(집값을 말하다)③권주안 박사 "버블붕괴는 비약"

[이데일리 김자영기자] "거시경제상황이 어렵고 부동산가격이 하락하는 것은 분명하지만 이것이 부동산 버블 붕괴로 이어진다는 것은 지나친 비약이다"

권주안 주택산업연구원 연구위원(왼쪽 사진)은 "국내 경제가 침체국면에 접어들면서 부동산 가격도 하락하고 있다"라며 "하지만 이는 부동산 가격이 조정을 받는 것이지, 부동산 버블 붕괴 신호탄이라고 보는 것은 지나치다"라고 말했다.

그는 또 "국내는 오피스 시장발로 버블 붕괴가 연출된 일본이나 주택 매입시 차입금 비중이 높은 미국과는 상황이 전혀 다르다"라며 "무엇보다 주택에 대한 절대적 수요가 여전한 국내에서 거품 붕괴는 발생하기 힘들다"고 덧붙였다.

다만 권 연구위원은 현재의 주택가격 하락이 장기 침체로 이어질 가능성을 경계하며 정부의 과감한 규제 완화를 주문했다.

권 연구위원은 "현재 모든 부동산 규제를 일시에 푼다고 가정해도 시장이 쉽게 살아나기는 어렵다"라며 "부동산 시장 침체는 개인은 물론 건설, 산업, 경제에 미치는 영향이 막대한 만큼 사태가 더 악화되기 전에 정부의 과감한 규제 완화가 필요하다"고 주장했다.

지방 미분양 문제에 대해 권 연구위원은 과거 참여정부의 실책이라고 규정했다. 그는 "참여정부가 지방 균형 개발을 유도하기 위해 행정도시, 혁신도시를 추진하면서 막대한 보상비를 지급했지만, 이 돈이 지방에 투자된 게 아니라 오히려 서울로 몰렸다"며 "지방에 집을 살 사람이 사라지면서 미분양 물량이 쌓이고 결국 국내 주택시장의 최대 문제로 부상했다"고 밝혔다.

-부동산 버블붕괴 가능성이 제기되고 있는데
▲ 국내외 경기 침체로 부동산 가격이 하락세를 보이고 있다. 시장 장기 침체 가능성도 배제할 수 없다. 하지만 미국이나 일본을 예로 들어 국내 부동산 시장도 버블 붕괴에 직면할 것이란 예측은 지나친 비약이다. 일본이나 미국은 대출을 자산의 100%에서 심지어 120%까지 해줬고, 경기가 침체되면서 대출이 고스란히 부실이 돼 버블 붕괴로 이어진 것이다. 하지만 국내는 주택담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI)로 대출을 제한해왔다. 결국 이 같은 조치가 버블 붕괴를 막는 안전판 역할을 하고 있다.

-버블붕괴는 없다고 해도 주택가격은 여전히 하락세다
▲ 실물 경제가 워낙 좋지 않기 때문에 집을 사려는 사람이 시장에 없다. 이런 이유로 내년 상반기까지 지역, 규모별로 5~10% 정도는 집값이 추가 하락할 것으로 예상된다. 정부가 내놓은 실물경기 부양책이 어느 시점에 어느 정도 효과를 보느냐에 따라 집값의 향방도 결정될 것으로 보인다. 정부 대책의 효과는 내년 하반기부터 가시적인 성과를 낼 것으로 예상된다. 결국 내년 상반기까지는 집값이 약세를 면치 못하고, 실물경기 회복이 예상되는 하반기부터 집값이 어느 정도 살아날 것이다.

-집값이 전반적으로 하락하겠지만 편차는 있을 것으로 보이는데
▲ 버블세븐의 중대형 주택은 10% 이상 추가 조정되겠지만 도심 역세권 중소형 주택은 가격 하락이 크지 않을 것이다. 이는 매년 7만가구의 신혼부부 등 수요가 발생하지만 이들에게 적합한 주택공급은 2만가구 미만이기 때문이다. 수요에 비해 공급이 부족한 부동산 상품은 가격 하락이 크지 않을 것이다.

-지방 미분양 아파트 문제가 심각하다
▲ 참여정부의 지나친 지방 균형개발이 지방 미분양 사태를 불러왔다. 참여정부가 지방 균형 발전을 이유로 행정도시 등의 사업을 진행하면서 보상비를 지급했다. 보상비를 받은 사람들은 지방에 재투자하는 게 아니라 서울이나 수도권으로 몰렸고, 결국 지방에 집을 살 사람이 사라지면서 미분양 문제가 발생한 것이다. 지방 미분양 문제는 단기에 해결하기는 어렵다. 수요가 짧은 기간 내에 살아나기는 힘들기 때문이다. 최소 2년 동안은 지방 미분양 문제는 계속될 것으로 보인다.

-경기 부양을 이유로 각종 규제가 풀리고 있다. 우려의 목소리도 있는데 
▲ 세금과 대출, 재건축 등 각종 부동산 관련 규제를 과감히 풀지 않으면 시장 침체는 점점 심화될 것이다. 모든 부동산 규제를 일시에 푼다고 해도 시장이 쉽게 살아나길 기대하기 힘들다. 부동산 시장 침체는 건설 뿐만 아니라 경제 전반에 미치는 영향이 막대한 만큼 사태가 더 악화되지 않도록 정부의 과감한 규제완화가 필요하다. 규제완화에 대한 우려의 목소리가 높지만 현재는 우려보다는 경기를 살리는 게 더 중요하다.

-구체적으로 정부가 풀어야 할 규제를 꼽는다면
▲ 우선 정부는 시장 개입을 최소화해 시장 기능에 따라 부동산시장이 정상화될 수 있도록 노력해야 한다. 이 같은 차원에서 분양가상한제를 없애고, 전매제한도 더 풀어야 한다. 분양가 상한제는 대표적인 정부의 개입 제도다. 아파트 가격을 정부가 통제함에 따라 공급 위축, 건설 경기 침체 등의 부작용이 발생한 것이다. 상한제를 폐지함으로써 시장이 가격을 정하는 시스템으로 바뀌어야 한다. 전매제한도 더 풀어야 거래가 된다.