 경우 어느 정도 세금을 부담할 능력이 있다고 보고 정책적으로 일정한 시기(흔히 건설경기를 부양해야 할 시기)에 취득하는 때에만 감면을 해주고 있는 것이다. 현재 25%감면규정은 서울, 인천, 대전, 강원도, 충북에 한해 적용되고 있으며 지역마다 약간의 차이가 있으므로 해당지역의 지방세 감면조례를 직접확인해볼 필요가 있다.
이러한 취득세 등의 감면규정을 적용받을 때 유의할 점은 최초로 시공사에서 분양받는 경우의 과세표준이 분양가액이라는 것이다. 기존부동산의 취득시 통상 시가표준액이 과세표준이 되는 것을 감안한다면 동일가치의 부동산이라고 할 때 과세표준에서 큰 차이가 있게 된다. 즉, 이미 언급한 취득세 등의 감면을 받지 못한다면 신규분양아파트의 경우 기존부동산보다 더 많은 취득관련 세 부담을 해야 하는 셈이다.
30평형대 아파트를 취득하면 이것만큼 세금을 줄일 수 있다
무주택자인 조세기가 다음과 같은 아파트분양권을 취득하는 경우 얼마만큼의 세금을 감면받을 수 있을 지 알아보자
최초분양계약일 : 2002년5월1일
분양권취득일; 2003년12월31일
사용검사일 : 2004년4월1일
잔금일 ; 2004년4월7일
전용면적 : 85m2 이하 (25.7평)
분양가 : 1억원
조세기의 경우 최초분양계약일이 2002년 5월이며 당해 아파트를 2004년 6월 30일 이전에 취득(잔금일이 2004년 4월7일)하였으므로 세 가지 요건을 모두충족하고 있다. 그래서 25%의 감면을 받을 수 있으며 감면액은 다음과 같다.
취득세; 1억 * 2% * 25% = 500,000
등록세; 1억 * 3% * 25% = 750,000
교육세; 750,000* 20% = 150,000
합계 1,400,000
세무순으로부터 절세캅의 고견을 접한 조세기씨는 청약예금에 가입하지 않은 것을 땅을 치고 후회했다. 그렇다고 입지가 나쁜 지역의 미분양아파트를 살수도 없고...
고민 끝에 프리미엄을 주고라도 분양권을 사기로 했다. 분양권을 사도 취득세, 등록세감면을 받을 수는 있으니까.
포커스: 취득세 등을 감면받고 싶으면 30평형대 이하의 신규분양 공동주택을 사자. 최고 100%에서 최저25%의 감면혜택을 받을 수 있다.
- (가판분석)9월10일자 조간신문 주요기사
- [edaily 윤진섭기자] ◇헤드라인
-경향: "경기 하강곡선", 박승총재 "5% 내외 성장" 우려표명
-동아: `한국 정통성 잃고 위기 빠져` 원로 1074명 `국보법폐지 중단` 촉구
-조선: 여당 `국보법 폐지` 당론 확정. 형법 개정·별도 특별법 중 보완책 마련
-한겨레: 여, 보안법 폐지 당론 확정
-한국: 파견 근로제 모든 업종 확대, 기간도 3년으로 연장..노동계 우려
-매경: 해외부동산 취득자 32명 첫 세무조사..돈 빼돌린 9社도
-서경: 부유층 외화유출 불법 총동원..국세청 탈세혐의 41명 조사착수
-한경: 파견근로 대상 전업종으로 확대..기간 2년서 3년으로
◇주요기사
(9월 금융통화위원회 콜금리 동결)
-박승 한은총재 "내년초 경기 물가 더 걱정"(매경)
-한국은행 불황지속 땐 금리 추가인하 시사(매경)
-박승 총재 "경기 하강세" 시인(한경)
(국민은행 회계문제 중징계)
-국민은행 회계위반 중징계..김정태행장 연임 어려울듯(매경)
-국민은행 경영공백 불가피..차기행장 최대 관심(한경)
-외국부동산 취득자 세무조사, 변칙 외화유출 혐의 기업 조사(전조간)
-80년대 초 국내서 플루토늄 추출(전조간)
