오피스텔 임대사업 '주거용', '업무용' 어떤게 좋을까

이데일리신문 | 이 기사는 이데일리신문 2012년 01월 16일자 15면에 게재됐습니다.

[이데일리 김동욱 기자] 은퇴 후 안정적인 투자처를 찾고 있는 김 모 씨(55)는 최근 오피스텔에 대한 관심이 부쩍 늘었다. 특히 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있게 돼 여러 세제 혜택을 받을 수 있는 점도 김씨의 기대심리를 높였다. 하지만 고민도 있다. 여전히 업무용으로 등록할 경우 부가가치세 10%를 환급받을 수 있는 만큼 어떤 선택이 더 나은지 판단하기 어려워서다.

오는 4월부터 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있게 돼 오피스텔의 인기는 한층 더 늘어날 전망이다. 안정적인 임대수익을 올리면서 동시에 취득세, 재산세 등 다양한 세제혜택을 누릴 수 있기 때문이다.   하지만 부동산 전문가들은 맞춤별 전략이 필요하다고 조언한다. 여전히 업무용으로 환급받는 금액이 상당하기 때문이다. 

◇ 주거용·업무용..내게 맞는 선택은?

종전에는 과도한 세 부담을 피하려고 주거용으로 쓰면서도 업무용으로 등록한 사례가 많았다. 업무용 오피스텔은 주택으로 간주되지 않아 양도할 때 일반세율(6~35%)이 적용되고 종부세는 면제된다. 무엇보다 가장 큰 혜택은 오피스텔 건물가액의 10%를 환급받을 수 있는 점이다. 오피스텔 특성상 토지가액보다 건물가액이 높아 부가세로 환급받는 금액이 큰 편이다. 

하지만 당장 4월부터 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있게 되면 다양한 세제혜택을 누릴 수 있다. 우선 재산세와 취득세는 면적별로 감면되거나 면제되고, 종부세는 전액 면제된다. 임대주택 처분 시에도 양도세는 중과되지 않고 일반세율이 적용된다. 중복되는 혜택들을 제외하면 취득세와 재산세 감면이 새로운 혜택들이다.    이에 따라 예비 수요자들은 업무용으로 등록해 부가세로 환급받는 금액과 주거용으로 등록해 취득세와 재산세 감면 금액 중 어떤 선택이 더 이익인지 따져봐야 한다.

가령 김 씨가 1억5000만원(전용 60㎡)짜리 오피스텔 2실을 사들여 업무용으로 등록할 경우 우선 김 씨는 취득세 1380만원, 재산세 18만7200원 등 전체 1398만7200원의 세금을 내야 한다. 반면 분양가에 포함된 건물가액이 8000만원이라고 가정하면 이 중 10%인 800만원을 환급받을 수 있다. 2실을 샀으니 전체 1600만원을 돌려받는다.  

주거용 임대사업자로 등록하면 재산세는 절반으로 낮아지고 취득세는 전액 면제돼 세금으로 9만3600원만 내면 된다. 세금으로 1389만3600원을 절약할 수 있는 셈이다. 반면 1600만원에 해당하는 부가세 환급액은 포기해야 한다. 금액으로만 따지면 여전히 업무용으로 등록하는 편이 더 이익인 셈이다.   

▲자료=조중식 세무사

코리아베스트 조중식 세무사는 "오피스텔 매입 전 건물가액을 잘 살펴봐야 한다"며 "건물가액이 커 부가세 환급액이 크다면 업무용으로 등록하는 편이 더 낫다"고 말했다.     ◇ 기존 오피스텔 보유자는 갈아타면 `손해`

기존 오피스텔 보유자도 원할 경우 주거용 임대사업자로 등록할 수 있다. 다만 이 경우 재산세만 감면받을 수 있고 취득세는 환급받지 못한다. 취득세 감면은 신규로 오피스텔을 분양받은 경우에만 적용되기 때문이다.   특히 재산세를 감면받더라도 그 차이가 미미하고 주거용 임대사업자로 갈아탈 경우 종전에 부가세로 환급받았던 금액은 다시 토해내야 한다. 가령 1000만원을 환급받아 3년간 임대한 경우 1년에 10% 금액을 뺀 300만원을 제외한 700만원을 다시 내야한다.   조중식 코리아베스트 세무사는 "기존 오피스텔 보유자는 10년 내 갈아탈 경우 부가세 환급액을 모두 추징당한다"며 "기존 보유자는 옮기지 않는 편이 더 낫다"고 조언했다.