[김학렬의 All that 부동산 74회] 수도권 최대 발전 예상 지역 화성시!

1기 신도시의 대장은 분당이다. 분당은 약 9만 세대 정도를 수용하기 위해 건설이 된 신도시다. 1기 신도시 중에서 가장 규모가 크다. 2기 신도시의 대장은 단연 동탄2신도시다. 무려 12만 세대를 위한 공동주택이 건설되고 있다. 1기는 이미 5만 세대가 입주를 해 있다. 2개 동탄을 합하면 17만 세대다. 3인 가족으로 환산해도 50만명이 동탄 지역에만 살게 되는 것이다. 동탄신도시 하나만으로도 안양시 만한 새로운 대도시가 생기게 되는 것이다.

화성시는 동탄만 있는 지역이 아니다. 행정구역으로 모두 4개 읍, 10개 면, 10개 행정동이 있다. 동탄신도시는 몇 개의 행정동이다. 화성시는 경기도 남부를 대표하는 거대 도시가 되어 가고 있다. 기존 신도시처럼 베드타운으로서의 성격이 강한 아니다. 대단히 많은 기업체들이 있고, 여러 가지 산업 활동이 있는 곳이다. 화성시는 규모 만으로도 관심을 가질만한 곳이다.

동탄2신도시가 개발되기 시작하면서, 특히 동탄2기신도시 내 아파트가 분양되면서 많은 사람들이 걱정을 하기 시작했다. 도대체 10만 세대가 넘는 아파트를 어떻게 분양을 할 것이며 과연 누가 저 아파트에 살 것인가 하고 말이다. 많은 사람들이 동탄의 집값이 폭락을 할 것이라 예상했다. 하지만, 그런 시장 결과는 발생하지 않았다. 앞으로도 없을 것이다. 동탄신도시를 추진하는 정부와 지자체는 단순하게 의사결정을 한 것이 아니다. 동탄신도시에 분양을 하는 기업체도 자선사업을 하는 것이 아니다. 정말 수요가 없다면 추가 분양 요청을 해도 절대 공급을 하지 않는다. 그만한 수요가 발생하기 때문에 공급이 필요하기 때문에 정부나 기업체가 공급을 한 것이다.

화성시는 매년 3만명~5만명이 증가하고 있다. 인구 증가율, 실제 인구수 증가분으로 해도 전국 최상위권이다. 2016년 3월 기준 인구가 63만명이다. 현재의 추세대로라면 10년 안에 100만명이 될 것라고 예상을 하고 있다. 만약 10년 안에 동탄이든 그 주변지역에 추가 공급이 없다면 오히려 부족할 것으로 보인다.

물론 화성시를 단순히 서울의, 혹은 인근 대도시(수원, 용인 등)의 베드타운으로서의 역할 만을 생각해 본다면 현재의 대규모 공급이 걱정스러울 수도 있다. 하지만 화성은 단순한 베드타운이 아니다. 동탄신도시를 개발하기 전에도 기업체 수가 많았고, 현재 아파트 수가 증가하는 것 이상으로 기업체 수와 근로자가 수가 추가적으로 증가하고 있다.

이것이 화성시에 동탄신도시를 개발할 수 밖에 없었던 가장 중요한 포인트다. 단적인 예로 동탄신도시와 그 주변 지역에는 삼성전자와 LG전자가 있다. 이 곳에서 일하는 근로자만 7만명이 넘는다. 기아/현대 자동차도 있다. 이 3대 거대기업의 협력업체들도 있다. 이 외에도 산업단지와 개별 기업들이 계속 들어서고 있다. 이 곳에 향후 입주할 기업체 수가 200여개가 넘는다고 한다. LG, 삼성, 기아/현대차를 제외하고도 약 10만명의 근로자들이 더 상주를 할 것이라고 한다. 화성시 내 상주 근로자 수가 약 20만명입니다. 여기에 이 기업체들을 지원하는 각종 지원시설이 들어올 것이다. 업무, 주거시설을 위한 상업시설도 대규모로 공급될 것이다. 이러한 비제조 업종에서 일하는 분들도 아무리 적게 잡아도 몇 만명은 될 것이다. 화성시에 업무든, 거주든, 상업이든 화성시에 거주하실 분들이 결혼을 했다고 가정하여 평균 3인 가족이라고 해도 90만명은 충분히 될 것입니다. 100만명이 넘을 수 밖에 없는 조건인 것이다.

화성은 이웃한 도시와의 관계가 아니라 화성시 내에서의 활동만으로 100만명을 위한 도시다. 아직까지 단순한 지방 한 개 도시 규모지만 곧 분구가 될 것이다. 분구가 되는 시점부터 단순한 한 개 지방 도시 이상의 위상을 가지게 될 것이다. 화성은 계속 관심을 가질 수 밖에 없는 지역인 것이다.

▶ 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다.