[부동산 포커스] 하반기 시장, 서울 '강남권'에 달렸다

[이데일리 정수영 기자] 올 상반기 주택매매 거래량이 사상 최대치를 기록하면서 집값 상승에 대한 기대감도 컸습니다.

국토교통부와 KB국민은행 조사에 따르면 상반기 주택거래량은 지난해 같은 기간보다 29.1% 늘어난 61만 796건이었습니다. 같은 기간 집값도 2.12% 올랐지요. 지난해 상반기와 비교하면 2배 정도 올랐습니다. 지난해 연간 상승률(2.1%)도 0.02%포인트 이미 웃돈 수치입니다.

전문가들은 실수요자가 시장을 주도하면서 거래량에 비해 주택가격은 많이 오르지 않는다고 보고 있습니다. 또 하반기에도 완만한 가격 상승세가 이어질 것으로 전망합니다. 실제로 3억원짜리 주택이라면 상반기 630만원 정도 오른 거니 체감하긴 쉽지 않은 상황이지요.

하지만 하반기도 흐름이 상반기와 비슷할 것으로만 볼 순 없습니다. ‘강남’이라는 변수가 있기 때문이지요. 하반기 부동산시장의 흐름을 주도할 곳은 바로 이 강남이라고 봐집니다. 정확히는 서울 강남3구(강남·서초·송파) 재건축아파트 분양물량이지요.

닥터아파트 조사에 따르면 하반기 서울 강남권에서 분양에 들어가는 재건축 단지 일반분양 물량은 총 8곳 2546가구입니다. 지난해(9곳 2914가구)·2013년(17곳 8276가구)와 비교하면 많은 물량은 아닙니다.

하지만 지금 시장 상황이 1~2년 전과 다르다는 점을 주목해야 합니다. 시장이 침체돼 있을 때는 어느 한 지역 부동산이 뜨더라도 그들만의 잔치로 끝나고 맙니다. 그러나 시장 전체가 활황기에 있다면 얘기는 달라집니다. 특정 지역의 분위기가 주변 지역으로 확산되는 효과가 확실히 크기 때문이지요.

그것도 부동산 투자1번지라는 강남 아닙니까. 더 눈여겨 볼 것은 강남권에 나오는 재건축 일반분양 물량의 분양가입니다. 현재로선 3.3㎡당 4000만원이 넘는 물량이 크게 늘 것이란 예상이 많습니다. 분양가상한제가 풀렸으니 눈치볼 것도 없어졌지요.

그동안 부동산시장은 투자시장인 강남권부터 집값이 뛰기 시작해 그 여파가 주변 지역으로 확산되고, 결국 전국으로 퍼지는 게 일반적이었습니다. 하지만 올 상반기에는 상황이 달랐죠. 전셋값이 너무 오르자, 실수요자들이 더 이상 버티지 못하고 매매로 돌아서면서 집값을 끌어 올린 것이니까요. 실수요자들의 반란이 정부를 살린 셈이랄까요?

그렇지만 하반기에는 상황이 달라질 수 있습니다. 상반기 집값은 실수요자들이 올려놨을지 몰라도 하반기에는 분명 투자자들의 움직임을 예의주시해야 할 듯 합니다. 벌써부터 강남권으로 중개업자들이 몰려가고 있다는 얘기도 나오고 있으니까요.

문제는 거품입니다. 강남권은 상승폭이 다른 지역보다 훨씬 큽니다. 집값이 뛰기 시작하면 막을 길이 없습니다. 주택거래신고제도, 분양가상한제도 사실상 폐지된 마당입니다. 강남발 집값 상승세가 전국 집값에 거품을 일으키지 않도록 견제해야 할 때입니다.