-국정원 `과다향응` 직원 징계..경제단 소속 3∼4명(전조간)
-내년 1인당 국세부담 267만원, 작년 366만원보다 줄어(한겨레, 경향)
-파견노동 대상 업종 대폭 확대..노동계선 `비정규직 양산` 반대(전조간)
-행정수도 이전 84조 생산유발효과..건설산업연구원 분석(한겨레)
-휴대인터넷 와이브로 3개 업체에 허가키로..2006년 서비스 시작조건(전조간)
-현대차그룹 한보철강 인수..공정위 ?조건부 승인?방침(한겨레)
-통신주 주가상승 감이 온다..3사 영업정지 이달 종료(경향)
-카드수수료 분쟁 법정으로..이마트,KB카드 부당이득 반환소송(전조간)
-삼성전자 나노D램 시대 열었다(전조간)
-`삼익 영창인수 제동 논란`. 공정위 독점해당 판단, 삼익 법적 대응(전조간)
-행정수도 예정지 부동산투기, 교수·의사 등 280명 기소(한국, 동아)
-KDI "경기하강 진입" 첫 언급(한국, 동아)
-존폐 기로에 선 한국형 헬기 사업(한국)
-LG경제硏, 내년 성장률 4.1% 그쳐(전조간)
-디지털 TV가격 급락..1년새 최고 50% 하락(동아)
-건교부, 리모델링 증축 10평 이내 제한 (동아)
-외국계 금융. IMF 후 한국에 5조 집중투자(조선)
-인터넷 업체 인수, 합병 바람(조선)
-파리바케뜨 중국 진출(조선)
-법인카드 사용 유흥업소 줄고, 일반음식점 늘고(한겨레)
-`품앗이` 다단계 판매 170억 가로채(경향)
-우리금융 지분 5.74% 매각(전조간)
-인니, 호주대사관 앞 자폭공격(전조간)
-미 대선, 35개국 중 30개국 `캐리 지지`(전조간)
-美 금리 추가인상 가능성..그린스펀 FRB의장 `하강국면 벗어나`(동아)
-쌀 개방 반대투쟁 본격화..광주·전남 농민단체 서명운동(한겨레)
-톱연예인 3명도 병역기피..공소시효는 지나(전조간)
-휴대폰 개인정보 샌다(한국, 동아)
-호주제 연내 폐지될 듯..여 당론확정, 한나라도 찬성(전조간)
-원화값 1달러에 1145원..5개월만에 최고(매경)
-현대아산 북한 고성항 뒤편에 27홀 골프장 건설(매경)
-안철수 사장 "한국 실속없는 e강국..외국기업 배만 불려"(매경)
-박승 총재 "고액권 액면변경 동시에 해야"(매경)
-아파트 분양시장 `흔들흔들`..업계 `동시분양말자`(매경)
-각계 원로 1074명 시국선언문 "국가보안법 폐지 안된다"(매경)
-한국 82년에 플루토늄 추출..당시 IAEA에 신고안해(전조간)
-이마트, KB카드 상대 소송.."LG카드에 법적 대응"(매경)
-현대차 중국에 제2승용차 공장..2007년까지 6억불 투입(전조간)
-삼성전자 나노D램 시대 열어..90나노 공정 D램 첫 양산(전조간)
-금감위원장 "미공개정보로 매매추천 금지"(매경)
-금감위원장 "적대적 M&A방지위해 경영권 일방보호 안돼"(서경)
-삼익 영창악기 인수 불허 `파문`..공정위 독점판정(한경)
-한국 창업절차 해고비용, OECD평균의 2배..세계은행(한경)
-순익 1조클럽 9개사로 늘듯..하이닉스 등 올해 첫 가입(한경)
-노사와 정부 파견근로 충돌 조짐..정부 오늘 개정안 확정(서경)
-외환은행 대규모 명퇴..추석전후 500~700명 단행 추진(서경)
-미국 벤처거품론 다시 고개(서경)
-LG홈쇼핑 3개 부문 분사 추진..TM 미디어사업 진출(서경)
- (생활속 세금이야기)취득세 한푼없이 집사기
- [주용철] 취득세 등을 감면받고 싶으면 30평형대 이하의 신규분양 공동주택을 사자. 최고 100%에서 최저25%의 감면혜택을 받을 수 있다.
