신한알파리츠, 서울역 와이즈타워 편입…배당 우상향 전망-삼성

[이데일리 김겨레 기자] 삼성증권(016360)은 26일 신한알파리츠(293940)가 일회성 요인을 제거하면 2반기 흑자를 달성했다며 순자산가치(NAV) 할인이 축소될 것이라고 평가했다. 목표주가는 9200원, 투자의견은 ‘매수’를 유지했다. 25일 종가 기준 신한알파리츠는 8090원으로, 상승여력은 13.7%다.

신한알파리츠는 서울역 와이즈타워 편입을 위해 70억원을 출자한다. 와이즈타워의 매입가는 3330억원으로 추정되며 연말 경 편입이 완료될 것으로 보인다. 단기적으로는 선순위 담보대출을 주택담보대출비율(LTV)를 65%까지 활용하고 나머지는 중·후순위 대출과 보증금 등으로 충당할 예정이다. 신한알파리츠의 운용자산(AUM)은 2조원에 육박하며 자산 개수는 7개로 늘어난다.

신한알파리츠의 2분기 영업수익은 198억원, 세전손실은 31억원이었다. 지난해 4분기 편입한 ‘엘타워’의 재산세가 약 16억원이 과대계상됐고, 판교 크래프톤타워의 리파이낸싱으로 대출 수수료 22억원 등이 일시 반영된 영향이다.

이경자 연구원은 “엘타워의 이전 소유자는 미래에셋펀드였는데 지난해까지 재산세 고지서가 해당 펀드가 소유한 인근 자산이 모두 취합돼 발급됐의며 올해에도 기존처럼 동일하게 고지서가 발급됐기 때문”이라며 “고지 기준으로 재산세가 모두 회계상 인식됐지만 납부시점점 9월에는 정정 금액으로 납부하고 회계상으로도 환입 처리가 될 예정”이라고 밝혔다. 일회성 요읶을 배제한다면 7기 반기는 흑자상태라는 설명이다.

이 연구원은 “의 편입자산이 크게 늘어난 만큼 매년 6월에는 재산세가 증가하겠으나 2022년부터는 신규 편입자산들의 임대수익이 온전히 반영되며 우상향하는 배당 트렌드가 예상된다”고 평가했다.

판교 크래프톤타워는 2018년 준공된 신축건물로, 가치는 8000억원(평당가 2665만원)으로 추정된다. 이를 비롯해 신한알파리츠에 편입된 7개 자산의 NAV는 4900억원으로 추정된다. 현 주가는 NAV 대비 16% 할인 상태라는 평가다. 지난해 말 지분 50%가 거래된 판교 카카오빌딩과 최근 거래된 판교H스퀘어는 준공년도가 각각 2015년, 2011년이었음에도 평당 거래가가 2600~2700만원에 육박했다. 이 연구원은 “판교 오피스 거래 사례가 늘고 가격 상승이 확읶되며 싞한알파리츠의 NAV 할읶율은 빠르게 축소될 것”이라고 말했다.