[서울시장 공약대결]②엇갈린 부동산 정책… 도시재생 vs 대규모 개발

서울 강남구 아파트 전경.(사진=연합뉴스)

[이데일리 김기덕 기자] “도시계획의 패러다임이 개발 중심에서 사람으로 이동했다. 어떠한 개발도 사람보다 우선할 수 없다.”(박원순 서울시장)

“재개발·재건축 규제를 폐지하고, 시가 직접 나서 사업기간을 단축하는 등 개발 사업 지원체계를 구축하겠다.”(김문수 자유한국당 서울시장 후보)

“‘박원순표 도시재생’은 예산 낭비의 전형인 전시성 사업이다. 서울시민들의 삶을 실질적으로 바꿀 수 있는 스마트 도시화를 추친하겠다.”(안철수 바른미래당 서울시장 후보)

6·13 지방선거에 나서는 서울시장 후보들의 부동산 정책 공약이 표심을 좌우할 주요 변수로 떠오르고 있다. 지난해 들어선 문재인 정부가 가장 심혈을 기울여 추진중인 ‘주택시장 안정을 통한 주거복지 실현’이라는 기조에 발맞춰, 각 후보들은 서민 주거안정 문제를 최우선 정책 과제로 내세우고 있다. 다만 그 방법론에 있어서는 ‘대규모 개발’과 ‘소규모 도시 재생’이라는 전혀 다른 카드를 손에 쥐고 있어 각 정책 실효성에 대한 세간의 관심이 쏠리고 있다.

박원순 서울시장이 지난달 3일 서울 용산구 원효전자상가에서 열린 ‘디지털 메이커 시티 용산 Y밸리(Y-Valley) 혁신플랫폼 선포식’에 참석해 용산 도시재생 미래비전을 발표했다.(사진=뉴스1)

◇낡은 주거지·산업공간 재생… 주택공급 부족 한계점도

역대 첫 서울시장 3선에 도전하는 박 시장은 도시재생을 부동산 정책의 전면에 내세우고 있다. 과거 오세훈 전 시장의 뉴타운사업(재정비촉진사업) 출구 전략을 본격화하면서 기존 노후주택 개·보수 및 골목길 재생, 낙후된 산업공간 리모델링 등에 초점을 맞춘 소규모 사업을 진행중이다. 이를 통해 낙후된 지역이나 공간을 새로운 경제중심지나 창업시설, 살기 좋은 주거지로 변모시키겠다는 것이다. 또 지난해 강남을 중심으로 과열됐던 서울 집값을 잡기 위해 고강도 규제를 쏟아냈던 현 정부의 기조에 발맞춰 재건축·재개발 등 정비사업에도 제재 압박 수위를 높이고 있다.

이의 일환으로 박 시장은 지난해 철거위기에 처한 낙후된 서울역고가를 17개의 보행길로 재탄생시킨 ‘서울로 7017’을 비롯해 종로구 세운상가, 창신·숭인 등에서 주목받는 결과물을 만들어내고 있다. 최근에는 ‘용산Y밸리 혁신플랫폼’과 ‘다시세운 프로젝트 2단계 사업’ 등을 발표하며 도시재생사업을 통한 창업공간 조성 효과 등을 홍보하는데 열을 내고 있다. 주거지 재생사업의 일환으로는 지난해 발표한 서울형 도시재생 1·2차 사업을 통해 선정된 30곳을 중심으로 낡은 주거지를 새로운 공간으로 탈바꿈한다는 계획이다.

다만 재생사업은 주택공급이라는 측면에서 한계점이 있다는 지적도 나온다. 지난해 12월 말 기준 서울에서 추진 중인 정비사업장은 총 409곳에 달한다. 이 중 준공이 임박한 사업장도 있지만, 구역지정만 돼 아직 사업 초기인 곳도 적지 않다. 재건축 초과이익환수제 등 각종 규제로 정비사업이 지연 내지는 중단되는 상황이라, 신규 주택을 찾는 수요가 많은 서울 주택시장이 공급 부족에 시달릴 수 있다는 논리다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “도시재생은 단기적으로 반짝 효과는 있을 지 몰라도 투입되는 사회적 비용에 비해 장기적으로 효과나 편익을 발생시키지 못한다는 단점이 있다”면서 “범용적으로 도시를 만들어 간다거나 시장 동력이 뒷받침되는 정비사업을 대체하는 수단으로는 분명 한계점이 있다”고 지적했다.

안철수 바른미래당 안철수 서울시장 후보(왼쪽 세번째)가 지난달 24일 서울 용산구 옛 서울역 고가도로에 조성된 서울로7017을 찾아 서울시의회 김광수 의원 등과 시설물을 둘러보며 대화하고 있다.(사진=연합뉴스)

정부 역행하는 개발 정책, 현실성 낮아

안 후보의 부동산 공약은 대규모 개발을 지양하고 주거지 주변 생활환경 변화를 꾀한다는 점에서 박 시장 정책과 비슷하지만, 구체적인 방법은 다르다. 오히려 박 시장의 도시재생 사례를 ‘보여주기식 전시 행정의 대표’라고 연일 비판하며, 스마트기술을 접목한 도시를 만들겠다고 나섰다. 최근에는 박 시장이 시도한 서울로 7017과 중구 진양상가를 찾아 건설과정에서 사업비 증액 등을 지적하며 박 시장과 선 긋기를 하고 있다. 익명을 요구한 건설업계 관계자는 “안 후보가 IT기업가 출신을 강조하기 위해 인공지능(AI), 사물인터넷(IoT) 적용 등 주거 문제에 4차산업 혁명을 접목한다지만, 이에 따른 예산 문제라던지 구체적인 실행 계획은 없다”며 “개발도 아닌 그렇다고 주거지 재생도 아닌 애매모호한 입장을 취하고 있다”고 꼬집었다.

김문수 자유한국당 서울시장 후보가 지난달 25일 서울 여의도 자유한국당 당사에서 재개발ㆍ재건축 규제 철폐를 골자로 한 주택정책 공약을 밝히고 있다.(사진=연합뉴스)

제1야당인 김 후보의 주택정책 공약은 공급 대책없이 수요 억제로 일관하는 현 정부의 부동산 기조와 정면으로 충돌한다. 즉 건축물 층수(3종 일반주거지역 최대 35층 이하), 안전진단 연한(30년), 용적률 제한 등 재건축·재개발 규제를 폐지하고, 정비사업 기간도 현행 평균 9년8개월에서 4년으로 단축시킨다는 계획이다. 올해 부활해 사유재산 침해를 두고 법적 논란인 재건축 초과이익환수제도 폐지한다는 다소 파격적인 공약을 내놨다. 이를 통해 새 아파트 등 주택 공급을 확대한다는 것이지만, 정부 지원이나 현실성을 감안하면 실행 가능성은 낮을 것으로 예상된다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “서울시장 후보들의 주거 정책 면면을 보면 신혼부부나 청년들을 위한 공공 임대주택 공급이 공약에 포함돼 있지만 미미한 수준이고, 서민이 아닌 중산층이 선택할 수 있는 주택 공급 계획은 전혀 없다”며 “구체적인 예산과 개발 과정에서 매몰비용 해소, 지역별로 수급을 차등화할 수 있는 세밀한 정책이 필요하다”고 말했다.