조세기씨 가족은 이번에 타는 적금과 전세금을 빼서 아파트를 한 채 구입할 작정이다. 회사근처로 주거환경도 좋은 그런 지역을 찾다가 보니 집구하기가 보통 어려운 것이 아니었다. 게다가 처음에는 생각하지도 않았던 취득세와 등록세 부담이 의외로 커서 원래 예정했던 주택보다 적은 주택을 구해야 할 판이었다.
“아 마음에 드는 집장만 하기가 이렇게 어렵다니”
조세기씨는 생각 외로 어려운 집장만 때문에 실의에 빠져버렸다. 이러한 조세기씨를 위로할 수 있는 방법이 없을 까 고민하던 세무순은 세금이라도 절약해볼 요량으로 사촌오빠인 절세캅을 찾아 나섰다.
1.취득세와 등록세를 안내는 방법이 있다.
분양할 목적으로 건축한 공동주택을 최초로 분양받아 1가구1주택이 되는 경우에는 취득세와 등록세를 감면한다. 다만, 그 부동산의 취득일부터 2월이내에 소유권이전등기를 하지 않는 경우에는 감면된 취득세와 등록세를 추징한다. (서울특별시 감면조례 12조)
자세한 내용을 살펴보면 다음과 같다.
그 첫 번째 요건은 분양할 목적으로 건축한 공동주택을 최초로 분양받아야 한다는 점이다. 따라서 기존의 주택을 취득하는 경우에는 감면대상에 포함되지 않는 다. 이 때, 분양할 목적으로 건축한 주택에는 공공임대주택등에 살고 있다가 임대기간이 끝나서 임대주택을 분양받는 경우도 포함한다.
한편 아파트를 취득하는 경우 시공사에서 직접 분양받는 경우도 있지만, 분양권을 취득하는 경우도 있을 것이다. 이때 그 아파트를 최초로 분양받지 않았다고 해서 종전에는 감면을 배제했으나 최근의 견해에 의하면 감면을 해주고 있다.
두 번째 요건은 주택 중에서도 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)이어야 한다는 점이다. 따라서 단독주택(다가구주택포함)의 경우 감면대상에서 제외 된다.
세 번째 요건은 공동주택을 취득하여 2주택이 되면 안된다는 것이다. 감면혜택은 소시민을 대상으로 하기 때문에 여러 채의 주택을 가지고 있는 사람은 해당되지 않는다.
한편 그 공동주택으로 이사를 가기위해서 기존의 주택을 팔려고 했는데 팔리지 않는 경우 부득이하게 1가구2주택이 될 수 있다. 이 때는 그 공동주택을 취득한 날(통상 잔금청산일)부터 30일 이내에 종전 주택을 매각하는 경우 감면을 받을 수 있다. 즉, 한 달간의 유예기간을 주고 있다.
여기서 2주택보유여부는 1가구를 기준으로 한다. 1가구의 판단은 주민등록표에 의하며 세대주의 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속은 동일한 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 동일한 가구에 속한 것으로 본다. 즉, 감면을 받기위해 이미 다른 주택을 소유하고 있는 배우자 또는 30세 미만의 자녀를 주민등록상 분가 시킨다고 해도 감면해택은 주지 않는 것이다.
