[주간건설이슈]그린벨트 해제 놓고 고민 빠진 서울시

국토교통부가 9·21 부동산 대책을 통해 발표한 도심 내 주택공급 확대 방안.(국토부 제공)

[이데일리 김기덕 기자] 서울시가 집값 안정을 위한 구체적인 주택 공급 방안을 또다시 제시했습니다. 공실이 높은 기존 도심 내 업무용 빌딩에 공공 임대주택이나 분양주택을 마련하겠다는 것인데요. 지난 9·21 부동산 대책에서 발표한 도심 내 유휴지·빈집 활용에 이어 상업·준주거지역 용적률 상향을 보다 구체화한 발언으로 해석됩니다. 결국 주택 공급 방식을 놓고 날선 신경전을 벌이는 국토교통부에 “그린벨트(개발제한구역) 해제는 최후의 보루”라는 의지를 재차 강조한 것으로 보여집니다.

그렇다면 도심 업무용 빌딩을 임대주택 등으로 활용하는 방안은 실행 가능성이 높을까요? 전문가들은 쉽지 않다고 입을 모읍니다. 도심 업무용 빌딩활용은 말 그대로 준주거·상업지역 용적률(건축물 대지면적 대비 연면적 비율) 완화를 통해 서울 도심을 고밀도로 개발하겠다는 것입니다.

현행 오피스 등이 들어서 있는 상업지역 내 주거복합건물을 지을 때 최대 용적률은 800%로 정해져 있습니다. 이 중 주거용 시설이 차지하는 용적률은 400% 이하로 제한돼 있는데 이를 600%로 올리겠다는 것입니다. 또 주상복합건물 등이 있는 준주거지역 용적률도 400% 이하로 정해져 있는데, 여기에 임대주택을 용적률 초과 부분의 50% 이상으로 지을 경우 500%로 상향해 준다는 것입니다. 이는 신축 건물이나 기존 건물에 모두 적용할 수 있는 방안입니다.

하지만 여기에도 맹점은 있습니다. 기존 건물의 주인이나 상업용 신축 건물을 짓는 민간사업자가 반대할 수 있다는 점입니다. 민간에 파격적인 인센티브를 주지 않는 한 사업성이 없어 반대할 가능성이 높은 게 사실입니다. 또 기존 상업용 시설을 주거용으로 바꾸는 데는 구조적인 한계가 있는 것이 사실입니다. 주거용 난방 시설이나 상하수도, 외부 주차장, 엘리베이터 등을 설치하려면 건물 자체를 리모델링해야 하기 때문에 이에 따른 비용도 만만치 않을 것으로 보여집니다.

서울시도 고민이 깊어지고 있습니다. 사실 그린벨트를 풀지 않고 기존 공언했던 6만여 가구를 공급하는 게 만만치 않은 작업이기 때문일 것입니다. 이미 9·21 대책에서 공개한 송파구 가락동 일원 옛 성동구치소 부지와 강남구 개포동 재건마을 등 2곳 외에 나머지 9개 지역(8642가구)을 공개하지 않는 것도 해당 지역 주민과 사전 협의가 이행되지 않아 반대 우려가 높은 상황입니다. 실제 벌써 송파구와 강동구에서는 지역 내 주민들이 공공주택이 들어서는 것에 대해 크게 반발하고 있는 상황입니다. 남은 후보지를 서울시가 과연 어떤 식으로 선별하고 이를 발표할 지 세간이 관심이 쏠리고 있습니다.