[부알못탈출기]공공재건축·공공직접시행 재건축 다른 점은?

[이데일리 하지나 기자] 정부가 지난 2·4 공급대책에서 ‘공공 직접시행 정비사업’을 새롭게 발표했습니다. 앞서 8·4공급대책에서는 공공재건축·공공재개발이 발표된 바 있는데요. 공공이 참여한다는 점에서 공통점이 있지만 이번에 발표된 ‘공공 직접시행 정비사업’은 그보다 공공성이 한층 강화됐다고 볼 수 있습니다.

기존 공공재개발·공공재건축은 공공이 전문성과 행정력 등을 갖고 민간 정비사업을 도와주는 수준에 그쳤다면, 공공 직접시행 정비사업의 경우 LH나 SH 등 공기업이 조합으로부터 아예 사업권을 넘겨 받아 사업 및 분양계획을 수립하게 됩니다.

정부는 공공 직접시행 정비사업에 참여하면 관리처분인가·조합 설립 생략, 통합심의 적용 등 절차가 간소화되면서 정비계획 수립부터 이주까지 기존 13년 이상에서 5년 이하로 대폭 단축시킬 수 있다는 설명입니다.

공공 직접시행 정비사업은 조합원 2분의1 동의로 신청할 수 있습니다. 이어 1년내 조합원 3분의2 동의를 받으면 사업이 확정됩니다. 민간 정비사업은 4분의3 이상 동의가 필요합니다.

이후 조합 대신 공공기관이 시행자로 나서게 됩니다. 기존에 조합이 있다면 조합은 해산되고 모든 권한은 공공기관으로 넘어가게 됩니다.

이 과정에서 가장 큰 차이점이 발생하는데요. 조합원 분양계획을 결정하는 관리처분계획 대신 공공이 현물선납 방식으로 부지를 확보하고 우선분양권을 부여하게 됩니다. 우선 공급을 원치 않을 경우 현금청산이 이뤄지게 됩니다. 사실상 공공이 부지를 모두 수용한 뒤 사업을 추진하게 되는데요. 정부는 대신 조합원 분양가를 10~30% 할인해주는 방식으로 수익성을 보장하겠다고 밝혔습니다.

공공재건축의 경우 최대 50층, 용적률 500%까지 완화해주기로 했습니다. 앞서 정부는 사전컨설팅에 참여한 7개 아파트 단지의 분석 결과를 공개했는데요. 모두 종상향을 허용하면서 용적률은 현행 대비 평균 182%포인트 증가했고, 분담금 역시 평균 37% 줄어든 것으로 나타났습니다. 다만 조합원 물량을 제외한 늘어난 용적률의 50~70%를 기부채납으로 받아 공공주택과 공공임대주택을 공급해야 합니다.

공공직접 시행 정비사업의 경우 여기에 추가로 재건축 조합원 2년 거주 의무를 적용하지 않기로 했습니다. 재건축 초과이익 부담금도 제외됩니다. 조합이 사라진데다 개발이익이 모두 공공에 귀속되면서 법적 근거가 사라진 탓입니다. 이어 임대주택 역시 재개발은 10~15%, 재건축은 5~10% 범위 내에서 공공임대를 짓도록 기준을 완화했습니다.