(생활속 세금이야기)내년이후로 등기를 미루는 것이 과연 유리할까?

[주용철] 세금의 계산은 과세표준에 세율을 적용해서 계산하게 됩니다. 취득과 관련된 세금도 마찬가지인데 내년에는 이 두 가지 모두가 바뀝니다. 우선 과세표준의 경우, 현재 주택거래신고지역이 아니고 또 신규 분양받는 것이 아니라면 관행적으로 시가표준액을 기준으로 과세표준을 책정하였습니다. 이 때의 시가표준액은 토지는 개별공시지가를 의미하고 건물은 평당 59만원정도의 공사비를 기준으로 산정하게 됩니다. 그러나 내년 1월부터는 종류별로 그 기준을 달리하는 데 아파트의 경우 국세청에서 고시한 기준시가를 기준으로 합니다. 아파트이외의 부동산의 경우 건물부분은 평당 150만원상당의 공사비를 기준으로 산정을 하며 토지는 종전처럼 개별공시지가를 기준으로 산정하게 됩니다. 특히 단독주택의 경우 내년 4월말이후부터는 아파트처럼 토지건물함께 묶어서 가격 고시한 고시액을 기준으로 세금을 매기게 됩니다. 게다가 2005년 하반기부터 부동산거래신고제가 시행이 되면 모든 부동산의 과세표준이 실거래가 기준으로 전환되게 됩니다. 세율도 바뀌게 되는 데 우선 취득세율은 변동없고 등록세율을 변경하는 데 신규 분양받는 아파트의 경우 1%를 인하하고 기존부동산에 대한 개인간의 거래에 대해서는 1.5%를 인하하게 됩니다. 등록세에는 교육세가 추가로 붙는 데 이 것까지 감안하면 신규분양의 경우 1.2%의 인하 효과가 있고 기존부동산의 경우 1.8%의 인하효과가 있습니다. 이와 관련하여 절세대책을 세운다면 다음과 같습니다. 첫째,신규분양아파트와 주택거래신고지역내의 아파트에 대해서는 내년1월1일 이후 적용되는 등록세인하혜택을 볼 수 있도록 등기를 지연시킬 필요가 있습니다. 이는 등록세가 등기시점의 세법을 적용하기 때문인데요, 원래 등기는 잔금일부터 60일 이내에 해야 하며 이 기간이 지나면 등록세액의 5%에서 30%의 과태료 제재를 받게 됩니다. 즉, 취득가액의 0.1%에서 0.6%가량을 과태료로 부담해야 하는 것입니다. 그러나 이 금액이 인하되는 등록세1.2%내지 1.8%보다 적기 때문에 등기지연의 실익은 있는 셈입니다. 둘째, 기존 아파트의 경우 종전 시가표준액기준에서 국세청기준시가로 과세표준이 변동되므로 과표가 2배 이상 증가할 수 있습니다. 비록 등록세율이 인하되어 취득단계의 세율이 4%로 낮아진다고 하더라도 과세표준의 인상으로인한 세액증가는 상당할 것입니다. 예를 들어 강북의 24평 아파트의 경우 시가표준액이 종전에 7천만원이었고 이에 따라서 4백만원가량의 취득세와 등록세 등을 내면되었는데 내년부터는 과표가 1억3천만원으로 인상되어 520만원가량의 세금을 내야 합니다. 즉, 30%인상된 금액인데 기준시가를 시가를 반영하는 고가의 아파트의 경우 그 인상폭이 더 커질 것입니다. 셋째 단독주택의 경우 4월말이전까지는 토지건물각각에 대해서 과세표준을 산정하고 이중 건물부분의 과세표준이 2배 이상 늘어나기 때문에 경우에 따라서는 내년이후 세부담인상을 예상할 수 있습니다. 예를 들어 종전에 토지 5천만원 건물 2천만원 하는 단독주택의 경우 과세표준이 토지 5천만원 건물 5천만원으로 변경되고 이에 따른 세부담은 390만원에서 400만원으로 인상되게 됩니다. 특히 4월 이후에는 시가를 반영하는 개별주택가액이 고시되어 이 금액을 기준으로 세금을 매기기 때문에 그 인상폭은 아파트의 경우보다 월등할 것으로 예상됩니다. 일반상가의 경우도 단독주택의 경우와 유사하며 일반상가와 토지 모두 하반기 부동산거래신고제의 도입으로 인해 상당폭의 세부담 인상이 예정되어있습니다. 따라서 가급적 부동산을 취득하여야 한다면 올해 취득해야 하고 부득이하게 내년에 취득한다면 상반기에 취득하는 것이 유리합니다. 또한 등록세율 인하의 혜택은 신규분양아파트와 기존의 주택거래신고지역내의 대상아파트 그리고 경매 등으로 취득하는 부동산에만 주어진다는 사실을 기억해야 합니다.