네 번째 요건은 부동산의 취득일부터 2월이내에 이전등기를 해야 한다는 것이다. 그러나 아직 보존등기가 되지 아니한 공동주택을 취득한 경우에는 건축주가 보존등기한 날부터 2월이내에 소유권이전등기를 해야 하고 법령의 규정이나 천재·지변·사변·화재 그 밖에 이와 유사한 사유로 소유권이전등기를 할 수 없는 경우에는 이전등기가 가능한 날부터 2월이내에 소유권이전등기를 해야 한다. 기간 내에 이전등기를 하지 않으면 감면받은 세금을 다시 추징당하게 되므로 주의해야 한다.
이 상의 요건을 갖추고 아래면적에 해당되면 다음의 금액을 감면받을 수 있게 된다.
(1) 전용면적 40제곱미터(12평) 이하인 공동주택에 대하여는 취득세와 등록세를 전액면제해주고 있다. 전용면적 12평이면 분양면적기준으로 18평형내지 20평형이 된다.
(2) 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터(18평) 이하인 공동주택에 대하여는 취득세와 등록세의 50%를 경감해주고 있다. 전용면적 18평이면 분양면적으로는 24평형내지 26평형이 된다.
(3)한편 일부지역에 대해서는 2001년 5월 23일부터 2002년 12월 31일까지의 기간 중에 최초로 분양계약을 체결하고 2004년 12월 31일까지 취득(잔금일과 등기일중 빠른 날)하는 전용면적 25.7평 이하의 공동주택에 대해서도 25%감면을 적용하도록 하였다. 분양면적 30평형을 취득하는 사람의 경우 어느 정도 세금을 부담할 능력이 있다고 보고 정책적으로 일정한 시기(흔히 건설경기를 부양해야 할 시기)에 취득하는 때에만 감면을 해주고 있는 것이다. 현재 25%감면규정은 서울, 인천, 대전, 강원도, 충북에 한해 적용되고 있으며 지역마다 약간의 차이가 있으므로 해당지역의 지방세 감면조례를 직접확인해볼 필요가 있다.
이러한 취득세 등의 감면규정을 적용받을 때 유의할 점은 최초로 시공사에서 분양받는 경우의 과세표준이 분양가액이라는 것이다. 기존부동산의 취득이 통상 시가표준액이 과세표준(주택거래신고지역내의 주택-현재는 아파트만-에 대해서는 시가표준액이 아닌 실제 거래한 금액을 기준으로 과세표준이 책정)이 되는 것을 감안한다면 동일가치의 부동산이라고 할 때 과세표준에서 큰 차이가 있게 된다. 즉, 이미 언급한 취득세 등의 감면을 받지 못한다면 신규분양아파트의 경우 기존부동산보다 더 많은 취득관련 세 부담을 해야 하는 셈이다.
30평형대 아파트를 취득하면 이것만큼 세금을 줄일 수 있다.
무주택자인 조세기가 다음과 같은 아파트분양권을 취득하는 경우 얼마만큼의 세금을 감면받을 수 있을 지 알아보자
최초분양계약일 : 2002년5월1일
분양권취득일; 2003년12월31일
사용검사일 : 2004년4월1일
잔금일 ; 2004년4월7일
전용면적 : 85m2 이하 (25.7평)
분양가 : 1억원
조세기의 경우 최초분양계약일이 2002년 5월이며 당해 아파트를 2004년 6월 30일 이전에 취득(잔금일이 2004년 4월7일)하였으므로 세 가지 요건을 모두충족하고 있다. 그래서 25%의 감면을 받을 수 있으며 감면액은 다음과 같다.
취득세; 1억 * 2% * 25% = 500,000
등록세; 1억 * 3% * 25% = 750,000
교육세; 750,000* 20% = 150,000
합계 1,400,000
세무순으로부터 절세캅의 고견을 접한 조세기씨는 청약예금에 가입하지 않은 것을 땅을 치고 후회했다. 그렇다고 입지가 나쁜 지역의 미분양아파트를 살수도 없고,,,,,,,,,
고민 끝에 프리미엄을 주고라도 분양권을 사기로 했다. 분양권을 사도 취득세, 등록세감면을 받을 수는 있으니까.
