[이코노믹 View]부동산 시장 바닥은 어디일까

[서진형 공정주택포럼 공동대표·경인여대 교수)] 우리나라 부동산시장의 바닥은 어디일까. 지금은 불확실성의 요인들 때문에 예측하기 어렵다. 대내변수보다는 대외변수에 의해 더 큰 영향을 받으며 움직이고 있다. 미국 경제가 어디로 가느냐에 따라 금리정책도 변한다. 미국 경제가 소프트랜딩(연착륙), 하드랜딩(경착륙), 노랜딩(무착륙) 중 어디로 갈 것인지를 두고 미국 내에서도 의견이 분분하다. 미국 경제의 방향에 따라 우리나라 부동산 시장도 영향을 받고 세계 경제의 움직임도 달라진다.

세계 경제가 제롬 파월 미국 연준(Fed) 의장의 입에 따라 출렁이고 있다. 고금리 유지, 빅스텝인 0.5%포인트 인상 예고, 금리 인상 미결정 등 하루 이틀 만에 오락가락하고 있다. 하루 전 기준금리 대폭 인상을 강하게 시사하자 세계 증시는 일제히 하락했고 금값과 국제유가도 하락세로 돌아섰다. 긴축정책으로의 의지표현이 시장의 냉각으로 이어지자 시장을 달래기 위해 하루 만에 태도를 바꾸기도 했다. 미국 연준도 최근에 금리 인상 폭에 대한 속도 조절의 가능성을 염두에 뒀지만 고용지표, 물가상승 등의 경제상황을 고려할 때 금리 기조는 언제든지 고금리로 돌아설 수 있다고 신호를 보낸다. 이처럼 미국도 금리정책을 어떻게 가져가야 할지 딜레마에 빠져 있다.

우리나라는 미국의 금리정책에 어떻게 대응해야 할까. 많은 전문가는 미국과의 기준금리 차이가 많이 발생하면 외국자본의 국외 유출로 이어지고 이는 환율의 상승으로 이어져 우리나라 경제에 악영향을 미칠 수 있다고 한다. 따라서 미국이 기준금리를 인상하면 우리나라의 기준금리도 똑같이 올려야 한다고 주장하고 있다. 그런데 다르게 대응하는 방향도 고민해볼 필요가 있다. 미국의 경제상황과 우리나라의 경제 상황이 달라서다. 기준금리 인상으로 우리 경제는 수출의 감소와 내수경기 침체 등 실물경제가 상당히 어려워진다. 미국과 같이 금리를 급격히 인상하면 국가 경제의 침체를 가져올 수 있고 부동산시장의 붕괴를 가져올 수 있다. 이에 따른 외국자본 유출이라는 부작용도 함께 발생한다. 따라서 한국은행의 기준금리 인상은 미국을 무조건 따라가기보다 좀 더 신중히 접근해야 한다. 경제 규모와 상황이 상이하지만 현재도 태국, 말레이시아 등 일부 국가는 금리를 낮은 수준에서 동결하고 경제운용을 하고 있다.

물론 국내 성장률, 물가, 미국과의 금리 차 등을 고려해 적정 금리를 결정할 수밖에 없다. 소규모 개방 경제인 한국의 경제상황이라는 특수성을 무시할 수 없다. 최근 미국의 고용·물가 지표 등을 고려할 때 후 미국 금리는 고금리를 유지할 수밖에 없다. 그러나 우리나라 부동산 시장은 미국의 기준금리 동결 기조에 영향을 받아 일부 반등의 움직임이 있었으나 다시 하향국면으로 방향을 선회하고 있다. 따라서 미국의 기준금리 고점이 확인되지 않았기 때문에 적극적으로 부동산시장이 최저점이라고 판단하기에는 무리다. 부동산시장의 저점까지는 아직 시간이 좀 더 필요한 것 같다.

현재 부동산시장은 모든 인간이 주어진 정보를 근거로 최선의 판단을 하고 합리적 소비를 한다는 고전경제학의 관점보다는 행동경제학이 지배하고 있는 느낌이다. 즉, 행동주의 심리학이 경제학에 큰 영향을 미친다는 이론이 적용되고 있는 것 같다. 지난 정부 시절 공급부족이라는 사실을 바탕으로 가격이 상승할 것이라는 예측에 따라 구매심리지수가 급격히 상승했다. 그런데 지금은 구매지수심리가 급격히 하락하고 있는 것이 대표적인 예이다. 행동경제학에서 주장하는 현상유지 편향(사람들은 기존에 내린 자신의 선택에서 벗어나지 않으려는 경향)과 현재편향(일상 소비에서나 부동산상품을 선택할 때 미래보다 현재를 중요하게 생각하는 경향)이 지배하고 있다. 거시경제지표나 미시경제지표도 부동산시장의 바닥을 판단하는데 중요한 나침반이지만 행동주의 심리학의 측면도 고려해야 바닥을 예측할 수 있다.